南京丁家庄物流基地策划定位汇报.ppt

,南京丁家庄物流基地项目策划定位汇报稿,汉舍中国房地产投资管理上海南京2009年01月,致:南京王家湾丁家庄物流基地有限责任公司,主体报告目录,前言-项目进展情况回顾-继续深化合作建议-项目思考模型-项目背景和项目评价-对丁家庄物流基地公司咨询需求的理解-定位策划基调：物流地产-定位策划整体思路第一部分战略定位-定位步骤-确定最佳业务模式-基本物流业务确定,-项目增值通路综述-增值通路1：做深物流业务之拓展增值物流服务-增值通路1：做深物流业务之打造物流总部经济-增值通路2：做广商贸业务-业务模式及主题定位-功能定位原则-特色功能定位：公铁联运-基础功能定位-提升功能定位-延伸功能定位-功能定位模型-功能定位实现时序建议,第二部分规划实施建议-地块分析-总体规划思路-规划建议：三大中心、八大分区-总体功能布局-公铁联运作业区规划思路-城市配送区-区域物流区-科技物流区-商务服务中心-综合商贸中心-规划建设指标汇总-道路交通体系规划-规划示意图,-开发分期原则-一期开发-二期开发-三期开发-阶段性开发目标-开发机制定位第三部分营运执行建议-营运模式选择-综合营运模型-营运分区模型-整体客户定位-区域物流区客户定位,-城市配送区客户定位-物流科技区客户定位-综合商贸中心客户定位-商务服务中心客户定位-项目营运执行建议-项目优惠整体体系建议第四部分投资价值评估-经济效益评估说明-收入评估基础数据-物业经济效益评估-参考项目投资效益比较-项目形象评价,-重要的公铁联运物流基地-产业集聚效应-就业创造效应-税收创造效应,主体报告,项目进展情况回顾,完成项目背景和宏观经济背景及相关市场研究完成物流产业链研究，并确定本项目将开展的基本物流业务和增值物流业务提出物流总部经济概念提出物流核和商贸核双核联动发展的模式确定项目整体业务定位确定项目整体功能定位,已完成的工作成果,第一阶段：市场研究并确定项目战略定位（已完成）,第二阶段：确定整体规划、功能区规划及开发营运策略（已完成）,第三阶段：确定项目投资价值并着手进行项目可研（继续深化）,完成项目整体规划，确定项目的整体定位为“丁家庄物流商贸总部园”确定项目整体规划由三个主题分区“现代物流中心”、“综合商贸中心”和“商务服务中心”组成确定项目八个功能区块，并形成项目规划示意图并配合开发商以及设计单位完成项目的规划设计初步方案确定项目分期开发策略确定项目各功能区的客户定位确定项目整体的营运战略,已完成的工作成果,从地产角度对项目价值进行了量化分析，确定项目的投资价值和初步经济可行性分析完成项目社会效益分析,已完成的工作成果,进行项目关键驻商的分析并配合指定项目的初步招商方案进行丁家庄物流商贸总部园商业模式设计以及项目财务分析，将包含以下二个层次：基地公司的商业模式及财务分析针对具体驻商的财务分析,下一步的工作计划,项目总体投入产出测算,本次汇报工作成果,继续深化服务建议,丁家庄物流商贸总部园关键驻商分析并配合开发商制定初步招商方案和合作商家接触丁家庄物流商贸总部园商业模式、基地公司股权招商方案及项目投融资方案确定丁家庄物流商贸总部园项目可行性研究，包含基地公司财务分析和预测以及具体驻商财务分析丁家庄物流商贸总部园开发指导，并配合开发商完成项目土地开发、项目开发和管理运营的工作,至我司提交项目投资价值分析报告为止“丁家庄物流商贸总部园”项目的战略定位和开发策略定位工作全部完成；按照双方签订的顾问服务合同以及工作进度安排，下一步需在甲方提供项目开发具体财务数据的基础上，确定深化服务的具体内容以及服务方式和服务费用我司可在深化服务阶段为贵司提供如下服务：,思考模型,定位策划的基调,定位策划的思路,项目背景及评价,咨询需求的理解,南京王家湾丁家庄物流基地有限责任公司成立于2008年5月，其前身为2003年3月成立的南京丁家庄物流中心有限公司，由南京四大投资平台之一的南京市交通建设投资控股（集团）有限公司等企业投资设立。目前公司主营业务有包括货物公路运输托运、承运及代理、停车、餐饮、住宿、汽车维修、房屋租赁及货运供需信息配对成交在内的货运交易；涉及电子电器通讯产品、化工产品、日用品和快速消费品的仓储、装卸、配送等的三方物流业务；普货、化工和危险品的运输、配送；汽车整车及零配件的现代库存管理服务；物流信息化服务；针对制造业、大卖场、商店提供定点定时的配送服务；通过电子商务环境下的城市物流配送信息系统，为客户提供物流流程设计、订单处理、JIT配送、VMI库存管理、个性化加工、包装打码、紧急货单处理、退货处理、回款跟进等一系列的增值服务。公司在丁家庄购入1000亩地产，进行新一轮的项目投资运作。,项目背景,项目评价,区位优势,资源优势,大交通大物流大商贸,交通控股实力支撑多项荣誉政府支持物流经验资源丰富,项目评价,大交通、大流通区域重要节点和南京市的物流中心,构筑,项目评价,政府扶持重点发展的战略性项目,国家交通部规划的45个公路枢纽之一国家交通部和省市政府重点规划建设的大型现代化综合性物流基地江苏省重点服务业发展企业江苏省第一批12家省重点物流基地之一南京市首批十大现代服务业集聚区项目之一江苏省和南京市十一五规划的重点项目之一,进行项目的地产规划和开发，关键问题是确定项目的最佳商业模式，再考虑项目的具体实现。,基于项目地块，丁家庄物流应确定怎样的业务模式可以提高项目盈利能力？业务模式包括：在物流的哪个细分市场竞争？在价值链的哪个环节竞争？提供什么服务？开展哪些业务？,如何整合南京交通控股以及丁家庄物流基地公司提供的资源和能力，对项目提供有效的支持？在上述资源条件下，打造由何种硬性、软性平台以及服务体系组成的优质项目，打造项目的核心竞争能力？,怎样做？核心能力,做什么？业务模式,服务,价值链,市场,项目核心能力,重要前提：根据丁家庄物流基地有限公司意图，希望本次规划是发展丁家庄物流基地独立的盈利模式和商业模式策划结合公司和项目资源确定项目的最佳业务；确定项目最佳盈利模式后，通过规划和开发实施方案，最终实现项目地产价值和商业价值双重价值最大化。,对丁家庄物流基地有限公司咨询需求的理解,客服能力,软性支持,企业资源,硬件条件,工业园区开发模式,主体企业引导模式,物流地产商模式,综合运作模式,物流仓储园区,物流配送园区,物流商贸园区,定位策划基调-物流地产,展现一张宏伟蓝图,看中国,产业地产,看南京,看世界,需求分析,配套分析,政策分析,物流地产,地块条件,经济环境,南京市经济环境,栖霞区经济环境,周边的市场环境,战略定位,功能定位,规划影响,南京市十一五规划,南京市产业规划,南京市物流规划,物业产品,开发模式,经营模式,硬件分析,物流产业分析,定位策划思路,目录Contents,1.战略定位2.规划实施3.运营建议4.效益分析,PART1,战略定位,定位步骤定位研究业务模式及主题定位功能定位,1-A,定位步骤,可能业务模式分析,1）确定可能的盈利模式：“穷尽法”设计可能的盈利模式设定“穷尽法”的前提设计所有可能的业务模式,2）对宏观经济、区域规划以及市场条件进行分析，进行第一步筛选：通过宏观经济和规划分析确定符合产业政策和经济发展要求的总体定位方向区域市场分析了解周边物流地产市场现状,3）物流行业产业链分析，确定项目在物流价值链上的切入点通过物流行业价值链分析，并根据南京市物流市场需求情况确定,4）物流需求分析，确定项目可拓展业务的方向,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,A,A,A,B,B,B,C,C,C,A,A,B,B,C,C,C,A,B,B,C,B,A,B,C,C,B,C,C,C,B,A,A,A,A,A,B,C,C,A,B,C,B,B,C,C,B,B,A,A,A,B,B,A,A,A,确定项目最适合的业务模式,5）项目业务模式定位建立丁家庄物流基地有限公司的角色定位并依此确定丁家庄物流基地项目的功能定位,业务模式确定,通过四步骤，确定基于项目地块的最佳业务模式,1-B,定位研究,物流园区可能的业务模式,所获信息（前提）,丁家庄物流基地公司购入1000多亩土地，计划建设物流园区；先期200亩已建设仓库、酒店和办公楼等物业物流园区的初步定位在综合物流园区丁家庄物流基地公司下设物流货运市场有限公司和城市配送有限公司等项目公司开展干线运输和城市配送等业务公司还以对外合作的方式开设了通元二手车交易市场开展二手车业务,假设发展模式一：物流园区物业租、售管理服务等业务假设发展模式二：基于物流园区的物流仓储管理等业务假设发展模式三：依托物流园区的物业基础拓展物流价值链，提供更全面的物流服务其它假设发展模式：基于区域发展规划，其他可能的发展模式，例如：租车服务、酒店、相关服务等,可能方向（假设）,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最佳业务模式,南京市的产业规划背景对项目定位方向的要求,现代物流业作为南京市重点规划的优势产业，要实现年均20%的增速物流园区是物流产业发展的最重要物业载体，其产业集聚性不仅体现在物流行业内的整合还体现在对关联行业的整合与集聚,南京十一五产业规划,丁家庄物流基地是南京市十一五规划的重点项目之一,宏观上：丁家庄物流基地要建成一个以现代物流业为发展核心，整合信息服务、软件、现代商贸和金融保险业资源，为电子信息、石油加工、汽车、钢铁、新材料、生物医药等产业提供强力和高效支持的现代化综合性物流商贸园,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最佳业务模式,栖霞区域宏观经济背景为项目定位方向提供的支持,基础设施,迈皋桥创业园、马群科技园、三江口工业园、尧化/八卦洲工业集聚区项目承载能力逐加强地铁二号线东延、化能电厂二期等重大投资项目带动区域基础投资进一步增长,经济发展,三次产业平稳运营，工业经济产销两旺消费品市场持续繁荣华能电厂、锦湖轮胎等重点项目推动，投资平稳增长对外经济贸易集聚效应开始显现,产业发展,二、三产业投资增速加快，尤其是现代服务业和房地产业发展加速，区域城市化进程加快制造业和房地产业成为区域二、三产业发展的主要支撑力量,区域内：制造业企业集中，工业和现代科技产业集聚园区发展对现代物流产业存在客观的需求；第三产业尤其是商贸业、零售业发展对现代物流产业发展提供了现实的支撑；在丁家庄物流基地发展现代化综合性物流商贸园已初步具备产业基础和客户基础,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最佳业务模式,以南京家居、建材类市场为例,南京是长三角重要的生产生活资料集散地，专业市场数量集中二环十二纵的高速交通系统为专业市场的辐射能力的扩大提供了必需的基础条件南京家居建材市场升级已开始向品牌化、专业化和高档化方向发展周边区域如安徽芜湖铜陵等地的采购需求逐渐旺盛,市场上：商贸流通业的发展-网点数量增加以及商圈辐射范围的扩大，专业市场采购交易量飞速增长，货物流通需求明显增加，丁家庄物流基地正处于南京市重要的交通节点位置，发展具备干线运输能力和货物集散能力的物流园区的条件已经成熟,周边商贸流通业发展对项目定位方向提供的需求,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最佳业务模式,承担角色,生产、销售待运输物品付款,选择运输方式、货代或者承运商生产或者运输计划订单处理仓储管理运输单证管理,集中零散的货源运输单证处理预付航空运费并向货主收款地面收货货物暂时存储寻找合适的航空公司承运,提货，预付提货费用从货站到收货人的运输配送,物流外包商,货代,货站,货主,收货人,运输公司,货站,代理公司,需求,低运输成本货物按时、安全到达掌握货物在途状态,满足对货主在总物流成本和物流服务质量方面的承诺低运输成本掌握货物状态,货主的运价和航空公司结算价之间利差最大可选运输路线运力充足,同时具备货代职能单证审核安全检验货物暂时储存货舱配载货舱装卸,货物处置费收入最大化尽早知悉运输需求,经营运输路线负责货物之间的运输单证审核,仓库及运输工具利用率最大运价尽量高有稳定的、可预测的货源,货物装卸货物入港检验单证审核货物暂时储存通知收货人或者代理公司提货,地面处置费收入最大化代理公司和提货人及时提货,派送收费尽量高配送运输需求集中,提货，支付提货费用或者接收代理公司配送的货物货物验收,运输费用低货物按时和安全到达掌握货物在途状态,干线运输和货运代理价值链,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最佳业务模式,不同环节的价值收入是不同的，需要找到最有价值的切入点,货主,收货人,出发地货代,出发地货站,承运人,目的地货站,目的地货代,代理费,货物处置费,承运费,货物处置费,配送运输费,20%,出发地货代,6%,58%,6%,11%,出发地货站,承运人,目的地货站,目的地货代,86,25,250,25,47,单位：元/吨注：运价以南京到北京的公路运输实际运价为参考,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最佳业务模式,在产业链上寻求项目的发展机会,接运物流,货代,货站,货主,收货人,承运人,货站,代理公司,？,？,现有能力和资源基础：上级公司南京交通控股建设和运营的的多条高速公路；公司具备干线运输条件，具备干线运输的专业知识和远距离运输能力、以及雄厚的资本特色：现具备实现公-铁联运的条件，可以整合资源开展更广阔范围的“门对门”物流服务,现有能力和资源基础：运输能力、仓储能力、配送能力特色：南京市内可开展货物“门对门”配送，开展危险品运输、集装箱运输、冷藏运输、专业配送等专业服务,？,公司业务模式和项目开发建议以干线运输和货运（区）为切入点，依托现有优势和资源迅速打造公司及项目在行业内的影响力,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最佳业务模式,已开展业务模式的评价与处置建议,背景信息（已知）,丁家庄物流基地是南京市重点规划的物流园区项目迈皋桥地区的物流项目尤其是开展干线运输业务的物流项目集中，成为南京市城北区域重要的货物集散地周边专业市场集中（如红太阳家居、江苏省旧机动车交易市场、高力汽配城等），货运集散需求强烈区域内货运代理企业、运输企业集中,干线运输货运代理货运站仓储租赁餐饮酒店住宿停车信息办公租赁。,开展业务（已建）,已开展的业务建议保留，可作为整个园区启动带动区域目前形象较差，经营利润率较低，在后续整体规划中建议对已建区域进行重新整合及规划,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最佳业务模式,南京市物流需求主体分析,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最佳业务模式,南京市物流需求运输方式分析,公路运输和铁路运输是物流需求企业的最主要运输方式丁家庄物流基地具备公铁联运的条件将成为项目最核心的竞争优势,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最佳业务模式,商贸流通业企业,生产制造业企业,南京市物流需求需求内容分析,干线运输和市内配送是物流需求企业的最主要的需求内容商贸流通业企业对仓储保管需求亦占较大比重,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最佳业务模式,南京市物流需求物流执行主体分析,物流需求企业的物流执行主体仍以自理为主，在商贸流通业企业表现尤为突出；生产制造业企业物流外包比重较高，更印证了干线运输业务在项目开发初期作为切入点的时机选择是合适的,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最佳业务模式,南京市物流需求物流需求预测,企业选择物流外包业务类型预测,未来物流外包市场份额将继续扩大，客户需求需要一定时期培育干线运输和市内配送、仓储保管业务仍是物流外包的主要经营方向，也是公司物流业务和项目物流功能定位的主要方向,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最佳业务模式,基于市场分析、物流价值链分析和物流需求分析的结论，确定项目物流定位的三项基本业务：,基本物流业务,干线运输,城市配送,仓储保管,确定最佳业务模式,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,“基本物流业务”是项目运营的基础,项目“321”开发要求,3大目标,2大要求,1个限制,目标1：项目经济效益目标2：园区、开发商品牌效益目标3：社会效益,要求1：开发商角色转变（从物流经营商向园区运营商转型）要求2：打造成为标杆项目，实现“现代服务业聚集区”发展,限制1：本项目容积率1.6，较高的容积率，必然要求突破常规物流园区低密度的规划，规划高层物业是必然,“321的开发要求”必须找到项目增值通路,实现项目增值的通路,2大通路,首先“做深”,然后“做广”,物流“业务”,“商贸”功能,通路1首先做深-物流“业务”,2个层次,拓展增值（高利润率、高增值性）物流业务,打造物流总部经济,实现项目增值的通路一做“深”-物流“业务”【拓展增值物流业务】,物流行业的发展轨迹,拓展增值物流业务,发展到现代物流阶段，呈现集约化特征,信息处理功能出现，向综合物流发展,传统物流业务价值活动利润率低下，需要向利润率更高的高端业务发展,拓展增值物流业务,第四方物流4PL,第三方物流供应商,技术供应商,管理咨询顾问,其他增值服务商,凭借对物流信息和知识的拥有从事物流服务的行业，不需要自己直接具备承担物资物理移动的能力，而是借助于自己所拥有的信息技术和实现物流的充分的需求和供给信息，并加上对于物流运作胜人一筹的理解，所开展的物流服务。,第四方物流（ForthpartyLogistics,4PL）,从基于管理咨询、信息服务、物流资源集成的现代物流业务，寻求具有高增值性的业务方向,拓展增值物流业务,落实到物业，4PL服务提供商需求的物业价值更高，项目的经济效益亦会因此而获得提升,有潜力向4PL发展的企业,3PL企业,管理咨询公司,物流信息技术公司,4PL企业类型,优劣势,企业物业需求类型,拓展增值物流业务,4PL服务商在项目内的聚集，将产生大量的办公需求与单纯开展干线运输、配送和仓储服务相比，物业价值将获得直接的大幅提升,拓展增值物流业务,根据4PL概念提出者埃森哲咨询的观点，完善而强大的信息和数据处理系统是支持4PL运作最核心的基础条件，这样的信息系统是庞大而复杂的：,拓展增值物流业务,蓝图固然宏伟，但仍要考虑市场需求状况，信息系统建设的时机性问题仍然重要,市场对物流信息系统集成服务的比重仍比较低；信息系统服务需求内容亦仅集中针对单一功能（如仓储管理、条码打印等）的软件开发上,中国物流市场上专业信息系统集成商数量较少，专业水平仍比较低下物流需求企业解决信息系统需求的途径仍以自行开发和通用软件的购买为主，物流信息系统外包市场尚未形成,拓展增值物流业务,信息系统是现代物流的核心，是连接基础物流功能以及其他增值服务平台的重要条件，是支撑整个项目成为现代化物流园区的基础条件,信息和数据系统,物流管理、物流作业、自动控制、ERP、仓储管理、供应链管理、配送管理、路径优化、自动识别、仓单处理、自动分拣,拓展增值物流业务,金融服务机构（如银行、保险公司）的集聚，为入住企业提供及时的金融支持开发商和运营商为入住园区提供度身定做的金融支持服务,设置海关直通点，为园区内货流提供区内报关-通关等服务设置卫检、动植物检验检疫机构设置报税物流仓库等设施,设置流通加工中心为进出货物提供包装、条码打印等服务,物流行业专业人才的猎头服务物流行业人才培训物流行业峰会，实现物流行业高层次交流,物流园区高附加值增值服务的内容,依托信息和数据系统的增值服务是现代物流园区竞争力和利润率提升的重要源泉,拓展增值物流业务,实现项目增值的通路一做“深”-物流“业务”【打造物流总部经济】,打造物流总部经济,在全球经济转型的背景下，在长三角、全国乃至全球更加开放和激烈的竞争环境中，本项目要赢得更多市场席位和利润空间，发展“总部经济”这种新经济模式，是做“深”物流的又一重要通路,总部经济概念,某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。,总部经济主要的理论精髓是：企业总部与加工制造基地在空间上逐渐实现分离，总部向中心城市聚集，而产业制造基地向制造成本较低的区域集中的规律，并出现专业化和集群化的趋势。总部经济属于“一手托着欠发达地区，一手托着发达地区”的梯级发展理论。,总部经济是什么？,打造物流总部经济,物流产业能否发展“总部经济”？,从产业特征分析,在物流业中，企业总部与基层物流部门，物理空间上完全可以不在一个地方，而是将总部放在信息集中、资讯发达、交通便利的中心城市，发挥总部的“中心外围效应”，以便能及时获取商情，快速调度，增强市场竞争力。从行业来分析，物流业是典型的“总部经济”。,打造物流总部经济,发展总部经济，对物流产业的利好？2个需求+5个效应,需求2:公司总部在一个地区的聚集既带动当地相关服务业的发展，同时当地服务类企业的聚集又能吸引公司总部的前来，两者互为配套、共同发展的需求在总部经济的推动下，使高端物流企业及产业链上下游企业在项目的聚集，促进本项目打造并形成物流产业链，而这些企业对高端物业产品的需求，从而提高土地价值、增加收益。,“总部经济”的“能够满足两个需求、产生五大效应的学科特点”是本项目实现“321开发要求”的关键,需求1:欠发达地区对发展的强烈需求(总部经济)项目对现代物流发展的需求,打造物流总部经济,OurReference:深圳：罗湖区笋岗-清水河物流园区国际物流总部城,目前，已经入驻的有100多家全球500强跨国公司和国际知名物流企业，包括全球最大的综合服务供应商“欧唯特物流服务集团”、美国沃尔玛、法国家乐福、英国百安居、香港华润集团等。其中有9家设立了地区总部、26家设立了研发中心。总建筑面积达20万平方米的沃尔玛亚洲总部和全球采购中心已于2006年初投入使用。,发展物流总部，吸引高端企业产生产业效应、增加税收收益国际性企业总部和地区总部形象有效提升地区影响力,打造物流总部经济,OurReference:上海：西北综合物流园未来岛小环岛物流科技产业和物流总部基地,项目依托上海市科技创业中心西区分中心和上海现代物流信息产业园，位于上海市普陀区桃浦未来岛，主体构成未来岛高科技园物流园区，是上海西北综合物流园区的园中园。项目定位:以物流科技产业发展为核心，形成高端物流集聚地；以城市配送物流为特色，形成城市物流运作中心；以物流总部经济集聚辐射为品牌，形成陆港楼宇物流集聚区。,“总部经济”聚集高端企业：集聚了一批物流科技产业群落，吸引了物流科技公司的进驻，如美国达科电子、物流软件全国排名第一、中国软件企业出口第8名的晟峰科技、与上海电信IP通信领域唯一合作伙伴的齐享网络科技等企业推动先进物流技术的研发和产业化。,“总部经济”使土地价值得到提升：物流产业链上高端企业的进驻，形成了总部办公楼的需求，在占地207亩的土地上，规划了两幢18层近6万平方米的物流总部大楼、1幢2.6万平方米的现代物流信息产业大厦和近20万平方米的物流科技产业群落，极大的提高了土地价值。,发展物流总部，吸引高端企业产生产业效应、增加税收收益提升土地价值,打造物流总部经济,能否打造物流总部，必须具有一定的内外部环境支持：,符合,项目所处江苏省的政治经济中心南京市,符合,曾成功运作王家湾物流中心，物流专业人才丰富，同时南京也具有丰富的综合性人才资源,符合,作为省会城市，南京重要消费品市场中心的地位无可质疑,需要各方面的综合人才,靠近区域的市场中心,靠近经济政策的制定中心和重要经济活动的监管中心,本项目能够建设成为“物流总部园”,打造物流总部经济,本项目建设成为“物流总部园”：全球500强跨国公司和国际国内知名物流企业入驻；建设物流软性服务平台，如流信息平台、国际物流论坛、国际物流博览交易会等；建成配套服务体系，如现代金融服务体系（包括银行、证券、信托、基金、租赁、信息服务体系，通信、网络、咨询、策划等）、中介服务体系（包括会计、审计、资产评估、法律服务等）、服务支撑体系（包括教育、培训、会议、展览、国际商务、现代物流等）,企业总部楼、办公楼、商务物业,对楼宇物业的要求,打造物流总部经济,本项目建设成为“物流总部园”的意义:,优质企业（总部）聚集效应，共创双赢、资源互补、优势互补，促进园区整体品质品牌提升：项目打造“物流总部”，将众多优质企业聚集到园区，特别是把众多企业的决策总部聚集到一起，可以构成化学作用，在物流总部园这大平台里面，是不同企业总部之间的互动反应，高端跟高端的互动反应，物流总部园区内的硬件环境和软件反应，物流总部园区内的硬件环境和软件服务，都在整合成这样的平台环境，大家在同一个区内，有很多机会沟通熟络了，彼此了解，有利益上的需要，共用资源，我可以参你的股，你可以参我的股，讲的是共创双赢、资源互补、优势互初，这将是物流总部经济的精髓，可以在物流总部园的平台上发挥，得到发展无限的经济资源空间。园区经济效益的提升（土地价值、税收、就业）：通过将南京的物流企业及相关服务业总部聚集于物流总部，形成对高端物业的大量需求，由此土地利用率提高，另外透过园区大物流平台、服务平台等所提供的服务，达到产生区域经济的效用，从而提高税收收益，提供大量的人员就业，特别是高素质人才的就业，这种效用所衍生的互动功能是无尽的，不可限制的，企业能很好利用的物流总部的平台进行发展，从而产生强大的社会效益。,实现项目增值的通路二做“广”-商贸“功能”【以物流带商贸,以商贸促物流】,目前，国内物流行业发展水平还比较低，物流园区利润率水平较低；另外，物流园区在就业创造和物业价值创造上尚缺乏提升空间,跳脱物流产业自身，寻求项目新的利润点,商贸流通业的发展，是“大交通”、“大物流”、“大商贸”的结合OurReference:,1,2,5,4,3,上海的5大专业商贸市场群均与大交通、大物流紧密结合：1-市中心生活消费品交易市场VS上海火车站2-曹安专业市场群体VS上海西北物流园3-嘉定新城专业市场集中区VS汽车城国际物流区4-宝山市场集中区VS吴淞国际物流园5-南郊生资市场区VS临港国际物流园,跳脱物流产业自身，寻求项目新的利润点,上海西北物流园上海最大的陆路物流园区和货物集散地，包含搓浦物流基地、未来岛物流科技园等组成部分，每天进出货运车辆近6000辆,曹安路专业市场集中区曹安路沿线集中了包含国际鞋城、上海轻纺城、曹安国际商贸城、电子商城等近20个大型专业市场，成为上海最大的专业市场集聚区，物业租金价格在10元/M2/天以上,跳脱物流产业自身，寻求项目新的利润点,OurReference:上海：曹安专业市场集聚区VS西北物流园,OurReference:湖北：武汉舵落口大市场VS高桥国际物流园,确立以配送、仓储、流通加工、信息服务等综合物流业务为主导的商务模式,确立以物流供应链集成服务与个性化服务为主导的商务模式,跳脱物流产业自身，寻求项目新的利润点,依托物流总部园区和商贸交易园区的结合可大幅提升项目的价值,物流总部+商贸园区价值“1+12”定律,物流总部园区价值=物流价值+物业价值+总部经济价值商贸园区价值=商业价值+物业价值物流总部园区和商贸园区结合，首先将物流价值、商业价值、物业价值以及总部经济复合，商流和物流相互促进，进一步更实现了上述几项价值的提升,跳脱物流产业自身，寻求项目新的利润点,1-C,业务模式及主题定位,假设发展模式一：物流园区物业租、售管理服务等业务假设发展模式二：基于物流园区的物流仓储管理等业务假设发展模式三：依托物流园区的物业基础拓展物流价值链，提供更全面的物流服务其它假设发展模式：基于区域发展规划，其他可能的发展模式，例如：租车服务、酒店、相关服务等,选择综合的业务发展模式,业务模式及园区主题确定,以物流总部园区物业经营为基础以现代物流业务经营为核心开展多种增值服务和商贸服务,公司业务定位,物流运营商,地产开发商,商业运营商,双核联动丁家庄国际物流商贸总部园,金融服务,海关口岸,人才服务,流通加工,信息和数据服务,干线运输,城市配送,商贸交易,仓储管理,商贸核,物流核,业务及主题定位模型,物流总部经济,1-D,功能定位,整体定位方向具备前瞻性启动功能区域具备操作性增值功能区域要适时开发,整体定位符合宏观经济要求功能定位符合现状市场需求开发时序符合市场发展轨迹,整体定位要求兼顾形象和利润功能定位必须体现物流的主题在物流基础上拓展高利润功能,时机性,市场性,赢利性,我司为本项目进行功能定位，力求整体功能符合政府产业要求、物流产业发展和市场需求，又追求各项功能规划顺利实施，并实现项目的高盈利能力,功能定位原则,动态性是上述三个原则的综合要求，对本项目的功能定位以及规划开发建议将遵循并体现该要求,发挥基础功能,完善主体功能,拓展延伸功能,时间,成熟度,国际物流商贸总部园商业（盈利）模式和功能定位动态规划思路,建设特色功能,功能定位原则,项目资源条件评价,具有较大的影响力具有充足竞争能力具备可操作之资源公铁联运的条件可构成初期的核心竞争力,特色功能定位,铁路西站搬迁规划对项目发展公铁联运形成重大利好,特色功能定位,西站搬迁内容,原址改建铁路博物馆，客运并入南京站，货运迁至丁家庄,铁路西站货场,特色功能定位,总占地面积105万平方米铁路占地50万平方米有关单位间接占地面积55万平方米建有13条专用线4个货仓1幢货运营业厅1幢集装箱办公楼,南京铁路发展地位,特色功能定位,5年，1500亿元投资建成全国铁路重大枢纽长三角辐射能力最强的铁路枢纽长三角重要的铁路货运集散地货运由新西站货场主要承担,上海市北工业园北上海现代物流园国内首家公铁联运平台规划,位置：,总体定位：,以公铁联运为核心、以城市配送为基础、以信息平台为支撑，形成一次受理、全程配套服务的社会化货运代理交易中心和物流商务中心,功能组成：,公铁联运、物流信息、物流指挥、物流研发和物流总部,公铁联运操作思路：,依托铁路北郊货运站，实现集装箱卡车将货物运到火车站后，通过自动装卸搬上列车，货到车行完全跳过站台库存候车环节，形成铁路和公路之间的“无缝对接”,特色功能定位,OurReference:,上海西北物流园江桥基地上海最大内陆口岸型第三方综合枢纽物流园区,位置：,功能规划：,公铁联运建设内容：,依托：铁路封浜货运站装卸区：轿车区、集装箱区、生鲜区、散装区规划面积：约500亩设施内容：4条各长600米的专用线、集装箱堆场集装箱驳运作业设施和相应周转场地,特色功能定位,OurReference:,丁家庄物流基地依托高速公路、城市干道、铁路三位一体交通网络，构筑公铁联运特色功能平台,高速公路：沪宁高速10分钟车程；宁杭高速20分钟车程宁连高速宁通高速宁合高速等,国道：312国道5分钟车程,城市干道：寅春路栖霞大道绕城高速公路等,铁路：距华东地区最大的编组站南京东站5公里距城北铁路环线新生圩站2公里紧挨丁家庄铁路货场、南京西站（近期将搬迁至丁家庄）,港口和机场：新生圩港（辐射世界78个国家和地区的188个港口）5分钟车程龙潭港区20分钟车程禄口机场30分钟车程,公铁联运建设思路：基地内建设专用线、集装箱堆场和驳运作业区，通过信息系统和自动化操作，实现铁路和公路运输的对接,丁家庄物流基地,特色功能定位,公铁联运功能定位实现建议,南京唯一一家可实现公铁联运功能的物流发展平台,实现公铁联运功能对项目的意义,长三角和辐射中部区域的重要节点,南京,常州,无锡,苏州,昆山,上海,杭州,宁波,扬州,长三角：节点型城市众多，各地均在规划现代物流园区，区域内竞争激烈，区域物流市场难以形成一家独大的局面；要求这些城市的物流园区基本功能定位首先应更关注本城市内的物流配送需求,中部区域：南京市处于长三角区域边界紧邻中部崛起战略重地安徽省，依托长江航道、高速公路、铁路系统，可有效辐射苏北、皖、豫、鄂、赣等省给城市物流园区功能定位提供了实现干线运输的条件,基础功能定位,南京市物流发展环境,南京市物流发展环境分析,昆山陆家金阳华东物流商贸园基本功能定位规划,物流电子商务功能,基本功能,陆家金阳华东物流商贸园,第三方物流发展平台,苏州地区最大干线运输停车场,长三角城际配送物流中心,华东地区最大的职能化立体仓库,基础功能定位,OurReference:,基础功能定位实现建议,南京市内最大的城市配送和商品配送的集散中心,长三角及辐射江北及中部区域干线运输的重要节点,在“业务定位”部分中，已经论证了信息和数据服务是公司和项目的功能提升的重要保证,功能提升定位,信息和数据服务功能已成为现代物流业发展的核心,货主需要更加可靠的供应链方案综合服务商和货代向供应链管理方向发展综合服务商和配送服务扩展网络容量和送货范围货代控制和管理运输能力无需拥有资产货代在行业中的更为整合并更加专业化承运人通过纵向联盟业务来加强其相对于货主和综合商的地位横向联盟增加承运人网络覆盖非资产性的信息中介如互联网中介提供从订舱，发票到合同管理等服务承运人通过新的产品特性和良好品牌来避免服务的一般商品化,信息中介,信息中介,服务范围与复杂性,小型,中型,大型,A-to-A,门到门,供应链管理,货主,1,2,4,2,运输公司,7,货代,5,6,8,8,9,3,综合物流服务商,配送服务,信息管理需求增强,货运类型,功能提升定位,深圳航空物流园在进行信息系统规划之前，园区业务主要是利润较低的机场场地物业租赁,OurReference:,功能提升定位,实施信息系统规划之后，深圳航空物流园区的主要业务转变为附加值较高的综合物流服务和物业运营服务,OurReference:,功能提升定位,王家湾物流中心曾进行过信息系统建设，可以为丁家庄物流基地项目信息系统建设提供借鉴和经验,信息系统服务园区所有业务,功能提升定位,深圳笋岗-清水河物流园区是国内传统陆路物流园区商业化改造的先驱,拓展延伸功能定位,OurReference:,深圳笋岗-清水河物流园区高端化和差异化发展的定位模型,拓展延伸功能定位,OurReference:,北京百荣世贸市场交易中心项目为依托物流的市场群建设提供了经营内容和经营方向的借鉴,拓展延伸功能定位,OurReference:,丁家庄依托物流基地以及市场集中的区位优势，已具备发展大型市场交易中心的基础条件，已开展的二手车展示交易业务可以作为市场交易中心建设的切入点,拓展延伸功能定位,以通元二手车交易市场为切入点，发展汽车和汽配交易展示中心，作为丁家庄市场交易中心建设的起点,二手车交易展示中心市场：增速明显，南北差异较大经营：依托公铁联运和干线运输优势开展二手车“展示-评估-交易”，并实现“南车北卖”业务，拓展二手车交易展示中心的辐射能力,整车展示贸易中心市场：南京汽车产业发展迅速经营：开展各类类进口、国产汽车展销、汽车检测等为一体的多功能汽车展销检测业务，积极开展汽车物流，实现整车展示贸易中心在华东区域品牌的确立,汽车主题交易展示中心目标：建成具有区域影响力的汽车主题交易展示中心内容：建设汽车展馆、分拨仓储中心、现代化零配件仓储、汽车服务中心等设施并设立分支机构，实现连锁经营,拓展延伸功能定位,其他拓展延伸功能包含物流增值服务和园区配套服务两个方面,拓展延伸功能定位,提供基础,功能定位模型,以干线运输和二手车交易市场切入，着手打造公铁联运平台,完善城市配送系统和市场交易中心，开始建设信息和数服务平台,拓展商务、物流培训等增值服务，继续完善信息和数据服务平台,建设有特色的第三方物流园区,形成功能完善的物流商贸园区,建成物流总部园区向4PL物流园迈进,功能定位实现时序建议,PART2,规划实施建议,规划建议开发步骤,2-A,规划建议,规划提升,地块分析,占地面积：1000亩容积率：1.6,丁家庄,规划思路-1个核心,以项目的“功能定位模型”为核心形成围绕“物流核”、围绕“商贸核”、围绕“配套服务”（为“物流核”、“商贸核”提供配套商务及商业服务）的几大功能进行规划,总体规划思路-3大原则,土地价值最大化原则：项目定位已确定了在做扎实物流业务，规划好物流物业的基础上，导入“总部经济”概念，从而引入高质、大型物流企业及相关服务型企业进驻园区，形成对高端物业的需求。规划上需准确拿捏物流物业产品与高端物业产品的配比关系，根据实际建设需求，用足容积率、建筑高度等控制指标，增强土地与基础设施的利用效率，最大限度提升土地价值的目标。,循环、协调与共生原则：项目发展定位明确“以物流带商贸，以商贸促物流”，因此需从可持续性的循环经济角度进行规划和设计，园区空间规划要充分体现各主题区域相互独立又互为关联的深刻内涵。,现代化、总部化、生态化原则：充分利用园区化的环境优势，围绕“物流核”、“商贸核”并结合综合商务、商业功能的“服务核”，高标准构筑科技、生态、和谐又极具活力的国际性物流园区。,规划建议,城市配送区、区域物流区、物流科技区,国际采购区、商贸总部区,商务服务区、行政服务区、配套商业区,总统功能布局-三大中心+八大分区,现代物流中心,商务服务中心,总体功能布局-三大中心,图1：三大中心布局示意图,物流核,商贸核,配套区,综合商贸中心,分区规划思路-现代物流中心规划原则,近距离原则：在条件允许的情况下，使货物在园区内流动的距离最短。以最少的运输与搬运量，使货物的流动以最快的速度到达用户的手中，并满足客户的要求。,设施布置优化原则：在物流中心规划设计时，尽量使彼此之间货物流量大的设施布置得近一些，而物流量小的设施与设备布置得远一些。同时尽量避免货物运输的迂回和倒流。,系统优化原则:物流中心不仅要重视作业流程的优化而且还要重视园区设施规模和布局的优化。既要解决各物流环节的机械化、省力化标准化，又要解决物流中心的整体化、合理化和系统化；达到物流园区整个运作的最优化。,柔性化原则:物流中心设施的规划及布局应该留有发展的空间和适应于变化的设计。如发达国家有些工业厂房都是组合式的，设备安装也有利于变动和调整，建设必须留有发展的空间。,城市配送区区域物流区物流科技区行政服务区商务服务区配套商务区国际采购区商贸总部区,二期贮备用地(200亩),图2：八大分区布局示意图,西站货场（规划）,公铁联运作业区（预留）,总体功能布局-八大分区,总体功能布局-公铁联运作业区规划思路,预留位置：临近规划的西站货场，含城市配送区和区域物流区的部分规划区域功能定位：依托“公铁联运”平台的配送物流和区域物流功能对接，实现公路-铁路运输方式的快速转换,总体功能布局-公铁联运作业区规划思路,西站货场（规划）,中转区域,配送区域,中间存储区域,八大分区1-城市配送区,城市配送区,图3：城市配送区布局示意图,功能区位置：规划位于基地北部，呈条形分布。功能定位：该功能区提供标准化的分拨中心，为商贸企业、连锁零售类企业等提供仓储和配送等物流服务。,八大分区1-城市配送区,规划产品：分拨中心规划面积比例：40%(占现代物流中心600亩面积的比例)规划占地面积：约240亩（16万平方米）容积率：1.4-1.6规划建筑面积：22.4-25.6万平方米左右(含仓库面积、办公面积、硬地面积、停车面积及附属设施）单体规划：6-8个单体在3-3.5万平方米左右的分拨中心目标客户：超市、家居、建材等企业配送中心，如百安居、红星家居、月星家居的配送中心,八大分区2-区域物流区,区域物流区,图4：区域物流区布局示意图,功能区位置：规划位于基地中部，靠近预留公铁联运作业区。功能定位：该区域充分体现公铁联运功能,园区提供标准化的各类区域仓储仓库、大型仓储仓库、货架式仓储，堆场等，为企业提供仓储物流服务，同时也为园区内的物流企业提供场地，使其共享现代物流基础设施网络。,规划产品：仓库(标准仓库、双层立体库等)、堆场等规划面积比例：60%(占现代物流中心600亩面积的比例)规划占地面积：约360亩（24万平方米左右）容积率：0.8-1.3规划建筑面积：19.2-31.2万平方米左右(含仓库面积、办公面积、硬地面积、停车面积及附属设施）单体规划：8-12个单体面积在25000平方米左右的仓库目标客户：如NIPPONEXPRESS、NYKLOGISTICS、SKF,八大分区1-区域物流区,功能区位置：规划位于基地中部，区域物流区以南。功能定位：该功能区以物流信息产业和物流总部为抓手，集聚一批物流科技产业群落，努力带动全国其他物流科技公司的进驻，推动先进物流技术的研发和产业化，同时吸引国际国内知名物流企业的进驻。这些高科技企业和总部契合的入驻，将会使项目成为物流科技和物流信息产业相对集聚的高地，成为南京、长三角，乃至全国物流总部经济的载体。,物流科技区,图5：物流科技区布局示意图,八大分区3-物流科技区,规划产品：总部办公楼（含展示中心、信息和数据服务中心）、独栋(双拼)商务别墅规划面积比例：40%(占商务服务中心80亩面积的比例)规划占地面积：约32亩(2.2万平方米左右)容积率：1.8-2.1划建筑面积：4-4.6万平方米左右单体规划：1栋共3万平方米总部办公楼，5栋2000-3000平方米左右的独栋（双拼）2-3层商务楼目标客户：物流公司企业总部，如NIPPONEXPRESS、NYKLOGISTICS、SKF等在南京的地区总部，物流技术研发类企业总部，如美国达科电子、晟峰科技等的地区研发总部,功能区位置：规划位于基地中部。功能定位：该功能区是整个园区的综合配套区，提供从工作（金融、信息配套）到生活（休闲、娱乐）配套的相关服务项目。,商务服务区,行政服务区,配套商业区,图6：行政服务区、商务服务区、配套商业区布局示意图,八大分区4、5、6-行政服务区、商务服务区、配套商业区,规划产品：行政办公楼、标准办公楼、商业街、酒店、酒店式公寓规划面积比例：60%(占商务服务中心80亩面积的比例)规划占地面积：48亩(3.2万平方米左右）容积率：1.8-2划建筑面积：6-6.5万平方米左右单体规划：1栋合计2万平方米标准办公楼（金融、信息、行政等）、1栋2万平方米高星级酒店（含会议中心）、1栋2万平方米酒店式公寓、0.4万平方米商业街（餐饮、娱乐、