上海新聚仁圣和圣小户型项目三期产品策划报告_43页_XXXX年.ppt

圣和圣三期产品策划,新聚仁机构2010-1,房型方案及一、二期产品评估,房型方案评估一、二期立面评估一、二期大堂评估一、二期绿化景观评估一、二期配套商业评估,1、房型方案评估,属于市场上较早期的常规房型，缺乏高附加值，缺乏市场竞争力以1102房和135-1403房为主，房型面积偏大,住宅总建筑面积约3.7万方,2、一、二期立面评估,建筑大气、挺拔，品质感较好，住宅精致面砖为主，酒店公寓通体石材，整体深褐色大理石基座，用材考究住宅建筑，米黄色系，局部白色装饰线条，过于现代，缺乏高端住宅的沉稳、厚重、质感，有待进一步提升,3、一、二期大堂评估外部形象,钢结构两层挑高大堂，现代、大气、明亮整体风格过于现代，缺乏高端住宅的沉稳、厚重、质感,一、二期大堂评估内部装修,大堂内部墙地面通体玻化砖，龙骨吊顶，现代艺术装饰，品质感较好整体风格过于现代，缺乏人性化软装饰，缺乏大堂会客休息等功能，住宅产品应有的温馨入户感营造不足,一、二期大堂评估电梯厅,电梯厅延续大堂风格，墙地面通体玻化砖，网纹大理石电梯门套，品质感较好电梯楼层LOGO等细部处理不够精致，影响了楼盘的高端品质,4、一、二期绿化景观评估,一期景观以硬质景观为主，地面铺装品质感较好，但缺乏整体设计感，缺乏高端精致品质地下车库入口等景观细部处理缺乏设计感，缺乏景观特色亮点,5、一、二期配套商业评估,一期商业以集中型商场为主，经营七浦商圈小商品，缺乏为住宅配套的社区生活型商业商业与社区内部相连通，影响了住区安全性和私密性,房型方案及一、二期产品评估结论,房型以1102房和135-1403房为主，属于市场上较早期的常规房型，缺乏高附加值，缺乏市场竞争力；建筑品质感较好，但整体风格过于现代，缺乏高端住宅的沉稳、厚重、质感；大堂内部装修品质感较好，但整体风格过于现代，缺乏人性化软装饰；电梯厅延续大堂风格，但细部处理不够精致，有待提升；景观以硬质景观为主，细部处理不足，缺乏景观特色亮点；缺乏社区生活配套商业。,一、二期产品整体品质感较好，但风格过于现代，缺乏高端住宅的沉稳、厚重、质感；细部处理缺乏精致品质感，有待进一步提升。,三期产品定位,上海市中心、稀缺、高附加值、高品质精装小户型,房型市中心稀缺、高附加值房型室内精装修知名品牌、精装精配智能化结合精装修，配备高性价比、特色智能化立面新古典主义与ARTDECO装饰艺术完美结合大堂豪华精装绿化景观精致、精品配套商业导入高档生活会所，全面满足时尚生活需求,在一、二期产品平台基础上，通过创新高附加值房型，高标准化精装修，高品质立面、大堂，高科技、高性价比智能化配备，精致绿化景观，高档生活会所，创造产品特色亮点，提升产品高端形象。,产品定位支撑,市中心稀缺、高附加值空间,1、房型建议,创新高附加值、90高层TOWNHOUSE优化大面积房型，高附价值、高舒适性,（1）90高层townhouse,多变空间超高附加值销售面积：约88平米实际可用面积：112.8,一层,二层,前庭,后院,挑空,阳台,赠送值：前庭8.1平米（全送）后院10.5平米（半送）跃层挑空约9.5平米（全送）跃层阳台约3.9平米（半送）总赠送面积=24.8平米,户型创新点：平面赠送面积7.2平方米，空间赠送面积17.6平方米，整体赠送比达到28%别墅级空间：6米挑高客厅，前庭后院双重空中私家花园；两房变四房，卫生间2+1,前庭上空,90高TOWNHOUSE,2梯8户，28F,2梯7户，28F,新型高附加值户型2房可变4房演绎公寓户型中的联体别墅空间的无限可能性住户可利用客厅的6米挑高进行分割，增加一个多功能房，这个空间是完全不计面积的；近20平米南北阳台，住户可将其封闭，成为阳光书房。,2,剖面示意,空间意向,2,1,优化大面积房型,（2）优化大面积房型,A：约130,B：约132,C：约93,奇偶层交错双层高阳台,双层高阳台上空,可封闭3房变4房,阳光房,在原方案房型框架内、适当压缩面积、同时大大增加高附加值,房型面积配比,以90高层TOWNHOUSE创新户型为主，寻找市场差异化，塑造中心稀缺、高附加值房型平层户型面积适当压缩，体现更大的可赠送价值,住宅总建筑面积约3.7万方,房型面积配比表,2、规划调整建议,原方案用地要求沿海宁路控制10米绿带，用地进深受限制原方案两栋楼间距约20米，存在最大6-7米的拓展空间建筑控制高度100米，原方案23-27F的高度，存在一定向上拓展空间,原方案规划与房型分布,规划调整与房型分布,90高层TOWNHOUSE，在保证楼间距的情况下，适当增加楼座面宽，同时增加到28层（14F高TOWNHOUSE，实际28F），占总建面比例约50%优化平层房型，在原房型方案基础上，平均增加2层，保证适当压缩面积的同时，大大增加高附加值；同时为丰富天际线变化，以26+1层和28+1层组合,房型分布示意,14米,3、室内精装修,高层TOWNHOUSE：突出可变空间特色，建议毛坯交房平层公寓：知名品牌、高标准精装精配；建议装修标准：1000-1500元/平米,硬装建材品牌化，注重精装修的直观品牌价值感注重居家人性化配件、电器等直观价值赠送,在市场精装修平台上，更注重建材品牌化和直观价值赠送,市场同平台精装修个案比较,选取较为成熟的品牌装修物业进行客观的分析：,金地、万科、奥园,装修标准：1000-1500元/平方米外墙高级外墙砖为主，局部涂料饰面；设有外墙外保温系统；首层大堂及电梯厅墙地面通体抛光砖，石膏板天花艺术造型，配以时尚吊灯、艺术装饰；电梯厅门套高档石材贴面；标准层电梯厅地面高级地砖，墙面底部高级墙砖、上部高级内墙涂料；石膏板天花配简约天花灯；电梯上海三菱或同档次合资品牌电梯，轿厢精装修门分户门优质防火防盗柚木实心门，配高级门锁及“猫眼”；室内门采用优质柚木空心门；窗断热铝型材加LOW-E中空玻璃；厨房、卫生间配单层玻璃；阳台/露台铺贴地砖（放置设备位置除外），配以金属安全玻璃组合栏杆；窗台客/餐厅及睡房窗台铺贴人造大理石；客/餐厅及睡房内墙及天花刷乳胶漆，地面铺实木复合地板，配地脚线；厨房墙地面铺贴瓷砖，防水石膏板吊顶；品牌组合厨柜，人造石材台面，不锈钢主材水槽，配以品牌灶具、抽油烟机；附送林内或同档次品牌热水器一台；卫生间墙地面铺贴瓷砖，防水石膏板吊顶、排气扇；人造大理石台盆台面，并配有墙镜；科勒、乐家或同档次名牌洁具，配高仪、摩恩或同档次系列品牌混水龙头、花洒；空调设备厅房装设海尔、松下同档次品牌分体空调机；供电系统三相电源进户，装有总制并设过载/漏电开关，全部安装暗喉电线及电话线路，室内插座开关选用西门子、松下或同档次产品；燃气预先装妥燃气喉位接驳厨房煮食炉及热水器，供住户申请燃气表量表每户均设有独立水、电表在表房内及独立燃气表；燃气量表IC储值卡计量；通讯系统安装电话终端多个，数据信息插座一个，可连接电话、物业管理和宽带上网；电视系统设公共有线电视系统及卫星电视接收系统；每户客厅、卧室均设置电视插座；保安设施每户设有访客可视对讲系统，客厅及主人房内设报警按钮。,市场装修参考金地未未来,装修设备装修标准：1500元/平方米内墙：墙面为白色涂料，厨房卫生间为墙砖地面：菲林格尔/乐洋洋实木（柚木）复合地板，厨卫为东鹏墙地砖和局部马赛克门窗：霍曼钢制进户门厨房：定制美时橱柜，林内或能率或同档次品牌热水器，帅康或依莱克斯或同档次品牌厨房三件套，摩恩水槽，龙头，皂液器，东鹏墙地砖卫生间：奥普暖风式浴霸，乐家台盆，浴缸及坐厕空调：采用户式变频中央空调,市场装修参考万科朗润园,装修设备装修标准：1000-1500元/平方米墙面:高级乳胶漆；厨房、卫生间为诺贝尔或同等品牌墙砖地面：卧室、客厅采用多层实木复合地板；厨房、卫生间地面铺诺贝尔或同等品牌地砖吊顶：天花局部轻钢龙骨石膏板吊顶，面油乳胶漆，配送吸顶灯及固定灯带和筒灯；门窗：瑞斯乐家居防盗门加金拇指牌指纹识别门锁、铝合金中空玻璃窗卫生间：洁具采用TOTO品牌；松下牌浴霸；成品定制镜柜；成品定制淋浴屏风；配置防雾射灯及灯带厨房：橱柜、抽油烟机采用方太品牌，成品橱柜内置钢板抽屉、拉篮、米箱、厨柜灯、厨房挂件不锈钢背板；燃气灶采用行业顶级都乐品牌；国际顶级索耐特水槽；美国原装进口台下式净水器；水龙头采用摩恩品牌；采用金蝶牌变压排烟道开关面板插座：“松下”或“海格”等同等品牌对讲系统：住宅单元配置可视对讲、密码及IC卡双重功能,市场装修参考奥林匹克花园,本项目精装修,内墙以高级乳胶漆为主，厨、卫铺贴品牌瓷砖地面厅房以实木复合地板为主，厨、卫铺贴品牌瓷砖厨、卫配件一般选用市场品牌产品，以进口合资品牌为主注重人性化配件或电器赠送，如浴镜、空调、热水器等,在主力装修点上突出品牌效应，其它装修材质选用具备市场口碑、但成本较低的品牌产品同时注重直观价值赠送附送高性价比、特色智能化，树立项目精装修特色亮点（智能化总成本价格约33004500元/户）（可选配）,个案精装修结论,公共部分装修标准,智能化配备,无线网络覆盖系统在小区主要的室外公共环境、大堂、会所无线网络全覆盖，家庭通过无线路由器实现无线上网(约3000-5000元/套)PBX电话系统结合物管中心，通过PBX电话系统连接服务中心，提供星级服务，比如：代订牛奶、纯净水、报刊、车船机票，代缴话费，代请保姆、家教，有偿叫醒服务等（约45万元/套）,电梯一卡通锁定楼层，直接到户,入户一卡通,地下车库一卡通智能读卡出入/计时管理,会所消费一卡通,特色智能之社区整体一卡通,私家套内部分（硬装修标准）,智能化配备,霍尼韦尔生活智能系统实现居家生活的远程遥控(约3000-4000元/户)一卡通智能系统高端入户标志，使用范围：地下车库、电梯、入户门、会所消费一卡通(约200-300元/户),特色智能之霍尼韦尔生活智能系统,通过遥控器、台式电脑、手机或掌上电脑来控制各种家居设备，如空调、电视、音响、电灯、窗帘等，展示项目豪华府邸的高科技品质价格约3000-4000元/户,4、立面建议,沉稳色调，展现建筑的贵重品质现代手法诠释建筑的高贵、典雅，更具现代、时尚国际感,一、二期立面,新古典主义与ARTDECO装饰艺术完美结合,立面细部处理,基座丰富线条装饰简化的拱券造型，提升基座大堂的高档品位,ARTDECO装饰风格，细腻的顶部处理,层次丰富的墙面装饰线条线条与圆弧组合铁艺栏杆，避免简单线条的单一分割,大气豪华，提升大堂高端外部形象的同时，提升项目整体的形象档次,5、大堂建议外部形象,大堂内部豪华精装,丰富软装体现精致品质的同时，营造出家居生活氛围和高尚品味,一、二期大堂内部,暖色调，提升温馨家居氛围拼花地面、特色吊灯、艺术装饰、点缀绿化，营造家居氛围和艺术品味,电梯厅,延续大堂精装修风格，全面体现高端品质,设备井隐藏处理,精致楼层标志,精致公告栏,注重电梯厅细部处理，突出精致品质,6、绿化景观建议,入口围墙道路景观地面停车景观地下车库出入口,社区入口建议,庄严、质感的社区入口，提升项目高端形象与入口沿街商铺形成连续界面，保证社区内部的围合感和安全感,围墙建议,实墙+铁艺+绿篱凸显楼盘的精致、私密、高档气势虚实结合、保障高档小区的私密性的同时，减少传统围墙带来的压迫感,道路景观建议,精致、富有设计感的道路地面铺装结合道路绿化精心设计、精心修剪道路两旁精心设计休闲座椅、花坛、雕塑等,建议地面停车区域通过草皮铺植，融入社区景观绿化,地面停车景观建议,地库出入口建议,功能与景观相结合，成为景观的节点,隐藏于绿化中的地下车库入口,造型独特，富于设计感，功能与景观相结合,7、配套商业建议高档生活会所,定位：高档生活会所，与一、二期运动主题会所相呼应，全面满足时尚生活需求体量：建筑面积约1000平米业态：特色SPA会馆、足浴