9年前签合同，9年后办产权证_0

1 / 21 9 年前签合同， 9 年后办产权证 房屋买卖合同在房产证下来前签合同要注意什么2016-7-10 10:53 提问者： hy19900923 |悬赏分： 100|浏览次数： 1431 次我家准备买栋房子，通过中介了解他们的房产证要 5 年才发，签这样合同要注意什么？急！在线 等！ 问题补充： 问题补充： 更主要的是我怕那中介是黑的，所以各位大虾帮小弟参考下 。他家的是拆迁房，因为家里分了好 几套所以才卖的似乎是这样 ,他们要求一次付清009-7-10 11:40 最佳答案 1、要查看他在开发商的那里购房的原始档案， 问明为何房产证要 5 年才发？ 2、到规划部门、土管部门、房管部门、拆迁办。开发管理部门查清房产证 5 年后能否办下来？不 要怕麻烦！ 3、若 1、 2 条没问题的话，最好让开发商出面，把卖方的原始档案改为您的名字； 4、签合同时让卖方找一个有经济能力、社会信誉较好的担保人最好！ 总之，此类房屋的交易不受法律支持，最好不要买！八级首先要看到他的原始购房合同、契税票、发票。然后拿这些到建委“查册”，验证是否真是房主。 没有拿到房本以前绝对不可以付全款。 房产证要五年才发，为什么呀？你得注意了，如果只是买指标或者是别的方法的 话，这种合同是 不具任何法律效力的，国家是不认可的。你只能祈求你碰到的是一个好人，他没有想坑你钱的想 法四 没有房产证 那怎么证明房子是他的？所以要看他的购房合同，2 / 21 购房发票，契税票，身份证，然后留底去房产局去查证。同事需要查证的是是他的房本没办下来还是都没有办下来。 还有要注意产权是哪的？军产， 医产， 校产，央产，这些产权的房子没有上市是不允许买卖的。 如果你想要买这拆迁房子， 有四个要点 :一是支付房款要留一些做为办房产证、 土地证信用抵压金， 免得以后房主以各种理由推委过户；二是到公证处咨询一下，能否办 理买卖房产委托过户公证， 免得以后房主推委不到房管局协助办理 产权、土地证等过户手续；三是要与拆迁办或房开公司联系； 四是协调安置费、购房款、认购定位等事宜。拆迁安置房在买卖过程中 应注意些什么？ ，应注意些什么 拆迁安置房在买卖过程中 应注意些什么？ ，关于这类房屋买卖从法律角度来说是不太合法的！所以国家在此类房屋买卖中并无详细的规定！ 但要买卖需注意几点， 第一 .此类房屋买卖最大的风险是买卖关系中的出售房可以随时随地收回该房屋 ！） ，如果有可能的话要去3 / 21 做份协议公证处公证！一般违约责任定在 300%左 右！还有就是户口必须迁出！ ，如果你能把自己的 户口迁过来就基本上没问题了购买二手房，房产证还没下来，交易的时候需要注意什么？ 购买二手房，房产证还没下来，交易的时候需要注意什么？ 各位知道达人、业内专家，小女子先谢了！ 看上一套二手的房子， 150 平，但是房产证还没下来，开发商承诺一年半以内发证。请问一下： 1、如果现在购买，手续怎样办没有风险， 。 2、我和房东各需要出什么费用。 。 请回答的越详细越好。再次谢过！ 金币不多，全部奉上。 问题补充： 问题补充： 山东省 聊城地区的 商品房 房东是个人 去开发商那里改购房发票和合同，契税的发票需要改到我的名下吗？再办房产证的时候，还需要 缴纳什么费用吗？ 最佳答案现在购买 1:全款：全款购买的话，从开发商那里改地单。也就是说将来房本直接下到您的名下。 缴纳的税费：肯定没有满五年了， 150 平米的属于非普通住宅。契税 3%，个税：税费计算方法一、 营业税： 1%。营业税： %。 因各地不一，您最好是去当地的有信誉中介公司询问一下。 最好是别贷款，别签订二手房购房合同，因为这样的话，您的钱就没谱了，就要等到房产证下来 之后才能过户，在这期间如果房东违约或者是房价疯 涨担心就会出现了。买卖未取得产权证的房屋，合同有效吗？要注意什么？很多二手房买卖交易中，卖方往往在还未取得产权证的情况下就转4 / 21 手把房子卖了。而按我国法律规定，房屋所有权以 登记为准认定，卖方未取得房产证，也就是说卖方还未取得房屋所有权。这种情况下，双方的买 卖合同有效吗？ 城市房地产管理法第 37 条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。据此，在前 些年的司法实践中，各地法院对这类案件，有很多是认定房屋买卖合同无效的。 近些年，对于民事合同，司法实践中更加注重尊重双方当事人意愿，基于此点原因，在适 用法律 时往往有所突破。对于在未取得房屋产权证时所签订的房屋买卖合同，在一定情况不少地区的法 院以各种理由认定为有效。 比如前几年上海高院在关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答中就把暂未取得产权证的 房屋买卖理解为债权转让，认可其有效性。 那么在现在北京的审判实践中，对于尚未取得产权证的房 屋买卖行为，是如何处理的呢？ 如果卖方与与开发商签订了商品房买卖合同，只是暂时没有取得房屋所有权证，将来可能取得产 权证、 获得房屋所有权， 法院不会仅以卖方在签订合同时未取得房屋所权为由认定买卖合同无 效。5 / 21 当然，购买和出售暂未取得产权证的房屋风险还是相对比较大的，因为卖方可能因为各种原因而 无法在预期的时间内办理下产权证， 如果出现这种情况， 就会出现买卖双方无法按预期完成交易， 很容易发生争议。 在审判实践中，如果出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房 屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。 针对上述司法实践，北京杨文战律师给您以下建议： 1、 暂未取得房屋所有权证的房产交易风险较大，购买或出售请谨慎。 2、 如果要交易此类房产，双方对该房相关背景多方了解，对何时能取 得产权证要有认知，对不 能按期取得产权证的可能要有预期。 3、 对买方而言，减少风险要从两方面入手：一是在取得产权证前，尽量少交房款；二是应先取 得房屋的使用权、控制权。 4、 对买方而言，要让卖方明确承诺卖方取得产权证的时间、把房产过户给买方的时间，并约定 适当的违约金标准。 5、 考虑到房价经过一段时间会有波动，双方在合同中应约定适当的违约金标准，以避免房价大 幅波动时，对方违约。 6、 要考虑到一段时间以后，因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交 易资格发生变化后如何处理的问题。其 他回答共 1.房产证还没有下来的话，强烈建议改底单，也就是购房合同的名字更改为你购房的名字，相当于你和开发商签订购房合同而没有原房主的事了。不然如果房价6 / 21 涨了原业主反悔的话你是没有任 何办法了 自己去打印一份建委正规合同，确认契税票名字是不是房东本人的 ，找邻居 或者物业人做中间人最好。 1、合同是必不可少的。先看看卖房人和开发商的合同有没有漏洞。如问题不大，和卖方人签订 一份附期限的购房合同；一年半后办理过户； 2、然后让卖方人把购房全部手续都给你，由你持有。最好办理一个公证以后办房产证还是办理 过户等手 续都委托你本人或你信任的朋友、亲戚，避免以后由此要挟你再要钱； 3、我认为关于什么费用先协商，协商不成按法律规定办理就可以了。不必担心这一块。实践中 一般都约定由购房人出办理房屋过户一切手续。 直接去开发商那里改低档，按一手房手续办理也就是说房东所说的那些费用 没有税费不用通过房管局 问题的关键就是你们去开发商 那里看看能不能该抵挡找找熟人送送礼价格你自己定 若不能该抵挡那就麻烦了 ，要走二手房手续，前提还要等房本下来才能交易。 一般买新房都是等到房屋修好 可以缴契税了 那么缴了契税就可以办理房产 证了 还有7 / 21 就是你要问开发商还可不可以改名字 房产证办了再过户 和开发商签合同了 除非开发商说可以直接办理你的房产证这个最重要的是直接办理你的房产证还是说等业主的 反正不是很建议买没房产证的房子 因为业主在缴首付的时候就 签了就改不了的 所以你要因为中间存在一个营业税的问题但是我在想因该不行的现在的合同都是在国土局的网站上打印的问清楚具体情况是怎样的 或者是找个律师做见证 1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：要不然没有法律保障的 、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提 供合法的证 件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金 ，买卖双方签订房屋买卖合同 。买卖双方通过协商，对 房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后， 双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提 出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续， 对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面 同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的 审批权限逐级申报8 / 21 审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的 房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、 经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材 料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门 申领新的产权证。 、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款 手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准 买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方 领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房 屋买卖合同全部履行完毕。 2、二手房交易十项注意 房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来 说有得不 到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主 还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受9 / 21 人应 当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的 买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 交易房屋是否在租10 / 21 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手 续，而不注意是否 存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我 国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”， 也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。 这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 .土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府 可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地 的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有 40年，房主已使用十来年，对于买受人来 说是否还 应该按同地段土地使用权为 70 年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住 宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情 况。 .福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且 这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国 家法律冲突。 单位房屋是否侵权 一般单位的房 屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住11 / 21 房，二者土地性质均为划拨，转让时 应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有 优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起 春节一过，有很多人重新选择了工作单位，需要签劳动合同；继续留在原单位工作的人也需要续签劳动合同。这时就需要小心用工单位在劳动合同里布设陷阱。 霸王合同用人单位以“老大”自居，在合同条款中有“我说了算”的痕迹，令求职者处于被动从属地位。受害对象一般为高科技人员。 押金合同通常做法是在招工时收取风险基金、保证金、抵押金。 暗箱合同多见于民营企业，采用格式合同，根本不与劳动者协商，不向劳动者讲明合同内容。在合同中，只从企业的利益出发规定用工单位的权利和劳动者的义务，而很少或者根本不规定用工单位的义务和劳动者的权利。 生死合同有的用人单位不按劳动法的有关规定履行生命安全义务，提出“工伤概不负责”等条款逃避责任。 卖身合同如 3 年内不得跳槽到同行业的公司工作；有的合同还规定，求职者一切行动都得听从用人单位安排。 双 面合同就是有的用人单位准备了至少两份合12 / 21 同，一份是假合同，内容按照有关部门的要求签订，以对外应付有关部门的检查，但在劳动过程中并不实际执行，真正执行的可能是另一份合同。 法律部门提醒，职工误入了用人单位所设置的劳动合同陷阱，可以向仲裁委员会申请仲裁，由仲裁委确认劳动合同的效力。如因用人单位的原因造成劳动合同无效的，用人单位应承担赔偿责任。 合同风险防范方案 第一节 审查对方的真实身份、诚信意愿和履约能力 第二节 保证合同签订形式的适当和重要条款的完备 第三节 审查 合同订立手段和内容是否合法 第四节 约定信用监督条款 第五节 约定争议管辖权和准据法条款 第六节 明确注明合同签订地 第七节 如有必要且有可能，约定违约条款 第八节 如有必要且有可能，约定所有权保留条款 第九节 如有必要且有可能，约定担保条款 合同风险是企业面临的主要外部风险。现在利用合同诈骗的情况非常之多，而且大部分合同诈骗被视为经济纠纷，使骗子们逍遥法外，骗子有了实力后往往会设计更大的骗局。关于如何正确地 签订合同，不同的情况自然有不同的13 / 21 要求。世界信用组织 WCO总结了九条普遍适用的注意事项，做为合同风险防范方案，供人们参考。 XX 年，我们对该九条注意事项进行修订完善。本章内容摘自：打造诚信单位 风险控制与诚信管理 第一节 审查对方的真实身份、诚信意愿和履约能力 在签订合同以前，应认真审查对方的真实身份、诚信意愿和履约能力。 一、当事人的注册证书是否合法、真实 审核方法： 1、要求当事人提供 ICE8000 信用身份证书后再到ICE8000 信用搜索 查证真伪和信用记录。信用身份证解读如下： 一、原始证件可信度 原始证件可信度分为：或有、较可信、可信。 表明意义如下： 1、原始证件可信度为 初级 的意义是：申请人已将其原始证件在线提交给了世界信用组织 WCO， ICE8000 信用机构未进行核实验证。可信度为 初级 的意义是：可能是真的、也可能是假的。这是因为世界信用组织 WCO在线形式审核，并不能保证原始证件的真实性。基于此，原始证件可信度为 初级 时，相关方应自行注意证书所有人身份的真实性，并自行承担相应的法律后果。 14 / 21 2、原始证件可信度为 中级 的意义是： ICE8000 信用机构指派的国际信用执业人员对原始证件的真伪进行了核实验证，但由于没有面签和当面核对，存在申请人冒用用他人的真实证件申请信用身份证的可能性。 3、原始证件可信度为 高级 的意义是： 申请人的申请资料的签字与盖章，都是在国际信用执业人员在场时当面签署的。 申请人将原始证件当面直接提交给了 ICE8000 信用机构， ICE8000 信用机构指派的国际信用执业人员对原始证件和申请人进行了当面核对。 国际信 用执业人员对原始证件的真伪进行了核实验证。 二、诚信级别的解读 1、如果诚信级别带 +号，表明其近 12 个月内有受表扬记录。 2、如果诚信级别带 -号。表明期近 12 个月内有受投诉记录。 3、如果是 A 类级别，表明其对惩罚性赔偿未提出保留，失信成本高，诚信意愿高，如果他骗你 100 元，应当承担 200 元或更多倍数赔偿。如果是 B 类级别，则他对其失信行为，只赔偿直接损失。 三、诚信积分的解读 15 / 21 诚信积分越高，说明受表扬次数越多。如果有扣罚分，表明其曾经受到 过投诉。 2、如果当事人没有 ICE8000 信用身份证。鉴于ICE8000 信用档案能够帮助自己了解和监控客户的信用表现，所以，可以要求提供 ICE8000 信用编码，然后查询一下的信用档案，看是否有警示性信用记录。如果客户没有信用档案，可以免费为其建立一个信用档案，以便征集其信用记录，监控其信用表现。为对方建立信用档案后，可以通知对方并告知其信用编码，对于动机不纯正的客户， ICE8000 信用档案将来给其带来一定的压力。 3、如果当事人没有 ICE8000 信用身份证，可以登录单位所属地工商局网 站上进行查询，国内很多工商局开始按照政府信息公开条例和行政许可法的有关规定将单位注册信息在网上公开。对于个人，也可以登录公安部公民身份信息核查网，对身份证信息进行核查。值得注意的是：部分专业骗子，使用假身份证或借用身份证注册公司。虽然营业执照是真的，但法定代表人是假的。所以有必要对法定代表人的身份进行核查。 4、如果当事人没有信用身份证，工商局网站上也无法查证有关信息。可以直接或委托信用公司、律师事务所到工商部门查证注册信息。 二、当事人的法定代表人身份、签字人身份、经办16 / 21 人身份 是否真实 对签字人或经办人身份进行核实，当然会增加合同的保险系数。因为失信行为发生后，签字人和经办人虽不一定实际承担法律责任，但一定会承担一部分信用责任。审核方法： 1、要求有关人员出具 ICE8000 个人信用身份证和查证密码，然后通过 ICE8000 信用搜索查证证书的真伪，由于个人信用身份证有照片，证书查证栏目中也有照片，且已立信个人的身份证及 或学历证书已 ICE8000信用机构查证过，所以能保证身份的真实性； 2、如果没有信用身份证，可以要求其出示身份证复印件，然后通过公 安部公民身份信息查证中心的网站进行查证。 三、当事人是否具有签约资格 审核方法有： 1、如果当事人为自然人的，看其是否 有完全的民事行为能力 自然人达到 18 岁才有完全的民事行为能力。 10 岁以下的自然人或精神病人无民事行为能力，没有签约资格。 10至 18 岁或间隔性精神病人为限制民事行为能力人。 限制民事行为能力人订立的合同 ，未经法定代理人追认的无效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神17 / 21 健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。 相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 2、审查合同公章与签字人的身份 如果对方公章为法人的分支机构公章或内设机构，应要求其提供所属法人机构的授权书或者相关的文件。对方在合同上签公章，并不能保证合同是有效的，还必须保证合同的签字人是对方的法定代表人或经法定代表人授权的经办人。虽然大部分时间，仅加盖单位公章而没有法定代表人签名的合同被视有效的，但也存在很多类似合同被判为无效的 案例。所以要求合同上同时有公章和法定代表人或经法定代表人授权的经办人签名是有必要的。 如对方签字人是企业的法定代表人，那么在签订合同之前，应要求对方提供法定代表人身份证明和营业执照副本或 ICE8000 信用身份证；如对方仅系企业的业务人员，则还应让其提供企业及其法定代表人的授权委托书、业务人员自身的身份证明或 ICE8000 信用身份证等相关证明文件。 3、审查当事人是否有代理权 如果合同由其代理人，应审查该代理人是否有代理权限或超越代理权限或代理权限终止。超越代理权或者代理权终 止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，18 / 21 对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，反之，无效。 4、看法定代表人是否超越权限 法人或者其他组织的法定代表人 、负责人超越权限订立的合同，如果相对人 知道或者应当知道其超越权限的，该代表行为无效。 法定代表人、负责人超越权限订立的合同，如果相对人知道或应当知道其超越权限的，合同无效，如果相对人不知道其超越权限的，属于善意相对人，合同有效。 5、看当事人是否对合同财产有处分权利 无处分权的人处分他人财产 ，未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后仍未取得处分权的，该合同无效。 应当了解与判断当事人是否对合同标的物有处分权，如果没有处分权，应当要求权利人追认，否则，合同无效。 四、 当事人是否有诚信 的意愿或者是否具有明显的诈欺嫌疑 19 / 21 审核