同策_沈阳王宝石寨村地块高端项目可研分析_172p_前期策划.ppt

王宝石寨村地块可研分析,壹、项目的战略选择贰、项目的整体定位叁、物业发展建议,前期顾问报告主要内容,行业市场竞争,1.沈阳市场分析2.区域市场分析3.细分市场分析,战略选择,1.大盘开发2.低端开发3.其他,1.城市背景2.消费结构背景3.政策背景,宏观界定,自身条件解读,本案发展战略,发展战略选择思考路径,未来1-3年市场判断,宏观界定,PART1,一、城市宏观背景分析,沈阳城市总体规划沈阳城市总体经济状况,关键结论战略推动城市经济进一步发展，另一方面城市吸引力不断增强，将不断吸纳大量的人流和财源。,东北最大的重工业城市,城市区位,东北亚经济圈由中国、俄罗斯、日本、韩国、朝鲜和蒙古六国组成的东北亚区域经济一体化有利于区域内所有国家的经济发展。沈阳依托其区位的优势，成为了中国与“东北亚经济圈”互动的前沿，沈阳将获得更大的国际认同和市场发展空间。以沈阳为中心，飞行小时、直径1,000公里范围内，分布着天津、汉城、青岛、长春、哈尔滨等大城市，构成了东北亚人口经济规模较大、对外贸易活跃、发展潜力大的“一日经济圈”和城市群。,渤海经济圈由辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海经济带，拥有丰富的人才资源，自然资源和完备的工业体系。渤海经济圈将是继珠三角、长三角之后又一个崛起的经济区。,沈阳发展战略地位,城市区位,2010.4.6日沈阳经济区为国家综合配套改革试验区终获批准沈阳经济区以沈阳为中心，包括鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭共个城市，通过中心城市沈阳的经济辐射和吸引，与周围经济社会活动紧密联系的地区形成的“区域经济共同体”。,沈阳经济区是我国重要的重化工业发展基地之一，是东北地区经济发展的重要区域和辽宁省的经济核心地带。全区总面积75402平方公里，占全省的50.95%；总人口2362万人，占全省的54.9%。,实现沈阳经济区的12个一体化，推进户籍管理一体化、推进社保一体化、推进沈抚铁电信一体化、推进工商管理一体化、推进旅游市场一体化、推进房地产市场一体化、推进商贸流通一体化、推进金融服务一体化、推进人才服务一体化、推进城乡基础教育一体化、推进交通一体化、推进生态环保一体化。,沈阳经济区核心地位,城市地位,关键结论对周边城市吸引力和向心力逐渐放大，未来外来人口将明显放量。,7200年前人类在此农耕渔猎，繁衍生息，创造出新乐文化春秋战国时期燕国的重镇公元前221年秦始皇统一中国后，分天下为36郡，沈阳隶属辽东郡西汉时期沈阳已具有城市轮廓，称为“侯城”唐代改称“沈州”公元921年辽太祖移民到此，修筑土城，生产随之发展金代时期金太祖攻占沈州，沿用“沈州”之名1296年元代重建土城，改沈洲为“沈阳路”，归辽阳行省管辖。由于沈阳地处沈水（浑河）之北，以中国传统方位论，即“山北为阴，水北为阳”，故改沈洲为沈阳。从此，“沈阳”这一名称正式出现在史料上，距今已有七百余年的历史。1386年明朝改称“沈阳路”为“沈阳中卫”1625年清太祖努尔哈赤把都城从辽阳迁到沈阳，并在沈阳城内着手修建皇宫（今沈阳故宫）。1634年清太宗皇太极改称沈阳为“盛京”1644年清朝迁都北京后，沈阳为陪都1657年清朝以“奉天承运”之意在沈阳设奉天府，沈阳又名“奉天”1911年辛亥革命后，沈阳成为奉系军阀统治的首府。1923年正式设立奉天市政公所，沈阳首次出现市的建制1929年张学良在“东北易帜”后，改“奉天市”为“沈阳市”1931年日本帝国主义发动“九一八事变”并侵占沈阳后，改为“奉天市”1945年抗日战争胜利，“奉天市”恢复“沈阳市”名称1948年11月2日沈阳正式解放1953年沈阳市改为中央直辖市1954年沈阳市改为辽宁省辖市1964年中共辽宁省委决定设立沈阳专区1993年原铁岭市的法库、康平县划归沈阳管辖，新民县撤县建市,“一朝发祥地，两代帝王都”,历史沿革,关键结论清朝文化发祥地，人杰地灵。,沈阳，辽宁省省会，中国十大城市之一，中国15个副省级城市之一，中国七大区域中心城市之一，中国特大城市，东北地区最大的国际大都市，东北地区政治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。,沈阳概况,行政区划分,关键结论沈阳居住人口过1000万，进入千万级人口城市行列。,10区3县1县级市市辖区市五区（和平区，沈河区，皇姑区，铁西区，大东区）；郊区（于洪区，沈阳棋盘山国际风景旅游开发区，苏家屯区，沈北新区，大浑南新区）。县：辽中县，康平县，法库县；县级市：新民市,沈阳市中心城区范围为1150平方公里由中部的核心区、南部苏家屯副城、东部棋盘山风景区副城、西部张士经济技术开发区副城、北部虎石台副城以及道义、汪家两个边缘组团构成松散的组团式布局形式结构。,10区3县1县级市,行政区划分,注：2010.2月前,各区面积及人口,行政区划分,沈阳城市发展空间规划,城市规划,关键结论商业配套不完善，抑制了城市扩容的进程；本区域配套尚处空白，未来中海城商业配套将是区域重要配套。,城区定位属性,城市规划,城区格局：5大核心区、4大副城区、6大新城5大核心区：中部的5大核心城区4大副城区南部苏家屯副城；东部棋盘山风景区副城；西部张士经济技术开发区副城；北部虎石台副城以及道义、汪家两个边缘组团6大新城区浑南新城沈北新城长白岛新城丁香湖新城于洪新城铁西新城,关键结论新城规划作为中心城区逐步外扩的重要步骤；未来1-3年房地产热点区域将是在二环三环之间。,CAD,行政文化中心,CBD,中央商务区,CCD,文体、展示中心区,城市新都心区,金廊是城市服务功能的载体，集聚了金融贸易、商务办公、公司总部、科技会展、文体休闲、现代生活等功能。,中央都市走廊-金廊规划,城市规划,关键结论南北向空间大于东西向发展，本案距离CAD和CBD仅10-25分钟左右车程，导入此区域办公人群更加便利。,九节点,北陵公园,滨河,市府广场,浑南中心区,展览馆,彩电塔,北站北出口,北站,五里河体育场,九节点：北陵公园周边地区为省级行政办公及服务、商务办公、生态公园，重点建设环境、营造文化、办公氛围。北站北出口地区为中央商务区及沈阳北站配套服务区。重点建设酒店宾馆、商业、办公等功能。北站地区CBD的核心区段之一，重点建设金融、贸易、商务等功能，建筑以高层为主，提高容积率，打造区域中心节点。市府广场地区发展商务办公、信息贸易等现代服务业。彩电塔地区重点营造环境，重点发展传媒、信息交易等。展览馆地区形成综合会展区，举办中小型及专业展览，尽可能营造开敞的空间景观。五里河体育场地区文化、体育休闲中心，整合周边资源，继续建设大型文化设施，完善文体、休闲服务功能。滨河地区重点建设青年大街与浑河交叉处区域，创造良好的滨河景观和城市意象，重点发展酒店服务、文化娱乐、旅游等功能。浑南中心区重点打造未来面向东北亚的国际性、以高科技为依托的金融贸易、商务办公、文化会展平台。,中央都市走廊-金廊规划,城市规划,关键结论北陵公园和北站区域办公人群多数为“三高”人群。,沈阳将引进1000亿以上的资金，将浑河建设成国内著名的风景区。在全长52公里的沈阳内河滨水带上，结合开发历史文化旅游景观，重点在棋盘山国际旅游风景区、沈阳植物园、东陵新城、浑南都市商贸中心、长白新城、苏家屯新城、铁西区等7个节点建设独具特色的生态商业产业带。浑河水利风景区整体上规划出浑河水上活动中心区、东部文化生态旅游区、西部自然生态旅游区三大功能区。浑河水上活动中心区长为16.8公里，当年这条因为运输繁忙而著名的黄金水道，将成为中外游客游览沈阳的首选风景。根据规划，这里将建成多样的水上休闲活动场所，进行“印象沈阳”大型水上表演，及多种重大的水上、冰上运动赛事。,人文生态走廊-银带规划,城市规划,2013年全运会举办，促成了大浑南规划。大浑南将成大浑南要建设成为新沈阳行政科技文化中心，也是新沈阳的城市门户；辐射整个沈阳经济区，全力打造创新、绿色、和谐的“第三代城市”。,大浑南-新中心,城市规划,关键结论近几年城市发展重心向南已成定局。,多渠道连接沈阳市区和浑南新区,大浑南-新中心交通,城市规划,带动城市房价和房地产快速发展,2013年全运会,2013年辽宁省举办第十二届全运会，沈阳作为主赛区将承担近60%的比赛项目，将带动浑南乃至全市基础配套设施和体育设施配套，将城市建设推进3-5年，城市发展速度将提速；从而带动房地产成交和价格上涨。,关键结论全运会契机为沈阳带来很多投资资金和投资人群，也将加快城市建设速度，从而拉升沈阳房价，在2013年前后将出现土地价格一波大幅上涨。,2013年辽宁省成功承办第十二届全运会，在沈阳举行60%的竞赛项目。全运会将让大浑南、沈阳的区域城市建设加快23年；本区域主干道路建设，带来出行便利；沈阳未来1-3年房地产价格上涨速度将成倍提升,2013年前完成工程,推进配套建设，沈阳房价上涨助推剂,2013年全运会,关键结论奥运板块和浑南区域将成最大受益者，其他板块间接受益。,全运会助推效应下，济南房地产量价变化,全运会案例借鉴,2009年济南受房地产行业大势上行影响及全运会的双重利好带动，楼市成交量及成交价格均创造了历史新高，下半年价格攀升幅度空前，以往相对保守、平稳的市场特征大为改观。十一届全运会的成功举办，不仅为济南城市基础设施建设创造了契机，也成为带动相关片区发展的助力器。,关键结论：济南全运会对房价形成带动作用,对房价具有1-2%的助推作用。,“一核”：沈阳打造东北亚国际性中心城市“五带”：形成25座新城和8个新市镇沈阳-抚顺城际连接带将大力发展先进装备制造业、新材料产业和现代服务业，加速推进沈阳与抚顺同城化发展。沈阳-本溪城际连接带重点发展电子信息、航空制造和生物医药产业，大力发展新型旅游休闲服务业，开发建设本溪生态新城。沈阳-阜新城际连接带大力发展林产品加工、新型能源、农产品深加工和装备制造配套产业.沈阳-辽阳-鞍山-营口城际连接带发挥已有产业基地和营口港的双重优势，重点发展装备制造、钢铁深加工、石化产业，开发建设鞍海经济带、辽阳河东新城。沈阳-铁岭城际连接带将加快城市功能延伸，重点建设专用车改装产业，发展光电信息、农产品深加工和现代物流服务业“十群”：打造十个重点产业集群沈西先进装备制造业产业集群；沈阳航空制造产业集群；沈阳浑南电子信息产业集群；鞍山达道湾钢铁深加工产业集群；抚顺新材料产业集群；本溪生物制药产业集群；营口仙人岛石化产业集群；辽阳芳烃及化纤原料产业集群；铁岭专用车产业集群；阜新彰武林产品加工产业集群。,“一核、五带、十群”沈阳经济区规划,产业规划,关键结论本案处于沈阜经济带节点位置，未来经济产业支撑明显。,沈阳是东北地区最大的交通枢纽中心。高速公路四通八达，通往全省各市和北京、天津、长春、哈尔滨等地都可“朝发夕至”。沈阳有5条干线在此交汇并连接着8条支线，通往全国各地，是国际联运通往朝鲜、俄罗斯的必经之路。沈阳桃仙国际机场是东北地区最大的航空港，位于沈阳都市圈（沈阳、抚顺、本溪、辽阳、鞍山、铁岭、阜新八市）的中心地带，距沈阳市中心22公里。,沈阳,辽宁省乃至大东北区最大交通枢纽中心,交通规划,关键结论东北区交通枢纽中心城市，东北经济名副其实的龙头城市。,资料来源：沈阳市规划和国土资源局,未来对外交通改善：规划建设城市四环、五环、六环和环省经济区高速公路四环高速公路：规划里程为135公里，是沈阳三环高速公路的延伸和南拓，主要是用高速公路把沈阳周边的各个行政区、乡等连接起来，促进沈阳快速发展五环（中期）：路线全长215公里，由省级干线公路十大线连接三台子、法哈牛、高花、彰驿、红菱等乡镇的公路形成。环经济区高速公路：规划里程400公里，将沈阳周边鞍山、本溪、抚顺、辽阳、铁岭5个主要城市连接起来，并与沈铁、沈通、沈抚、沈丹、沈大、京沈6条放射状高速公路互通互连。,城市主要道路规划建设,市区道路规划,关键结论与周边城市密切的交通网规划和六环规划，对城市扩容及吸纳周边城镇人群具有很好的促进作用。,京沈高速铁路京沈高速铁路客运专线是沈阳进北京的第二条快速铁路通道，该线路全长687公里，设计时速350公里，经过北京、承德、朝阳、阜新、沈阳等大中城市，全程运行时间为2小时18分，比现有的沈阳至北京动车组还要快一个半小时，目前已经启动建设，预计2013年通车。未来京沈2个半小时到北京，两个半小时到哈尔滨，一个半小时到长春，一个半小时到大连，一个小时到丹东哈大高速铁路哈大高速铁路客运专线南起大连，经过沈阳、长春两市，北至哈尔滨，线路纵贯东北三省，全长900多公里。由大连至哈尔滨只需要3个小时左右即可到达。全长140公里的大连段建设工程已全线展开，计划于2011年年底竣工通车。哈大高速铁路由南向北，设立24个车站：大连站、新大连站、新普兰店站、新瓦房店站、新鲅鱼圈站、新盖州站、新营口站、新海城站、新鞍山站、辽阳站、沈阳站、沈阳北站、新铁岭站、新开原站、新昌图站、新四平站、新公主岭站、长春西站、长春站、新德惠站、新扶余站、新双城站、哈尔滨西站、哈尔滨站。该专线预计2013年竣工通车，届时沈阳到大连只需1.5小时。而大连到北京也仅需4个小时左右。随着辽宁境内一大批铁路新建和改建项目的完成，2013年左右，北京、沈阳、大连三城间现有的时空距离将再次拉近，形成“半日交通圈”。,高速铁路规划建设,高铁规划,关键结论高铁建设扩大沈阳经济2小时经济圈辐射面，经济活动将更加频繁。,沈阳进入地铁时代,轨道交通规划,关键结论地铁对城市南北向发展有利，本案未来地铁效应在未来1-3年内对板块影响将释放。,资料来源：沈阳地铁网,按照沈阳市政府要求，沈阳市第二批快速轨道交通建设规划年限为2009年至2020年，到2020年沈阳地铁线网总规模将达到210公里。沈阳地铁线网规划包括11条线路，主要由“二横、三纵、两L”等线路构成，近期建设方案体现三大功能特点：在地铁1号线、2号线十字形骨架的基础上，通过导入两条L线，一横两纵，形成网络化布局二是加强金廊线、银带线的建设，以南北向为重点，侧重大浑南，优化城市空间结构，带动三大产业区发展三是重点连接沈阳北站和桃仙空港，打造东北地区交通枢纽中心，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程。,沈阳城市轨道线路规划,轨道交通规划,关键结论高铁建设扩大沈阳经济2小时经济圈辐射面，经济活动将更加频繁。,根据地铁部门预测分析到2010年，全市日出行总量将达到1518万人次，有2030市民每天乘坐公共交通工具，这其中，轨道交通占510。随着地铁网络建设逐步健全，换乘更加方便，乘坐人数将越来越多。预计到2030年，沈阳日出行量将达到2049万人次，其中乘坐公共交通人数占55，乘坐地铁的日出行量将达到600万人次左右。届时，地铁将成为大部分沈城普通市民出行的首选交通工具，而和地铁有并行线路的公交汽车将配合地铁合理调整运营线路。沈阳的地铁车选用的是B型车，带司机室的车辆定员为230人，座席不少于36个，不带司机室的车辆定员为245人，座席不少于42个。沈阳地铁车是按照每平方米可站立6个人设计的，这样的宽敞程度，保证了乘客不至于太拥挤。预测一号线开通的初期三年内，每日客流量将达到32.98万人次；近期七年内，将达到每天67.88万人次，远期15年内将会达到每天105.37万人次。预测二号线初期全日客流量28.63万人次，远期全日客流量114.02万人次,沈阳地铁人流预测,轨道交通规划,关键结论地铁对沈阳城市影响将逐渐放大，未来对地铁对房价影响也将放大。,“一区”沈阳大工业区“三城”于洪新城、丁香湖新城和永安新城于洪新城和丁香湖新城规划面积130平方公里，成为与沈阳城市外延和经济扩张配套的商贸居住服务区。永安新城是沈阜连接带的龙头地区，区域总面积近180平方公里，包括三环公路以西、京沈高速公路以北、蒲河以南的区域。规划四个区域，除永安新城内的核心居住区，还包括沙岭镇中心、马三家镇中心及机床城生活配套区等三个辅助区。区域内41个村、5个社区将13万余居民逐步向四大居住区集中，满足产业发展带来的外来人口集聚需求，最终形成100万人口的城市规模。“一带”九龙河休闲观光带在三环内用地延展长度占到整个三环的近1/2，三环内集中了目前中心城区1/3的土地供应量，三环外占据了城市发展空间的1/4象限。,区域规划,于洪区规划,关键结论在三环内用地延展长度占到整个三环的近1/2，三环内集中了目前中心城区1/3的土地供应量。,目前，区内工业企业总户数达到7039户全国最大的化学管道生产企业金德管业集团有限公司、东北第一的重化设备生产企业沈阳陆正重工集团有限公司全国同行业惟一中国名牌产品“沈防牌”气相防锈纸国内最大的往复式压缩机7M50、8M80填补国内空白的50万伏超高压电缆等一批知名企业是沈阳经济区沈（阳）阜（新）产业带龙头区域，已纳入辽宁省“五点一线”发展战略是沈阳西部门户西北部交通枢纽核心对外交通通道最密集的地区也是城市功能外溢、产业转移的首要承载区域。沈阳大工业区生活配套区面积达到18.8平方公里，为80万人提供完善的生活配套服务。,沈阳大工业区,于洪区产业规划,第四个中国经济增长极的核心城市，将成中国一体化程度最高城市群之一；大东北区最大交通枢纽中心；沈阳经济区规划：扩容沈阳城市版图，提升城市吸纳力，产业全面升级，12项一体化，形成“城市联盟”，大量人口流入沈阳；产业转型：第二产业主导转第三产业主导，第二产业向周边城市转移；沈阳中心南移（移至大浑南区），东优、西进、南拓、北统中心城区扩容；“一竖两横八大点”的中心城区商业区规划，形成带状、点状的商业配套；全运村、大浑南、新中心规划，完善大浑南大配套；城市交通全面升级，推进城市扩容。于洪区受益于市区外扩、新城规划和沈阳大工业区规划及不断完善,总结,东北老工业基地振兴规划、沈阳经济区获批、全运会举办、地铁时代来临、金廊进一步完善和大浑南规划将带来如下影响：1、城市扩容，直接带动二、三环房地产市场2、沈阳进入快速建设期，带动基础建设，刺激房地产3、大浑南建设发展将是未来3-5年的重点4、全运会将基础建设推进3-5年。,同策观点,一、城市宏观背景分析,沈阳城市总体规划沈阳城市总体经济状况,2009年沈阳市拥有常住人口786万人，其中户籍人口716.5万人，常住流动人口约69.5万人。需要指出的是，根据官方统计资料显示2009年的外来人口为69.3万人，但实际外来人口约110万人，是登记外来人口的近一倍。外来人口增长速度较快，尤其是2005年以后的增速非常明显，户籍人口增长有下降的趋势。,资料来源：沈阳市统计局,沈阳城市人口状况,沈阳城市总体经济状况,关键结论城市人口复合增长约1.5%左右，预计未来1-3年新增人口约50万，其中近七成为外来常驻人口，保守估计对房屋年需求（购置+租赁）为8-15万套。,沈阳人口主要集中在市区五区，人口总数量约占到城市总人口的66%以上。其中以沈河区和和平区居住人口密度最高，其次是铁西区和皇姑区，但随着城市再开发，市内五区的人口密度仍将保持较高的水平。,资料来源：沈阳市统计局,数据来源于沈阳统计局,区域人口分布状况,沈阳城市总体经济状况,关键结论城市扩容对市五区人口外溢形成直接影响，于洪区将成为城市北溢人群宜居第一区。,沈阳市GDP在近七年一直呈稳步上升的趋势，增速在14-25%，并于2008年达到增速历史最高水平26%。2009年沈阳市GDP在环渤海主要城市中处于中游水平，但增速较快，未来潜力巨大。09年城市GDP排15名，人均GDP排67名,GDP变化,沈阳城市总体经济状况,关键结论导致人均消费力偏低与城市产业结构有关，劳动力密集的工业城市属性决定的。,沈阳人均可支配收入10098元，全国各城市人均收入排76名；市区居民人均收入18868元，市区人口约504.9万。,沈阳的人均可支配收入较低，也形成影响沈阳房价涨幅的主要原因。09年全国各城市人均收入排76名,可支配收入,沈阳城市总体经济状况,关键结论人均可支配收入基数偏低，直接导致房地产价格相对偏低；但其复合增幅达15%，将为未来房价增长提供基础。,2008年市内五区的消费结构中，皇姑区的食品消费结构低于其它城区，教育文化娱乐，交通和通讯消费支出较其它城区比重要大,资料来源：沈阳市统计局,消费支出及市五区消费结构,沈阳城市总体经济状况,关键结论市五区居民居住消费支出占10%左右比例，与教育文化、交通通信并举第二；说明房屋消费、子女教育和交通等方面的支出居民越来越重视。,第二产业的比例达到了50%，说明沈阳是一个以工业生产为主的城市；第三产业的比例仅次于第二产业达到了45%，说明沈阳的服务业在快速增长.,沈阳产业结构进一步优化，其中第三产业服务业已进入高速增长阶段，沈阳在资源型与生产型城市基础上来向内聚集第三产业服务业。2008年全国房地产投资和销售面积沈阳排名位列前三甲，超过多数一线城市，第三产业中房地产发展正处于高速成长期。,产业结构,沈阳城市总体经济状况,关键结论短期内无法摆脱劳动密集的第二产业的主导，但第三产业处于高速发展通道中。,人口增长每年带来8-15万套房屋需求（购置+租赁）第二产业主导的产业结构短期内无法改变城市扩容与市区人口外溢带来本区域大量人口的导入人均可支配收入基数偏低，但增速快。房屋消费、子女教育和交通等方面的支出居民越来越重视大城市但不是全面发展的“强”城市,沈阳经济发展总结,同策观点,人口基数不断提升城市发展提升居民经济支配能力消费市场尤其是房地产市场尚不成熟城市发展推动城市扩容,市场需求量大品质需求逐步提升,二、城市消费结构分析,沈阳城市发展比较观察沈阳城市消费结构分析,资料来源：房地产指数研究院,新兴城市发展,城市发展比较,关键结论：房地产发展与经济指标的对比，可以看出沈阳在二线城市属于中游。,与一线城市相比，发展速度较快的二线及三线城市中，沈阳的经济发展速度排名第十五，在北方城市中的地位明显，且超过哈尔滨,大连，在东北三省中地位显著。在房地产开发方面，沈阳的发展速度位居二线城市第二位，位居北方城市之首。尤其是过多的商业地产开发，更是其他二线城市所没有的。,房地产发展水平,城市发展比较,关键结论：沈阳经济发展排名第十五，房地产活动发展水平在二线城市中排第二，以呈现房地产过渡开发现象，商业地产开发更加明显。,2009年城市GDP排行榜中，沈阳位于15位，与大连基本相当；而人均GDP尚处67位。在振兴东北的大背景下，沈阳与大连是当之无愧的核心城市。但要看到，作为常驻人口达770余万人的大中型城市，与长三角与珠三角的较发达的中小型城市的仍有不少差距。,GDP相比,城市发展比较,关键结论：人均GDP尚处低位，与长三角和珠三角较发达中小城市比较差距较大。,2009年中国大企业集团竞争力排名揭晓辽宁入选竞争力500强的企业共有19家，沈阳入选企业占全省的36.8%，位居首位;值得关注的是，2009年沈阳入选企业分别比2006年、2007年和2008年入选企业增加7家、5家和3家。入选企业数量占全省的比重分别为29.4%、36.8%和45.5%，己连续三届列全省第一。省内各市排名依次为沈阳10家、大连5家、鞍山3家、本溪2家、丹东和营口各1家。在全国15个副省级市排名中，沈阳入选企业与南京市并列第4位，较上届前移5位，进入第一集团。全国副省级市入围企业前三甲依次为杭州36家、宁波16家、青岛8家。,企业竞争力-大型企业密集,城市发展比较,关键结论：重工型大型企业密集，全国排名第四。,从外资银行的集中度来看，近年外资银行开始逐步进入沈阳，但从全国范围的布点来讲，进展仍然比较缓慢,金融建设,城市发展比较,关键结论：金融建设发展缓慢，间接说明第三产业发展速度稍慢。,沈阳机场在2008货运排名16位，客运排名18位。在机场吞吐量第一梯队中属于排名较弱的位置。从沈阳铁路局的经营情况来看，2008年沈阳铁路局经营情况排名第二名，仅仅略少于北京铁路局。通过了解并结合以上数据，可以推断出沈阳机场或铁路的货运都相对更加强势，这与沈阳工业基础有关就客运来讲，沈阳对北中国的影响力较大，同第一集团其他城市相比，全国性的影响力相对较弱。,交通评价,城市发展比较,关键结论：工业基础有关的交通较发达，常规客运交通发达程度偏低。,资料来源：国家旅游局,从国家旅游局公布的2009年接待外籍游客的数据来看，沈阳与北京，上海的外籍游客的影响力差距是非常大的。在与其他几个北方中国的重点城市对比中，沈阳除了对外籍游客的吸引力与天津、大连、哈尔滨相差较大之外，其他指数都略高于东北其他城市。小结：相比在京津一体化给天津带来的旅游便捷性，大连与哈尔滨作为旅游城市的优势，沈阳旅游资源并不是最强的优势，但仍然凭借其地区核心的影响力取得了不错的进步。,旅游竞争力-2009年大陆主要城市接待外籍游客数,城市发展比较,关键结论:旅游产业发展处于弱势。,该数据来自中国社会科学院与地方统计局合作作出的结论，相对具有参考价值：综合竞争力前十名的城市为：香港、深圳、上海、北京、台北、广州、青岛、天津、苏州、高雄。增长前十名的城市为：鄂尔多斯、河源、清远(三个城市并列)、铁岭、辽源、海拉尔、营口、通化、包头、巴彦淖尔。经济规模前十名的城市为：上海、香港、北京、深圳、广州、天津、台北、佛山、杭州、东莞。效率前十名的城市：台北、香港、高雄、新竹、台中、澳门、深圳、东莞、东营、台南。效益前十名的城市：新竹、高雄、鄂尔多斯、台北、台南、台中、香港、烟台、中山、基隆。结构前十名的城市：香港、深圳、上海、广州、杭州、北京、南京、佛山、澳门、台州。质量前十名的城市：香港、上海、澳门、深圳、北京、台北、克拉玛依、厦门、马鞍山、新竹。人才本体竞争力前十名的城市：香港、北京、上海、广州、深圳、澳门、杭州、南京、重庆、天津；企业本体竞争力前十名的城市：佛山、中山、香港、扬州、无锡、唐山、上海、合肥、成都、苏州主要产业本体竞争力前十名的城市：上海、香港、杭州、北京、重庆、澳门、深圳、广州、厦门、苏州；公共部门竞争力前十名的城市：北京、香港、上海、深圳、威海、澳门、青岛、南通、宁波、杭州；生活环境竞争力前十名的城市：苏州、威海、香港、杭州、东莞、厦门、扬州、无锡、大连、绍兴商务环境竞争力前十名的城市：香港、上海、深圳、东莞、天津、澳门、珠海、威海、宁波、广州,中国社科院-2009年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告,城市发展比较,关键结论:沈阳城市排名均未出现在前十名之中。而沈阳在北方城市的主要竞争对手天津与大连却相对排名较高。沈阳经济虽然取得了长足的发展，但在人才储备，商务环境，经济效率及结构等方面还有很大的改善空间。,沈阳属二线城市中游城市房地产开发比较活跃重工业劳动密集型城市基调短期内无法改变,同策观点,二、城市消费结构分析,沈阳城市发展比较观察沈阳城市消费结构分析,53,消费的经济基础,S,T,W,O,东北工业基地的龙头城市及交通枢纽，对周边卫星城市消费吸引力大民众消费倾向较强辽宁的政治商业中心，尤其工业产品的批发零售比重很大，公务，商务消费巨大，对高档消费支持巨大,整体民众收入水平仍然较低，登记在册失业人口，下岗职工比例高资源与收入垄断，导致中产阶级成长有限,沈阳利用外资优势明显，在15个副省级城市排第一，对于经济的发展作用明显制造业产业链的转移，使得沈阳经济在制造业生产加工上迎来机遇城市化的建设及外来投资的不断加大，对消费者基数的增加,周边城市如阜新、抚顺、本溪、南票、北票煤矿资源的逐渐枯竭造成部分高端消费力的流失整体经济的放缓及人民币的升值，导致以制造业为主的沈阳经济会面临更多困境,沈阳消费者的经济基础,消费结构,参考资料,中下阶层,由于在中国收入相对不透明，因此很难有权威的数据说明收入结构，以下为本行在沈阳本地的经验概括。我们将通过以下部分综合判断：,小康阶层,准中产,中产,中富,富豪,低档消费,中档消费,中高档,奢侈品消费,+,公务商务消费,=,消费结构,消费结构,以下数据来自2009胡润财富报告胡润财富报告首次以省份和城市为单位，调查富裕人士人口分布。报告中“富裕人士”门槛为：拥有1,000万元人民币以上资产的个人，资产还包括自己创办的企业价值和自住房产。千万资产以上的富裕人士平均年龄39岁。他们主要可以分为四种类型的富裕人士：商人-商人的大部分财产都在企业上，没有太多流动资金和股票投资。这部分人群比重较大，比如温州商人。高收入人士-高收入人士包括大型企业集团、跨国公司的高层人士，他们拥有高额年薪、公司分红等来保证稳定的高收入，这部分人群集中在北京、上海等经济发达的地区。“炒房者”-累积一定资金后，他们开始进行各种类型的投资，主要投资房地产。拥有的数套房产，在过去几年内升值很快。“职业股民”-拥有一定资金后，投资股票，并且获得相当高的收益。根据胡润对沈阳富豪阶层的调查：该市富豪神秘而低调，投资观念比较保守，送礼支付远远超过上海富豪的水平。这点与我们的判断一致，区别于上海，沈阳较多隐形富豪，这些富豪通过权力及资源带来很高的收入，但他们也支出了更多的商务成本。,参考资料-2009年胡润财富报告,消费结构,2009年胡润财富报告,消费结构,在胡润的数据中，沈阳市的富豪绝对人口在前十强的省市中处于下游位置。更为重要的是，在每万人人口中千万富豪与十万人口中亿万富豪的比例，沈阳在前十强省市中代表城市的比例是最低的。绝对富豪数量排名更加靠后的天津在人均比例上也要超过沈阳。这点可以说明沈阳的富豪是更加集中在少数人群中，换而言之，贫富差距也更大。,2009年胡润财富报告,消费结构,关键结论:沈阳富豪集中在少数人群中，贫富差距较大；哑铃型消费结构。,沈阳三次产业中，第二产业的增长速度高于其他二产，尽管沈阳过去一直在努力“金融立市”，“旅游立市”，但最终还是走“工业立市”的道路，且在振兴东北老工业城市的政策支持下，未来第二产业发展仍将加速。官方资料显示，外商看好沈阳的前五位投资领域分别为房地产、批发和零售业、专用设备制造业、有色金属冶炼及压延加工业、交通运输设备制造业。外资投资基本为重工业加工制造业，这将进一步提升工业产值在GDP中的占比，也将是未来沈阳GDP增长的重点支撑。,沈阳产业结构变化趋势,消费结构,关键结论短期内无法摆脱劳动密集的第二产业的主导，但第三产业处于高速发展通道中。,沈阳作为东三省的龙头城市对高等教育毕业生的吸引力多集中于东三省高校，同时由于北京强烈的人才吸纳力，造成东北三省大量高校毕业生的流失，因此沈阳本地高等教育毕业生的劳动力来源评分属于中等偏下。该项指标对现代服务业、研发型产业、金融产业的提升影响较大。,第三产业发展潜力-高等教育毕业生评分,消费结构,关键结论高级人才流失严重，现代服务业、研发型产业、金融产业等第三产业发展收到较大影响。,根据海关总署发表的2008-2009中国城市外贸竞争力排名来看：沈阳排名第25位，在东三省城市中只落后于大连。结合沈阳的主要产业结构来看，沈阳的核心竞争力仍是国内产品为主，同时大型工业设备出口也集中在少数大型企业集团的之中，区别于深圳，苏州，东莞等市大量的民间外贸力量对当地人均富裕程度的贡献。,第三产业发展潜力-外贸竞争力,消费结构,关键结论外贸竞争力和吸引力偏弱。,由于周边城市资源及产业的优势对沈阳的消费是很好的支持,资料来源：统计局网站,周边城市集群指数,消费结构,关键结论周边资源型城镇消费力强劲，形成沈阳消费有力支撑。,国内2008年软件业研究报告中国软件业百强分布城市可以看出，深圳，北京占据着绝对的市场地位，其他城市目前市场份额都较少。在东三省区域，大连一直在软件行业投入巨大，成为软件研发人才的东北区域的首选，沈阳的软件研发业更受到挤压。软件业是私营经济中产值很高的产业，是财富分配产生中产阶级的重要产业。,资料来源：行业报告,第三产业发展潜力-软件研发企业,消费结构,关键结论沈阳软件IT产业方面发展更处于弱势。,必胜客指数”是直观反映中国中产阶层分布和发展情况的研究报告。在全国13个城市同步发布，是中国首个以企业经营指数为经济模型基础构建的城市排行榜，是研究中国中产阶级分布和成长的风向标该指数以必胜客的进驻先后、店铺数多少和营业额大小，作为评估该城市消费力、城市活力及国际化程度的标准。必胜客在国内90多个城市拥有400家连锁餐厅，毫无争议地成为西式休闲餐饮的典型代表。必胜客在全国统一的定位、风格和售价，为研究提供了有利条件，通过必胜客在全国各城市店铺数量的多少和增长情况，便可以直观反映该城市的中产阶层的数量和发展趋势。必胜客指数=（A1+A2）/2x0.9+B1x0.1A1=必胜客城市营业额指数（以营业额最高的城市为标杆，设为100，其他城市按比例折合成相关指数）A2=必胜客店铺指数（以开店数量最高的城市为标杆，设为100，其他城市按分店数折合成相关指数）B1=必胜客城市营业额增长指数（以同比增长率最高的城市为标杆，设为100，其他城市按增长率比照折合成相关指数）“必胜客城市活力指数”前20名的城市还包括上海、北京、广州、深圳南京、杭州、沈阳、武汉、重庆、天津、济南、无锡、哈尔滨、成都、苏州、青岛、宁波、太原、合肥、大连、福州和南昌。入围必胜客潜力指数的城市有西安、温州、哈尔滨、东莞、长沙、成都、太原、宁波、厦门、郑州、中山、天津、青岛、湛江、无锡、济南、苏州、佛山、常州、海口、南宁和沈阳,参考-中产阶级活跃程度-必胜客指数,消费结构,关键结论沈阳城市活力指数排前，说明中产阶层消费力较高，基数较大。,奢侈品行业中有得东北者得天下之说，同时沈阳更是重中之重。东北消费者的品牌喜好性格以及沈阳独特的政治经济条件造就了沈阳奢侈品消费的良好环境。,热爱知名品牌,经济结构带来的财富高度集中,商务公务消费集中,时尚度不够,喜爱最著名的品牌，对众多二线品牌及设计师品牌认知度不高,礼品消费与应酬类消费具有很大市场空间,高端消费,消费结构,关键结论沈阳高端消费喜爱最著名的品牌；礼品消费与应酬类消费具有很大市场空间。,预算的平衡由于收入的限制，对价格非常敏感，对折扣多的品牌更多消费。,品牌追求对知名度高，推广量大，认知度高的品牌非常喜好。且倾向于不断升级品牌。,掌握沈阳中端消费的最重要一点是品牌追求与预算的平衡，北方城市的消费性格普遍对品牌非常敏感，对于普通消费者来讲，品牌即是质量的保证又是社会地位的展示。因此广大消费者在预算有限的情况下，对推广量大，认知度高，折扣多的品牌如（bestseller）就形成非常大的消费能量。因为这既可满足品牌感的需求，又在预算有限的情况下力所能及。,中端消费,消费结构,关键结论买得起和面子消费是中端消费普遍特征。,可以预计在今后3-5年左右的时间也就是2013-2015年左右。沈阳的支柱经济仍然是以第二产业为主，现代服务业相对较弱。这种经济结构带来最大的问题就是大量财富集中在政府，国企，大型制造业集团等机构中，掌握机构权力的少数人可以分享到高收入以及较多高消费的机会。在机构可以享受到经济带来的快速增长的同时，而大量的工薪族只能享受固定薪水缓慢的涨幅，还要扣除CPI，房价上涨等因素的影响。因此对该部分消费者消费力的提升是相对有限的。,工薪层过于庞大，收入增长缓慢,个人,机构,城市财富分配中机构占据主要部分,大多数为工薪阶层,少数人,总结,葫芦形消费结构，贫富差距较大沈阳中产阶层消费力强劲，购房主力军；面子消费其普遍特征,同策观点,三、政策分析,69,我国政策发展趋势,政策分析,政策明细,政策回顾,政策分析,政策回顾,政策分析,全国70大城市房价同比涨幅走势,70大城市房价同比涨幅趋势,政策调控趋势,政策及房价涨幅走势,政策分析,“新国十条”和“巩固”政策评估,政策评估,政策分析,政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。政策的严厉程度前所未有，大超预期。措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子。严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的。,政策解读,政策分析,判断一：格局而言；为赢回社会公信力，政府调控决心非常之大；判断二：反应而言；本轮调控，市场发展的量价表现将会经过三个阶段；第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态；第二阶段：开发商资金链收紧后，价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底；第三阶段，将会是在第二阶段基础上市场有所回转。判断三：城市而言；一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市；判断四；购买行为而言；投机者和投资者短期会加速离场；判断五；后续供应而言；集中性压力将会出现在2011年下半年；,政策判断,政策分析,政策分析,政策发展趋势判断,2011年-2013年未来将有一波地产调控及执行落地期,通过政策调控，使市场回归理性，稳步健康发展阶段。,2011-2013年政策走势,同策预判,未来3年政策V型走势论,本次政策的力度及使命；政策常规走势及惯性为1-3年。沈阳政策“慢半拍”反映和刚需绝对主导型市场特色,2010年,2011年,2012年,2013年,考量因素,沈阳政策走势预判,全国政策走势预判,沈阳城市及大浑南区域房地产市场分析,PART2,一、沈阳城市房地产市场分析,09年以来沈阳土地市场异常火爆，成交的土地主要集中在远、近郊区。从开发周期来看，未来一至两年沈阳房地产市场将迎来产品集中供应的局面，市场将承受较大的供给压力。,土地市场供求指标,房地产市场分析,关键结论2010年开始土地公开挂牌拍地改革后，成功率明显变高，2010年土地供需比接近1；土地成交价格逐渐上涨，未来将推动房价走势。,07-09年土地供应量近6000万平（平均每年近2000万平）其中09年土地供应2258万平截止2009年底土地净存量1600万平2010年约有1500万平左右土地供应计划07-09年每年市场去化量在1100-1300万（建筑面积）从而推算现有土地供应量，市场消化至少需要2-3年时间其中外来品牌开发商占到80%左右份额。,土地存量完全消化需2-3年,房地产市场分析,关键结论目前可供开发土地存量较大，以往大面积地块出让较多，地价单位成本偏低，目前以中小型地块出让为主，地价单位成本逐渐走高，因此多数开发商可能采取囤地缓慢开发策略。,2008年统计数据,部分品牌开发商土地储备（图一）,房地产市场分析,2008年统计数据,部分品牌开发商土地储备（图二）,房地产市场分析,2008年统计数据,部分品牌开发商土地储备（图三）,房地产市场分析,上表为2008年统计数据,关键结论品牌开发商对房地产品质、价格、品牌提升方面贡献较大；沈阳房地产进入品牌开发时代主要在二、三环区域集中拿地，未来二三环区域房地产开发密集、热点区域，将带动城市生活各类配套。,部分品牌开发商土地储备4000多万平，占市场85%的土地储备,房地产市场分析,25,09年土地供应情况荷兰村板块土地供应较大,房地产市场分析,2010年1-11约土地供应情况北沈阳土地供应较大,房地产市场分析,近年来沈阳房地产投资额逐年放大，增速均达到30%以上，09年收到08年金融危机影响，有所放缓。呈现了沈阳市场特有的“慢半拍”现象。,房地产投资,房地产市场分析,关键结论沈阳房地产投资进入快速发展通道，受金融危机和政策影响相对较小。,随着房地产投资额逐年放大、经济环境稳步发展、城市建设及城市化进程加快，房地产供需两旺现象，年销售量在1000-1200万平之间稳步发展；09年收到08年金融危机和09年末市场转暖双重影响下，市场供应量有所萎缩。,商品房销售指标分析,房地产市场分析,关键结论沈阳房地产市场去化量稳定，未来1-3年内将呈现一波放量走势。,超大土地供应量和开发量的前提下，市场出现供远大于求的局面；加上人均可支配收入较低等因素直接影响了沈阳房价的增幅，每年保持在5-10%较稳定的增幅。09年下半年开始房价有了大幅上涨，不如快速阶段。2010年1-8月份商品住宅均价5376元/，与09年相比涨幅36%，进入快速上涨阶段。,沈阳房地产价格走势,价格走势2010年商品住宅均价5063元/，同比上涨29%,房地产市场分析,关键结论宏观环境、金融危机下压抑的需求释放、市场供应求等变化导致房价迅速上升。,从供应量走势来看，市场呈现09年供不应求状态，开发商加快推按节奏，供应量逐渐加大。从成交情况可以看出，受各项政策影响，购房者意愿有所下降，但沈阳还是以刚性需求为主，成交量还算比较稳定。沈阳房价并未出现较大波动，依旧延续着稳步攀升的走势。关键结论：在09年沈城房地产市场刚性需求集中释放后，市场自身势必会进入一定的休整阶段，同时，近期国家再次连续出重拳调控楼市，加之多数开发商的大量土地存量，对未来1-3年市场有。,近一年沈阳市住宅市场供应、成交走势分析,全市普通住宅销售分析,房地产市场分析,关键结论供不应求和优惠政策接近尾声导致09年第四季度价量释放。,90-120房型成交量增长114万平，比例大幅提升，改善自住型客户购买量大量放大；144以上房型成交量增长62万平，比例小幅提升，高端产品销售量逐渐放大；60-90和120-144房型成交量有所萎缩；60以下房型成交量持平，比例小幅萎缩。,各面积段房型成交变化,房地产市场分析,关键结论沈阳改善性需求活跃，刚性需求主导。,土地储备量大，市场消化至少需要2-3年时间，外来品牌开发商储备量占到80%左右；沈阳房地产投资额逐年放大，增速均达到30%以上；年销售量在1000-1200万平之间，09年下半年单价迅速上升，将带来市区客户外溢；住宅结构发生变化，年成交套均面积为92平，改善型住房比例上升，改善型购房活跃；外地购房量上涨，其中外地购房量占33.31%，辽宁省内外地占19.12%，外省占14%；辽宁省内外地成交量排名前四名的依次为铁岭、抚顺、本溪、锦州；自住型购房达80%以上，沈阳房产市场相对稳定。,小结,未来1-3年房价将出现爬坡式上升，2013年为一个高点原因一：多数土地被大开发商控制，他们追逐利润为宗旨，控制开发量和供应量来实现其利润，变相囤地显现将出现；原因二：沈阳大经济区的启动和全运会的举办带来的房价上涨预期，吸引外来投资资金和投资人群；原因三：市中心区土地供应及开发量萎缩，推动市中心区房价上涨；未来1-3年房地产保持稳健“加速”发展态势刚需主导的市场稳健发展态势不变外来购房者需求得到释放,同策观点,二、大浑南区域房地产市场分析,沈阳的总体发展思路-“东优西进、南拓北统”,东优：向东突出自然生态环境，生态旅游度假；西进：向西打造百里工业长廊，建设先进的装备制造业和重化工区；南拓：向南跨浑南发展，使金廊向南延伸建设新城区、高新区、物流区；北统：向北利用城市北部得天独厚的自然环境，规划绿色生态旅游，农产品深加工。,沈阳发展全城布局，但现阶段政府主要强力支撑南部发展,浑南房地产市场形势分析,浑南区域市场地位-城市格局,2010年8月10日，大浑南建设全面启动新闻发布会举行，标志着“大浑南规划”正式启动。,大浑南核心定位,世界第三代城市典范,新能源生