买卖合同表见代理

1 / 13 买卖合同表见代理 浅析合同中的表见代理 摘要：合同法第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 关键词：表见代理 无权代理 表见代理的效力 一 表见代理 表见代理又被称为表现代理，指行为人无代理权而以本人的名义实施民事行为，但有足以使第三人相信行为人又代理权的事实和理由，善意第三人与行为人实施民事行为的，可发生与有权代理相同的法律后果。 表见代理在民 法上属于广义无权代理的一种情况，其成立出须必备无权代理的要件外，还须具备以下条件： 1. 行为人无代理权却以本人的名义为民事行为 因表见代理属于广义无权代理，因此，只有行为人无权代理却以本人的名义实施民事行为的，才会发生表见代理。 2. 客观上有足以使第三人相信行为人有代理权的事实和理由 表见代理最根本的实质在于行为人无代理权而又表现为有代理权。因此，只有从外表上看行为人有代理权时，才会发生表见代理。所谓的从外表上行为人有代理权，是指2 / 13 虽然行为人与本人之间实际上 无代理权，但客观上有足以使第三人相信行为人有代理权的事实或理由。如行为人持有本人盖章的空白合同书。正因为在行为人方面有使人相信行为人有代理权的事实和理由，相对人基于此才与行为人实施民事行为的，所以为维护交易的安全和第三人的利益，法律才规定表见代理，使其成为有效代理。 3 须相对人为善意且无过失 相对人为善意且无过失，是指与行为人实施民事行为的第三人不知道行为人无代理权且无过失的相信行为人有代理权。若相对人为恶意，知道行为人无权代理而仍与之发生民事行为，则因法律不保护恶意当事人，没有 对相对人加以保护的必要，也就不能成立表见代理。相对人应当知道行为人无权代理，因其过失而不知道的，因相对人主观上的过错，一般也无保护的必要，也不应该成立表见代理。相对人是否具有故意或者过失，应由否认表见代理的本人负举证责任。 4.须行为人与相对人所为民事行为具备生效要件 表见代理为有效代理，本人应承担行为人与相对人所为民事行为的法律后果。因此，只有行为人与相对人所为民事行为有效时，才能成里表见代理，才发生由本人承担该行为后果。若行为人与相对人所为的民事行为不具备民事行为的生效条件，则不 成立表见代理。 根据上述可以看出张3 / 13 某代理甲公司与乙公司签订的合同属于表见代理，其中张某手持的加盖公章的空白合同就是从外表看上行为人有代理权的一个表现。 二 无权代理 无权代理，指行为人没有代理权而以本人的名义与第三人实施民事行为的现象。民法通则中第六十六条对无权代理作了原则性规定，合同法中对狭义的无权代理与表见代理分别作出规定。 1 无权代理发生的三种情形 一是行为人自己自始没有代理权；二是行为人有代理权但其所为的民事行为超越代理权；三是行为人原有代 理权但代理权已经终止。 2.无权代理的条件 第一，行为人以本人名义实施民事行为。无权代理本不属于代理，但因行为人是以本人的名义实施民事行为，符合代理的外部表征，所以将该现象规定于代理制度中。如行为人不是以本人的名义的名义实施民事行为，则不成立无权代理。 第二，行为人没有实施该代理行为的代理权。无权代理的前提是行为人没有实施该行为的代理权。 第三，行为人与第三人之间的行为是有效的。如果行为人与第三人所实施的民事行为无效，则不涉及能否对本4 / 13 人发生效力的问题，不属于无 权代理。 根据合同法中关于无权代理的解释，不难发现张某的行为不属于无权代理。 三 表见代理的效力 合同法第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后被代理人的名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，表见代理发生与有效代理的相同效力，即该代理行为对被代理人发生效力，被代理人应当承受该代理行为所设立的权力义务。但表见代理毕竟属于无权代理而不同于有权代理，其设置目的在于保护交易的安全，因此，表见代理是否为有效代理，应决定 于相对人的意思。 综上所述，案例中，张某手持加盖公章的空白合同代理甲公司与乙公司签订了买卖 100 吨草莓的合同，而后才发现张某没有代理购买草莓的权力。根据合同法关于表见代理的解释，可以看出乙公司在不知张某没有代理权的情况下与张某签订了买卖合同，同时张某手中有使第三人相信他有代理权的事实，即加盖公章的空白合同。所以根据合同法第四十九条的规定，乙公司去函要求甲公司履行合同是合法的，甲公司作为被代理人应当承担代理行为所产生的法律后果，即履行合同。 参考文献： 高等教育出版社民法 .郭明瑞 5 / 13 中国政法大学出版社合同法 .王玉梅 案例评析：房屋买卖合同纠纷中表见代理与预约的问题解析 【案情简介】 黎某与段某是夫妻关系。 2016 年 5 月 11 日，黎某与某地产代理公司签订了房地产出售居间合同，委托该中介公司出售位于南海市锦绣花园小区房产，并就房价、购房款支付时间和方式、何时签订正式买卖合同等细节问题做出明确约定。同时黎某提供房产证复印件，显示该房产由夫妻二人共同共有。 5 月 14 日，谢某在中介公司网站上看见该套房源后，当即联系中介公司带其 看房并透露购买意向，次日，谢某与中介公司签订了购买意向书，约定房屋总价款为人民币 589 万元，定金为人民币 80 万元，若谢某未在 5 月30 日前付清定金并办理相关购房手续，则房屋出让方有权不予退还定金，同时将前述买卖合同之细节也约定在内。随后，黎某在该购买意向书的落款处签订其与段某二人姓名予以确认，表示其同意谢某的购买条件。 5 月 27 日，谢某依约转账人民币 80 万元至中介公司账户内， 5 月 29 日，黎某以段某反对为由不愿再出售房屋。后双方多次协商未果，谢某遂诉至法院，要求黎某夫妇返还双倍定金共计人民币 160 万元。黎 某辩称，妻子段某对售房之事不知情，其擅自出售共有房屋侵犯了其他共有人的权利，故应属无效民事行为，合6 / 13 同自始无效。 【法院判决】 法院经审理后认为，黎某的行为构成表见代理，谢某有理由相信其有权处理，故本案涉及的购买意向书系双方当事人自愿订立，意思表示真实，合同有效。现黎某以妻子不同意为由作为毁约借口，其行为已构成违约，按照定金罚则原则，黎某夫妇应当承担双倍返还定金的责任。 【律师评析】 本案是一起因卖方单方反悔，不愿继续履行合同导致的房屋买卖合同纠纷案件的典型 代表。深圳知名经济纠纷团杨婧律师认为本案主要存在三个争议焦点： 一、黎某的行为是否构成表见代理。我国婚姻法第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。同时，婚姻法司法解释对上述规定作了进一步的阐述：因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，且一经作出即代表夫妻双方的意思表示；非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定时，夫妻双方应当平等协商，达成共识，共同对外做出决定；从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为之行为后果， 一般适用表见代理的规定，即夫或妻一方所为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗7 / 13 辩。上述规定明确了夫妻之间的日常家事代理权，是指夫妻因家庭事务而与第三人为一定法律行为时的代理权。夫妻间的相互代理权是基于夫妻身份而产生的，不以明示为必要条件。日常家事代理的范围，通常包括家庭生活所必要的一切事务。本案所涉房屋价值高达上百万元，已超出了日常家务代理的范围，因此，房屋的出售应征得所有共有人的同意。但由于家庭成员间代理权的限制很难被外人知晓，故法律规定其限制不得对抗善意 第三人，以保护善意第三人的利益。也就是说，即使没有经过所有共有权人的同意，若第三人有理由相信其为家庭成员共同意思表示的，其他家庭成员不得以不同意或不知道为由进行抗辩，亦即适用表见代理的规定。 关于表见代理，我国合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从上述规定可以看出，表见代理实质上是一种无权代理，即代理人不具有代理权。本案中，黎某有代理其妻子段某出售房屋的意思表示，并在同意出售房屋的购买意向书上代段某签了名。根据社会生活的一般经验，夫或妻一方出售两人共有的房屋时，通常会事先征得另一方同 意并由其中一方具体办理出售事宜。且谢某已在约定8 / 13 时间内支付了足额定金，其作为交易相对人秉 持诚信，尽到一个善良的买受人应尽的注意义务，根据合同法的诚实信用原则，也应得到保护。 二、关于居间合同中约定的买卖条款的性质。马律师认为，解决此问题需要厘清预约和本约的法律关系。关于预约，我国立法尚无明确规定，通说认为预约本身就是一种契约，它的标的是订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按 照约定收取房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，对于那些在居间合同中约定了房屋交易的主要条款，但双方并未履行实际交房和付款义务或者仅支付了部分预付款的，应认定双方仅建立了预约合同关系。本案中，黎某与谢某间买卖关系的建立是由中介公司促成的，谢某与中介公司签订的购买意向书对房屋的购买价款、房款支付的时间和方式、定金的给付等作了明确约定，黎某对此交易条件也签字予以确认，因此，可以确认双方已达成了房屋买卖的主要条款。但至纠纷产生之前，双方间并未签订正式的买卖合同，也未支付房款和交付房屋。因此，应当认定 双方之间仅形成预约关系，尚未建立正式买卖合同关系。 9 / 13 三、虽然我国民法通则和合同法规定了实际履行为违约救济方式 ,，但合同法同时又规定对债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的不得要求强制履行。就本案预约而言，预约合同的标的为订立契约的行为，如果法院判令预约债务人订立本约合同并按约履行，实质上就是强制当事人订立合同，这显然不妥。因此，相对于本约而言，违反预约的行为可以视为是本约之缔约过失行为，因而就有可能发生缔约过失责任和违反预约的违约责任之竞合。据此，黎某夫妇承担双倍定金罚则的责任是 合理的。 表见代理案例分析 某建安公司的王经理没有想到公司丢失的一份盖有公章的空白合同真得会被人利用与他人订立了买卖合同，更没想到的是在本公司并未收到该合同项下货物的情况下，法院竟真得会判决其公司为利用此合同实施诈骗的人“埋单”。一年前的一天，该公司的某业务员向王经理汇报，称自已保管的已加盖了公司印章的一份空白合同不填与公文包一起丢失。为防止拾得人利用此合同，王经理立即让该业务员以公司的名义在当地的晚报上刊登了此空白合同遗失作废的申明。但事隔不久某电气设备供应商找到王经理，声称一个 月前一姓李的人以王经理公司的名义与其订立了购买价值二万元电气设备配件的合同，李某取走了货并付现金三千元后，未能按约在取货后十日内付清剩余款项，故现要10 / 13 求王经理的公司履行合同中支付余款的义务。经查看该供应商带来的合同和取货收条，发现合同内容正是在其公司丢失的那份空白合同上填写的，同时收条中的签字人李某并不是本公司的工作人员，据此王经理当即以该合同在未填写内容前已登报申明作废，其公司并未收到此合同项下的货物，以及实际收货人并不是本公司的工作人员，公司也未授权李某以本公司的名义对外订立合同、收取货物等为由，拒绝了该供 应商的要求。不久王经理的公司即接到了该供应商因此纠纷状告公司由受案法院发来的应诉传票。案经一审、二审，尽管王经理的公司据理抗辩，法院最终还是判令其向供应商悉数支付一万七千元的货款。 无独有偶，某家具厂也曾在类似上例建安公司所遇的一场“官司”中，吞下了“苦果”。该家具厂与某木材公司有多年的木材买卖的业务关系，家具厂曾出函专门委派其供销科一姓罗的业务员与木材公司订立木材买卖合同。起初罗某与木材公司所订的合同都履行加盖家具厂印章的手续，后来为图方便罗某以家具厂的名义与木材公司订的合同 ，虽未加盖家具厂的印章，家具厂也予以认可，只要收到货后即按约向木材公司付款。 2001 年 5 月罗某因违纪被除名离厂，不知去向。二个月后的一天木材公司派员上门，称家具厂未按约支付一合同项下的一万余元的木材款，并要求即11 / 13 时付清。家具厂的接待人员纳闷厂里未曾收到此款额的木材，怎会飞来此笔债务？一查合同发现此合同虽是罗某以家具厂的名义订立，并收取货物的，但合同上并未加盖家具厂的印章，更为重要的是该合同是在罗某被除名离厂后，以家具厂的名义订立的。据此，家具厂拒绝了木材厂的付款要求，让他们找实际收货人罗某解决问题。不久木材公 司同样将家具厂告到了法院，该案同样以家具厂的败诉告终。 在上述两案例中建安公司和家具厂未收到货何以还要承担付款的法律责任？他们看似有理的抗辩为何未被法院采纳呢？这需要从法律确认的“表见代理”规则中寻找答案。我国合同法第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。这就是法律规定的“表见代理”制度。 “表见代理”的特征表现在 行为人以“被代理人”的名义与相对人订立合同实际上并未获得“被代理人”的授权，大多数是行为人借“被代理人”之名，行个人诈骗之实；但其实施的行为足以让相对人相信其获得了“被代理人”的授权，是为“被代理人”订立合同；导致相对人如此相信的原因大多是“被代理人”存有过错；因此种代理订立的合同对“被代理人”具有约束力，其应当向相对人履行合同中的义务：“被代理人”因此蒙受的损失只能向行为人追12 / 13 偿。有人说“表见代理” 就是根据对行为人的表面所见，其具有为某人实施代理的权利，那么其实施的行为引发的法律后果就应由该人承担。这样理解“表见代理”虽不准确，但也不无道理。以上述两案为例，案中的李某、罗 某实际上是在实施诈骗，根本不是受建安公司和家具厂的委托购货，但因李某持有加盖了建安公司印章的空白