关于建设用地规划许可证的问题

.关于建设用地规划许可证的问题建设用地规划许可证有什么用？盖房子、修公路等只要土地涉及到建设用途，就需要有建设用地规划许可证。建设用地规划许可证是规划部门颁发的一种行政许可。这种许可是规划部门认为你的建设方案符合规划要求。此许可的上位依据是中华人民共和国城乡规划法第三十七条、第三十八条。第三十七条在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。 建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。这一条的意思是先得有一个已经经过政府同意的建设项目。这个项目取得土地的方式是划拨，也就是说政府可能会白给你一块地。为了取得这块地，你得向政府规划部门打一个申请报告。规划部门是有专业依据的，这个依据就是控制性详细规划。规划部门根据这个依据，审查你的项目的位置、面积、建设范围。规划部门会给你一个核定的意见。这个过程可能会使你建设项目发生一些变化。你得按照规划部门的核定意见，调整你的建设方案。到你调整方案符合规划的要求了，规划部门会给你发一个规划许可证。有了这个许可证之后，你就可以向土地部门要地了。这块地光有土地部门同意还不行，还得经过县级以上人民政府的批准。这个过程大致可以认为是先项目，再规划许可，最后是土地使用权。第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。这一条是针对出让土地而言的，也就是政府要卖的地。对于政府要卖的地，先要走规划程序。规划部门提出这块地的规划条件，也就这块地的位置、使用的性质（比如说是工业、商业还是住宅等等）、开发的强度（比如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等等）。这些条件是出让合同的一部分。没有完成规划的程序，这块地政府是不能卖的。而且卖了也没有用，因为不能办规划许可证。规划许可证不光是一个证书，而且是有内容的。规划许可证除了编号、发证机关名称、发证日期、用地单位、用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型等内容外，还有计容积率面积及各分类面积，同时还附有总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。也就是说，规划许可证把你的建设内容基本框死了。规划许可证内容必须规划条件保持一致,因为只要稍微变变，就会产生不得了的利润。没有取得建设用地规划证有什么后果？第三十九条规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。划拨用地是先规划许可证，后土地使用权证。出让用地是土地使用权证，后规划许可证，但出让之前，先要按照规划框死出让条件，规划条件是土地合同的组成部分。无论是何种土地取得方式，最终都得有建设用地规划许可证。不能取得此项许可的，国家不仅要收回土地，而且要让你赔偿损失。建设用地规划许可证是一种需要审批的行政许可，是一种强制性行政规范。建设用地规划许可证属于效力性规范。由于取得建设用地规划许可证是取得土地使用权的前提，没有取得建设用地规划许可证就不可能合法取得土地使用权，即使通过不正当程序取得了，这种取得也是无效的，占用的土地依法应该收回。所以，不符合规划条件，迟早会被收回土地。没有取得规划许可证的建设工程，对施工合同会有什么影响？原来大家都认为只要违反了法律和行政法的强制性规范合同就无效。后来进步了，开始把强制性规范分为效力性规范和管理性规范。如果强制性规范只是为了行政管理需要，那么违反这类规范的后果就是行政处罚，不影响合同效力。而效力性规范，关注的是规范的主体是否合法有效的问题，主体不合法，合同无效。对于建设工程来说，土地是基础。没有规证，土地不合法，施工合同的基础不存在，施工合同自然无效。在没有土地使用权的土地上进行工程建设，无疑侵害了国家土地所有权，损害的是国家利益，当然于法不容。如果建设方在未取得合法的土地的情况下发包工程，涉嫌合同欺诈。合同法第52条第1项规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效。如果承包商明知未取得建设用地规划许可证而与建设单位订立合同，那么双方涉嫌故意串通，合谋侵害国家利益。合同法第52条第2项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。建设用地规划许可证可以补办吗？我国现行法律、法规没有对补办建设用地规划许可证做出禁止性的规定，理论上是可以补办的。但是，按照城乡规划法第39条的规定，如论如何，必须先得到规划的认可，土地才能合法取得。次序不对，土地就不合法。所以，存在补办可能的，就只有合法出让的土地。本质上，这个也不是补办，而是办得慢了罢了。所以建设用地规划许可证，应该是不存在补办的问题。建设用地规划许可证发证的有权机关到哪一级？土地法第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。这一条的意思是除了农民自己用外，任何建设用地，都需要申请，也就是需要审批，审批的结果就是规划许可证。农民自己用地，有三种情况不需要批准。一种是办乡镇企业，一种宅基地建房，一种是公益公用。土地法第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。从此条看，国家对农地的控制极严。省一级批准的道路、管线工程和大型基础设施涉及到农地的，都需要去国务院批准。所以，地方想做点事是很难的，修路、建桥、铺管道，样样都做不了主。地方经济发展困难，与土地法这一条不无关系。规划上对土地的利用有一个总体规划。谁批准这个总规，谁就有权在这个总规范围内将农地转性。县级的权限在农地转性之后的建设过程，此即规证的发证权限。农地转性，最低在省级。建设用地之所以金贵，就是因为被限制死了。土地性质本来就是一种人为的规定，扯来扯去徒然消耗社会资源，并不产生任何价值。我们的市场化道路、法治化道路一直走不好，土地的市场化没有做好是一个重要的原因。客观上，土地只有用途，并无性质。规划上的职务失职、渎职行为主要有那些？发现涉嫌规划土地违法行为，未当场制止或者不及时报告，产生严重后果的，涉嫌玩忽职守罪。压案不报或者拒不受理符合规定案件的，产生严重后果的，涉嫌玩忽职守罪。不遵守法定时限及相关程序，无故任意工作事项，产生严重后果的，涉嫌滥用职权罪。执法查办案件过程中，未按要求建立案卷，或者随意篡改案卷材料