专业市场可行性报告

1 / 15 专业市场可行性报告 “十三五”重点项目 -专业市场项目可 行性研究报告 编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告 是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、 有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。 可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投 资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性2 / 15 以及建设条件的 可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。 报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的 研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。 报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 关联报告： 专业市场项目建议书 专业市场项目申请报告 专业市场资金申请报告 专业市场节能评估报告 专业市场市场研究报告 3 / 15 专业市场商业计划书 专业市场投资价值分析报告 专业 市场投资风险分析报告 专业市场行业发展预测分析报告 可行性研究报告大纲 第一章 专业市场项目总论 第一节 专业市场项目概况 专业市场项目名称 专业市场项目建设单位 专业市场项目拟建设地点 专业市场项目建设内容与规模 专业市场项目性质 专业市场项目总投资及资金筹措 专业市场项目建设期 第二节 专业市场项目编制依据和原则 专业市场项目编辑依据 专业市场项目编制原则 专业市场项目主要技术经济指标 专业市场项目可行性研究结论 第二章 专业市场项目背景及必要性分析 第一节 专业市场项目背景 专业市场项目产品背景 4 / 15 专业市场项目提出理由 第二节 专业市场项目必要性 专业市场项目是国家战略意义的需要 专业市场项目是企业获得可持续发展、增强市场竞争力的需要 专业市场项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要 第三章 专业市场项目市场分析与预测 第一节 产品市场现状 第二节 市场形势分析预测 第三节 行业未来发展前景分析 第四章 专业市场项目建设规模与产品方案 第一节 专业市场项目建设规模 第二节 专业市场项目产品方案 第三节 专业市场项目设计产能及产值预测 第五章 专业市场项目选址及建设条件 第一节 专业市场项目选址 专业市场项目建设地点 专业市场项目用地性质及权属 土地现状 专业市场可行性报告 ?商用物业 ? XX 专业市场可行性报告 5 / 15 策划：安家杂志记者部 执行：安家记者 詹伟锋 专业支持：中国商业地产联盟、中国步行商业街工作委员会中国商业联合会、华高莱斯国际地产顾问、汉博顾问、伟业商业公司、华夏柏欣经营管理顾问有限公司、亚信联行、海创商业设计机构 印象：专业市场 困境中突围 规律：专业市场成功五大要素 合力：专业市场十大运作环节 近景：专业市场将走向边缘化 未来：产业商铺三大发展诉求 变革：专业市场竞争与转型之路 高阶：零售型专业市场的 XX 关键点：资金链条 人才资源 案例 ?功夫茶：提升专业市场商业价值，确立马连道茶街行业地位 案例 ?区域：从中关村风云看专业市场投资金潮 商业地产的利润空间和市场前景吸引了越来越多的开发商进入这一领域，但其开发运作的复杂和困难也是有目共睹，现在，北京地产圈中，无论是专家、开发商、专业机构还是媒体，都对商业地产“销售火暴但经营成少败多”的局面 有比较清醒的认识，可以说在 2000 年之后的商业地产6 / 15 发展大潮中，我们正在发现越来越多的问题，同时也在形成越来越多的共识。今天，在具体而微的层面上探讨如何做好商业地产，无疑成为我们共同关心的话题。 作为对北京地产负有第三方责任的专业媒体，从怎样的角度切入这个炙手可热的领域，用怎样的方式处理这块价值不菲的烫手山芋，以怎样的形式为业界提供可资借鉴的专业意见，既是我们必须做好的本职工作，同时也是值得细细思量的重大课题。 本期，安家记者选择专业市场这个特定的剖面，遍采权威专家和专业机构的 独到见解，对其进行全面了解和分析，并通过对典型项目和热点区域的案例解读，深入探询和研究其市场规律，试图达到管窥商业地产运作要诀的目的。当宏大而繁杂的商业地产令我们颇感一言难尽甚至欲语词穷时，也许精确而深刻地剖析其中一个特定领域，能带给我们更多有益的启示 而这正是我们最初瞄准专业市场的动机所在。 在此，也要特别向本次为安家独家供稿，以及对安家慷慨赐教的众多商业地产专家、机构，致以最诚挚的谢意，相信对于 07 年蓬勃发展并更趋理性的商业地产而言，专业人士将是最宝贵、最有价值的资源。 所谓专业市场，是指专一、同类商品聚集、交易、流通、配送的场所，专业市场可从事批发、零售业务。在商7 / 15 业物业产品形式中，专业市场属开放型物流中心类型，在城市商业形态中属专业型商业中心范畴。 ?XX 专业市场可行性报告 ? 印象：专业市场 困境中突围 安家记者 詹伟锋 /文 被访者：王永平，中国商业地产联盟副会长兼秘书长 遭遇分流 从上世纪七、八十年代发育开始，专业市场经历了较长发展期，通过不断洗牌，目前基本已形成门类齐全的专业市 场，而且逐步实现了规模化。新建专业市场难度加大，因为专业市场背后连着制造业，一个市场形成规模以后，与整个产业链的关系也就建立了，而新兴市场要做 起市场建筑容易，要与已有市场竞争网络渠道却相当困难。 另一方面，与消费者的改变有关。我们的专业市场不仅仅是批发，零售也占有相当比重。随着社会阶层的分化，购买力的提高，消费习惯的改变，上流社会、中产阶级、低收入人群，对于消费场所的要求也产生较大差别。越来越多的人倾向于到休闲娱乐设施比较好的商业物业中去进行消费，卖场环境、服务质量、配套设施、消 费感受变得更为关键，对于价格的敏感度却降低了 而相对低廉的价格正是8 / 15 专业市场的优势所在。所以，从某种程度上来说，专业市场的发展空间也在缩小，有被其他商业物业形式分流的趋势。 重在规模 已有的专业市场还会有相当的生命力，今后的趋势应是逐步合并，进一步做大规模。专业市场的“专”字要靠规模体现，如果同类的专业市场太多太分散，就无法形成规模，“专”的优势也就体现不出来。另一方面，做大之后新的同类市场就很难再发展，尤其是在一定商圈范围内。 专业市场规模化需要时间，并且涉及到很多客户资源，从这个角度来看，专业市场不是简单可以模仿的，因为一个市场所具有的客户资源，主要不是开发商和市场管理者的关系，更多是经营户带来的关系。比如一家做玩具的经营户，可能在某个地区拥有庞大的客户网络，那些客户可能非常信赖他，而另建一个新的市场，如果这个经营户没有过去，那么他的客户可能也不会进入那个市场。 也应持有 商业地产的持有经营渐成业内共识，对于新兴的专业市场而言，初期应对商铺进行租赁而非销售，并实行统一管理运营。现在国内大量的专业市场虽然 也是散售经营，而且仍然经营良好，但这与早期的市场环境有关，而且有的项目也是培育成熟以后再销售的。实际上，未成熟的市场如果分割销售，小经营户的风险就加大了。因此，很多小业主宁9 / 15 可去一个业已成熟的专业市场转手购买商铺，也不愿意去新建的市场投资一手商铺。 专业市场对外规模优势明显，但对内也有劣势，那就是经营内容同一化、经营户竞争激烈等。如果商铺卖掉以后，经营范围难以控制，后期的统一营销推广未必能得到商户的配合。如果经营户出现问题，市场也很难去协调，作为一个大的整体，专业市场的商户之间关联和影响较大，一 旦出现纰漏，对整个市场的声誉会产生负面效果。而如果是统一租赁经营，市场可以通过索取违约金、提高租金，甚至清场等方式，对商户实行有效管控，保证市场的品牌声誉。 突围之道 建设专业市场过程中，开发商对于区位的选址很重要。做什么样的专业市场，对位置和周边商圈的要求不一样。比如 IT 卖场，中关村的专业电子市场具备强大的规模效应，因为 IT 本身就是一个窄众行业，必须扎堆才能凸显优势，而中关村的高校、 IT 企业、计算机人才高度集中，这是其他地方不可能获得的资源集群，这也是中关村诸多 IT 商城成功的重要 原因。 对于投资者而言，不同的专业商铺，对于区位，对于商家，对于开发商的操作运营能力，对于专业团队的经验和水平，都需要做出慎重评估。专业市场绝非没有市场空间，但市场有一个培育的过程，包括购物中心之类的新兴商业物10 / 15 业也会对专业市场形成分流，所以专业市场想要突围，逐渐整合是势在必行的。同一类别的专业市场可能聚集到一起，更集中地发展，体现更强大的专业优势。 第一章总论 一、项目名称及地点 1、名称：浦东铝材、不锈钢加工物流园区 2、建设地点：上海市奉贤区原 上海耀华玻璃厂 二、项目内容 拟建立浦东地区最大的铝型材、铝板、不锈钢加工物流园区。 三、项目背景 1、物流业的发展前景 在经济快速发展的当代社会，物流业将成为未来经济发展的第三利润源泉。浦东铝材、不锈钢加工物流园区物流资源丰富，基础设施基本完善，交通运输方便快捷，是投资与经营的理想去处。 2、建材批发与零售市场的发展趋势 随着国民经济的持续发展和人民生活水平的不断提高，建材市场凭借其先进的经营理念、规范的管理模式、良好的经 营环境、完善的售后服务以及消费者消费观念和消费能力的改变加之供应商利益驱动引发的供货资源重组和当地政府规划导向的支持，建材市场必将面临更大的发展机11 / 15 遇。 四、项目实施方 本项目有中国建筑材料工业规划研究院、中国建筑材料检验认证中心及中国铝塑复合材料协会共同协作实施完成。 1、中国建筑材料工业规划院 中国建筑材料工业规划院是首批获得国家甲级资格的全国建材行业惟一一家专门从事建材工业发展规划和软科学研究的咨询单位。 2、中国建筑材料检验认证中心 中国建筑材料检验认证中心是经国家认证认可监督管理委员会批准成立、国家工商行政管理总局登记注册的中国建筑材料领域最具规模并拥有独立法人资质的第三方检验认证机构。 3、中国建筑材料工业协会铝塑分会 中国铝塑复合材料协会隶属于中国建筑材料工业协会，协会的宗旨是要突出个性 化、全方位、多层次服务。 第二章铝型材市场前景分析 随着上海地区大规模的基建投资和工业化进程的快速推进，铝型材作为建筑领域和机械工业领域里重要的应用12 / 15 材料，其全行业的产量和消费量迅猛 增长，上海地区铝型材行业步入了新的发展阶段并展现出了诸多新的发展趋势。 第三章项目总体构想及建设实施方案 一、项目总体构想 1、拟建立浦东地区最大的铝型材、铝板、不锈钢加工物流园区。在上海耀华玻璃厂原有厂房及建筑物基础上，改建、扩建总面积为 6 万的铝型材、铝板、不锈钢加工物流园区。 2、拟建立铝材进出口贸易中心，业务成熟后年出口交易量约为 10 亿元人民币。 二、项目建设实施方案 1、交易市场 交易市场是本项目建设的重要内容。主 要从事铝型材、铝板、不锈钢等产品的批发或直销业务。 2、加工仓储中心 加工仓储中心是保证社会生产顺利进行的必要条件和开展物流管理的重要环节，它是提供信用保证、现货交易的场所。本园区着力为投资者提供高效率、高质量的服务，建立生产与销量相统一的加工物流园区。 3、物流配送中心 建设现代化物流配送应是本项目建设的重要内容之一。建立专业化的物理公司，其主要职能是：产品仓储、运13 / 15 输及装卸等。充分利用现代化电子商务手段，通过宽带网，建立快速、便捷的网络系统。 第 四章项目的市场定位、组织实施及商业模式设计 一、市场定位 立足于奉贤，辐射浦东地区 二、组织实施 1、原则 本项目实施过程中，实施各方将充分发挥各自的资源优势，坚持如下原则： 坚持社会效益和经济效益并重； 形象与功能并重的原则； 长远发展与近期运营并重的原则； 科学、合理、高校的建设本项目。 2、管理体制与运作机制 实施规范管理 建立物流园发展的决策咨询机制 建章立制、依法办事的保障约束机制 三、商业模式 本项目是以铝型材、铝板、不锈钢加工的仓储物流服务为中心，集行业优势和区位优势于一体，运用现代物流管理技术和设备，整合社会物流资源，以实现交易、仓储、运输、加工等多项物流功能。 14 / 15 第五