商业地产基础手册.ppt

本报告是严格保密的.,商业地产基础信息手册,本报告是严格保密的.,快速均衡合理的价位定价方法取得发展商认同,目标,本报告是严格保密的.,业态种类,零售业态,零售购物型,购物中心,专卖店,超市,便利店,专业店,仓储店,百货商店,本报告是严格保密的.,业态对比,零售业态(一),本报告是严格保密的.,业态对比,零售业态(二),本报告是严格保密的.,物业及选址要求,购物中心,选址要素：区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析用地经济状况：进行可获得性分析用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况,本报告是严格保密的.,购物中心,购物中心,功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。,本报告是严格保密的.,百货商店,代表品牌,新世界,天虹百货,本报告是严格保密的.,选址基本要求,百货商店,本报告是严格保密的.,百盛,品牌特点百货店连锁营运商发展定位:“高档奢侈品”发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货顾客定位中高收入阶层发展状况目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张至全国26个城市.已经呈现出购物中心的特点。,本报告是严格保密的.,百盛案例,上海九海百盛,本报告是严格保密的.,新世界,新世界,品牌特点市场定位：中高档路线的目标顾客：高雅、时尚的中青年针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略经营战略高雅、时尚的中高收入阶层发展状况分布于全国20多个大中城市,本报告是严格保密的.,新世界案例,沈阳中华路新世界,新世界,本报告是严格保密的.,茂业,品牌特点2008年5月5日，茂业国际于香港上市1997年3月开设了首家百货店深圳东门店.公司在珠三角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团经营定位时尚生活方式缔造者发展状况2008年01月2007年10月四川绵阳店开业;江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月成商集团完成股权分置改革;,本报告是严格保密的.,太平洋百货,品牌特点太平洋SOGO百货集团秉持“改革、速度、挑战”的经营行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。经营定位时尚生活方式缔造者发展状况太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。,本报告是严格保密的.,太平洋案例,上海徐家汇太平洋,本报告是严格保密的.,天虹百货,品牌特点集团：中国一航成立时间：1984年经营方式：中外合资全国分布：33家直营商场及1家特许经营商场。荣誉：连续7年中国零售百强经营模式、理念模式：“百货+超市+X天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅”发展状况“深圳市信誉好商店”“中国零售百强企业”“中国连锁百强企业”“广东连锁商业最佳门店”全国首家在线支付网上购物商城04年销售额25亿元人民币,天虹百货,本报告是严格保密的.,百货商店,案例对比,本报告是严格保密的.,专业店,代表品牌：宜家家得宝百安居国美苏宁,本报告是严格保密的.,选址要求,专业店,一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（ApparelShop）等。,2、物业基本要求,1、商圈基本要求,选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求,营业面积根据主营商品特点而定；设有一定规模的停车场,本报告是严格保密的.,专业店,代表品牌：宜家,品牌特点采购模式：全球化的采购模式产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家推广口号：生活，从家开始经营理念“提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品”。发展状况宜家家居在全球34个国家和地区拥有240个商场,其中有6家在中国,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根据规划，至2010年，宜家在中国内地的零售商场将达到10家。,本报告是严格保密的.,专业店,代表品牌：百安居,品牌特点先进的管理模式雄厚的资金支持全球化的采购网络经营策略低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益发展状况截止至2006年12月底，百安居在中国25个城市拥有58家商店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。计划在2010年在30多个城市开设100家商店。,本报告是严格保密的.,专业店,代表品牌：家得宝,品牌特点全球领先的家居建材用品零售商全球第三大零售集团经营理念“绿色环保”发展状况家得宝在2006年底成功收购了家世界在北京、天津、青岛、西安、郑州、沈阳6个城市的12家连锁店，经过8个月的整合于今年8月26日在中国正式营业。,本报告是严格保密的.,选址要求,家居商场,本报告是严格保密的.,中国3C家电连锁零售企业的领先者,专业店,中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业领先者1990年成立，至2007年在中国190多个城市拥有超过600家连锁店，销售规模在100家连锁企业中，位居三甲,经营理念强调“品牌、价格、服务一步到位”坚持“专业自营”服务方针。以连锁店服务为基石努力打造中国最优秀的连锁服务品牌,本报告是严格保密的.,国美,专业店,中国第一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆最大的家电零售连锁企业。成立于1987年，至今已在250个城市拥有直营门店800余家，先后收购永乐和大中,经营理念商者无域，相融共生、薄利多销、服务当先品牌形象“谦虚的行业领袖”、“成本控制专家”、“消费行家和服务专家”、“供应链管理专家”,本报告是严格保密的.,五星,专业店,百思买（世界最大家电零售企业）旗下企业，中国家电零售连锁的前四强企业成立于1998年，已在全国七十余个大中城市开设专业化连锁卖场136余家,经营理念“以顾客为中心”的商业理念提倡关注顾客、关注供应商、关注员工,本报告是严格保密的.,电器类,专业店,本报告是严格保密的.,北京华联家乐福人人乐易初莲花沃尔玛,超市,本报告是严格保密的.,选址基本要求,超市,本报告是严格保密的.,世界最大的连锁零售商,沃尔玛,美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业1962年成立，在全球开设了6,600多家商场，2007年营业额3511亿美圆，居全球之冠沃尔玛在中国1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店，至今已在40个城市开设了104家商场。含沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态,经营理念从“天天平价，始终如一”到“优质低价”；“一站式”购物新概念；会员制；严格的成本控制体系,本报告是严格保密的.,世界第二大国际化零售连锁集团,家乐福,大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团成立于1959年，现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及30个国家和地区家乐福在中国1995年进入中国，已进入了中国25个城市，开设了109家大型超市,经营理念以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品；“开心购物家乐福”；“一站式购物”,本报告是严格保密的.,泰国正大集团旗下企业,易初莲花,泰国正大集团旗下企业泰籍华人谢易初创办易初莲花在中国1997第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了70多家购物中心,经营理念品种齐全、天天低价、一站式购物；做“中国最值得信赖的零售商之一”品牌诉求“莲花”为佛教圣花，象征着吉，追求社会和集团事业的共同发展祥；为避讳，更名为“卜蜂莲花”,本报告是严格保密的.,人人乐,大型连锁商业企业、中国连锁30强、中国500强1996年4月成立于深圳，至今在华南、西北、西南、华北等23个城市拥有大型门店、社区超市近百家,经营理念为顾客创造服务、为员工创造机会、为社会创造财富；大、平、鲜、全精耕细作、注重小事、快速反应、快速调整整洁的环境、优质的商品、实惠的价格、快捷的服务（ZYSK核心价值观）,本报告是严格保密的.,华润万家,国有控股企业集团华润（集团）旗下零售连锁企业品牌主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态截止2007年12月，华润万家在全国拥有门店2450家，2007年销售额突破500亿元，蝉联中国连锁超市第一位,经营理念时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利发展战略全国发展、区域领先、多业态协同,本报告是严格保密的.,北京华联,中国规模最大的大型连锁商业集团之一北京华联集团旗下企业成立于1996年6月，现有60余家门店主要经营大型综合超市和生鲜超市，向顾客提供物美价廉，品质优良的生鲜、食品、百货等民生必需品,经营理念以人为本、诚实守信的企业理念，以对员工、顾客、供应商、合作伙伴的真诚和信用,本报告是严格保密的.,选址要求,超市,本报告是严格保密的.,选址要求,超市,本报告是严格保密的.,选址要求,便利店,本报告是严格保密的.,便利商店的国际共通语言,7-11,1927年7-11便利店诞生于美国、后引入日本全球店面数目逾三万家、是全球最大连锁店体系,经营策略准确定位：早出晚归、贪图方便的高收入职业人士集中开店，多种服务：送货上门，冲洗相片，代收水电费，代售邮票、门票、飞机票，代办旅游，金融保险等开展电子商务：旅行、音乐、照相、礼品和手机、书籍、汽车服务、信息服务等；将商品扩大到几十万种发展物流配送业务,本报告是严格保密的.,选址要求,7-11,选址出发点：便捷,选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场、人口稀少处及建筑物狭长,选址地点：离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车场附近、办公楼和学校附近,选址亮点：有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入；有车站的地方，车站下方的位置最好，来往顾客购物方便；有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人较快，不易引起注意,本报告是严格保密的.,业态种类,餐饮休闲娱乐,餐饮休闲娱乐型,麦当劳,中体倍力,大地数字影院,必胜客,面点王,星巴克,肯德基,本报告是严格保密的.,物业及选址要求,餐饮（一）,本报告是严格保密的.,物业及选址要求,餐饮（二）,本报告是严格保密的.,麦当劳肯德基必胜客星巴克面点王大地数字影院中体倍力,餐饮娱乐,本报告是严格保密的.,全球最大连锁快餐企业,麦当劳,全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有价值品牌以出售汉堡为主的连锁经营快餐店，代表一种美国式的生活方式麦当劳品牌拥有超过31000家快餐厅，分布在全球121个国家和地区麦当劳在中国1990年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅670家餐厅遍布25个省和直辖市的108个次级行政区域,经营之道1、QSCV原则，即质量、服务、清洁和价值2、严格的检查监督制度和完备的培训体系3、联合广告基金制度4、以租赁为主的房地产经营策略（负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。麦当劳收入的13来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90）,本报告是严格保密的.,选址要求,麦当劳,选址原则：方便顾客1、针对目标消费群：定位于年轻人、儿童和家庭成员；2、着眼于今天和明天：讲究20年不变3、讲究醒目：一楼或二楼的临街店堂，有透明落地玻璃窗4、不急于求成5、优势互动：选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃尔玛”等知名百货企业来开店中店,选址步骤1、市场调查和资料信息收集：包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间等。2、对不同商圈中的物业进行评估：包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否具备条件。3、投资回报与风险评估,本报告是严格保密的.,世界著名的炸鸡快餐连锁企业,肯德基,全球最大的餐饮连锁企业百胜餐饮集团旗下企业在全球拥有10000多家餐厅肯德基在中国肯德基于1987年进入古都北京截止到2007年11月底，肯德基在中国大陆200多个城市已经拥有2000余家餐厅,成功秘诀：1、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工和肯德基共同成长2、原始而神秘的配方3、特许经营：“不从零开始”：肯德基将一家成熟的、正在盈利的餐厅转手给加盟者,本报告是严格保密的.,划分商圈。采取记分法。把商圈分成好几大类，有市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区型、社商务两用型、旅游型等等选择商圈。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度,确定商圈内最主要的聚客点。努力争取在最聚客的地方和其附近开店。通过采集来的人流数据进行估算考虑人流的主要动线会不会被竞争对手,肯德基,选址步骤,本报告是严格保密的.,物业及选址要求,餐饮娱乐,本报告是严格保密的.,全球最大的比萨专卖连锁企业,必胜客,全球最大的餐饮连锁企业百胜餐饮集团旗下企业1958年成立，在全球多个国家和地区拥有1.35万家分店必胜客在中国1990年进入中国，已在中国50多个城市开设了187家连锁店,品牌诉求从“休闲餐饮”到“欢乐餐厅”，消费群以年轻一族为主，注重时尚流行经营战略全球战略：目标市场营销战略（STP营销），即细分市场、选择目标市场和产品(或服务)定位。中国战略1、加强大城市、拓展中小城市（四线市场）；2、叫停特许加盟，只采取直营模式；3、衍生品牌必胜宅急送；4、本土化经营,本报告是严格保密的.,选址要求,必胜客,本报告是严格保密的.,世界领先特种咖啡零售商，烘焙者和品牌拥有者,星巴克,星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者在北美，拉丁美洲，欧洲，中东和太平洋沿岸37个国家拥有超过12,000多家咖啡店星巴克在中国1999年进入中国，星巴克在大中华区开设了430多家门店，其中约200家在大陆地区,经营理念提供最优质的咖啡和服务，营造独特的“星巴克体验”，让星巴克店成为人们的“第三生活空间”品牌定位目标市场：注重享受、休闲、崇尚知识尊重人本位的富有小资情调的城市白领；“多数人承担得起得奢侈品”,本报告是严格保密的.,星巴克选址要求,星巴克,星巴克选址,1,2,3,4,商业要求,建筑要求,其他要求,合作方式,省内一类城市市区市内核心的商圈商圈内展示面好，核心位置,面积150平方米，首层层高4米以上,给排水/排油/排污/烟道供配电负荷：100千瓦有招牌位及广告悬挂点,租期10-15年,本报告是严格保密的.,中式快餐行业的领先者,1996年成立，目前在深圳和广州拥有55家直营分店、1个食品配送中心的现代大型中式快餐连锁企业中国快餐连锁十大著名品牌企餐业、中国饮企业100强、中华餐饮名店、最具影响力深圳知名品牌,经营理念不为面食而面食，却以面食作文章争创中式快餐之王,面点王,本报告是严格保密的.,“麦当劳”式的人流引导作用,增大人流量消费群体年龄分布广：复合型的观影群体将为购物中心带来各种层面的消费者观众消费能力高：喜欢看电影的90%以上是中高收入家庭，消费能力强消费时间长：可将消费者在购物中心的停留时间由1-2小时增长到3-4小时。时间越长，消费增加，有力拉动餐饮和其他消费需求,影院,本报告是严格保密的.,大地数字影院,影院,选址原则布局合理：影厅布局，出入场流线，小卖售票位置，放映机房等位置和其性质相适应1、容量大，设备完善，经营管理好的影院应设在繁华的商业地段。2、一般标准的电影院则适用于居民区，近郊或市区内网点的补白。要与商业、服务的设施相配合（不要让观众专为看电影而来，看完电影别无去处。）层高要求：层高不低于6米、跨距不小于8米。,影院数量和规模确定指标基本观众人数；每个基本观众每年看电影的场数每年放映天数；每天放映场数；年平均上座率；其他经济水平、消费能力、文化消费能力，生活习惯，自然环境等因素。,本报告是严格保密的.,选址要求,影院,本报告是严格保密的.,选址要求,KTV,本报告是严格保密的.,中体倍力,2002年由中体产业股份有限公司与美国倍力健身公司携手创建。中国领先的健身品牌，至尽已在全国拥有几十家健身俱乐部,本报告是严格保密的.,销售总额折前综合折扣实收均价=总建筑面积,原理,注意：折前销售总额不能用均价总建筑面积,单价折后单价折前=综合折扣,单价折前单位建筑面积综合折扣=总建筑面积,本报告是严格保密的.,2种常用的方法,方法一、水平系数层差法,单价折后=总价建筑面积=（总价建筑面积+总价赠送面积）建筑面积=（单价建筑面积建筑面积+单价赠送面积赠送面积）建筑面积或=单价已考虑赠送面积（建筑面积+折算后的赠送面积）建筑面积=试算价（1+水平系数）层差干扰（建筑面积+赠送面积折算率实用率）建筑面积,修正基准与修正标准不统一，规律性不强,本报告是严格保密的.,方法二、系数修正法,单价=均价综合系数=均价（1+水平系数）（1+垂直系数）（1+特殊系数）（1+增值系数）=均价（1+水平系数）（1+垂直系数）（1+特殊系数）（1+赠送面积折算率实用率建筑面积）,（推荐）,公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；,注意：综合系数需进行平均值归1处理,借鉴：市场比较法公式评估价格=参照物市场价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数,本报告是严格保密的.,参数释义,均价项目要实现的均价。水平系数反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；垂直系数层差反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。特殊系数干扰反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。增值系数反映增送面积、带装修等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等。赠送面积不计容积率部分的水平投影面积。折算率反映赠送面积的可利用价值性。实用率等于套内建筑面积建筑面积。,本报告是严格保密的.,水平系数=权重分值10100,操作：以中间的标准层作为打分基准层；10分制，分5个等级；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；权重相当于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；好处：10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；只需调整权重，便可使水平系数合理化，无需再调分值；,方法一：直接取系数,水平系数,方法二：权重分值,（推荐）,评价：系数取值和调整繁锁,本报告是严格保密的.,四大水平因素权重,景观,户型,朝向,噪声,普通住宅,一般公寓,高档住宅,本报告是严格保密的.,朝向,南,北,东,西,+1.5,-2.5,+2.5,+2.5,+1.0,-2,0,-1.5,可上下浮动1%,广东节能标准窗墙比东西0.3北向0.45南向0.5,假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向,本报告是严格保密的.,水平系数各因素差幅取值参考,本报告是严格保密的.,5种基本垂直系数模式,本报告是严格保密的.,矩形模式的应用,价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。,本报告是严格保密的.,梯形模式的应用,价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。,低楼层无景观，价格不能高,高层层无景观，视野差，价格不能高,中层单位承担主要的价格压力,本报告是严格保密的.,倒梯形模式的应用,价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。,低层看园林可拉高其价格,中层景观一般，视野较窄，价格不能高,高层无景观，楼距小，应压低其价格（此曲线不合理）,本报告是严格保密的.,椭圆模式的应用,价格分布：拉高中高层价格,降低中低层价格,低层和高层价格适中；适用范围：向小区外,地面只有小面积园林,外围景观差,但视野开阔。,低层看小面积园林，起价可适中,中低层无景观视野差，价格不宜高,中高层视野好价格开始攀升,高层视野好，但无景观，价格不宜太高,本报告是严格保密的.,沙漏模式的应用,价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中；适用范围：向园林,楼距适中。,低层看小面积园林，起价可适中,中低层看园林价格可拔高些,中高层景观较差，视野一般应压低其价格,高层视野采光较好，价格可适度拉高,本报告是严格保密的.,特殊系数,考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层；风水：带3、4、6、7、8、9的楼层；奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异；其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。,本报告是严格保密的.,增值系数（折算率）,考虑因素：将赠送的面积换算成统一价格口径凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；阳台：室外、室内、景观、必要性、私密性；露台：景观、朝向、噪声、必要性、私密性；入户花园：景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性；隐形衣橱：占所在功能区的面积比率、必要性；夹层：高度、采光通风、景观视野、布局合理性。,增值系数=赠送面积折算率实用率建筑面积）,单价折住宅楼面地价R+单位建安成本（1+40）（1+利润率）折算率=单价住宅楼面地价+单位建安成本（1+40）（1+利润率）住宅楼面地价R+单位建安成本（1+40）=住宅楼面地价+单位建安成本（1+40）参数释义：R开发商对赠送的面积可收回的地价的比例，取值范围为01。单位建安成本取值参考（多层1100、小高层1600、高层2100）,本报告是严格保密的.,R综合=（R一次性P一次性+R按揭P按揭）（R关系P关系+1-P关系）（R前期P前期+1-P前期）=（0.9615%+0.9885%)(0.9910%+1-10%)(0.9740%+1-40%)=0.9770.9990.9880.9643=0.964(取整到小数点后3位),综合折扣,付款方式及优惠(实例)：一次性付款：96折(R一次性），假设占15%（P一次性）银行按揭：98折（R按揭），假设占85%（P按揭）关系户：额外99折（R关系），假设占10%（P关系）销售前期：额外97折（R前期），假定销售率为40%（P前期）注：销售中后期促销优惠也应考虑进去,本报告是严格保密的.,步骤,水平系数,垂直系数,增值系数,特殊系数,综合系数,折后单价表,折后价格表,折前价格表,折后单价分析,折后总价分析,价格统计表,销售统计表,折后单价=均价综合系数,折后总价=折后单价建筑面积,折前总价=折后总价综合折扣系数,本报告是严格保密的.,面积:各单位的建筑面积、套内建筑面积各栋建筑面积、套内建筑面积总建筑面积、总套内建筑面积方法:项目组及售楼代表核对各单位面积；分栋汇总，将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对.价格:检查单元格引用是否正确（特别是奇偶层面积）;用函数SUM求和时,要注意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内;乘除时是否用函数ROUND进行四舍五入。,准确性审核,价格审核,本报告是严格保密的.,将标准层综合系数标于平面图上,价格审核,合理性综合系数,本报告是严格保密的.,价格审核,合理性单价,各单元排序是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。,注：若有竞争对手价格，可加入比较,均价5000小区内外价格屏障,本报告是严格保密的.,价格审核,合理性单价,1,2,3,6,5,7,4,8,均价5000