房地产行业项目贷款评审要点

其它房地产行业项目贷款评审要点人民银行贷款统计指标中，房地产贷款具体包括四类：住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他地产行业贷款和购房贷款，我行房地产项目贷款支持的项目属于其他房地产开发贷款类，即指用于除商品住房、商业用房等之外的房地产开发贷款，主要包括政府土地储备机构贷款等，我行房地产行业贷款评审限定在对政府土地储备机构贷款的评审。土地储备贷款的界定：银行根据政府土地储备机构的借款申请，在自主审查，自主决定的基础上，对其收购、储备、出让土地前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。一、行业概况我国城市土地归国家所有，通过实行土地有偿有期限使用，形成土地市场。在这种土地制度框架下，国有土地使用权出让和出租形成垄断性的城市土地一级市场。土地储备是指土地储备机构依据有关规定，将需要盘活的土地收购（收回）、置换、征用后予以储备，并通过前期开发和土地出让的前期准备，实现政府集中统一供地的行为。土地储备的运作可分为四个阶段：收购整理储备供应。土地储备行业管理部门主要有中华人民共和国国土资源部和各级地方政府。（一）行业现状1国内各地土地储备机构大都于2001年开始成立，土地储备行业规模逐渐扩大，土地储备制度实行范围不断扩大，目前全国1000多个市县已建立土地储备制度。除西藏自治区以外，30个省(区、市)建立了国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2目前全国绝大部分的市县都已成立土地收购储备机构，以土地储备制度为特征的新的供地机制正逐渐成为各地政府调控市场的有力工具。3当前土地储备行业政策法规均以土地管理法为核心，但相关法律法规仍不规范，还没有一部具体的法律或行政法规来规范土地收购储备，有待完善。（二）行业特点1该行业不同于一般工业行业，其产品土地是一种特殊的产品，因其资源有限，不可再生，社会发展对土地的需求永远大于供给。2行业具有垄断性。土地储备行业属于垄断性产业，国家只对国有土地使用权实行有期限的出让和出租等。在土地出让一级市场，土地的供给者只有国家。每个城市每年要进入出让市场的土地数量、位置和用途等，都由各级政府根据市场发展和土地利用计划、规划等事先制定，然后通过协议、招标拍卖等方式出让。3土地储备属于资本密集型行业。据估算，我国城市土地资产约25万亿元，由于土地本身价值巨大，土地整理开发费用高，所配套的基础设施建设需要大量资金的投入；同时土地收购储备周期长，资金周转慢，因此需要大规模资金才能实现正常运转。4行业区域敏感程度高。土地是城市空间和城市功能的一个载体。城市土地具有区位差异性，不同城市与同一城市的不同区位，由于自然条件和经济条件的千差万别而形成城市土地区位差异，这种区位差异必然带来级差收益。而且土地储备行业由于国家并没有统一的法律法规对其运行做出规定，所以当前各个城市和地区的相关法律法规和运行模式都不尽相同，更体现了土地储备行业的区域敏感程度。（三）城市土地储备模式城市土地储备模式在各个地区做法各异，模式众多，但主要有“市场主导型”模式和“政府主导型”模式两种。其各有优缺点，但从垄断土地一级市场，宏观调控土地市场的角度来看，政府主导型更加具有合理性。政府主导型土地储备模式是指在土地收购和储备中政府起主导作用，在政府主导的基础上，充分发挥市场机制配置土地的功能，实行政府主导与市场运作有效结合。市场主导型土地储备模式是指在土地储备过程中土地开发公司参与土地购买、开发活动，以市场调控土地收购与开发的数量。目前多数城市土地储备试点工作实行的是政府主导型模式。（四）资金管理土地储备机构的定位一般都是非赢利性事业单位。土地储备机构的收购、储备和其他业务资金实行专户管理，独立核算，但受到财政部门的指导与监督。土地出让金按国家规定应直接缴入财政部门在银行设立的“土地出让金财政专户”，除财政部门外，其他部门不得设立土地出让金帐户。对上缴资金中的成本部分，包括土地收购补偿费、开发性支出及贷款利息等相关费用，由财政核定并返回给土地储备机构。土地储备中心的损益表并不真正反映其经营状况，资产负债表也同样不能如实反映其实际权益状况。二、土地储备项目信贷政策要点土地储备制度的实施，使地方政府通过实行一级土地高度垄断经营，获取大量的土地收益来缓解政府经营城市资金压力，对改善城市基础设施建设、扩大城市承载能力，加快城市化进程，发挥了极为重要的作用，我行应积极支持该行业的贷款需求。（一） 政策依据 我行发放土地储备贷款的主要政策依据有：1中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国土地管理法实施条例。2中华人民共和国城市房地产管理法。3国务院及国土资源部国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115号文）。4财政部关于印发国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法的通知（财综字19961号）。5财政部、国土资源部关于印发新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法的通知（财综字1999117号）。6国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（第11号令）。7中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）。8国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知（国发20048号）。（二）贷款支持重点我行贷款支持的重点是政府土地储备机构贷款，在政府垄断一级土地市场的前提下，为政府土地储备机构进行的土地收购、整理、储备等土地一级市场的开发提供贷款。（三）支持城市范围主要是大中城市，重点是直辖市、省会城市、计划单列市、经济发达的地级市及综合经济实力在全国名列前茅的县级市。从区域来看，土地储备贷款应相对集中于国家今后主要发展的几大城市群，包括以上海为中心的长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、环渤海城市群及其他城市群。（四）贷款用途土地储备贷款主要用于政府土地储备机构承担的土地一级开发的土地成本支付。土地成本包括：土地收购（收回）和置换时发生的各种依法应补偿和拆迁等费用；征用土地过程中依法应支付的各项费用；土地前期开发过程中，对地上建筑物拆迁、平整土地和基础设施配套等支出的费用；土地征收过程中发生的各种税费支出，各种评估、咨询等中介费用；为储备土地而发生的贷款利息。包括城市增量土地的征用、整理、储备；城市存量土地的收购、整理、储备。三、关于土地储备项目借款人评审对借款人的评审，重点是了解地方政府土地储备制度和财务管理制度，分析地方政府对土地市场的调控能力，分析借款人的现金流对我行贷款偿还的保证程度。（一）对借款人的基本要求1借款人是各地经县以上人民政府（或有权审批部门）批准成立受土地行政主管部门委托从事土地收购、储备、出让土地前期相关工作的独立的法人机构（一般为事业法人）。2借款人应按国家有关规定具备足额资本金，借款人的资产负债率应不高于70%。（二）评审要点1地方土地储备制度是否建立及运作的有效性。2土地储备制度和财务管理制度是否符合国家现行相关规定。3借款人是否具有从事一级土地开发的授权，能否行使土地一级开发垄断的职能，政府能否有效控制土地的市场。4政府、财政对储备土地的土地出让收入是否有明确的管理办法。原则上土地成本在土地出让收入中优先由财政核定返还，土地储备中的政策性亏损应由财政全额弥补；从上一年土地收益中应提取一定比例的留存收益返还土地储备机构用以增加资本金，或用作发展资金。5了解土地储备的管理权限和收益的实际分配方式，分析借款人回收土地开发成本的保证程度。6土地出让是否公开透明，经营性用地是否以招标、拍卖的方式转让，政府是否已出台明确文件规定。（三）借款人应提供的有关文件1有权部门批准借款人从事土地收购、储备、出让土地前期工作等经营活动的文件。2当地土地储备制度和财务管理制度等文件。3政府土地储备决策机构制定的年度土地收购、储备、出让前期相关工作计划及资金总体安排计划。4借款人的贷款申请书、对申请贷款收购的土地的资金需求测算和还贷来源分析。5政府土地储备决策机构批准借款人收购申贷土地的相关文件。6储备用地涉及到耕地转为建设用地的，必须具备由国务院或省一级土地管理部门批准的文件。7借款人近期财务会计报表，其中上年度财务会计报告须经同级财政部门审计。8借款人认为必须的其他材料。评审报告需披露的内容1土地运作模式分析。重点分析土地储备管理的组织机构及各部门的职责权限；借款人在其中的地位及作用、承担的职责；土地运作流程分析；借款人执行的税收政策；土地出让收入的管理及分配关系；土地储备制度运作的相关法规及文件。2借款人基本情况、借款人资信状况、管理者素质。3借款人经济实力分析。借款人对全市土地出让市场的垄断程度，借款人历年的土地出让总量及分类土地量占全市土地出让量的百分比；借款人历年出让的土地收入及成本对比；借款人的债务结构分析；借款人的土地储备情况分析；借款人土地储备中用于抵质押的土地及借款人或有负债情况。风险提示若地方土地管理制度和措施不到位，土地隐形市场活跃，土地储备机构不能完全行使对土地一级市场垄断，会造成土地出让市场风险。四、关于项目政策、技术和完工风险评审（一）项目政策技术风险评审1城市规划：介绍贷款城市的城市总体规划、城市定位、城市分区规划、城市土地利用总体规划、城市近期用地计划、国家批准的用地计划等。2说明贷款项目是否符合国家批准的城市土地利用总体规划、是否符合城市总体规划。（二）项目概况和建设必要性重点是介绍贷款所支持开发的土地现状、面积、位置；主要建设内容；该土地开发对城市发展的意义。1评审确定的项目名称、项目建设内容、总投资及申请开发银行贷款数额。2项目建设的必要性。（三）项目完工建成风险评审项目是否履行了完备的审批程序、报批手续如何、项目开工建设进展情况、项目是否可如期完工。评审报告中需披露的内容除了共性内容外，应在项目概况前披露城市概况，具体内容参见本章第一节城市供水和污水处理项目贷款评审重点。风险提示 1土地来源应符合城市土地利用总体规划和年度土地利用计划；土地利用应符合城市的总体规划和土地供应计划。2土地的征用由国务院和省级国土资源部门审批，其中征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十公顷、其他土地超过七十公顷的须由国务院批准。五、关于项目建设资金评审（一）项目总投资受贷款期限的约束，土地储备项目贷款要依据地方政府当年土地储备计划合理匡算项目总投资，评审时可根据当地历史收购、开发、储备土地的成本和计划开发、储备土地的数量进行测算；对于已获计划或城建管理部门批复的项目，按批复总投资确定。（二）资金筹措原则上土地储备机构应有一定数量的财政拨入的资本金，具体包括：政府货币出资；在贷款发放期内财政返还土地储备机构的发展资金；其他资金。4资金来源的落实政府的货币资金出资或以贷款发放期内财政返还土地储备机构的土地出让收益出资的，应有相应的证明文件，并要反映总数额，到目前为止已到位资金数额；（三）贷款方式及分年贷款使用计划1贷款方式：土地储备项目贷款根据承诺额和贷款期限，采用一次性签订借款合同。2在评审报告中说明各项资金在建设期的安排计划。风险提示土地储备规模过大，与当地经济发展水平不匹配，会造成土地出让市场风险。六、关于市场风险评审重点是分析土地市场的供需状况及土地出让价格的实现程度，并确定项目营运期内各年可能的土地出让数量。（一）土地供给情况分析根据土地利用总体规划，了解可供出让土地总体情况，包括土地性质、规划用途、面积情况。（二）土地出让情况的分析1了解近几年城市土地出让的总体情况，包括数量、位置分布情况、土地性质结构（即工业用地、商住用地、旅游用地等），分析近几年土地出让实际增长速度及总体趋势。2项目范围土地具体地块的位置、土地性质、规划用途、面积情况、土地出让情况（已签合同、协议情况）及未来土地出让预测。（三）土地需求分析根据当地经济发展水平、城市总体发展规划、城市土地利用总体规划、城市化进程、现有人均居住情况，对今后几年土地的需求进行预测。（四）土地出让价格分析参考相邻城市各类性质土地的实际出让价格及变动趋势，分析该城市近几年土地出让价格及当地房地产价格走势进行。1土地定级情况和基本地价情况（大部分城市已有文件规定）。2近几年各类性质土地的实际出让价格及变动趋势分析。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，是否以招标、拍卖或者挂牌方式出让。3本项目已签合同、协议的土地出让价格。（五）对贷款项目土地出让计划及价格的预测1对土地出让计划的实现程度和本项目相关地块的市场前景进行分析。2根据国家和地方有关的土地出让政策，结合当地基准地价、经济发展水平等因素对土地出让价格进行分析预测。3按照预测的土地出让量和出让价格，预计未来土地出让收入情况。风险提示1土地储备规模过大，与当地经济发展水平不匹配，会造成土地出让市场风险。2注意市场上大量存量土地的处理及消化对土地储备制度的运行和土地出让市场产生一定的影响。 七、关于项目财务评审原则上讲，在财务核算上土地储备机构的运作只有成本弥补的概念，没有经营盈利的概念。因此财务评审的重点应是分析土地出让收入对土地成本回收的保障程度。在分析借款人土地出让计划、现金流平衡的基础上，测算借款人的偿债能力。（一）经营性用地土地出让成本和出让价格的关系土地出让底价=土地取得成本费用+土地储备、整理费用+贷款利息+土地出让纯收益。土地出让底价是经过有资质的地产评估师评估和政府集体决策的。根据以上公式，储备土地的出让价是不能低于出让底价的。土地储备制度的建立，杜绝了土地暗箱操作和减免土地出让金的现象，保证了土地出让收益的实现。土地储备贷款是从土地储备成本中偿还，由于土地出让价不能低于成本价，故只要储备土地能出让，贷款是能偿还的。从目前土地储备机构自身运作来看，只要不是盲目收储土地，收储土地价格的制定符合程序和决策机制，应能够防止土地价格倒挂的现象。（二）效益测算的要求在测算项目的偿债能力时，如项目本身不具备偿债能力，应以偿债覆盖率1.3、按设定的借款偿还期，测算每年需要依靠借款人综合效益及财政补助的金额，并分析资金来源的可靠性，需要财政补助的应在评审报告政府信用部分中分析财政提供补助的能力和可靠性。（三）项目土地出让的效益分析在总量平衡的原则下，根据贷款期可储备出让土地的总量、土地开发成本和土地出让收入，在考虑相关税费、中央财政分成及返还比例的基础上，测算贷款期内分年可实现的土地出让纯收益。1各年土地出让量采用市场分析确定的数据。2土地出让价格按近三年实际出让价格的平均价格测算，不考虑增长。3收益中应扣除正常的补偿、开发成本及税金。评审报告中应披露的内容1土地征用的各项成本费用。2各项税费的征收标准。（五）借款人偿债能力分析目前土地储备机构大都为事业单位，代表政府在运营国有土地资源，其土地出让收入全部上缴财政，事业费收入从财政拨付，所以其本身不存在亏损问题。对于借款人综合偿债能力的分析重点是分析借款人总体的偿债能力对我行贷款的保障程度。1了解近几年借款人出让土地的面积、区位、成本、价格和出让方式等因素，分析借款人的现金流。2在分析预测未来土地储备计划、出让计划、土地成本、出让价格、出让方式和债务结构等因素的基础上，预测借款人贷款期内的现金流。3合理安排贷款的还款计划，测算借款人的综合偿债能力。4需财政承诺给予财政补贴还款时，应分析财政分年度补贴能力。（六）分析土地出让对地方财政的贡献风险提示1土地出让收入一般实行“收支两条线”的财务管理，财政对土地出让收入的分配具有较大的决定权，原则上讲，土地项目贷款的还款来源为财政全额核定返还的土地开发成本，因此，财政不及时、足额返还土地成本，将对储备土地储备机构的资金运转形成风险。2土地收购储备出让周期与贷款期限不匹配，一方面是目前在土地储备贷款期限规定为2年，与实际土地储备期限可能有差距，另一方面土地出让也存在不确定性，因此如果储备土地不能如期出让，将影响土地出让收入中的成本按返还，带来贷款偿还的风险。八、关于还款资金评审 项目还款资金来源主要包括：1财政核定的土地开发成本返还部分。 2财政从土地出让收益中提取的返还土地储备机构的一定比例的留存收益。3借款人的综合效益。4对于土地储备类项目，由于贷款期限的较短，土地出让时间进度与开行贷款偿还可能不相匹配，除上述还款来源外，还要以政府建立的偿债资金补贴还款。九、关于信用结构评审（一）政府信用土地出让收入是地方财政的重要组成部分，其收入和支出均应纳入财政预算管理，财政返还土地储备机构的成本费用和地方财政掌握的土地出让净收益是偿还土地储备项目贷款的重要还款来源之一，因此，政府土地储备机构贷款是地方财政融资的延伸，应纳入地方的政府信用结构体系。当借款人综合偿债覆盖率大于130%，且以土地抵押或土地开发收益权质押（帐户监管），或以土地使用权抵押且抵押率满足我行要求时，原则上不要政府承诺财政补贴还款。否则，要求实行政府承诺财政补贴还款的措施。需要政府财政补助的项目，政府必须出具承诺函，具体如下：1要求地方财政要及时、足额返还土地储备机构相关的土地成本。2地方政府承诺，当借款人未按借款合同偿还贷款本息时，由财政安排资金对借款人进行补贴，并将该部分财政资金列入同期年度预算。 3地方政府承诺在开发银行有关分行（或指定银行）设立“偿债资金专户”，并将补贴资金按时存入该专户。 4为保证政策的连续性，对需要财政补贴还款的，要求同级人大对上述条款进行确认。5政府信用能力评审土地储备项目还款来源与地方财政密不可分，项目贷款也应受地方贷款总量的控制，为保证地方财政的还款能力，也需要对贷款城市的财政状况及实力进行评审分析，对地方贷款规模实行总量控制。对地方财政体制、对贷款城市前三年市本级财政预算收支状况及用于城市建设的预算外资金收支情况的分析可参考城镇信用评级。（二）企业信用企业信用一般由土地抵押和帐户管理组成。1根据银发2003121号文规定，对土地储备机构发放的贷款采用抵押贷款方式，我行目前原则上执行此规定。根据目前大部分土地储备机构无土地使用权证的实际情况，应要求土地储备机构明确以一定数量土地向我行做贷款保证，并在当地土地管理部门登记，公开发布相关信息。用于我行贷款保证的土地不得再用于其他任何形式抵押担保，无我行同意，不得办理相关土地的使用权证。抵押的土地出让后，应补充