买卖合同效力

1 / 13 买卖合同效力 想学法律？找律师？请上 http:/ 一物多卖合同效力的确定规范 一物多卖合同，是指出卖人就同一标的物与两个或者两个以上的买受人分别签订数个买卖合同的情形。其中出卖人就同一标的物与两个买受人分别签订买卖合同的，又称为两重买卖；与两个以上的买受人签订买卖合同的，则又称为多重买卖。 对一物多卖合同效力的确定规范 对于一物多卖合同中的数个买卖合同的效力如何认定，在理论及实践中均有不同的观点：一种观点认为，一物多卖合同虽然标的物是同一个，但是该合同并不违 反法律和行政法规的强行性规定，出卖人可以因其不能履行的相关买卖合同承担违约责任，而不应确认买卖合同无效，即不因一物多卖本身而影响各个买卖合同的效力；从理论上讲，出卖人将同一标的物出卖于他人者，论其行为性质，与出卖他人之物无异，即非属给付自始客观不能，买卖契约自始有效，惟出卖人应负权利瑕疵担保责任而已。另一种观点则认为买受人可以取得标的物的所有权的买卖合同可以认定有效，而因该合同买受人已经取得标的物的所有权，则其他买卖合同即应当确认无效。第三种观点则认为，不能取得标的物所有权的买卖合同，买受人可以申请人民法院 撤销该买卖合同，理由是出卖人存在对买受人的欺诈，依合同法第 54 条2 / 13 第 2 款关于可撤销合同的规定，此属于可撤销的合同。 我们认为，此种情况下，不应简单认定相关的买卖合同为无效合同。因为在一物多卖合同中，对于出卖人是否有欺诈，以及对数个买受人中的哪一个买受人存在欺诈，在司法实践中很难查清；其次，即使出卖人对某个或者数个买受人存在欺诈，但是该受欺诈的买受人取得标的物的所有权时，确认该份买卖合同无效并不符合法律规定，也不利于保护该买受人的合法权益，因为在合同被确认无效的情况下，出卖人只需向买受人返还已经 收取的价款，并赔偿买受人因此而造成的直接损失，而在合同被作为有效处理的情况下，买受人不仅可以要求出卖人返还已经收取的价款，而且还可以依合同约定或者法律规定追究出卖人的违约责任，包括支付违约金或者赔偿损失，这种损失既包括积极损失，也包括可得利益的损失，则对买受人是有利的，而且也可以起到对出卖人的惩罚作用。实践中亦存在出卖人在实施一物多卖行为时并无故意过错的情况，如某一公司的数个销售部门与数个买受人就同一标的物签订买卖合同时，就有可能并无故意欺诈。所以在司法实践中应当区分不同的情况作出不同的认定： 1出卖人与某一买受人恶意串通，签订买卖合同并转移标的物所有权，使得其他在先的买卖合同的买受人无法取得标的物所有权的，则买受人可以要求确认该出卖人与后3 / 13 买受人所签订的买卖合同无效。合同法第 52条第 2 项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同为无效合同。又如最高人民法院商品房买卖解释第 10 条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同未将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 2.在所有买受人均无过错或者均 无与出卖人串通的情况下，该数个买卖合同并不能因此而确认为无效买卖合同。 3在先买卖合同的买受人已经取得标的物的所有权后，出卖人再就同一标的物与他人签订买卖合同的，即出卖人对在后的买受人存在欺诈行为，依照合同法第 54 条第 2 款规定，在后买卖合同的买受人可以以出卖人存在欺诈为由申请撤销该买卖合同；也可以不申请撤销该合同，而主张解除该买卖合同后，向出卖人主张承担违约责任。如商品房买卖解释第 8 条第 2项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同 ，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第9 条第 3款亦规定，出卖人故意隐瞒所售房屋 有 法 律 问 题 ， 上 法 律 快 车4 / 13 /retype/zoom/8587427455270722192ef7e3?pn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_&type=pic&aimh=44&md5sum=a9519fa937aa64b3abdef58a160a3b38&sign=e090eba982&zoom=&png=11054-&jpg=0-0 target=_blank点此查看 已经出卖给第三人的，会导致出卖人与买受人之间的买卖合同被撤销、也可能被解除。 4.在后买卖合同的买受人取得标的物的所有权后，在先买卖合同的买受人可以主张解除在先的买卖合同，并要求出卖人承担违约责任。此时买受人主张解除合同是依据合同法第 94条规定的合同解除权。 一物多卖合同中取得标的物所有权的确定规范 对于一物多卖合同中，数个买受人均主张对标的物的所有权时，何人可以取 得该标的物的所有权，是解决此类纠纷的一个重要问题，目前尚未无明确的法律规定，我们认为一般情况下可以按以下原则处理： 1与出卖人串通签订买卖合同，损害其他买受人利益的买受人，无论该标的物的状态如何，是否交付，该因恶意串通而签订的买卖合同因被确认无效，所以该无效合同的买受人不能取得争议标的物的所有权 2.当各买受人均无与出卖人串通的故意时，可以按以下原则确定标的物的所有权人：其一，标的物的所有权转5 / 13 移需要办理登记手续的，如不动产以及诸如汽车等部分动产，其所有权的取得以办理登记手续为标准， 所以数个买受人中，已经办理标的物的登记手续的，可以优先于其他买受人取得标的物的所有权。 其二，标的物的所有权转移需要办理登记手续而所有买受人均未办理登记手续的，以及其他转移所有权不需要办理登记手续的动产，如果已经交付的，则占有该标的物的买受人可以优先取得该标的物的所有权。其中商品房买卖中，均未办理产权登记手续时，以办理合同登记备案的合同买受人优先取得房产的所有权；未办理登记、亦未办理合同备案手续的，适用前述原则处理。 其三，标的物尚未办理所有权转移登记手续，也无人先行事实占有的，则以 先行向人民法院提起诉讼或者申请仲裁并经人民法院执行实现债权的买受人取得标的物的所有权。这样处理一是督促当事人积极行使民事权利，二是维护生效裁判文书的权威与稳定性。 其四，其他标的物尚未交付的情况下，则买受人均不能取得标的物的所有权，标的物作价后按比例向各债权人清偿违约债务。 有法律问题，上法律快车 http:/ 问题提出：随着城市化进程加快，拆迁力度加大，补偿数额巨大，农村房屋买卖合同引起的利益纠纷不断突显出来。有些是几年前发生的买卖行为，有些甚至是十几、几6 / 13 十年前的买卖行为；购买者 中有本村或外村村民，也有的是城镇非农业户口居民；出卖方中有的仍在农村生活，有的本身也已经成为城镇非农业户口居民。农村房屋买卖合同是否有效，如何解决“过户手续”“房地不一致”等问题，尚无统一、具体的法律可以引用，而土地管理法、国家政策与合同法及相关司法解释又规定不一，导致在司法实践中判决千差万别。此类案件的处理必将产生导向作用，不论判决是否有效，必将会导致大量的诉讼。 简要案情： 2001年 6 月，杨某与郑某签订买卖房屋协议书，约定：杨某将自己名下房屋独院一座卖给郑某，房价 8万元，郑某一次性付清，双 方一手交钱，一手交宅基使用证。合同签订后，郑某于 2001 年 6月 12日将房款交于杨某，杨某将该房屋交付郑某，双方已实际履行。 XX 年 11 月 7 日郑某与其妻张某将户口迁至现住址。 2016年杨某诉至法院，以农村房屋不能买卖为由，主张买卖房屋协议书无效。 争议焦点：农村房屋买卖是否有效？ 分歧意见： 由于涉及农村房屋买卖合同是否有效，如何解决“过户手续”“房地不一致”等问题，尚无统一、具体的法律可以引用，而土地管理法、国家政策与合同法及相关司法解释又规定不一， 现有的法律法规及决定、通知主要有： 7 / 13 1999 年第二次修正的土地管理法：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”；第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。 1999 年 5 月 6 日国务院办公厅发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。 XX 年 12 月 24 日国务院关于深化改革严格土地管理的决定中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在 农村购置宅基地。” XX年 12月 31日中共中央、国务院联合发布的中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见中再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。” 目前在农村房屋买卖合同效力认定上存在以下情形： 1、同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋有效。其理由及依据：一是宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权，依法可以转让其权利；二是现行法律并没有禁止农村房屋买卖、转让；三是现行国家政策没有限制集体经济组织内成员之间买 卖农村房屋；四是地方性法规和规章肯定8 / 13 集体经济组织内成员之间的农村房屋买卖。 2、不同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋未形成统一的意见，一种意见认为有效，一种意见认为无效。多数倾向有效。其理由：一是宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋，国家政策仅禁止城镇居民不得购买农村房屋；二是法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权，即并不适用“房地一致”的原则；三是允许不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产购买当地农村房屋，不仅不会影响农村社会的稳定，而且有利于当地社会 经济发展。 3、城镇居民购买农村房屋原则上无效，例外有效。无效理由主要是依据国家政策，禁止买卖。倾向特殊情形有效是指：一是出卖人出卖房屋前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原出卖人身份为农民转为城镇居民；二是城镇居民购买农村房屋，经过村委会同意且办理了相关审批手续；三是城镇居民购买农村房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份；四是城镇居民买受人的配偶为当地集体经济组织成员等情形。 就本案而言，就合同效力问题存在较大争议。 第一种意见：该协 议虽然是双方的真实意思表示，但由于双方买卖的是农村房屋，对于农村房屋的买卖，国家虽然没有明确的法律调整，但是据于农村房屋占用的是宅基9 / 13 地，宅基地是集体组织内部拥有所有权，对农村房屋的买卖，目前国家政策规定明确，城镇居民严禁购买农村的房屋。当时签订协议时，郑某是城镇居民，不符合购买农村房屋的条件，虽然郑某夫妻于 XX 年将户口迁入当地村庄，但未改变其城镇居民的性质，根据土地管理法第六十二条、第六 十三条规定及国务院政策，城镇居民购买农村房屋合同应属无效。故本案双方所签的买卖合同应认定为无效。在确定合同 无效的损失时，应当综合考虑当事人的过错，避免因比例严重失调导致当事人利益的显失平衡。如类似案例北京法院审理的画家村 宋庄李玉兰与马海涛房屋买卖合同纠纷。 第二种意见：该协议系双方当事人真实意思表示，不存在胁迫、欺诈的事由，且双方已实际履行各自的义务；签协议时杨某、郑某是城镇居民，但郑某的妻子张某是农村居民，且郑某夫妻于 XX年 11月 7 日将户口迁入该村，已具备了购买杨某房屋的条件；村民委员会证明郑某夫妻非该村村民及集体经济组织成员，但该证据不足否定二人现为该村居民的户籍性质。农村的房屋，是农民基本生 活的保障，而杨某在出售房屋时即是城镇居民，也不是当地村集体组织成员，其生活保障并不因为其出卖该房屋而受到影响，而郑某夫妻自 XX 年迁入当地村庄后，已成为当地村庄居民，在近十年的时间中，郑某夫妻在诉争房屋实际居住已对该房屋形10 / 13 成了稳定的占有关系，买受人购买诉争房屋并非为了投资营利，而是为了居有定所，且全家人在本市没有他处住房，因此诉争房屋是买受人一家的唯一居所。另自 2016 年 9 月 1日起，整个村庄的土地性质也已发生变化，即已整体划归国有，因此，双方的房屋买卖与一般的农村房屋买卖不同，即房屋买卖后双方的身份地位、房屋 所在地的社会结构及争议房屋及宅基地的土地性质均随着社会经济的发展发生了质的变化，故双方所签买卖合同并不违反土地管理法等相关规定。根据合同法第五十二规定，违反法律、行政法规的强制性规定的方为无效 ;合同法解释一进一步规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法，法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定，故本案双方所签的买卖合同应认定为有效。如上海、浙江、广东等沿海经济发达城市 由于已打破城乡界限，实施城乡一体化，使农村房屋买卖合法化不再有争议。 主流观点： 就本案而言，因目前我国法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私有房屋买卖的明确规定。双方所签买卖房屋协议书实际履行后，郑某夫妻将户口迁入现住地，在近十年的时间中，郑某夫妻在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。在综合本案当时的历史背景及有利于11 / 13 维护现有的房屋占有关系，维护交易安全情况下，应当确认杨某与郑某夫妻签订的买卖房屋协议书 有效。本案考虑到农村房屋买卖行为的存在有其历史和现实的诸种原因 ，从有利于维护当地社会秩序和相关当事人现有生活状态的稳定和谐，平衡相关当事人的利益出发，认定双方房屋买卖行为有效，符合民法倡导的诚实信用原则，