房地产采购管理.ppt

,房地产采购管理,发展与务实,内容纲要,【一】万科工程管理发展历程,【二】工程管理实践,【三】挑战和机遇,3.1采购管理发展模式,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,3.1采购组织机构,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,集团成本计划管理委员会：集团采购管理的决策机构；集团集中采购工作小组：集团战略供应商工作；集团采购管理中心：集团采购管理日常工作；地区采购领导小组：地区采购的决策机构：地区工程管理部等：采购管理日常工作。,案例：领导关注招投标,资质审查原则全面招标原则网上招标原则多权分立、集中管理原则可追溯原则,3.2采购管理流程,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,案例：对供应商审核,3.2采购管理流程,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,案例：对供应商审核,3.2采购管理流程,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,案例：对供应商审核,3.2采购管理流程,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,案例：对供应商审核,3.3集团集中采购,【工程管理务实指南】,3.3集团集中采购,【工程管理务实指南】,1、电梯广州日立电梯有限公司2、内外墙涂料卜内门太古漆油（中国）有限公司3、洁具龙头科勒（中国）投资有限公司中山市丹丽洁具有限公司中山港华卫浴有限公司4、发电机组塞瓦特动力科技有限公司,已集团集中采购产品,3.3集团集中采购,【工程管理务实指南】,5、开关插座西门子（中国）有限公司顺德市松本电工实业有限公司6、屋面水泥瓦拉法基屋面系统（中国）有限公司7、对讲设备弗曼科斯（上海）电子有限公司深圳市韩昌电子有限公司8、PP-R给水管材临海市伟星新型建材有限公司,已集团集中采购产品,3.3集团集中采购,【工程管理务实指南】,9、UPVC排水管材川路塑胶集团10、外墙劈开砖石湾美术陶瓷厂有限公司11、精装修材料百安居（中国）有限公司12、户内配电箱,已集团集中采购产品,3.3集团集中采购,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,集中采购给企业带来的效应,降低成本服务级别提升收入可扩展性业务流程及系统集成一致，控制和服从,短期赢利,长期收益,创建价值为了：股东客户员工供应商,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,3.3集团集中采购,优化采购流程,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,3.3集团集中采购,询价招标,供应商选择,谈判合同,生成订单,运输,接受付款,采购需求,重要产品和服务关键设备和部件,特殊产品和服务专用设备和部件,高价值物品建材,低值商品标准件办公品,管理重点：重点考虑部分考虑一般不考虑,策略性采购,操作性采购,3.4采购方式的解释,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,3.3集团集中采购,3.3集团集中采购,中行万科联名卡与7家战略供应商建立合作为毛胚房业主采购的采购方案已在04年度战略采购实施真正意义“战略合作”的实践,例：百安居合作模式产品及供应市场信息品质管理信息营销合作精装修设计及供货施工等,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,从为客户提供增值服务来考虑合作范围的延伸,3.3集团集中采购,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,从运用供应商的技术、资源，以优势互补,对客户的消费喜好调研一些精装修建材的战略供应商也在不惜投入较多财力以研究客户喜好、热销品牌及型号规格，对万科的装修部品定样提供增值服务。促进战略供应商对研发的促进。供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法供应商对供方的管理经验专业技术培训产品技术调研、供应市场调研，采购人员从而成为产品专家、市场专家。,调研目的(按实际工作任务调整)：提供产品信息及供应商资源信息，引导“正确采购”为策略性采购工作做基础调研，扩大“策略性采购”的范围为采用甲供还是发包做基础调研，优化“资源整合”为设计口提供选型及定样指引，“采购职能”提前介入配合销售调研，对部品选用定位及项目竞争对手选用部品的调研，对提升业主满意度最大价值点的调研供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法新产品、新技术研究及应用评估,制度要求产品技术、市场调研,经济趋势,立法趋势,供应市场规模,技术趋势,社会趋势,现有供应商,竞争者活动,方案三,计划,确定方案,方案二,方案一,产品技术评估,采购需求预测,目前供方市场评估,价格构成,技术标准,外观、材质,潜在供应商,二手资料,实地考察,产品,调研报告的深度要求,材料进场申请/变更,进场验收,发出订单,审核申请,移交验收,应供量结算,库存管理,计量检验.计数检验.特性检验填写“收调单”.“验收报批表”,符合进度.未超供,规格.数量.分批进场时间,内部调拨单,试运行.通电.通水,施工单位,项目经理部,项目经理部,四家单位,项目部等,成本部等,制度要求甲供材料设备进场验收,建立统一的评估标准，减少感性判断为供应商提供最佳供应商水平的标杆，找出差距，改善提高标准评分机制为从入围供应商中选出合适的供应商提供参考数据及指标评估分数是供应商分级及发展计划依据之一有利于直接激励供应商，提升关系认同度,供应商量化评估评级体系的必要性,制度要求供应商量化管理体系,统一的评估标准共享供应商信息反馈评估意见,制度要求供应商量化管理体系,供应商管理流程,级,供应商评级,制度要求供应商量化管理体系,例:后评估体系,处理大量交易,供应商发展计划,编码,供应链全程管理,质量控制行动,延迟付款,长期战略合同,减少供应商数量,系统开发,EDI电子数据交换,降低成本,采购战略是公司战略组成,采购功效,采购职能发展,被动阶段,主动阶段,目前水平,理想目标,制度要求采购发展的衡量标准,3.6采购管理制度,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,3.7采购工作的要点,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,如何进行采购？,1个规定,2个计划,3种模式,4个指引,5个原则,工作要点,3.7采购工作的要点,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,如何进行采购？,1个规定,2个计划,3种模式,4个指引,5个原则,工作要点,材料设备采购管理规定,3.7采购工作的要点,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,如何进行采购？,1个规定,2个计划,3种模式,4个指引,5个原则,工作要点,材料进场计划、物资采购计划,3.7采购工作的要点,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,如何进行采购？,1个规定,2个计划,3种模式,4个指引,5个原则,工作要点,集团战略供应商地区定向供应商地区合格供应商,直接采购三方合同限价,3.7采购工作的要点,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,如何进行采购？,1个规定,2个计划,3种模式,4个指引,5个原则,工作要点,供应商资质审查指引材料设备招投标操作指引集团统一采购操作指引定点采购操作指引,3.7采购工作的要点,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,如何进行采购？,1个规定,2个计划,3种模式,4个指引,5个原则,工作要点,资质审查原则公开透明原则技术性原则可追溯原则利益最大化原则,3.8采购工作的方法,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,如何执行？,一熟练：熟练上网操作,二严格：严格按5个原则办事、严格遵守三种模式,三协调：做好两个计划的编制。对内：设计、工程部、项目部对外：供应商,四控制：对采购的进度、质量、付款、供应商的服务进行控制,五总结：对供应商评估、经验教训总结、新材料研究,工作方法,3.9供应商管理,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,3.10物料管理,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,3.11采购管理职能归纳,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,3.12采购被忽略的环节,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,在项目的方案阶段开始部品的研究和设计将采购纳入前期设计环节，发挥专业供方的在产品研发阶段的重要作用在项目前期，通过市场研究追踪新技术和新产品，为采购提供支撑依据采购工作前移，避免供方垄断,3.12采购被忽略的环节,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,3.12采购被忽略的环节,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,产品复杂程度,低,高,高,商业的不确定性,低,采购和成本部门主导,跨职能决策,采购部门主导,设计部门主导,3.12采购被忽略的环节,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,力量平衡,3.12采购被忽略的环节,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,杠杆部品：通常这些部品或材料可以按照标准的质量等级从不同的供应商那里购得。通常这类部品或材料在所有部品材料总合中占较大份额。价格微小的变化对最终产品的成本价格造成相对较强的影响,3.12采购被忽略的环节,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,战略部品：这些部品的数量很大，但供应来源又相对较少，并且在短时间内无法加以改变，否则可能造成重大损失。通常这类部品或材料在所有部品材料总合中占较大份额,3.12采购被忽略的环节,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,瓶颈部品：这些产品在金额上所占的比例较少，但在供应上却极为脆弱。这些部品或材料只能从一个或很少的供应商那里获得。通常，供应商处于合同中的支配地位，导致昂贵的价格、较长的供货时间和劣质的服务,3.12采购被忽略的环节,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,一般部品：这些部品或材料很少会造成技术或商业上的问题，各种部品的价格通常较低并且存在大量的可供选择的供应商,3.12采购被忽略的环节,【工程管理务实指南】,1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理,竞标战略：对于杠杆部品，万科应该追求一种以竞标或投标为原则的采购政策。由于有很多供应者并且部品已充分商品化，所以，供应商和部品基本上是可以互换。一般会采用长期合同、年度合同以及短期竞标相结合的方式采购。以最低价格采购的同时保证质量和供应的连续性在杠杆部品采购中作为首要因素,合作战略：战略部品和杠杆部品占据了部品总合的80左右。价格微小的变化立刻会对最终成本产生影响。与此同时供应的风险很高。战略部品的采购应以寻找合作伙伴或协作为目标，以便在有计划的合作基础上共同参与。发展商和供应商应一起研究高效的方案以实现成本降低、质量改进和部品研发。合作战略的基本工作是对供应商进行充分选择。,系统定购战略：对于一般部品和材料应该采取以降低管理和物