甄开保置业顾问房地产基础知识培训.ppt

置业顾问房地产基础知识培训,甄开保,打铁还需自身硬,目录,房地产概念相关的基础知识,房地产建筑基础知识,房地产测绘基础知识,房地产销售基础知识,房地产概念相关的基础知识,房地产,房产是房屋及其权利的总称：房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等。,地产是土地及其权利的总称：包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。,房地产=房产+地产,房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。,房地产概念相关的基础知识,房地产十大属性,不可移动性,独一无二性,难以变现性,寿命长久性,数量有限性,相互影响性,用途多样性,价值高大性,易受限制性性,保值增值性,房地产概念相关的基础知识,房地产业,房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。,房地产概念相关的基础知识,房地产土地来源：拍卖招标协议挂牌,拍卖是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。协议是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。挂牌是土地公开出卖的重要方式，通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人的行为。,房地产概念相关的基础知识,房地产土地出让年限,居住用地：七十年工业用地：五十年教育、科技、文化、卫生、体育用地：五十年商业、旅游、娱乐用地：四十年综合或者其他用地：五十年加油站、加气站用地：二十年。,房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。,房地产概念相关的基础知识,房地产市场,房地产疏通全部过程的总和，主要包括买卖、租赁、抵押、房地产证券交易等，连接房地产的开发、建设与房地产消费的桥梁。含一级市场、二级市场和三级市场。,一级市场：指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。,二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。,三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。,房地产概念相关的基础知识,房地产“三通一平”“七通一平”,七通一平：道路通、水上通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、土地平整。,三通一平：路通、水通、电通场地平整。,房地产概念相关的基础知识,房地产房屋产权,房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。,房地产概念相关的基础知识,房地产房屋产权,房屋的使用权：房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权；房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中；房屋的所有权：房屋的所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利；取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：1、依法新建的房屋；2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；4、继承或受遗的房屋；,房地产概念相关的基础知识,房地产房屋权,房屋他项权：房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利；土地使用权：是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利；住宅所有权：住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权。不包括宅基地和院地；房屋处分权：指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。处分有两种情况事实处分和法律处分；房屋占有权：指房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故非所有权人也可能享有房屋占有权；,按层数划分建筑类型,房地产建筑基础知识,低层建筑：指一层至三层的建筑；多层建筑：指四层至六层的建筑；小高层建筑：指七层至十二层的建筑；高层建筑：指十二层到四十层的建筑；超高层建筑：指高度超过100m的建筑；,常见的建筑结构形式,房地产建筑基础知识,建筑结构是指在建筑物（包括构筑物）中，由建筑材料做成用来承受各种荷载或者作用，以起骨架作用的空间受力体系。,钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构；,钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物；,钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的,混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造；,常见的建筑结构形式,房地产建筑基础知识,框架结构是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好；框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差；,常见的建筑结构形式,房地产建筑基础知识,钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高；,常见的建筑结构形式,房地产建筑基础知识,砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的；在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患；,常见的建筑结构形式,房地产建筑基础知识,框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。,优点：空间分隔灵活，自重轻，节省材料；具有可以较灵活地配合建筑平面布置的优点，利于安排需要较大空间的建筑结构；框架结构的梁、柱构件易于标准化、定型化，便于采用装配整体式结构，以缩短施工工期；采用现浇混凝土框架时，结构的整体性、刚度较好，设计处理好也能达到较好的抗震效果，而且可以把梁或柱浇注成各种需要的截面形状。,缺点：框架节点应力集中显著；框架结构的侧向刚度小，属柔性结构框架，在强烈地震作用下，结构所产生水平位移较大，易造成严重的非结构性破坏，适用于非抗震设计；钢材和水泥用量较大，构件的总数量多，吊装次数多，接头工作量大，工序多，浪费人力，施工受季节、环境影响较大；不适宜建造高层建筑，框架是由梁柱构成的杆系结构，其承载力和刚度都较低，特别是水平方向的（即使可以考虑现浇楼面与梁共同工作以提高楼面水平刚度，但也是有限的），它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，其总体水平位移上大下小，但相对于各楼层而言，层间变形上小下大，设计时如何提高框架的抗侧刚度及控制好结构侧移为重要因素，对于钢筋混凝土框架，当高度大、层数相当多时，结构底部各层不但柱的轴力很大，而且梁和柱由水平荷载所产生的弯矩和整体的侧移亦显著增加，从而导致截面尺寸和配筋增大，对建筑平面布置和空间处理，就可能带来困难，影响建筑空间的合理使用，在材料消耗和造价方面，也趋于不合理，故一般适用于建造不超过15层的房屋。,常见的建筑结构形式,房地产建筑基础知识,剪力墙结构(shearwallstructure）是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。,特点1、剪力墙的主要作用是承担竖向荷载（重力）、抵抗水平荷载（风、地震等）；2、剪力墙结构中墙与楼板组成受力体系，缺点是剪力墙不能拆除或破坏，不利于形成大空间，住户无法对室内布局自行改造；3、短肢剪力墙结构应用越来越广泛，它采用宽度（肢厚比）较小的剪力墙，住户可以一定范围内改造室内布局，增加了灵活性，但这是以整个结构受力性能的降低为代价的（虽然有试验和研究表明这种降低幅度较小）。,常见的建筑结构形式,房地产建筑基础知识,框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力；,建筑用地面积总建筑面积,房地产建筑基础知识,建筑用地面积：建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。,总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。,容积率建筑密度,房地产建筑基础知识,容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。(计算方式:容积率=总建筑面积/总用地面积（平方米/平方米）)。,建筑密度：用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。(计算方式:建筑密度（毛）=总建筑基底面积/总用地面积（%）),容积率4高层,绿化率绿化覆盖率,房地产建筑基础知识,绿化率：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。各类绿地面积绿化率（%）=用地面积,绿化覆盖率：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿化种植物水平投影面积之和绿化覆盖率（%）=建设用地面积,配套设施、骑楼、露台、外飘窗、建筑小品,房地产建筑基础知识,配套设施：与住宅规模或人口规模对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称；骑楼：指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房；露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台；外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗；建筑小品：指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称；,层高净高楼间距玄关开间进深,房地产建筑基础知识,层高：是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。,楼间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定,玄关：也被称作门厅。玄关可以是一个封闭、半封闭或开放的空间，它是指靠近大门的区域。玄关的概念，源于中国，但最早用的可能是风水先生们。玄关，玄妙、关键的意思。,开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言，故称开间。,进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。,剪力墙承重墙填充墙地下室半地下室,房地产建筑基础知识,剪力墙剪力墙是指在结构体系中承受水平剪力的钢筋砼墙体；,承重墙承重墙是指除了承受自身荷载以外，主要是承受上部结构荷载的墙体,填充墙填充墙是指仅仅承受自重并起分隔维护作用的墙体。,地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室;半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室.,阳台平台走廊隔断过道,房地产建筑基础知识,阳台：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台；平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分；走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间；隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面；过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间；,复式跃层错层,房地产建筑基础知识,复式：一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。特点：提高使用率，降低造价；通风采光性好；层高过低，如厨房2.0米，长期使用有压抑感等；隔音防火性差，私密、安全性差。,跃层：是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。特点：每户都较大采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大、布局紧凑、功能明确、相互干扰较小。,错层：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。,独栋联排叠拼,房地产建筑基础知识,1、独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性极强的单体别墅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，私密性强，市场价格较高，也是别墅建筑的终极形式。2、双拼别墅它是联队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。3、联排别墅（TOWNHOUSE）有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。Townhouse别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。4、叠拼别墅它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。,室内防水层的处理方法,房地产建筑基础知识,位置：室内防水一般位于卫生间，厨房烟道，阳台、花池的管根和地漏位置，高度：卫生间防水在浴缸和淋浴位置宽为750，高1400，墙角反起300，管根和地漏位置为周围200，构造：911或991防水一般分两次涂刷。,屋顶防水层的处理方法,房地产建筑基础知识,构造：2mm厚911或991防水，20mm厚砂浆保护层，30mm厚挤塑型聚苯板，陶粒砼保温隔热层，钢筋细石砼面层;作用：屋面防水主要是通过外排内防来达到防水目的，首先通过面层找坡及时将雨水排走，让屋面不积水，刚性砼面层本身也具有一定的防水作用，其次是911防水在屋面结构层上形成一层涂膜，避免雨水渗透，再次结构板采用原浆压光，也可以有效的进行防水；911和991防水的效果良好。,屋顶隔热层处理方法,房地产建筑基础知识,构造：屋顶隔热层为两层，一是30厚挤塑型聚苯板，二是陶粒保温隔热层；作用：笨板为一种高分子隔热材料，陶粒为一颗颗封闭的小颗粒，内部有一个个空气气囊；两种材料的热传导系数都很低，隔热效果比较好。,防止屋顶平台因热胀冷缩而开裂的处理方法,房地产建筑基础知识,根据规范要求，屋面面层都必须进行分隔切缝，然后用油膏灌缝，这样就可以让面层砼随温度的变化而自由伸缩，可以有效的避免热胀冷缩造成砼开裂。,底层住宅做防潮方面的措施,房地产建筑基础知识,砖混结构：在首层标高下60左右砖墙上设置防潮层。框架及框剪结构：结构梁、板本身就具有防潮作用，故只需在半地下室外墙设置防水层。,墙体裂缝和裂纹的区别、成因、处理方法,房地产建筑基础知识,区别：裂缝：表现为水平、竖直、八字型裂缝裂纹：表现为一种细微的无规则裂纹成因：裂缝：新型砌块材料受温差变化，材料的干缩性大；裂纹：有抹灰空鼓，抹灰过厚，温度变化造成墙面失水，腻子干燥过快引起表层裂纹。,处理办法：1、砌体墙体裂缝一般采用环氧树脂材料胶泥修补，并在裂缝处用环氧树脂粘结无纺布加强，最后复原。2、普通砂浆裂缝采用切槽后，湿水、水泥砂浆重新修补复原；3、墙面腻子微裂缝采取铲除腻子后，重新刮腻子或白水泥等,铝合金门窗和塑钢门窗的区别、优缺点、外观,房地产建筑基础知识,区别：铝合金门窗是用铝合金型材及配件组成的门窗，塑钢门窗是将衬钢型材装入PVC型材的衬钢型腔内，再组装而成的门窗。优缺点：铝合金门窗使用方便、不易变形、经济实惠，耐久性高，便于回收利用；塑刚门窗密闭性、隔音、隔热性能好，耐腐蚀性和装饰性能好，但造价高，不能回收利用；在外表面上，塑料有它特殊的塑料质感及明亮的色彩；而铝合金的金属光感也是塑料无法达到的，二者各有所长，目前市面上所售的塑钢窗基本只限于纯白色一种，而这种白色窗框+黑色边缘+透明白玻璃的配套使得窗体看起来对比强烈、纯净高雅，也是塑钢窗吸引用户的一大特点。而部分铝合金门窗由于玻璃搭配不好，且接缝与腻子的质量也较差，严重影响了铝合金窗的外在形象。外观：高级铝合金型材质感比较丰富，从传统的自然银白色、古铜色，到表面更加平整的压光磨砂、抛光质地，及光亮如镜的香槟色仿不锈钢、电泳涂漆，甚至与塑钢窗外观、性能一致却更为轻巧的表面喷塑。,一般隔音玻璃的厚度,房地产建筑基础知识,厚度：一般为5、6、8（CM）厚，中空厚度一般为6、8、9（CM）。属性：中空玻璃为隔音玻璃种的一种,上水位和下水位的位置、材料,房地产建筑基础知识,位置：上水位即给水管道及给水点，下水位即排水管道（如浴缸、马桶、洗面盆、地漏），给水管道一般位于厨房和卫生间墙面，排水管道位于卫生间、厨房、阳台、花池楼地面；材料：给水管采用钢管、铝塑管、铝塑复合管、PPR管。,洗手间移位产生的影响,房地产建筑基础知识,原则上不能，移动洗手间将改变原有的给排水及防水体系，改变原有房屋的使用功能，给房屋及管道的使用都会带来隐患，并影响到下层住户。,烟道的位置、作用、标准规格及烟道中油烟倒灌现象的处理方法,房地产建筑基础知识,烟道：即为集中排烟的一种管道，具体位置根据设计而定。位置：一般位于厨房或与厨房相近的阳台、管井作用：因利用烟道将油烟集中从屋顶排出，可以避免油烟污染墙面及环境。规格：标准为320X300。处理方法：为了避免油烟倒灌现象，在开口处设有油烟止回阀。,弱电箱功能及改动注意事项,房地产建筑基础知识,功能：弱电箱是用于电视、电话、网络线路的分线转线，可以在以后的使用过程中提供家居智能化扩展需要。,注意事项：首先应分清进、出线，其中网络线路最好不做接头，若确需做接头的，应使接头位于箱体内，不应在管内接头，原预埋管应接至改动后箱体处，为了保证线路信号，最好请专业队伍或专业人员施工。,道路噪音对住宅的影响和住宅的楼层之间的联系及影响,房地产建筑基础知识,噪音影响：根据声波的传递原理来进行的。声波是疏密波，在空气中传播时，它使空气时而变密压强增高；时而变稀压强降低。这种在大气压上起伏的部分就是声压。声音越强，声压就越大；反之，声压就越小。由于空气分子是杂乱无序的，当它受压后，它就会成辐射状进行传递，根据声源的大小，空气分子传递的动能也有大有小，传递的范围和距离也有大有下。结论：不是楼层越高就越吵，有绿化带情况一般低层噪音小,建筑面积使用面积预测面积,房地产测绘基础知识,建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的（含2.20m，下同）的永久性建筑。,使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。,套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。,预测面积根据预测方式的不同，分为两种：1）按图纸预测的面积指在商品房预售时按商品房建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。2）按已完工部分结合图纸预测的面积指对商品房已完工部分实际测量后，结合商品房建筑设计图，测算出的房屋面积。,实测面积,房地产测绘基础知识,实测面积又称竣工面积，指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。,实测面积有时与预测面积不一致，原因可能是允许的施工误差、测量误差造成的，也可能是工程变更（包括设计变更）、施工错误、施工放样误差过大、房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积的功能或服务范围改变等造成的。,计算建筑面积的一般规定,房地产测绘基础知识,1）计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋2）层高（高度）应在2.20米以上。层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。3）同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。,计算一半的建筑面积,房地产测绘基础知识,1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。,5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。,不计入测绘面积的十种情况,房地产测绘基础知识,突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰用的玻璃幕墙、垛、勒脚台阶、无柱雨棚等。,层高小于2.2m以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室。,房屋之间无上盖的架空通廊。,房屋的天面、挑台，天面上的花园泳池等。,建筑物内的操作平台，上斜平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台。,骑楼、过街楼的底层用做道路、街巷通行的部分,利用引桥、高架桥、高架路路面作为顶盖建筑的房屋,活动简易房屋,与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝,按房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为+-0.26，+-0.6，+-1.4,实用面积套内面积使用率得房率,房地产测绘基础知识,实用面积：它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。,房屋套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。,得房率是指套（单元）套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比；即得房率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积；,使用率：使用率=套内使用面积/总建筑面积,共摊面积,房地产测绘基础知识,分摊的共有建筑面积：是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。,共摊面积包括：本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套内公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半）。,共用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套内建筑面积之和；分摊的公用建筑面积=各套内建筑面积公用建筑面积分摊系数；,不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层；,五证两书,房地产销售基础知识,国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理局申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证：市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程施工许可证：是指项目开工前队伍招标到位，施工队伍具备施工资格，现场具备施工条件的凭证。商品房销售（预售）许可证：指开发商在投入方面达到国家要求，有条件对外销售房屋的凭证。住宅质量保证书：开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件。住宅使用说明书：对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能标准等加以说明，并提出使用注意事项。,基价、起价、预售价、均价,房地产销售基础知识,基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出；起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价；预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准；均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价；,定金订金,房地产销售基础知识,定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金；订金：根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。,期房现房毛坯房精装房,房地产销售基础知识,期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这