房地产市场均衡机制及政府干预.ppt

,第九部分房地产市场均衡机制及政府干预,开篇词,安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。杜甫,房地产市场均衡机制及政府干预,经济周期理论、市场供求与市场均衡市场机制的有效性与市场失灵经济周期分析主要理论政府应该如何采用经济及政策手段,经济周期理论、市场供求与市场均衡,经济周期理论经济周期(Businesscycle)：也称商业周期、景气循环。它是指经济运行中周期性出现的经济扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象。是国民总产出、总收入和总就业的波动。经济周期的类型及成因。自19世纪中叶以来，人们在探索经济周期问题时，根据各自掌握的资料提出了不同长度和类型的经济周期。,经济周期理论、市场供求与市场均衡,（1）基钦周期：短周期是1923年英国经济学家基钦提出的一种为期3-4年的经济周期。基钦认为经济周期实际上有主要周期与次要周期2种。主要周期即中周期，次要周期为34年一次的短周期。这种短周期就称基本钦周期。,经济周期理论、市场供求与市场均衡,（2）朱格拉周期：中周期是1860年法国经济学家朱格拉提出的一种为期910年的经济周期。该周期是以国民收入、失业率和大多数经济部门的生产、利润和价格的波动为标志加以划分的。,经济周期理论、市场供求与市场均衡,（3）康德拉季耶夫周期：长周期或长波是1926年俄国经济学家康德拉季耶夫提出的一种为期50-60年的经济周期。该周期理论认为，从18世纪末期以后，经历了三个长周期。第一个长周期从1789年到1849年，上升部分为25年，下降部分35年，共60年。第二个长周期从1849年到1896年，上升部分为24年，下降部分为23年，共47年。第三个长周期从1896年起，上升部分为24年，1920年以后进入下降期。,经济周期理论、市场供求与市场均衡,（4）库兹涅茨周期：另一种长周期是1930年美国经济学家库涅茨提出的一种为期15-25年，平均长度为20年左右的经济周期。由于该周期主要是以建筑业的兴旺和衰落这一周期性波动现象为标志加以划分的，所以也被称为“建筑周期”。,经济周期理论、市场供求与市场均衡,（5）熊彼特周期：一种综合1936年，伟大的经济学家熊彼特以他的“创新理论”为基础，对各种周期理论进行了综合分析后提出的。熊彼特认为，每一个长周期包括6个中周期，每一个中周期包括三个短周期。短周期约为40个月，中周期约为910年，长周期为4860年。他以重大的创新为标志，划分了三个长周期。第一个长周期从18世纪80年代到1842年，是“产业革命时期”；第二个长周期从1842年到1897年，是“蒸汽和钢铁时期”；第三个长周期从1897年以后，是“电气、化学和汽车时期”。在每个长周期中仍有中等创新所引起的波动，这就形成若干个中周期。在每个中周期中还有小创新所引起的波动，形成若干个短周期。,经济周期理论、市场供求与市场均衡,市场供求与市场均衡市场均衡是指市场上商品价格与买卖双方的成交数量达至一种稳定的状态，在这种状态下，买卖双方都不再希望改变当时的价格和买卖数量。用函数形式表示即为需求函数与供给函数相等时的价格和交易量，Qs=Qd式中Qd-f（P，Pr，A，M，I，J，N，Pe)Qs-f（P，W，R，T，Pr，TX，Pe）,经济周期理论、市场供求与市场均衡,Qs-某商品的市场需求量；P-该商品的价格；Pr-该商品的相关商品的价格；A-用于该商品的广告促销费用；M-该商品的市场普及程度；I-消费者的收入水平；J-消费者的偏好或嗜好；N-消费者的数量；Pe-消费者对该商品未来价格的预期。,经济周期理论、市场供求与市场均衡,Qd-某商品的供给量；P-该商品的价格；W-劳动力的价格；R-资本的价格；T-该商品的市场技术水平；TX-税收；Pe-生产者对该商品未来价格的预期。,经济周期理论、市场供求与市场均衡,消费者对商品未来价格的预期也影响到商品现在的需求量。当消费者预期某商品的价格将会上升时，他们就可能在现在购买该商品，以免在将来支付更高的价格；相反，当消费者预期价格将下降，他们可能会减少当前该商品的需求，而是等到将来下降后再以更低的价格购买。影响供给量的因素很多，但主要的因素包括该种商品的价格、劳动力的价格、资本的价格、相关商品的价格、生产技术水平、税收和生产者对该种商品价格的预期等等。,经济周期理论、市场供求与市场均衡,如果生产者预期未来商品价格上涨，他可能会增加生产，也可能减少当前的供给，囤积起来，以期在未来以更高的价格出售；反之，生产者预期未来商品价格下跌时，当前供给量可能增加。但是，如果生产者考虑其他生产者的反应时，在不同的条件下可能有不同的结果。所以，这一因素以供给量的影响可能要复杂一些。,市场机制的有效性与市场失灵,市场机制的有效性：市场机制就是指市场竞争、市场供求和市场价格之间相互影响、相互决定的机制。主要要素：价格机制、供求机制、竞争机制（其中价格机制是核心）。市场机制的功能：（1）形成价格的功能；（2）优化资源配置的功能；（3）平衡供求关系的功能；（4）激励市场竞争主体的工程。,市场机制的有效性与市场失灵,市场机制运行机理：具有自主经营、自负盈亏、自我发展和自我约束的市场竞争主体，完全根据对自身利益的追求和市场竞争、供求变化所形成的价格信号进行自主、分散的决策，从事各种经济活动，从而推动市场经济的运行。,市场机制的有效性与市场失灵,资源的最优配置。在市场机制作用下，如果居民何厂商作为市场主体分别实现了效用最大化合利润最大化，并且在此技术上，产品市场和生产要素既不存在过剩，也不存在短缺，即整个经济体系恰好使所有的商品供求都相等时，经济就处于一般均衡状态或瓦尔拉斯均衡状态。当经济处于一般均衡状态时，资源便实现了最优配置。标准：当一种资源的任何重新分配，已经不可能使任何一个人的处境变好，也不使一个人的处境变坏。资源最优配置的标准货或资源最优配置的状态被称为帕累托标准或帕累托最优状态（经济效率）。条件：只有在完全竞争的条件下，才有可能实现。,市场机制的有效性与市场失灵,市场失灵的原因：完全依靠市场机制的自发作用都不可能实现一般均衡和帕累托最优状态。这种情况的存在被称为市场失灵。原因：（1）外部性或外部影响的存在：在市场经济中，当经济主体的一项经济活动给其他社会成员带来好的或坏的影响，而又不能使市场主体得到相应的补偿或给予其他社会成员赔偿的时候，就会产生“外部性”或“外部影响”。正外部性”：其他市场主体受益，自己却不能得到补偿；（外部经济）会使市场主体活动水平低于社会所需最优水平；“负外部性”：其他市场主体受损，却又不为此作出赔偿。（外部不经济）会使市场主体活动水平高于社会所需水平，并给其他社会主体乃至社会带来巨大损失。表明资源未实现最优配置，帕累托标准未实现。外部性的存在，与产权不明晰有关。,市场机制的有效性与市场失灵,（2）公共物品的生产：如果某种物品不具有消费的竞争性，也就是任何人增加对这些产品的消费都不会减少其他人所可能得到的消费水平，即为公共物品（如公路、广播、电视等）。如果某种产品既不具有竞争性，又不具有排他性，则可称之为纯公共物品（如国防、治安等）。市场机制是一种利益调节机制，因此，只有在具有竞争性和排他性的私人物品方面能够起完全的调节作用。,市场机制的有效性与市场失灵,（3）垄断的存在：垄断是指一个或少数厂商对某种产品的生产或销售实行完全的或某种程度的控制。原因：厂商实现了对某种产品生产所需的关键资源供给的控制，从而使其他厂商无法进入该领域。拥有了生产某种产品的专利权。自然垄断。某些行业的技术条件决定了只有在产量很高或生产规模巨大的条件下，才能取得生产的规模效益。政府对某些行业实行准入制度。市场竞争本身的发展会导致生产集中，而生产集中发展到一定程度，也会形成垄断。,市场机制的有效性与市场失灵,克服市场失灵的微观经济政策：（1）消除外部性的微观经济政策（使用税收和补贴手段，明晰产权）；（2）公共物品供给的微观经济政策（政府生产公共物品，数量采用非市场化的决策方式）；（3）对垄断进行管制的微观经济政策（控制市场结构；管制垄断企业的产品价格和数量；制定反垄断法和反托拉斯法）；（4）信息服务的微观经济政策（消除市场失灵对经济运行的影响，从而提高资源的配置效率。,房地产经济环境分析,分析我国的房地产经济发展，首先要分析房地产的本质、内容与特性，然后从政治、经济、社会、技术发展等方面找出对房地产经济发展影响最大的因素，从而初步判断房地产经济的走向，,房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。地产指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。,土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。,房地产市场的分类；（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。,影响房地产消费的因素：（1）经济社会发展及城市化的水平。经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。（2）城市人口增长及生活水平城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。（3）房地产价格水平。与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。,（4）国家政策；国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。（5）城市产业结构。城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。（6）消费者对经济发展形势预测。消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。,政府干预的理论基础,1.凯恩斯的传统政府干预理论在凯恩斯看来，仅仅依靠市场机制的自发调节作用不足以使有效需求提高到充分就业的水平，但是，市场机制的这种“能力不足”的情况是可以由政府来加以弥补的，即通过扩大政府支出，减税和货币扩张等措施加以弥补。,2.斯蒂格利茨的新政府干预理论斯蒂格利茨与西方其他经济学家一样，认为政府干预的主要作用是弥补市场失灵。因此，对市场失灵的研究就成为政府干预理论的一部分。格林沃德和斯蒂格利茨（1986）以较复杂的数学模型证明，当市场不完备、信息不完全、竞争不完全时，市场机制不会自己达到帕累托最优，这就是格林沃德斯蒂格利茨定理。此定理的深刻含义在于，由它所定义的市场失灵是以现实中普遍存在的不完全信息、不完全竞争、不完备市场为基础，因此市场失灵不再局限于外部性、公共产品等狭隘范围，而是无处不在的。这就为政府干预提供了广阔的潜在空间。为了弥补市场失灵，政府干预应该遍布各个经济部门和领域，而不仅仅是制订法规、再分配和提供公共品。市场失灵的普遍性必然要求政府干预的普遍性。但西方经济学的流行观点是，政府本身也有失灵问题，政府干预经常是无效的。,3.制度变迁理论新制度经济学认为制度变迁可以视为一种效率更高的制度（即制度变迁的目标模式）对另一种制度（即所谓的起点模式）的替代过程，或一种更为有效的制度的产生过程。制度变迁是一种从制度均衡到不均衡再到均衡的不断演变的历史过程，各种制度的交错变迁构成了一定时期的制度特征。,4.制度均衡理论诺思在经济史中的结构与变迁一书中，指出制度提供了人类相互影响的框架，它们建立了构成一个社会，或确切地说一种经济秩序的合作与竞争关系，旨在约束主体福利或效用最大化利益的个人行为。由此可见，制度本身是一种均衡、非均衡的交替循环过程。制度的本质是人类利益博弈的一种均衡，要实现从现实的制度均衡想理想的制度均衡演进。,5.博弈理论博弈理论是研究决策主体在给定信息条件下如何决策以使自身效用最大化，以及不同决策主体之间决策的均衡。博弈理论双方是否达成合作一致的关键在于价格，或者说双方能获得利润，有可能双方过于追求自身的利益而导致整体利益的丧失，著名的“囚徒困境”就是最好的例子“追求私人利益最大化的两个独立行动注定合作瓦解并给双方带来最大损害。,国外研究评述,西方一些学者对住房市场提出了“过滤”和“梯级消费”的观点。芝加哥学派的伯吉斯提出了住宅市场的“过滤”理论。他以“新住宅只能建设在旧住宅周围，并提供给高收入家庭居住”为前提，分析城市住宅的一系列现象和过程：越是新的住房离市中心越远，新住房因其品质、区位等因素吸引高收入阶层居住，而淘汰下来的住房由较低收入阶层居住，以此类推，最低收入阶层居住城市中心最陈酒的住房，直到城市中心那些最陈旧的住房逐渐被商业中心和办公设施所取代。,H.C怀特从整个住房市场的视角，透视住房市场的消费规律。他认为住宅市场的消费具有梯级消费现象。开发商基于利润最大化的诉求，往往把高收入阶层作为目标群体，新开发的住宅和他们的货币支付能力是相匹配的，因此，新住宅的目标群体主要是高收入阶层，中低收入居民在货币支付能力有限的状态下，在新住宅产权市场价格过滤效应的作用下，往往在住宅产权二级市场和住宅租赁市场获得住房服务，因而在住宅消费市场存在“梯级消费”现象。,西方国家在制定住房政策是，在有的时期还实行了租金管制，这是西方国家政府对住房市场进行调控的主要手段之一，许多经济学家对此的市场效应进行了研究。Dirk.W.Early及Edgar.Olsen对租金管制研究后表明，租金控制会产生两个方面的效应：一方面，租金管制会导致非租金控制市场空置率的降低和租金的上涨，加剧无家可归现象；另一方面，租金管制可以降低控制范围内的租金，缓解无家可归现象，但是会抑制住房租赁市场的供给。因此，租金控制政策能否缓解居住问题，尚难以界定。,RamseyRey在DevelopingAffordableHousing:APracticalGuideforNon-profitOrganization一书中提出，住宅市场是一个连续性的市场，当低端租住房屋家庭不能在可支付的租金条件下获得相应的住房，会对整个住房市场产生消极影响。潜在的购房者如果在一定的时期内不能依靠其收入积累购房首付款，那么低端住房市场的需求量就会减少，当低端住房市场的需求量极度减少时，会导致住房市场梯级消费链的断裂，从而会影响住房市场。低端住房市场的需求量的减少，还会引致有房者和无房者收入差距增大，当差距较大时，会产生社会问题。因此，政府必须支持可支付住宅和可支付租赁住宅的建设，以解决住房消费不公平所导致的社会问题。,国外还对政府干预住房市场的必要性进行了深入研究。Grigsby基于住宅市场分配无效率的视角，提出国家和城市政府应该对住宅供应进行干预，以消除住宅市场外部不经济，确保居民最基本的住宅消费水平，提供私营机构不愿意提供但是与住宅消费有关的公共基础设施，确保住宅消费的公平，以稳定国家整体经济。BurnsGrebler从有益物品、分配不均的物品、规模经济、市场不完善等政府干预市场的一般理由出发，更从内部收益、外部收益、部门之间的分配等方面提出政府干预住宅市场的必要性。Clapham在对英国住房制度进行综合评价的基础上，认为住房市场的内在不平衡会加剧国民经济的波动，市场体系不会带来经济的最大化，因此，政府对市场的干预，在实现住房目标上是必要的，对经济也是有益的。,国外政府干预住宅市场政策的先进经验,市场调控政策土地供给调节制度世界各国的土地制度可以分为两种:私人所有和政府(国家)所有。但就世界各国的实践来看，一个国家或地区的土地所有制往往都是由国家所有与私人所有共同组成的。如今，即使是在崇尚私有财产制度的英美等国政府，也是大土地所有者。除了直接拥有，政府可以通过城市规划、颁布土地法规、规定土地用途、征收土地使用转让税等途径来影响商业性用地的供给，平抑地价控制房地产的开发成本，从而降低房地产的市场价格。,美国土地有三种所有形式：私人所有，联邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府办公、基础设施等公共品以外，还可以建造公共住房出租。无论是政府所有还是私人所有，土地的经济用途都有统一的规划，通过对其使用进行限制以及税收政策进行调节。日本全部土地的3/4属于私人部门所有，国有土地仅占1/4，而且主要是山林沼泽地。因此，私人和企业构成了房地产市场上的主体。政府对房地产用地的调节主要是通过两种渠道:一是税收政策和城市规划;,二是通过对专门从事社会基础设施和普通居民住宅建设，以及经营的非盈利性的200多个公团组织提供政府低息贷款来增加基础设施和住宅供给。新加坡是一个人口稠密的多民族国家，2007年中期人口达458.86万，人口密度为每平方公里7073人，国有土地占全国面积的72%，其中建屋发展局就占了20%。（SingaporeDepartmentofStatistcs.MonthlyDidestofStatistcsSingapore，May2008）房地产市场上政府是最大的土地供给者，而且是居民住宅的最主要的供给者。,在规划和土地开发成本上，一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上，因此，为保障住宅用地的供给，除了由建屋发展局直接提供住宅以外，政府还对那些想改变土地用途的用户收取高昂的溢价费用。英国土地在法律上全部归英王所有，个人、企业及社会团体仅拥有土地使用权。国家通过对土地一级市场的控制获得大量的批租收入，并通过一级市场的管理和调控有效地调节土地二级交易市场的供求，保持房地产市场供求的基本平衡。这种模式也普遍流行于英联邦国家以及前英国殖民地，比如中国香港的土地,供给制度，特区政府是土地市场的最大供给者的地位为调节房地产的供给和防止房地产泡沫、经济衰退等起着积极的作用。但从演变趋势来看，政府干预房地产市场政策存在一些共同的特点。即无论哪一种土地所有制下，通过城市规划和税收等控制土地供给和用途都成为政府调节房地产市场的重要手段。,发展租赁市场。据统计，在过去10年里，德国名义房价每年仅上涨1%。换句话说，扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水。在从1977年至今的30多年里，德国平均房价仅上涨了60%，而同期德国个人名义收入却增长了3倍。据统计，目前德国家庭住房自有率仅为42%，另有58%的家庭是租房居住。年轻人中，77%的人都属于“租房族”。细细观察后不难发现，德国发达的房屋租赁市场，是造成这一现象的主要原因。,多年来，德国政府为抑制房价过快上涨采取了一系列措施，其中就包括加大房屋租赁市场建设。在德国，政府一方面对房租水平进行规范，另一方面也通过一整套严格的法律，注重保护租房人的利益。因此，在德国，租房的“安全感”并不亚于买房，甚至几十年居住在一所出租房中的家庭也不在少数。,利率杠杆（包括差别利率）。一些市场经济较为发达国家，西方经济理论如凯恩斯、克鲁格曼等人的学说对政府的经济政策影响至深。在进行房地产宏观调控时，政府一般并不直接干预房地产市场的运作，主要根据市场规律来决定其调控政策，因而利率工具成为了首选。为平抑本国自2001年以来的房地产上涨，英格兰银行从2003年11月到2004年5月连续5次上调利率，导致抵押贷款成本增加，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情，房地产消费信贷过热现象大大缓解。,墨西哥政府充分利用差别利率杠杆来调节住房结构。墨西哥银行和全国性抵押贷款机构根据房屋预定售价制定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，房价越高，贷款利率就越高，来抑制高价房的开发；而对于中低价位的房地产项目，则可以低于市场利率2%的水平为开发商提供贷款，以此增加中低价位住房的供应。,税收政策税收是调节国民收入分配的重要工具。加大房地产在占有、使用、交易、持有各环节特别是非自用住宅交易的税收力度，能有效地抑制房地产投机。从1999年到2007年，法国平均房价上涨了43%，虽然涨幅并不太高，但“房地产市场存在泡沫”的言论仍不绝于耳。为有效抑制了房地产投机行为，在法国，购房者除缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。,韩国的住宅市场在亚洲金融危机过后，进入了一个复苏繁荣的发展周期。为抑制住宅投机现象，韩国政府从2007年1月1日开始加大了房地产税收力度。政府对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；同时为抑制土地倒卖，从2007年1月1日起，政府将对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。新政策出台后，韩国的土地价格涨幅开始放缓，当月土地成交量减少了36.3%。,在德国，自有自用的住宅不需要缴纳不动产税，只需要缴纳宅基地土地税，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%到1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。重重的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求。德国人买房热情相对不高的另一个原因也在于，政府通过一系列税收手段，加大房地产投机炒作的成本，限制了投资性买房需求。,行政和法律手段。美国房地产涉及数十部法律，如合众国住房法规定了为低收入家庭建设公共住房的长远目标。一旦发现美国房地产商有散布虚假信息、签订假合同、人为制造涨价风潮等不法行为，不仅会受到公平交易法等法律的严惩，还会受到消费者集体诉讼和媒体曝光，房地产行业协会和相关金融机构也会将其列入黑名单。早在1965年，美国就设立了住房和城市发展部，2005年的预算为313亿美元，重点用于向低收入家庭提供住房补贴，或直接资助建设廉价房。,美国政府鼓励房地产开发商建设廉价房，由政府先把某块土地从私人手中买下，并以较低价格转批给房地产开发商，同时规定开发商必须建造一定比例的廉价房。有时政府可以根据地块具体情况，允许开发商多造房子，以此鼓励开发商以较低价格出售住房,俄罗斯属非市场经济国家，还未加入WTO，其对房地产市场调控的措施也非同市场经济国家。针对莫斯科和圣彼得堡等大城市房价近来持续大涨的异常现象，俄罗斯总统普京提出对房地产市场进行调控，并提出全国性计划，目标是“让民众买得起房”。政府干预措施有多种，其中一条就是责成俄罗斯联邦总检察院，对莫斯科和圣彼得堡等大城市的房地产开发商联手操控市场价格的问题展开调查，并警示建设部门和城市规划部门的官员行动迟缓。,住房保障制度。公共住房根据Burns和Grebler的理论，住房的需求与供给存在着4种不均衡形式:静态不均衡、动态不均衡、空间不均衡和质量不均衡。在所有发达国家，政府试图通过介入社会住房市场或通过修改现行政策的漏洞或同时采取两种措施以达到减少住房市场的不均衡。公共住房制度是政府对房地产市场进行干预最直接的手段，从各国的实践来看，公共住房制度都不是以盈利为目的，甚至需要财政的特殊补贴，公共住房实际上与社会保障体制和社会福利制度联系在一起。政府提供公共住房大致有两种方式：直接介入和通过社会团体、非赢利性组织等机构间接介入。,发达国家公共住房的供给数量都很庞大，这是政府为维护房地产市场的稳定，提高整个社会福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房体系。政府直接介入住房市场的供给能够有效地、直接地刺激和控制住房生产，在相对较短的时间里提供较多的住房，缓解供求矛盾，维护社会稳定。公共住房政策在市场经济发达国家主要是为低收入者提供住房，国家投资建设国有住宅，低租金出租给低收入家庭。二战后的英国、法国、德国、美国、瑞典、荷兰等国家兴建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房体系中的地位和数量的多少取决于该国或地区人口与土地的对比状况。英、美、澳大利亚以及欧洲国家等人均占有的土地面积较大，因此，政府对房地产市场大都采取宏观调控的办法，公共住房制度只作为社会保障的一部分存在。但在地少人多的国家和地区，比如新加坡、中国香港等地，住房的售价相对于居民的人均收入，远远高于同一水平下的其他国家。因此，除了制定政策平抑价格外，公共住房制度成了保障与提高居民生活、调节房地产价格的重要内容。,由于直接介入方式对政府财政压力很大，容易引发腐败、寻租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同时，发达国家也会通过社会团体、非盈利组织等为社会建造低租金或低价的住宅。这些非盈利房地产企业靠出售股份以获得启动资金，在此基础上再申请政府的低息或无息贷款，并可享受免税待遇，因此能以低于市场的价格出租所建住房，瑞典、荷兰、法国等多采用这一做法。瑞典政府通过给予非盈利公司、住房合作社等种种财政优惠，建造了战后国内总建房量2/3的住宅，这些非盈利企业至今仍是瑞典住房市场上的主要力量并使瑞典成为世界上解决住房问题最成功的国家之一。为保证公共住宅供应真正做到面向低收入阶层，大多数国家和地区都有明确的政策措施，制定入住公共住宅的条件进入，进行家庭收入水平登记，以及采取多种申请程序等，以保证低收入阶层的利益。坚持增加“小户型、低价房”供应，保障国民居者有其屋新加坡和德国人多地少，尽管经济发达，但仍根据自己的国情来制订适合本国的住房供应政策。,新加坡由政府统一建设政府组屋供应给居民，并坚持小户型和低房价。例如，2002年新加坡新建组屋每套为85125平方米，每套新房价格为2325万新加坡元。由于每年新建组屋只占总房量很小的比重，只有少数比较富裕的居民购买超过100平方米户型的新房，其他的居民则买小于100平方米的新房，或者购买户型小一些、价格更便宜一些的二手房。这样的梯度消费，保证占80%的居民能够购买组屋居住。德国政府二战以来，一直坚持供应小户型住宅。直到上世纪末，全国户均住房面积不到100平方米，是西方发达国家中最低的国家之一。,建造“廉租房”。法国、德国、韩国、新加坡等国政府为解决中低收入者的住房问题，都兴了大量的廉租房。除此之外，政府还长期推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。如新加坡为解决不同人群的住房问题，对低收入者提供补贴和廉租房，对特困户则租给每套旧的42平方米的廉租屋，每月只象征性地收取11新加坡元的房租，为此解决了困难户和特困户的住房问题，在全国范围内实现了居者有其屋的目标。,事实上，公共出租住房不仅仅具有干预房地产市场供求的经济意义，而且构成了整个国家和地区社会保障体制的一部分，是保持社会稳定的重要力量。以日本为例，日本的公营住宅是二战以后逐步建立与完善的，主要针对中低收入阶层。其建设与经营都由各级地方政府住宅局管理，实行政府定价，因此受到市场价格波动影响较小，其中公营住房的租金在房地产泡沫日趋膨胀的1983-1990年年均也只上涨了4.4%，而在1989和1990年则分别为5.3%和3.3%。这不仅在房地产泡沫时期有效地保护了中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫破灭以后日本社会经济的稳定也起着重要的作用。,补贴政策。从经济学意义上看，对数量的调节带有较强的管制色彩，容易导致经济效率的损失，因此，在房地产市场上政府最常用的干预手段和办法就是通过补贴、税收等优惠方式对房地产价格进行调节。（1）向房地产开发商提供补贴。政府通过向盈利性房地产企业提供补贴，用以建造租金价格适中的住房。二战后，为迅速建设新住宅，原西德政府向私营。,房地产商提供无息贷款，同时规定，向同意为低收入家庭建造或改建住房的私营开发企业提供低于市场利率的贷款，条件是必须降低租金。在一战以后，为解决复员士兵的住房问题，英国政府也对提供开发住宅的私人公司提供补贴，刺激供给，并在1919年推出了以地方政府为主的.“兴建住宅补贴”.,二战以后，瑞典政府提出了“低资金、低租金”的住房计划。与其他国家相比，美国的供给补贴形成了从联邦到地方政府的一整套完整体系。主要分为公共住房供应补贴和私有建房机构出租住房供应补贴。私有建房机构和地方政府建房机构向联邦政府住房和城市发展部申请，由其支付合理市价房租与低收入住户实际支付租金之间的差额。在住房供给相对短缺的时期，通过减免税、提供差价补贴、低息贷款等措施来刺激房地产开发商提供低价住房的积极性效果明显。1996年法国政府把出租住房建设增值税率从原来的20.6%降到了5.5%，从而使住房建设竣工量大幅增加。向住房需求者提供财政补贴。,（2）对购房或租房者进行直接补贴。降低他们所承担的实际住房价格，对住房需求者补贴最常用的手段主要是免税减税和现金补贴。与对开发商的供给补贴相比，住房租金补贴有三个显著的特点：第一，避免了对住房市场的直接干预，不会给市场运行带来障碍，不会产生降低市场效率的副作用；第二，这种收入再分配的形式，可以使国民平等的住房权利得到较为公正的实现；第三，对不同收入者区别对待，更能体现倾斜政策，并能适当减少财政支出。,从各国的房地产政策实践来看，二战后由于战争等原因使得