北京碧桂园商业街策划.pdf

营销策划方案营销策划方案 北京碧桂园商业街项目北京碧桂园商业街项目北京碧桂园商业街项目北京碧桂园商业街项目 我们本着“专业、敬业专业、敬业专业、敬业专业、敬业”的企业精神，“为为为为 客户创造专业价值客户创造专业价值客户创造专业价值客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户 提供专业价服务。 同世飞天的使命同世飞天的使命同世飞天的使命同世飞天的使命 目录目录 第一部分：市场背景分析第一部分：市场背景分析 第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析 第三部分：项目商业定位第三部分：项目商业定位 第四部分：项目规划布局第四部分：项目规划布局 第五部分：项目招商及运营第五部分：项目招商及运营 第六部分：经营收益预测第六部分：经营收益预测 第七部分：第七部分：商场商场店铺切割方案店铺切割方案 本案共分为七个部分： 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。 从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培 育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分 布现状。 市场背景市场背景 一、项目市场分析一、项目市场分析 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发 展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业 的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑； 城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量 日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模 式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、项目市场分析一、项目市场分析 市场背景市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升， 由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。 旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。 随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提 升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快 速发展时机。 一、项目市场分析一、项目市场分析 市场背景市场背景 银行贷款政策的松动使武汉商业地产迎来了充足的发展机 会； 房地产市场整合速度加快，企业之间的强强联合将成为武汉 市房地产发展的主旋律； 未来武汉市尤其是汉阳区房地产市场走势将呈现出总体看好、 平稳发展的态势，产业成熟期的些特征将逐步显现，并保持 一定的增长速度。 一、项目市场分析一、项目市场分析 武汉市零售商业现状武汉市零售商业现状 武汉主要商圈分布：武汉主要商圈分布： 商圈名称主要商业网点 解放大道商圈武汉广场、世贸广场、武汉商场、庄胜崇光百货、工贸家电等 建设大道商圈新世界百货等 中山大道商圈 大连万达商业广场、王府井百货、大洋百货、新世界时尚广场、中心百货、太 平洋购物广场等 中南商圈中南广场、中南商业大楼、世纪中商、家乐福等 珞喻商圈亚贸广场、群光广场、鲁巷广场、武商量贩珞喻店、易初莲花等 徐东商圈徐东平价广场、销品茂、麦德龙、中百仓储梨园店、百安居、工贸家电等 钟家村商圈汉阳商场、中商21世纪购物中心、家乐福、国美等 一、项目市场分析一、项目市场分析 武汉市零售商业现状武汉市零售商业现状 零售商业现状零售商业现状 ： 武汉市已形成以解放大道、中山等为主的“多商圈”分布格局。 武汉商业零售企业数量众多，主要分布在汉口和武昌两大区 域，尤以汉口区商业网点分布众多、零售企业规模最大、业态最 全、品牌最多、零售额最大、商圈覆盖面和影响力最广。 目前武汉商业零售业态多集中于零售百货，而此类业态的市场 份额已趋于饱和，竞争较为激烈，品类同质化严重。 一、项目市场分析一、项目市场分析 武汉市零售商业现状武汉市零售商业现状 行业竞争发展态势行业竞争发展态势 国内外各类百货零售业态（主要是现代百货、大型综超）知 名商号挟强大的资本、管理、物流优势进驻武汉商业市场，极 大促进武汉商业市场繁荣发展同时，使武汉商业市场的竞争日 益加剧； 专业市场、专卖连锁店等业态成为市场生力军，不断抢占大 型商场市场份额； 综合性购物中心将成为武汉消费市场发展的主要方向。 二、二、项目概况及项目概况及项目概况及项目概况及SWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 二、二、项目概况及项目概况及项目概况及项目概况及SWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况 地处武汉市两个市级商圈之一汉阳“钟家村商圈”，汉阳大 道与鹦鹉大道交汇处，属于武汉三镇中心区域； 项目集购物、娱乐、餐饮、休闲、酒店、商务、住宅为一体的 综合性建筑体； 总用地面积：24183.46，地上总建筑面积137600，其中商 业面积43500，停车位511个，容积率：5.70，绿化率： 15.50 %，建筑密度49.60%，绿化面积3753.92 。 二、二、项目概况及项目概况及项目概况及项目概况及SWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 StrengthsStrengthsStrengthsStrengths SWOT 分析 WeaknessWeaknessWeaknessWeakness OpportunityOpportunityOpportunityOpportunityThreatThreatThreatThreat 二、二、项目概况及项目概况及项目概况及项目概况及SWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 项目（项目（项目（项目（项目（项目（项目（项目（SWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOT）分析分析分析分析分析分析分析分析 StrengthsStrengths（优势分析）优势分析） 项目扼城区进入良乡的要道，物流车流交通便利，客流的易达性能好， 辐射范围大； 开发商在本区域拥有雄厚的经济实力与良好的社会资源； 项目商业总建筑面积4万余平方米，在本区域规模优势明显； 地处良卫星城的新区长阳镇，市场范围东可辐射六里桥，西可辐射良 乡，商圈市场影响范围广； 周边多个住宅小区已建成或正在建成，今后有一定的商业购买消费力， 有利于形成核心商圈； 二、二、项目概况及项目概况及项目概况及项目概况及SWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 项目（项目（项目（项目（项目（项目（项目（项目（SWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOT）分析分析分析分析分析分析分析分析 WeaknessWeakness（劣势分析）劣势分析） 良乡属于京郊卫星城，与北京城区商业市场相比落后， 项目周边缺少应有的消费居民、商业基础和商业氛围； 开发商在项目前期对商业缺少充分的考虑和专业设计； 物业为狭长底商，进深不足，影响商业的招商和经营； 本项目属于综合建筑体，整体功能定位和功能分区考虑不充分。 二、二、项目概况及项目概况及项目概况及项目概况及SWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 项目（项目（项目（项目（项目（项目（项目（项目（SWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOT）分析分析分析分析分析分析分析分析 OpportunityOpportunity（机会分析）机会分析） 良线作为北京城市建设与发展的重点区域，已逐渐显示出了强 劲发展势态，为项目提供了良好的成长空间； 周边区域的发展带来居民数量的增长和居民收入的提高，为项 目提供了充足的潜在消费群体和市场机会； 周边缺少大型和有档次的商业项目，商业竞争压力小，项目发 展空间； 二、二、项目概况及项目概况及项目概况及项目概况及SWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 项目（项目（项目（项目（项目（项目（项目（项目（SWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOT）分析分析分析分析分析分析分析分析 OpportunityOpportunity（机会分析）机会分析） 项目的商业部分尚未全面启动，其规划、定位、招商等还有充分 的选择空间； 城市区域商业化建设进程加快，使土地和商业物业价值不断升 值； 北京各类商业积极拓展京郊网点，发展连锁，招商资源相对丰富。 二、二、项目概况及项目概况及项目概况及项目概况及SWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 项目（项目（项目（项目（项目（项目（项目（项目（SWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOT）分析分析分析分析分析分析分析分析 ThreatThreat（威胁分析）威胁分析） 北京市商业地产项目开发及商业竞争日趋激烈； 商业投资者因日渐理性而对投资更加谨慎，风险意识加强； 前期的市场消费力不足，投资店铺压力较大，影响项目的投 资销售； 项目周边区域发展还有待时日，使项目市场 培育期增长。 三、三、项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 业态定位：业态定位：业态定位：业态定位：业态定位：业态定位：业态定位：业态定位： 社区商业休闲中心社区商业休闲中心社区商业休闲中心社区商业休闲中心 功能定位：功能定位：功能定位：功能定位：功能定位：功能定位：功能定位：功能定位： 餐饮、休闲、娱乐、购物、社区配套服务。 餐饮、休闲、娱乐、购物、社区配套服务。 时尚店 三、三、项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 功能配置功能配置功能配置功能配置功能配置功能配置功能配置功能配置 功能类别功能类别服务内容服务内容 购物 化妆品、个人护理用品店、男女皮鞋、服装服饰店等 时尚休闲服饰、皮具箱包、针织内衣等 精品店 百元 小商品街 动感服饰、饰品、钟表眼镜等 超市日用生活百货、食品、副食品等 KTV、酒吧、院线、电玩、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书 吧等 休闲、娱乐 餐饮特色餐饮、中西快餐、中高档餐饮、咖啡、茶楼等 社区服务 电信、电讯、银行、邮政、干洗、婚纱、冲印摄影、美容美发、药品超市、 糕点屋及其它社区服务等。 三、三、项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 客层定位：客层定位：客层定位：客层定位：客层定位：客层定位：客层定位：客层定位： 以中档消费为主，兼顾部分高档及低档消费需求。以中档消费为主，兼顾部分高档及低档消费需求。 商圈构成：商圈构成：商圈构成：商圈构成：商圈构成：商圈构成：商圈构成：商圈构成： 核心商圈：良乡商圈；核心商圈：良乡商圈； 辐射商圈：北京西部房山、丰台海淀等区。辐射商圈：北京西部房山、丰台海淀等区。 四、楼层规划布局四、楼层规划布局四、楼层规划布局四、楼层规划布局 运作模式：商铺分零出售、不返租，业主自行经营、统一管理运作模式：商铺分零出售、不返租，业主自行经营、统一管理运作模式：商铺分零出售、不返租，业主自行经营、统一管理运作模式：商铺分零出售、不返租，业主自行经营、统一管理 “ “ “ “倒金子塔倒金子塔倒金子塔倒金子塔” ” ” ”式布局结构：式布局结构：式布局结构：式布局结构： 业主自营餐饮、茶艺、KTV、院线等2700 餐饮、 娱乐、 F3 业主自营名品专业店、中西快餐等 5000品牌店F1-2 西边步 行街 业主自营 饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等 8800 时尚流行 馆 F4 物业持有或整售 (不含2F门市店 ) 生活日常用品、小百货等16400 生活 超市 F 2-3 不含1F临街 店铺（2600） 金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 箱包、男女服饰 5100 精品馆 F1 东区 备注经营品类区域面 经营 楼层 四、四、楼层规划布局楼层规划布局楼层规划布局楼层规划布局 说明：说明： 商场的垂直功能布局以“ “汉堡包汉堡包” ”形式体现。充分将客流聚集在二、三 层，通过各楼层手扶、垂直梯等向上、下两层及步行街分流，保证顾客 资源的充分共享和合理引导。 一层精品馆：商品定位中高档，消费群体主要面向中高端群体。要求 商装的色彩典雅、灯光明亮、档次上乘，各店铺布局上采用店中店形 态，可以最充分地保证商场的整体形象。 四、四、楼层规划布局楼层规划布局楼层规划布局楼层规划布局 说明：说明： 二、三层生活超市：引进强势生活超市进驻，一则满足周边市民的 日常生活消费需求，为大众服务；二则通过其强大的聚客力为项目 带来充足的客源。 四层时尚流行馆：“百元商品城”在经营上突出“ “小、少、廉、精、小、少、廉、精、 饰、炫、酷、动饰、炫、酷、动” ”的特征，小、动是对商品形态的定位，精是对其商 品属性的定位，廉是对其价格的定位，少、炫、酷是对其目标客层 的定位，饰是对其经营品类的概括。附以电玩城等业态组合，吸引 更广范围的青少年消费群体、工薪阶层和低收入人群，扩大本项目 的目标客层。即突显楼层的经营特色，又是一楼经营品类的延伸和 补充，提升四楼的物业市场价值，扩大商场商铺的销售面积。 西区商业步行街作为本项目建设规划的亮点，其承载的功能以餐饮、 休闲、娱乐等功能为主，形成本项目购物、休闲、娱乐、餐饮综合 服务消费空间，更好满足区域消费需求，丰富该区旅游市场。 四、四、楼层规划布局楼层规划布局楼层规划布局楼层规划布局 楼层业态面积规划设定楼层业态面积规划设定楼层业态面积规划设定楼层业态面积规划设定楼层业态面积规划设定楼层业态面积规划设定楼层业态面积规划设定楼层业态面积规划设定 楼层品类规划经营面积备注 F1 精品馆 （7700） F1临街店铺：1600。 业主自主经营、 统一物业管理 室内部分： 1、名品街4100；2、个人护理专业店：500； 3、项目物业靠铁路北区500规划为网吧 。 业主自主经营、 统一物业管理 F2、F3 生活超市 （1.64万） 1、F2：7600；（其余1100规划为门市店铺） 2、F3：8800。 物业持有或整售 租户自主经营管理 F4 时尚流行馆 (8800) 1、百元商品街：4200；2、电玩：600； 3、风味小吃城：3200； 4、其他配套（如美容中心、休闲水吧等）：800。 1、百元商品街业主自行经营、 统一物业管理； 2、电玩、风味小吃城等物业 持有或整售，自主经营、统 一物业管理 西区 步行街 F1-2 品牌店（名品专业店、中西快餐等）： 5000； 1、项目西区靠铁路北区 13F拟规划约15002000 作为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理 3F 餐饮、娱乐、休闲：2700。 五、五、招商及运营招商及运营招商及运营招商及运营 招商目标品牌招商目标品牌招商目标品牌招商目标品牌招商目标品牌招商目标品牌招商目标品牌招商目标品牌 （略）（略） 招商建议招商建议招商建议招商建议招商建议招商建议招商建议招商建议 ： 规划在先，按所招品类对象的空间设计要求进行规划；规划在先，按所招品类对象的空间设计要求进行规划； 配套保障，按各业态的功能要求进行配套；配套保障，按各业态的功能要求进行配套； 招商先行，按商场的定位目标进行针对招商；招商先行，按商场的定位目标进行针对招商； 同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业。同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业。 五、五、招商及运营招商及运营招商及运营招商及运营 招商策略招商策略招商策略招商策略招商策略招商策略招商策略招商策略 策略一：科学分类、合理配比；策略一：科学分类、合理配比； 策略二：强势品牌优先策略二：强势品牌优先 ； 策略三：放水养鱼、低价引进策略三：放水养鱼、低价引进 ； 策略四：业态互补、资源共享；策略四：业态互补、资源共享； 五、五、招商及运营招商及运营招商及运营招商及运营 运营建议运营建议运营建议运营建议运营建议运营建议运营建议运营建议 模式一：注册成立闽东中天国际城商业管理公司经营管理公模式一：注册成立闽东中天国际城商业管理公司经营管理公 司，对商场实施全程经营管理。司，对商场实施全程经营管理。 模式二：注册成立闽东中天国际城商业管理公司，委托专业模式二：注册成立闽东中天国际城商业管理公司，委托专业 公司参与经营管理。公司参与经营管理。 七、七、项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位 产品定位产品定位 按照按照“ “分零发售，产权商铺分零发售，产权商铺” ”模式切割，将商铺产权全模式切割，将商铺产权全 部进行销售，产权可转让，销售后全面自营或包租部进行销售，产权可转让，销售后全面自营或包租 。 东区商铺 1、一层商铺 建筑面积为3035为主；所占比例为60%；2030为辅；所占比例为 30%；10以下及3560所占比例10%；特殊需要，具体可视情况而定。 2、其他各层， 建筑面积为1015为主；所占比例为60%；1625为辅；所占比例为 30%；10以下及3060所占比例10%；特殊需要，具体可视情况而定。 满足投资大众化的需求，铺位分割以“小面积，低总价”为主。 七、七、项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位 产品定位产品定位 西区商铺 二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。 东区的临街店铺和西区步行街 在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100150为主。 七、七、项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位 产品设计产品设计 西区商铺 东区商铺 东区的临街店铺和西区步行街 “分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。 遵循不同业态的经营规律，满足物业需求是基本原则，分区、分期进行销售。 在不违背临街店铺主题定位的基础上，实现“高、宽、深”的设计理念， 最大限度地提高利润率。 七、七、项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位 价格定位价格定位 定价原则：依据不同区域，制定价格原则定价原则：依据不同区域，制定价格原则定价原则：依据不同区域，制定价格原则定价原则：依据不同区域，制定价格原则定价原则：依据不同区域，制定价格原则定价原则：依据不同区域，制定价格原则定价原则：依据不同区域，制定价格原则定价原则：依据不同区域，制定价格原则 层总价一般控制在2040万，尽量挖掘市场资源。首付款控制首付款 不宜超过410万元，降低投资门槛。 东区商铺 西区商铺 东区的临街店铺和西区步行街 一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：1000010000100001000010000100001000010000元元元元元元元元/ / / / / / / /其他各层均价为其他各层均价为其他各层均价为其他各层均价为其他各层均价为其他各层均价为其他各层均价为其他各层均价为60006000600060006000600060006000元元元元元元元元/ / / / / / / / 遵循“租价反推，合理定价”原则，总价一般控制在150万200万。 二、三层均价为：二、三层均价为：二、三层均价为：二、三层均价为：二、三层均价为：二、三层均价为：二、三层均价为：二、三层均价为：60006000600060006000600060006000元元元元元元元元/ / / / / / / / 遵循“黄金地段，黄金价位”的原则，不进行总价控制，按需定价，满足贵宾级客户。 东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：2500025000250002500025000250002500025000元元元元元元元元/ / / / / / / / 七、七、项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位 客群定位客群定位 本产品客群定位为经营群体和个体投资者本产品客群定位为经营群体和个体投资者本产品客群定位为经营群体和个体投资者本产品客群定位为经营群体和个体投资者本产品客群定位为经营群体和个体投资者本产品客群定位为经营群体和个体投资者本产品客群定位为经营群体和个体投资者本产品客群定位为经营群体和个体投资者 经营群体的主要特征 1、机构特征：通讯、银行、连锁餐饮等主要锁定东区的临街店铺。 2、民营企业：娱乐、餐饮、文化等主要锁定西区的二、三层。 3、个体经营：经营服饰等，主要锁定东区的一、四层。 个体投资者群体的主要特征 1、年龄结构： 在3055岁之间，其中又以3545岁的投资者为主。 2、职业结构 政府人员、企业中上层领导、私营老板、国有企业员工、金领一族等。 七、七、项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位 投资者收益分析投资者收益分析 标准铺位30 销售均价10000元 总房价3010000 =30万元 银行贷款5成10年按揭贷款(首付15万元，贷款15万元) 租金收益租金收益率10 年返租金额3万元(30万元10=3万元) 提前返租购房时返还3年租金9万元 实际首付款6万元 偿还贷款10年15万元贷款，月还款112.7215=1690.80元 年还款1690.8012=20289.6元 东区一层投资方式设计 七、七、项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位 投资者收益分析投资者收益分析 投资者投资收益分析 租金收益每年收益3万元，40年累计收益120万元 偿还贷款后 现金收益 A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元) B、10年累计收益97110元(971110年=97110元) C、40年累计收益87.111万元 (3万元30+97110元12.6万元=87.11万元) 40年商铺增值保守估计增幅3倍，价值90万元(303=90万元) 40年投资总收益177.111万元（87.111万元+90万元=177.111万元） 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 各产品类型的功能分析各产品类型的功能分析 各产品功能的规模关系 1、北京各建筑综合体项目不同功能规模比例 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 各产品类型的功能分析各产品类型的功能分析 各产品功能的规模关系 名称物业类型总规模 （万m2） 写字楼 比例 公寓比例商业比例酒店 比例 国贸写字楼、公寓、酒店 会展、商业 5631.4%12.1%10.7%19.6% 嘉里中心写字楼、公寓 酒店、商业 23.235.3%15.5%6.5%30.4% 东方广场写字楼、公寓、 酒店、商业 8050.0%25.0%12.5%11.3% 赛特广场写字楼、酒店、商业9.531.3%16.3%30.4% 恒基中心写字楼、公寓、商业2830.7%18.2%28.5% 盈科中心写字楼、公寓、商业21.930.1%32.0%21.5% 燕莎中心写字楼、公寓 酒店、商业 1613.1%13.0%16.7%40.6% 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 各产品类型的功能分析各产品类型的功能分析 本项目规模比例关系如下 物业功能写字楼酒店 公寓和住 宅 商业（俱乐部+ 商业配套） 总规模 规模（平方米）24646150005658045560137600 规模比例 18% 11% 41% 33% 100.0% 与北京七个项目相比，本项目各部分的功能比例吻合建筑综合体的 规模规律。不仅如此，本项目注重住宅和商业的比重与项目本身所在区 域的商业氛围是相辅相成的。 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 各产品类型的功能分析各产品类型的功能分析 各产品功能互动关系分析 1、写字楼功能特点 整个建筑综合体的支撑物业，其经营直接影响到酒店、商业的收益。 2、酒店功能特点 有酒店的建筑综合体，写字楼租金都较高。 3、公寓功能特点 其客群与写字楼和商业客群在时间上形成互补，支撑商业经营，并延长了商业的 经营时间。同时精英客群有效提升了建筑综合体的品质。 4、商业功能特点 为建筑综合体中其它功能的使用者带来便利，且能够扩大项目知名度，在市场中 树立高档次的项目形象，有利于项目租金水平的提高。 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 本项目各产品类型的功能及配套本项目各产品类型的功能及配套 酒店配套特点 1、客群特点 需求特点是注重内部空间的舒适性和高品质，注重服务的水准，对配套的 要求不是非常强烈。 2、配套内容 酒店的配套可以少而精，满足其基本需求，如早餐、洗衣等。 3、共享配套 对于使用频次相对较低的配套如健身、会议、咖啡茶吧、美发店、大型中 餐厅等设施，可共享公寓或写字楼的配套设施或是本项目的配套设施。 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 本项目各产品类型的功能及配套本项目各产品类型的功能及配套 公寓配套特点 1、客群特点 公寓为居家客群，长久居住，对公寓的配套、服务要求比较高。 2、配套内容 主要配套内容包括金融机构、邮政、餐饮、通讯、健身中心、干 洗、高档会所等。 3、共享配套 金融机构、邮政、购物、餐饮、休闲娱乐、酒吧等。 七、七、项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位 产品定位产品定位 按照按照“ “分零发售，产权商铺分零发售，产权商铺” ”模式切割，将商铺产权全模式切割，将商铺产权全 部进行销售，产权可转让，销售后全面自营或包租部进行销售，产权可转让，销售后全面自营或包租 。 东区商铺 1、一层商铺 建筑面积为3035为主；所占比例为60%；2030为辅；所占比例为 30%；10以下及3560所占比例10%；特殊需要，具体可视情况而定。 2、其他各层， 建筑面积为1015为主；所占比例为60%；1625为辅；所占比例为 30%；10以下及3060所占比例10%；特殊需要，具体可视情况而定。 满足投资大众化的需求，铺位分割以“小面积，低总价”为主。 七、七、项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位 产品定位产品定位 西区商铺 二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。 东区的临街店铺和西区步行街 在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100150为主。 七、七、项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位 产品设计产品设计 西区商铺 东区商铺 东区的临街店铺和西区步行街 “分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。 遵循不同业态的经营规律，满足物业需求是基本原则，分区、分期进行销售。 在不违背临街店铺主题定位的基础上，实现“高、宽、深”的设计理念， 最大限度地提高利润率。 七、七、项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位 价格定位价格定位 定价原则：依据不同区域，制定价格原则定价原则：依据不同区域，制定价格原则定价原则：依据不同区域，制定价格原则定价原则：依据不同区域，制定价格原则定价原则：依据不同区域，制定价格原则定价原则：依据不同区域，制定价格原则定价原则：依据不同区域，制定价格原则定价原则：依据不同区域，制定价格原则 层总价一般控制在2040万，尽量挖掘市场资源。首付款控制首付款 不宜超过410万元，降低投资门槛。 东区商铺 西区商铺 东区的临街店铺和西区步行街 一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：1000010000100001000010000100001000010000元元元元元元元元/ / / / / / / /其他各层均价为其他各层均价为其他各层均价为其他各层均价为其他各层均价为其他各层均价为其他各层均价为其他各层均价为60006000600060006000600060006000元元元元元元元元/ / / / / / / / 遵循“租价反推，合理定价”原则，总价一般控制在150万200万。 二、三层均价为：二、三层均价为：二、三层均价为：二、三层均价为：二、三层均价为：二、三层均价为：二、三层均价为：二、三层均价为：60006000600060006000600060006000元元元元元元元元/ / / / / / / / 遵循“黄金地段，黄金价位”的原则，不进行总价控制，按需定价，满足贵宾级客户。 东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：2500025000250002500025000250002500025000元元元元元元元元/ / / / / / / / 七、七、项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位 客群定位客群定位 本产品客群定位为经营群体和个体投资者本产品客群定位为经营群体和个体投资者本产品客群定位为经营群体和个体投资者本产品客群定位为经营群体和个体投资者本产品客群定位为经营群体和个体投资者本产品客群定位为经营群体和个体投资者本产品客群定位为经营群体和个体投资者本产品客群定位为经营群体和个体投资者 经营群体的主要特征 1、机构特征：通讯、银行、连锁餐饮等主要锁定东区的临街店铺。 2、民营企业：娱乐、餐饮、文化等主要锁定西区的二、三层。 3、个体经营：经营服饰等，主要锁定东区的一、四层。 个体投资者群体的主要特征 1、年龄结构： 在3055岁之间，其中又以3545岁的投资者为主。 2、职业结构 政府人员、企业中上层领导、私营老板、国有企业员工、金领一族等。 七、七、项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位 投资者收益分析投资者收益分析 标准铺位30 销售均价10000元 总房价3010000 =30万元 银行贷款5成10年按揭贷款(首付15万元，贷款15万元) 租金收益租金收益率10 年返租金额3万元(30万元10=3万元) 提前返租购房时返还3年租金9万元 实际首付款6万元 偿还贷款10年15万元贷款，月还款112.7215=1690.80元 年还款1690.8012=20289.6元 东区一层投资方式设计 七、七、项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位项目商铺定位 投资者收益分析投资者收益分析 投资者投资收益分析 租金收益每年收益3万元，40年累计收益120万元 偿还贷款后 现金收益 A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元) B、10年累计收益97110元(971110年=97110元) C、40年累计收益87.111万元 (3万元30+97110元12.6万元=87.11万元) 40年商铺增值保守估计增幅3倍，价值90万元(303=90万元) 40年投资总收益177.111万元（87.111万元+90万元=177.111万元） 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 各产品类型的功能分析各产品类型的功能分析 各产品功能的规模关系 1、北京各建筑综合体项目不同功能规模比例 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 各产品类型的功能分析各产品类型的功能分析 各产品功能的规模关系 名称物业类型总规模 （万m2） 写字楼 比例 公寓比例商业比例酒店 比例 国贸写字楼、公寓、酒店 会展、商业 5631.4%12.1%10.7%19.6% 嘉里中心写字楼、公寓 酒店、商业 23.235.3%15.5%6.5%30.4% 东方广场写字楼、公寓、 酒店、商业 8050.0%25.0%12.5%11.3% 赛特广场写字楼、酒店、商业9.531.3%16.3%30.4% 恒基中心写字楼、公寓、商业2830.7%18.2%28.5% 盈科中心写字楼、公寓、商业21.930.1%32.0%21.5% 燕莎中心写字楼、公寓 酒店、商业 1613.1%13.0%16.7%40.6% 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 各产品类型的功能分析各产品类型的功能分析 本项目规模比例关系如下 物业功能写字楼酒店 公寓和住 宅 商业（俱乐部+ 商业配套） 总规模 规模（平方米）24646150005658045560137600 规模比例 18% 11% 41% 33% 100.0% 与北京七个项目相比，本项目各部分的功能比例吻合建筑综合体的 规模规律。不仅如此，本项目注重住宅和商业的比重与项目本身所在区 域的商业氛围是相辅相成的。 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 各产品类型的功能分析各产品类型的功能分析 各产品功能互动关系分析 1、写字楼功能特点 整个建筑综合体的支撑物业，其经营直接影响到酒店、商业的收益。 2、酒店功能特点 有酒店的建筑综合体，写字楼租金都较高。 3、公寓功能特点 其客群与写字楼和商业客群在时间上形成互补，支撑商业经营，并延长了商业的 经营时间。同时精英客群有效提升了建筑综合体的品质。 4、商业功能特点 为建筑综合体中其它功能的使用者带来便利，且能够扩大项目知名度，在市场中 树立高档次的项目形象，有利于项目租金水平的提高。 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 本项目各产品类型的功能及配套本项目各产品类型的功能及配套 酒店配套特点 1、客群特点 需求特点是注重内部空间的舒适性和高品质，注重服务的水准，对配套的 要求不是非常强烈。 2、配套内容 酒店的配套可以少而精，满足其基本需求，如早餐、洗衣等。 3、共享配套 对于使用频次相对较低的配套如健身、会议、咖啡茶吧、美发店、大型中 餐厅等设施，可共享公寓或写字楼的配套设施或是本项目的配套设施。 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 本项目各产品类型的功能及配套本项目各产品类型的功能及配套 公寓配套特点 1、客群特点 公寓为居家客群，长久居住，对公寓的配套、服务要求比较高。 2、配套内容 主要配套内容包括金融机构、邮政、餐饮、通讯、健身中心、干 洗、高档会所等。 3、共享配套 金融机构、邮政、购物、餐饮、休闲娱乐、酒吧等。 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 本项目各产品类型的功能及配套本项目各产品类型的功能及配套 写字楼配套特点 1、客群特点 作为白领阶层，他们需求主要集中在生活需求方面，实用性和形象 并重，讲求生活质量。 2、配套内容 公司的需求内容具体包括公务宴请、产品展示和发布、大型会议与 报告、金融邮政服务、票务服务等。 员工需求包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休闲等。 3、共享配套 银行、品牌快餐、咖啡酒吧、邮局、健身与通讯。 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 配套功能组合与分布配套功能组合与分布 各产品类型配套功能需求 1、酒店配套需求 配套名称前台咖啡吧餐厅商务中心 2、公寓配套需求 配套名称美容、美体保健中 心 花店药店、面包 房 超市 配套名称桑拿、淋浴健身房体操房儿童活动室图书室 配套名称西餐厅休息厅球类运动室空中花园 1、写字楼配套需求 配套名称银行会议室商务中心高档餐厅 配套名称员工餐厅、邮局咖啡厅夜总会 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 配套功能组合与分布配套功能组合与分布 将不同物业的商业配套需求，进行组合，最大限度的发挥本项目中商业物业的 功能。 1、酒店可共享配套：咖啡吧、餐厅。 2、公寓可共享物业：美容、美体、保健中心、花店、药店、面包房、超市、桑 拿、健身房、体操房、图书室、西餐厅 3、写字楼可共享物业：银行、高档餐厅、员工餐厅、邮局、咖啡厅、夜总会。 4、高档俱乐部补充商业物业的不足，完善各产品类型配套功能的组合。 各产品类型配套功能组合 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 配套功能组合与分布配套功能组合与分布 1、东部商业区 实现全部购物和金融、通讯等部分商务功能功能。 2、步行街 实现咖啡厅、酒吧、娱乐功能。 3、西部商业区 实现中档餐饮、小吃一条街、部分娱乐功能。 4、高档俱乐部 实现康体、娱乐功能，包含健身房等；高级餐饮功能：以高级西餐为主，兼 有最高档中餐；会议功能：包含大规模的会议厅及小会议室。 共享商业配套的分布 八、八、项目功能及配套建议项目功能及配套建议 高档商务俱乐部高档商务俱乐部 目标客户 具备一定实力的公司的决策层人士具备一定实力的公司的决策层人士具备一定实力的公司的决策层人士具备一定实力的公司的决策层人士具备一定实力的公司的决策层人士具备一定实力的公司的决策层人士具备一定实力的公司的决策层人士具备一定实力的公司的决策层人士 经营方式 采用会员制的经营方式采用会员制的经营方式采用会员制的经营方式采用会员制的经营方式采用会员制的经营方式采用会员制的经营方式采用会员制的经营方式采用会员制的经营方式 功能分类 1、康体娱乐功能：健身房、桑拿、台球、保龄球、壁球、室内网球场等； 2、高级餐饮：以高级西餐为主，以及日本、韩国料理等，兼有最高档中餐； 3、会议功能：包含大规模的会议厅及小会议室； 4、其它功能：根据特殊人群的特殊服务，提供一些特殊的空间； 九、九、项目营销策略项目营销策略项目营销策略项目营销策略 营销总思路营销总思路 以以以以以以以以“ “ “ “ “ “ “ “整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略” ” ” ” ” ” ” ”、“ “ “ “ “ “ “ “未来营销策略未来营销策略未来营销策略未来营销策略未来营销策略未来营销策略未来营销策略未来营销策略” ” ” ” ” ” ” ”和和和和和和和和“ “ “ “ “ “ “ “功能营销策略功能营销策略功能营销策略功能营销策略功能营销策略功能营销策略功能营销策略功能营销策略” ” ” ” ” ” ” ”为主要营销策为主要营销策为主要营销策为主要营销策为主要营销策为主要营销策为主要营销策为主要营销策 略，针对未来的略，针对未来的略，针对未来的略，针对未来的略，针对未来的略，针对未来的略，针对未来的略，针对未来的“ “ “ “ “ “ “ “中天人中天人中天人中天人中天人中天人中天人中天人” ” ” ” ” ” ” ”定向推广，结合中天国际流光溢彩的卖点，定向推广，结合中天国际流光溢彩的卖点，定向推广，结合中天国际流光溢彩的卖点，定向推广，结合中天国际流光溢彩的卖点，定向推广，结合中天国际流光溢彩的卖点，定向推广，结合中天国际流光溢彩的卖点，定向推广，结合中天国际流光溢彩的卖点，定向推广，结合中天国际流光溢彩的卖点， 确定销售和推广策略。确定销售和推广策略。确定销售和推广策略。确定销售和推广策略。确定销售和推广策略。确定销售和推广策略。确定销售和推广策略。确定销售和推广策略。 “整体营销策略” 将“国际公寓、星G酒店、市G商圈和5A配套的绿色生态办公区（EOD）”融为 一体，以强调中天国际的恢弘与大气，以中天国际的综合性来塑造新武汉 的城市景观，以关键词“中天国际”，以携领之势树立整体形象。 九、九、项目营销策略项目营销策略项目营销策略项目营销策略 营销总思路营销总思路 “未来营销策略” 昨日汉阳，“晴川历历汉阳树,芳草萋萋鹦鹉州”。 明日汉阳，“锦绣长江鹦鹉州，珠玑中天钟家村”。 以“锦绣长江”描绘汉阳未来，描绘中天国际的未来 “功能营销策略” 以功能的第一性使整个武汉为之瞠目。以告别空调与顶G品质的严重背 离，使整个武汉为之结舌 。 九、九、项目营销策略项目营销策略项目营销策略项目营销策略 关键词关键词 中天中天 国际国际 中天概念中天概念 天地之元点，历法之根本；四季交更、时代变迁之临界点。天地之元点，历法之根本；四季交更、时代变迁之临界点。 尧典中记载，叙述了帝尧当时制定历法的情况。帝尧命令羲氏、和帝尧命令羲氏、和 氏通过观测日月星辰的运行，制定历法，告知百姓。具体的做法就氏通过观测日月星辰的运行，制定历法，告知百姓。具体的做法就 是：是：“ “日中星鸟，以殷仲春日中星鸟，以殷仲春” ”，“ “日永星火，以正仲夏日永星火，以正仲夏” ”，“ “宵中星虚，宵中星虚， 以殷仲秋以殷仲秋” ”，“ “日短星昴，以正仲冬日短星昴，以正仲冬” ”。也就是说，昼夜等长的时候，。也就是说，昼夜等长的时候， 当黄昏时见到鸟星升到中天，即为仲春或春分；白昼最长的时候，当黄昏时见到鸟星升到中天，即为仲春或春分；白昼最长的时候， 见到大火星升到中天，即为仲夏或夏至；昼夜又等长到时候，见到见到大火星升到中天，即为仲夏或夏至；昼夜又等长到时候，见到 虚星升到中天，即为仲秋或秋分；白昼最短的时候，见到昴星升到虚星升到中天，即为仲秋或秋分；白昼最短的时候，见到昴星升到 中天，即为仲冬或冬至。中天，即为仲冬或冬至。 九、九、项目营销