苏州房地产市场研究PPT.ppt

苏州房地产市场研究,(截止2010.3),Part109年苏州市场回顾,09年苏州市场回顾：宏观经济经济继续保持高增长，位于全国前列,苏州09年全市国内生产总值为7400亿元，同比增长约10.4%，全国排名第五，江苏省排名第一，并没有因为全球金融危机而放慢脚步，继续保持高速增长。而09年苏州户籍人口为633.29万人，同比增长0.56%，增幅相比前几年进一步减少。,同时，苏州市民计民生继续改善，09年人均GDP为11.69万元，增长9.86%，城市居民人均可支配收入26320元，增长10.3%，农民人均纯收入12987元，增长10.2%。城镇登记失业率2.9%，市区居民消费价格总水平比上年下降0.2%。,09年苏州市场回顾：土地市场供应量以及成交楼面价均大幅攀升,在07年土地大幅放量过后，08年居住用地的供应大幅度减少；在土地成交结构的占比中，08年商办用地比例超过居住用地，为苏州2001年土地出让制度开始以来的最高比列。2008年市场低迷的情况下，商业用地出让和成交比例受到影响较小。2009年土地市场回暖，截至12月30日最新招拍挂公告，2009年土地供应中，居住用地供应522.30万方，商办用地175.35万方。,2001-2009年苏州住宅用地成交楼面价总体呈现上升趋势，土地成本在住宅开发成本中的比重逐步增加（2009年数据包括2010年1月23日成交数据）；综合以上，2009年居住地块飙升到4838元/。,09年苏州市场回顾：土地市场供应量以及成交楼面价均大幅攀升,2007-2009年全市商品住宅成交均价上涨幅度较小，年均增长8.14%；2007-2009年全市土地成交楼面价上涨较大，年均增长42.16%；楼面价占成交价的比例由2007年的36.50%上升到2009年的63.08%；2009年楼面价占比快速增长，主要在于绿城地块的拉动，同时也是各开发商手上资金的充足以及对市场的预期向好。如果扣除绿城土地的拉动，楼面价降至4059元/，按照楼面价占成交价格35-40%的比重，未来一到两年内，苏州的房价将会突破10000元/均价。,开发投资规模苏州房地产投资开发额从2003年以来呈现稳步增长的势头；09年在08年经济危机的影响下有所减缓，但重新升温的房地产市场使开发商逐步恢复信心，全年房地产开发投资同比实现0.9%的微增长。随着房地产09年的全面回暖，预计2010年房地产的开发投资规模将从回增长轨道。,09年苏州市场回顾：房地产开发情况,施工、竣工面积苏州市施工面积2003年以来呈现稳步增长，总量位列长三角第二，仅次于上海；竣工面积受开发周期影响，增长幅度较小，也受经济环境的影响，在08年、09年有一定的萎缩；在2009年市场转好下，各大企业开始加快开复工速度，预计2010年竣工面积将会重回高位。,苏州市销售面积2003年以来基本呈现向上增长，2008年受经济危机大环境影响，成交萎缩，2009年市场回暖，全年销售面积已经超过上一轮的市场高峰2007年的水平，达到历史新高点；销售均价保持稳定增长，年均复合增长率高达16.76%。,09年苏州市场回顾：房地产开发情况,商品房销售面积、价格,09年苏州市场回顾：商品房住宅市场,成交分析自08年下半年开始，国家出台了一系列刺激楼市的税收、营业税优惠措施，在多项购房优惠政策的刺激下，压抑了一年多的刚性需求支撑起楼市“小阳春”，进入5月以后，改善性需求开始入市，伴随着一些因通胀预期而入市投资保值需求，苏州商品住宅市场快速回暖。1-12月苏州商品住宅累计成交77729套，累计成交成交面积940.44万平米，同比分别上涨124.72%和143.69%，超过火爆的2007年。,价格分析2009年苏州商品房销售量价齐升，受市场成交量快速回升的影响，苏州住宅市场成交价格也水涨船高，连续11个月保持环比上上涨趋势。2009年1-12月，苏州商品住宅成交均价为7340.32元/平方米，同比上涨8.75%，单月达到8701.03元/平方的高峰，环比1月上涨42.45%。随着苏州楼市的回暖，“买涨不买跌”心理重返，大量投资及改善型需求入场，精装修公寓及别墅等高端住宅成交比重明显增加。,09年苏州市场回顾：商品房住宅市场,供应分析12月全市商品住宅新增房源55.45万平米，新增4571套，与11月相差无几，维持在55万方左右。环比下降幅度为2.10%，同比也下降了29.07%。09年全年月均供应面积为49.78万方，相比于08年月均54.15万方的水平，有所下降。这和08年金融危机和楼市前景不明，新开工面积减少，后续项目开发沿后等因素有很大关系。,供求分析住宅成交集中放量，供销关系再度紧张。其中12月全市商品住宅新增供应55.45万方，成交量106.21万方，供求比为0.52，需求缺口面积约51万方。从全年来看，1-2月份供求比偏大，楼市还处于冰冻期，随着3月以后楼市小阳春，苏州市场供求比发生反转，之后全年处于供不应求的状态，市场存量大幅消化。,09年苏州市场回顾：商品房住宅市场,去化周期（12月可售/2009年月均成交量）表示目前市场的存量，如果按照2009年月平均去化速度在没有新增供应得情况下还能有多久全部售完。可售情况：09年12月底苏州全市可售面积为235万方，较11月进一步下降。从全年来看苏州全市可售量随着市场的复苏逐月减少。去化周期：12月底苏州全市去化周期为3个月，达到全年最低，市场严重供不应求，后续价格将进一步提升。,09年苏州市场回顾：总结,苏州市占据长三角重要地位，已经发展成为长三角区域带不可或缺的一环；苏州市经济总量，人口发展等都为房地产繁荣发展奠定最坚实的基础；苏州市城市设计的良好规划，与上海的接轨，自身人文环境的打造都是房地产市场发展的有利因素；苏州市房地产发展总量位居长三角第二，施工面积、新开工面积均能保持稳定发展；由于苏州市地理位置的重要性，各大主流开发商争相进入苏州房地产市场，各大区域性、全国性开发商逐步完善在苏州的布局，苏州逐步成为接壤上海，涉足长三角战略的重大突破口及根据地；苏州楼价一直以来呈现较为稳定的发展，相对其他二线城市以及一线城市的发展，在受环境、宏观政策的影响幅度较小，因为苏州房地产市场依然有较大的潜力，房地产市场前景看好。,Part22010年1-2月市场运行情况,2010年1-2月房地产政策一览：土地供应成主角,房地产调控政策一览,目前银行房贷一览,苏州绝大多数银行都调高了首套房贷利率，除了民生银行与江苏银行仍然执行首套房贷7折优惠外，其它银行均将房贷利率调高至8.5%的平均水平，部分商业银行甚至征对首套房贷也执行基准利率。,关于房贷首付，苏州十大银行与其它城市首套房首付要达三成有所不同，除了别墅项目以外，住宅项目都基本保持在首套房贷首付两成、二套房贷首付四成的政策。在贷款利率方面，四大国有银行中，工商银行的首套房贷的贷款利率在7.5%到8%，上浮0.5%到1%；中国银行、建设银行都基本调高至8%到9%之间；而农业银行的首套房贷的贷款利率则调至8.5%到9%，二套房贷则最低9.5折，堪称四大国有银行之最；其他商业银行，不管是首套房贷还是二套房贷款，也都基本调高到8.5%，仅民生银行和江苏银行的首套房贷仍是保持原来的7折优惠原则。,2010年1-2月全国土地市场依然保持畅销局面，其中一线城市北京上海高价地成交较多。07年上海地王黄浦区163号地块被苏宁获得后于08年退地，2月份新推出，最终以低于07年约10亿的价格被新黄浦集团及新世界集团联合获得。,全国市场:1-2月土地市场高价地以北京、上海为主,2010年2月，所监测的20个城市城市成交面积除沈阳外环比全部下跌；10个城市的环比跌幅超过50%，其中，深圳、武汉、东莞跌幅分别为74.91%、73.54%、74.29%；成都跌幅最小，环比下跌4.88%。除广州外，9个重点城市（北京、上海、深圳、南京、杭州、天津、重庆、成都、武汉）1-2月总成交面积同比2009年1-2月上涨3.08%，同比2008年1-2月上涨35.56%。2010年初，两次存款准备金率的提高拉开调控的序言，老百姓购房意愿急速下降，信心受到较大的影响。另一方面，2月份跨春节，供应不足，新盘不能及时推出也是一大原因。,全国市场:1-2月各大城市商品住宅成交全线下跌，成交惨淡,2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。,全国市场:2月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%,苏州市政轨道交通规划展示：苏州远期轨交总长将达318公里中心城区265公里,苏州市远期（2050年前）轨道交通线网规划区总长为318公里，其中，中心城区265公里。计入延伸的虚线段（见图），规划区线网规模为380公里，其中中心城区为286公里。中心城区站点数量181座，换乘站37座。远期线网构架推荐方案与苏州市在规划区形成“一心两区两片”构成的“T形”城市发展整体空间结构和功能布局基本吻合。提出的由1、2、3、4、5、6号线组成的中心城区骨架线网基本合理。,苏州轨道交通2号线，是城市南北向的骨干线路，属于交通疏导兼城市引导型线路，该线建成后将与1号线形成“十”字形线网骨架，也由此开启了苏州轨道交通的纵横网络构图。2号线共设有22个站点，分别为苏州高速站站、相城大道站、富阳路站、安元路站、春申湖中路站、阳澄湖中路站、齐门北大街站、金民东路站、天筑路站、苏州火车站站、三医院站、石路站、广济路站、三香广场站、劳动路站、胥江路站、桐泾公园站、长吴路站、宝带西路站、旺吴路站、石湖路站、迎春南路站。,供应特点推盘项目减少，市场有效供应量不足。1-2月新增供应量出现锐减，开盘项目也相对减少，与09年12月相比，出现天壤之别。其中1月有新增预售量的项目有本岸花园、星湖名轩、中海独墅岛、名墅花园、合景峰汇国际、新创.理想城、金城1958等。2月全市住宅新增项目仅有三个（不包括位于金阊新城的宝邻苑定销商品房）新增房源中吴中区占了绝大多数，包括太湖纯水岸公寓和太上湖别墅。中小面积房源比例增大。1-2月新增供应量中，120平米以下的中小面积房源占81%,比例明显较12月增大,目前市场供应量减少，主要是一些中低档楼盘，其中还有定销房项目，这些项目多趋向于满足刚性需求，相对的产品以中小面积户型为主。,苏州住宅市场：1-2月供应情况有效供应不足，中小面积比例增大,附：1-2月项目供应汇总,苏州住宅市场：1-2月供应情况有效供应不足，中小面积比例增大,供应区域,1-2月全市商品住宅新增供应面积为22.92万平米。其中以相城区最多，为6.76万，占30%；其次为高新区25%，吴中区23%，工业园区13%，中心城区9%。,公寓供应面积方面，以相城区最多，6.76万，占39%；其次为高新区32%，工业园区14%，吴中区8%，中心城区7%。,而在别墅供应面积方面，以吴中区最大，3.83万，占72%；其次为中心城区15%。,苏州住宅市场：1-2月供应情况有效供应不足，中小面积比例增大,重点个案供应信息,金城1958,苏州住宅市场：1-2月供应情况有效供应不足，中小面积比例增大,重点个案供应信息,新创理想城,苏州住宅市场：1-2月供应情况有效供应不足，中小面积比例增大,重点个案供应信息,太湖纯水岸,苏州住宅市场：1-2月供应情况有效供应不足，中小面积比例增大,成交走势受到整个市场供应不足、春节假期以及政策收紧等方面的影响，1-2月住宅成交量大幅下滑，市场的观望气氛使得各大项目将开盘或者加推时间的一再延后，在很大程度上影响了成交量。另外，少数项目单价的过度上涨也影响了其销售业绩，未来广告、打折促销等一系列营销活动将卷土重来。1-2月份，全市住宅成交总量37.39万方，与去年相比大幅下降。,供求对比1月份住宅市场供求比为0.84，而2月份住宅市场供求比突然下降到0.22，供应与销售均创一年以来的新低，需求缺口依然偏大。供应与销售主力都为别墅房源，公寓房源偏少。,苏州住宅市场：1-2月成交分析成交大幅萎缩，供求比创新地，需求缺口大,存量去化去年12月至今，全市住宅存量保持平稳，本月存量为229万方，同比下降48.99%，环比减幅甚微，仅3.01%。在存量没有出现巨大波动的前提之下，住宅销售的萎缩致使静态去化周期大幅度增加，本月达到16.52个月。,成交价格2月份，苏州全市住宅成交均价为8800元/平米，比上一个月上涨5.21%，同比涨幅达35.25%。别墅项目的大量成交直接拉动了住宅均价向上攀升，这也是连续5个月全市住宅单价在八千元以上，同时也都创下了历史新高。从去年第四季度开始，全市住宅成交均价开始出现大幅度上涨。纵观各个项目，价格更是水涨船高，少数项目在提升房屋整体品质（例如：位置，交房标准）之后，价格甚至出现翻番。进入09年之后，销售价格已经达到了一个比较高的水平，涨势也开始放缓。,苏州住宅市场：1-2月成交分析成交大幅萎缩，供求比创新地，需求缺口大,公寓户型面积分析,户型分析1-2月全市公寓各户型中成交量排名前三的是：2房（43%），3房（40%），1房（9%）；其中，2房成交以2-1-1房型为主，3房成交以3-2-1房型为主，1房成交以1-1-1房型为主。,面积分析1-2月全市公寓各面积段中成交量排名前三的是：90-120平米（33%），120-144平米（25%），75-90平米（22%）。,苏州住宅市场：1-2月成交分析成交大幅萎缩，供求比创新地，需求缺口大,一月公寓成交排行,二月公寓成交排行,苏州住宅市场：1-2月成交分析成交大幅萎缩，供求比创新地，需求缺口大,别墅户型面积分析,户型分析1-2月全市别墅各户型成交量排名前三的是：4房（39%），5房（28%），3房（13%）。,面积分析1-2月全市别墅各面积段成交量排名前三的是：400平米以上（25%），260-300平米（24%），220-260平米（18%）。,苏州住宅市场：1-2月成交分析成交大幅萎缩，供求比创新地，需求缺口大,一月别墅成交排行,二月别墅成交排行,苏州住宅市场：1-2月成交分析成交大幅萎缩，供求比创新地，需求缺口大,广告投放,2010年1-2月份，各楼盘在全市三大主流平面媒体（苏州日报、姑苏晚报、城市商报）的广告投放次数大幅下降，1-2月共投放108次，投放楼盘的个数为24个，各楼盘平均投放次数不到5次,从各楼盘投放于全市三大主流平面媒体的数量来看，2月份投放在姑苏晚报上的广告是最多的，比例约为46%；其次是城市商报，比例为39%；苏州日报所占比例为15%。,苏州主流媒体广告投放,苏州投放媒体分布,苏州住宅市场：广告投放情况投放次数大幅下降,广告投放效果跟踪,苏州住宅市场：广告投放情况投放次数大幅下降,1-2月市场总结,全国市场：国家宏观调控政策进一步收紧，全国一、二线城市楼市普遍回落，成交量大幅走低。苏州市场：供应：1-2月全市住宅市场供应量大幅走低，时间段都集中在2月上旬。春节长假开始直至月末，再无新房源供应，住宅供应创下近一年以来的新低。成交：受到整个市场供应不足以及春节假期的影响，1-2月住宅成交量大幅下滑，市场的观望气氛使得各大项目将开盘或者加推时间的一再延后，在很大程度上影响了成交量。另外，少数项目单价的过度上涨也影响了其销售业绩，未来广告、打折促销等一系列营销活动将卷土重来。价格：从去年第四季度开始，全市住宅成交均价开始出现大幅度上涨。纵观各个项目，价格更是水涨船高，少数项目在提升房屋整体品质（例如：位置，交房标准）之后，价格甚至出现翻番。进入10年之后，销售价格已经达到了一个比较高的水平，涨势也开始放缓。,当前住宅供应紧缺，在房贷政策收紧的同时，未来楼市的不确定因素也随之增加，市场正处于一个观望阶段。而三月份举行的全国两会，“楼市”将成为关注的焦点之一，信号的释放或许将成为今年整个楼市的破冰点或转折点。,Part3市场分析,观点：当前整体市场的“面”是健康的，但从发展趋势来看，市场风险正随着供求矛盾、地价偏高以及政策风险不断积聚。我们主要从市场层面、政策层面及信贷结构三个方面去论证。,市场分析市场层面房价为何走高？供不应求是最要推手,2009年房价大幅上涨，供不应求为主要推手。,市场存量：2009年绝大多数主要城市市场存量下降均超过30%，08年积累的库存在09年得以较快的释放，目前各大主要城市供应告急。,市场分析市场层面房价为何走高？市场存量快速下降,火热的土地市场带动周边的项目价格飞涨。苏州典型区域如：独墅湖、人民路北延板块、金枫路板块以及青剑湖板块等。各个板块均有较大幅度的上涨。,市场分析市场层面房价为何走高？土地价格上涨带动周边项目价格猛升,“人多地少”中国难以解决的基本国情，人民日益增长的居住需求同较少土地住房供应之间的矛盾。城市化进程需要；内需：居住条件改善，国内较少的投资渠道外需：全省、国内、国际需求汇集经济发展，生活需要改变形成楼市火爆的客观基础。,市场分析市场层面房价为何走高？需求膨胀,市场分析政策层面房价为何走高？信心来自国家政策,年初：贯彻房地产优惠政策刺激房市关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税2008137号)、关于个人住房转让营业税政策的通知(财税2008174号)关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知(银发2008302号文件)关于促进房地产市场健康发展的若干意见(以下简称国办发2008131号文件)。内容主要为下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税；降低购买首付比和个贷利率。,年中：加大土地供给，整顿市场秩序国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号）。国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知土地增值税清算管理规程，以及小产权房等,年末：防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨限制用地项目目录（2006年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年本增补本）个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国四条关于进一步加强土地出让收支管理的通知（财综200974号）,市场分析信贷层面信贷是否过宽？天量信贷是推手之一,截至2009年年末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元，同比增长38.1%，增速比上年同期高27.7个百分点，超过同期各项贷款增速6.7个百分点。其中，地产开发贷款超高速增长，年末地产开发贷款余额6678亿元，同比增长超过100%，比上年末高98.4个百分点；房产开发贷款回升相对缓慢，年末房产开发贷款余额1.86万亿元，同比增长15.8%，增速比上年末高4.6个百分点。,2009年我国个人购房贷款持续回升，特别是下半年增速明显加快，年末个人购房贷款余额4.76万亿元，同比增长超过43%，比上年末高30多个百分点，其中新建房贷款和再交易房贷款增速分别达40%和79%。,截至2009年年末，房地产贷款余额占各项贷款余额的19.2%，占比较上年末高1个百分点。2009年新增房地产贷款2万亿元，占各项贷款新增额的21.9%，占比比上年提高超过11个百分点，同比多增1.5万亿元。其中，个人购房贷款新增1.4万亿元，约为2008年的5倍、2007年的2倍。,就房地产业的贷款情况看，开发企业的国内贷款为11293亿元，增长48.5%，但仅占本年全部开发企业到位资金57128亿元的20%，比历年所占的比例都低，占全年房地产开发投资36232亿元的31.1%，高于历年的比重。,2009年房贷杠杆率达到1.24，高于2008年，低于2007年；全国购房贷款信贷杠杆使用率仅19.10%，金融安全完全在可控范围之内；市场购买力和资金实力由此可见一斑。,注：房贷杠杆率=商品房销售额/（商品房销售额-当期新增按揭贷款）,由于信贷的大量投放和实际房贷利率降至历史最低水平，09年住房按揭贷款快速增长。当年居民中长期消费贷款余额(以住房按揭贷款为主)从2008年的3.3万亿增至4.9万亿元，年度增量是08年的4.6倍，07年的2.1倍；与之相对应，商品房销售金额从08年的2.5万亿元激增至09年的4.4万亿元，同比增长75.5%；房贷通过杠杆效应放大住宅购买力可从右图窥见一斑。,2009年房贷杠杆有所放大,市场分析信贷层面信贷是否过宽？信贷杠杆使用率较低，风险可控,数据来源：国家统计局,国内贷款占开发企业资金比重情况,房地产开发企业对银行信贷资金的依赖度正在逐步下降，有效的降低了房地产业变化对于金融市场稳定的负面影响。,市场分析信贷层面信贷是否过宽？开发企业对银行资金依赖度在下降,市场分析信贷层面信贷是否过宽？开发企业授信额度,在大量房地产利好政策刺激下，09年房地产市场强势回暖的同时，房地产企业也获得银行方面的大额授信，中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等国内多家银行全年已向房地产企业发放总额超过3000.0亿元的银行授信。,随着公开市场融资渠道再次开启，房地产企业以市场销售情况的持续火爆为基石，在资本市场受到资金面的格外垂青，企业融资活动也日益频繁。09年度，房地产企业融资方式呈现股权融资与债券融资并举的格局。,众多优秀房地产企业如恒大、龙湖、宝龙、恒盛、花样年、佳兆业等顺利赴港上市。09年度，房地产企业借壳数量达30余起。而绿地集团、中信地产、万达集团、农工商房产等房地产企业也正在积极备战A股上市。,Part4调控方向,观点：当前房地产市场态势仍属正常,同时宏观经济尽管数据表现有所增长，但基础尚不稳固,考虑到国家“保增长、调结构、促内需、防通胀”以及“和谐社会”的目标。我们认为国家房产调控实行“有保有压，长短结合，宽严有别”。,工业增加值增幅持续回升,PPI持续低位徘徊，12月份实现为正,出口有所改善，12月份转正,消费者信心指数仍处低点,调控与否经济环境经济基础尚不稳固,注:房地产业税收主要包括营业税、土地增值税、企业及个人所得税等，根据2007年企业纳税排行榜及部分城市公布的税收数据测算，房地产行业相关税费占销售额比重约在12%左右，2009税收额为根据这一比例估算。,房地产对于政府财政收入方面的支持力度较大，直接体现在土地出让收入和税收收入。土地出让收入占财政收入的比例约在20%左右，中西部城市土地出让金比例较大，甚至超过50%。,调控与否行业环境房地产对经济影响巨大,2007-09年典型城市经营性土地成交走势图（单位：亿元）,2009年，房地产投资额占固定资产投资总额比重达18.66%。,从GDP三驾马车来看，2009年8.7%的经济增速中，最终消费拉动4.6个百分点，投资贡献了8.0个百分点，显然投资成为拉动当前增长的主导因素。而出口总额在GDP中所占比重远低于投资和消费。,09年以来，固定资产投资保持了较高增长态势，主要依靠于房地产投资持续升温。2009年，房地产投资额占固定资产投资额比重已达18.66%。,调控与否行业环境房地产对投资拉升作用明显,房地产的快速发展可以带动建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等60多个行业的发展。据统计，我国每年钢材的25%，水泥的70%，木材的40%，玻璃的70%和塑料制品的25%，都用于房地产开发建设。另外，房地产业在国家GDP的比重接近10%，是我国加大投资、拉动消费和解决就业的最佳行业。,据统计，我国每年钢材的25%，水泥的70%，木材的40%，玻璃的70%和塑料制品的25%，都用于房地产开发建设。另外，房地产业在国家GDP的比重接近10%，是我国加大投资、拉动消费和解决就业的最佳行业。,调控与否行业环境房地产关系链多且长,商品房新开工面积与吸纳就业人数,商品房施工面积与吸纳就业人数,房地产行业对于就业的拉动力很强。根据国家统计局测算，完成10000平方米施工面积需要167名建筑工人。截止2009年底，房屋新开工面积累计额已达11.54亿平方米，将相应增加1900多万人口的就业。,调控与否行业环境房地产增加社会就业,从客观研究的角度来看：楼市的发展基础扎实，风险度控制合理。从民生的角度来看：民怨是决策层不愿看到的。2005年、2008年都是由于民怨较大，决策层采取了从紧的政策，致使楼市出现调整。因此，如果2010年经济环境出现明显的好转迹象的话，适度从紧的调控变为可能,调控与否？,房地产调控,控制投资规模,调节供求关系,治理市场秩序,完善住房保障,宏观调控,节能环保,调控与否？调控方向,近期重要房地产政策一览,调控与否？房地产政策部分调整,我们认为，近期一系列政策的出台表明了决策层对高房价的担忧和抑制决心。从具体措施来看，通过增加有效供应和控制不合理需求，同时兼顾保障和市场监督入手。不过由于当前经济回升的基础尚不稳固（特别是外贸出口）。房地产依然对整体经济起到了至关重要的作用。这些政策虽没有具体落实的细则，但是信贷，特别是房贷政策对购房者信心已经产生了很大的影响。,调控与否？房地产政策部分调整,Part52010预测,市场预测：供应增加，补充库存，需求下降，全年预计供大于求；土地预测：地价已达到相当高位，价格涨幅空间有限政策预测：将由“双宽松”政策逐步转向有保有压的中性政策方向,？,政策的走向=信心的方向“调控”，是一把双刃剑。鼓励型政策可以提升信心；紧缩型政策会打击信心。2005年和2008年，都是在政策的打击下，信心丧失、盲目观望、库存积压、房价调整。2010年，信心能否持续，核心关键在于政策。按我们的推测，2010年上半年，紧缩型政策不至严厉打压，但市场信心开始发生变化。,2010,2010市场预测？上半年消费信心开始发生变化,假设前提一：2010年上半年外贸出口上升势头稳定假设前提二：宏观经济未出现新的危机余震,进入从紧调控,房价调整时期,可能走势一,可能走势一：上半年房价继续上涨，下半年开始，决策层进行从