企业融资建议书

1 / 34 企业融资建议书 喜天下项目融资规划 建议书 销售部 2016 年 1 月 目录 一、建议内容和思路 1 三 层 面 业 务 整 合 简析 2 二、建议工作步骤和方法 3 第一步 骤 ： 融 资 定位 3 第 二 步 骤 ： 渠 道 选择 3 a ： 信 托 种 类 介绍 3 b: 喜 天 下 项 目 引 入 reits 的意义 4 c: 操作执行 4d: 项目财产受益型信托分 2 / 34 析5e: 项目信托基金融资的目 的 5第 三 步 骤 ： 资 源 整 合 及 运作 6 三、 建 议 运 营 结 构 图 7 喜天下项目融资规划 建议书 一、建议内容和思路 融资定位： 1. 分析南大洋集团及喜天下项目内部资源及优势； 2. 明晰融资 的战略定位和核心价值。 融资规划： 1. 拟定总的战略规划体系； 2. 在房地产行业未来发展的基础上，拟定未来发展的融资组合建议； 3. 资 本运营策略建议。 规划构架： 1. 设立为融资服务的新型管理模式，以适应喜天下项目今后的发展战略； 2. 公司应合理运营的组织结构； 3 / 34 3. 公司应建立的适应未来地产发展趋势的管理构架。 首先，分析南大洋集团及喜天下项目的内部资源优势： 1. 南大洋集团拥有很强的集团整合优势，集团涉及经营行业和产业较多，可形成优势互 补运营； 2. 南大洋集团拥有投资公司，可对所属项目进行后续融资操作； 3. 喜天下项目所属经 营行业定位属于未来发展性较强行业，拥有稳定的资金回报可能； 4. 集团自持物业超过 70%， 便于进行多渠道融资操作。 然后对与外部环境和现有行业进行分析： 宏观分析： 1. 经济发展趋势，目前，国家经济采取放缓发展，各项数据同比有所降低，今后几年乃 至更久，国家都会保持平稳状态，放缓经济发展步伐； 2. 行业政策和法规，国家调控导致房地产行业整体销售下降，降幅较大，银行针对房 地产项目资金管控更加严格，各项规章也大大提升了房地产行业开发商 的投入资本； 3. 国内趋势，整体上地产开发商都在慢慢转变，由原有单一的“建售”模式，转变为积 4 / 34 极的“融资运营”模式，大量的开发商开始越来越多提升自持物业比例，迎合未来行业趋势 转变，并于国际接轨。 区域经济分析： 1. 喜天下项目所属三门峡市区与陕县城区交汇处，居民收入一般，常驻人口比例较大， 居民投资观念过于保守，对于“商铺投资”有关注，但由于较之前期投资的项目“义乌商贸 城及运城空港”的失利，所以投资观念有所轻视； 2. 行业分析，目前三门峡市区内开发的房地产项目，除住宅项目属于刚性需求，还存有 部分市场，所有商业在售及认筹项目普遍反映比较乏力； 3. 区域发展分析，三门峡属于四线城市，目前城区发展步伐较快城市中心正在南移，南 区目前在建 /开售项目很多，商业地产还是有很大前景，所以也存在很多竞争。 市场分析： 1. 行业现今销售普遍不佳，靠预售回款基本不能保障项目后续运营 /开发所需； 2. 项 目周边投资类商业地产项目较多，竞争压力较大； 3. 行业内融资渠道过于集中在单一银行贷款方向，使得银行房贷条件提升。 趋势分析： 5 / 34 1. 行业整体趋势为“重运营，轻销售”体系，行业盈利重心偏移； 2. 房地产行业普遍 开始涉足多品类融资渠道的建立，但限于开发商的实力及眼光，很多开发公司并没有设立融 资部门； 3. 喜天下项目所处地域及观念限制，在短时间内，销售不转变方式很难有较大突破。 为了保持项目长久健康的发展，从集团层面上，喜天下项目除核心业务外应该建设其他 的长期核心业务，形成三个层面的 业务组合： 篇二：关于解决中小企业融资难问题和建议的提案关于解决中小企业融资难问题和建议的提案 【提案者】：杨海平 【案由】： 中小企业是我国国民经济和社会发展的重要力量。中央明确提出要加快经济发展方式转 变，积极发展中小企业。但贷款难、担保难、融资难问题十分突出，是当前影响和制约中小 企业持续发展的一大瓶颈。有效破解中小企业融资难、促进中小企业加快发展，已经成为社 会各界非常关注的热点问题。 一、当前中小企业融资难问题的 主要原因 造成当前6 / 34 我国中小企业融资难问题的因素很多，总的来看，主要可归于以下几个方面 : 1、支持中小企业发展的政策体系不够完善。随着近年来中小企业促进法等的颁布， 我国支持中小企业发展的政策和法律体系正逐步健全，但仍存在许多不完善的地方，主要是 未建立起当地统一的企业与个人征信系统，缺乏统一权威管理部门，导致当地相关政策缺乏 有效协调和衔接，信用担保机构运行秩序不规范。 2、金融机构对中小企业的支持力度不足。受各种因素影响，相当一部分国有商业银 行和 股份制商业银行仍然是以面向大城市、大企业、大项目为主，对中小企业的信贷支持落实不 够。而农村合作金融机构由于自身信贷资金规模的有限性，不能全面承担支持中小企业的融 资问题。 3、中小企业自身素质有待提高。中小企业不同程度地存在着技术含量低、资信情况不透 明等情况，很多企业财务制度不健全，财务状况不透明，财务报表不真实，无法向融资方提 供有效信息。 4、中小企业信用担保机构规模小，风险分散与补偿7 / 34 制度缺乏。政府出资设立的信 用担保 机构，缺乏后续的补偿机制 ;没有财政资金的持续投入，没有有效的资金来源，仅仅依靠自身 担保费用和利息收入，很难维持担保基金的有效运作。 5、信用环境不佳在一定程度上影响了中小企业融资。社会信用体系的欠缺和不完善，相 关部门建立的信用数据系统缺乏共享性，缺乏完善的信用风险评估机构，对中小企业的信用 状况还缺乏强有力的监测。 【委员建议】： 缓解中小企业融资难问题是一项涉及面广、系统性强的工程，需要政府、银行、企业和 社会各方面的相互配合、通力协作和共同努力。对此，本人提出解决中小企业融资难问题的 几点建议 : 1、改善中小企业融资的政策环境 当前，要进一步完善支持中小企业发展的政策法律体系，全面落实细化中小企业促进 法等扶持中小企业发展的政策措施，清理不利于中小企业融资发展的当地法规，营造公平 的发展环境，拓宽中小企业发展空间。 8 / 34 2、增强金融机构对中小企业的支持力度首先，国有商业银行、股份制银行、政策性银行 等金融机构要进一步增强支持中小 企业力度。其次，当地政府要鼓励充分发挥地方金融机构 作用。农村合作金融机构由于是地方性金融组织，规模小、信贷资金有限，在金融体系中是 弱势金融机构。而实际承担的支持中小企业的任务，超过了任何一家商业银行。因此，要增 强普陀农合行支持中小企业力度，将政府涉农性财政资金存放农村合作银行，以增加农合行 信贷资金，增强农合行支持中小企业力度。 3、构建中小企业信用担保服务体系和风险补偿机制 第一，完善担保服务体系。中小企业信用担保机构应坚持政府引导与市场化 运作相结合， 建立“一体两翼”的中小企业信用担保体系。“一体”指以政策性担保机构为主体“ ;两翼” 指商业性担保和民间互助性担保为“两翼”。建立和完善担保机构的准入制度，资金资助制 度，信用评估和风险控制制度，行业协调与自律制度等。 第二，建立担保机构的风险补偿机制。由财政对担保机构按照实际担保金额的一定比例 给予风险补偿，降低担保机构经营风险。 9 / 34 4、提高中小企业自身素质政府中小企业主管部门应帮助中小企业按照现代企业制度要求，完善企业治理结构，健 全内部管理制度和财务制度，改善和规范财务运行质量。建立和健全中小企业信息共享机制， 鼓励中小企业积极参与大企业、大集团的专业化分工协作，依托大企业加快发展。 5、加强诚信体系建设政府要加强金融生态环境建设，组织相关部门构建统一的中小企业社会征信系统和运行 机制，扩大征信系统的覆盖面和信用信息的采集面，增加企业信用信息的全面性、实用性和 透明性，对企业自觉履约形成约束。有关部门要加大对违约中小企业的惩罚力度，坚决打击 恶意逃废银行债务的失信行为，共同 营造诚实守信的经济环境和社会信用环境。篇三：解决 中小企业融资难的对策与建议解决中小企业融资难的对策与建议 中小企业是指规模较小或处于创立阶段和成长阶段的企业。当前，随着市场经济体制的 确立和完善，国有大型企业逐步淡出，成长性强、机制灵活的中小企业顺理成章地步入前台， 成为助推经济发展的生力军和领头羊，对促进市场竞争、增加就业机会、方便人民生活、推 10 / 34 进技术进步和保障社会稳定起到重要作用。然而，由于体制、机制等方面积淀的历史问题与 现实矛 盾错综交 杂，使融资难成为制约中小企业发展壮大的最大瓶颈，也成为我们亟待破解的 重要课题。一、中小企业融资现状资金是促进中小企业发展不可或缺的生产要素，稳定的融资渠道是保障中小企业成长壮 大的重要前提条件。资金匮乏和融资渠道单一、不畅，是当前中小企业普遍面临的窘境。 1、贷款效益较差。贷款的中小企业总体盈利水平不高，以亏损者居多；企业产品积压及 材料筹备负担较重，存货占流动资产比重大、速动比率较小，资金流动乏力；许多企业资产 状况不良，包袱沉重，流动比率相对较 低，短期偿债能力弱。 2、贷款结构不尽合理。 XX 年，国有及集体中小企业贷款户数、余额分别占统计样本 总额的 62 和 83，而股份制企业、三资企业、私营企业、个体等其它所有制企业仅分别占 38 和 17。贷款明显向国有及集体中小企业倾斜，其他企业贷款不足。 11 / 34 3、贷款增量明显不足。中小企业数量众多、情况复杂，银行现行信贷管理体制远远滞后 于中小企业发展，造成中小企业与金融机构的“信息不对称”，使为数众多的中小企业难以申 请到银行贷款， 出现所获银行贷款增量趋缓的局面。 4、直接融资难度较大。国内货币市场不发达，资本市场尚处逐步成熟阶段，中小企业从 证券市场获得资金的可能性很小，外部融资还主要依赖银行贷款，在发达城市上海的中小企 业外部融资中，银行贷款融资占 73，而有价证券融资只占 2。 二、中小企业融资难的主要成因之所以形成中小企业融资难的局面，既有企业自身的原因，也与金融体制、政策导向、 外部环境的制约密切相关。多种因素交织作用，致使中小企业倍受资金短缺煎熬。 1、中 小企业规模小、效益不稳定，难以形成对信贷资金的吸附力。商业银行为防范金融 风险，加强了内部监管，严格限制中小企业信用等级，致使信用贷款数量大幅缩水。中小企 业短期贷款行为多、贷款金额相对较小，调查、评估、监督等贷款发放程序、经办环节与大 12 / 34 企业大致相同，导致施贷银行经营成本和监督费用上升、既得效益较低，银行从自身“经济 性”角度出发，不愿为其贷款。 2、中小企业管理存在薄弱环节，抗风险能力不强。多数中小企业管理不规范，产权制度 不合理，财 务制度不完善；产品开发和市场研究缺乏科学依据，产品档次和科技含量低，市 场竞争和抵御市场风险能力较弱，企业一旦遇到市场波动，金融部门将承担较大贷款风险； 少数中小企业诚信度不高，逃、废银行贷款现象较为严重，银行对中小企业贷款的审查、发 放较为严格和慎重。 3、中小企业贷款抵押、担保难，影响信贷投入。中小企业可抵押物较少，且折扣率较高， 平均高达，高于国有企业 20 多个百分点。评估登记部门分散、手续繁琐、收费高，企 业办理一笔抵押贷款，须经 工商、房产部门评估登记，并到法律公证处公证，由此导致贷款 费用较高，中小企业难以负担。 4、政府扶持力度不够，缺乏支持中小企业发展的政策体系。在政策制定和资金运作中， 政府将关注的集点和扶持的重点过多向牵动力较强13 / 34 的大型企业倾斜，对分散、弱小、创税能 力较差的中小企业有所忽视，更缺少对中小企业融通资金的相应优惠政策；在发展直接融资、 培植资本市场时也相应忽视了中小企业的需要，在中小企业立法、培育中小企业支持服务体系方面仍显不够。 5、启动 民资的机制尚不健全，中小企业难以通过民间渠道融通资金。因为国有银行和其 他金融机构无法满足中小企业的融资要求，绝大多数中小企业在其发展过程中不得不从非正 式的金融市场上寻找融资渠道，把申请借贷的方向转向民间投资者。但由于缺少法律和制度 的规范，民间高利贷等违法活动相当普遍，中小企业很难以合理的利率融得资金。 三、解决中小企业融资难的对策解决中小企业融资难问题，促其进一步做大做强，必须从解决制约发展的症结入手，对 症下药，标本兼治，创新金融制度，完善 融资方式，拓宽融资渠道，建立符合市场经济规律、 适应企业发展需要的政策扶持和服务体系，为中小企业融资创业添注生机和活力。 一是实施区域信贷扶持政策。在切实防范风险前提下，选准信贷支持重点，积极扶持信 14 / 34 誉观念强、经营管理规范、风险度低的中小企业走产业化发展之路。重点支持科技型、农产 品深加工型、出口创汇型中小企业，加速培育优质客户，促进中小企业向“高”、“精”、“尖”、 “专”方向发展。采取多种形式，将银、政、企合作拓展到中小企业领域，建立金融机构与 贷 环境。完善人民银行再贷款调控和利率调控手续，在信贷政策上对中小企业给予倾斜。对积 极支持中小企业发展、确有资金需求的银行、信用社，由人民银行在再贷款方面予以支持。 实行央行再贴现与支持中小企业贷款比例挂钩、多贷多贴，帮助银行、信用社培育新的优良 客户群体。灵活运行利率手段体现货币政策对中小企业发展的支持，对利用再贷款、再贴现 增加的贷款 投放，其利率可适当优惠。鼓励银行、信用社选择一批产品竞争力强、发展前景好的中 小企业提供专项、贴息等多种形 式的优惠贷款。 二是构建信贷支持和金融服务体系。引导国有商业银行进一步改进信贷管理运作机制， 特别是授权授信方式，适当下放中小企业流动资金贷款审批权，降低对基层行的贷款限制， 制定简捷高效的贷款管理程序。倡导商业银行设立15 / 34 中小企业信贷部，积极、有效地开展面向 中小企业的金融服务业务。在全力开展信贷支持基础上，利用银行点多面广、信息灵通的优 势，在结算、汇兑及财务管理、咨询评估等方面为中小企业提供服务。对中小企业推广使用 银行承兑汇票、商业承兑汇票， 办理贴现、转贴现和再贴现业务，支持企业扩大票据融资。 建立适合中小企业的信用评级办法，减少对企业报表的过分依赖，突出实地检查，实事求是 地评价中小企业的贷款风险，并根据企业经营者素质、风险保障能力、经营状况、偿债能力 及信用记录、发展前景等指标，综合评定信用等级，作为银行对中小企业信贷决策和重点扶 持的依据。 三是建立完善贷款担保机制。由地方政府积极协调督促有关部门，加速建立中小企业贷 款担保机制。探索组建中小企业贷款担保机构，由政府牵 头并出资成立企业信用担保有限责 任公司，按照“企业化管理、商业化运作”模式，支持发展与防范风险、政府扶持与市场操 作、开展担保与提高信用相结合，为中小企业小额、短期、急需贷款提供担保。建立信贷担 16 / 34 保基金，资金可由地方财政拨款、中小企业出资以入股形式筹集，采取会员制管理；为进一 步扩大资金来源，政府可出面进行担保，允许基金向外发行债券；遵循市场原则规范运作担 保基金，确保担保基金充分发挥作用。选择合适的贷款担保方式，积极运用保证、抵押、质 押等担保方式，或运用企业互保、联保、贷款保险等形式，优化担保结构，多渠道解决中小 企业贷款担保问题。 四是培育、优化信用环境。由地方政府协调经济管理、司法、新闻宣传和金融等部门， 扎实开展创建金融安全区工作，教育和引导企业树立信用意识，强化信用文化建设，重诺守 信，规范改制，坚决制止和依法打击逃废金融债务行为，增大违约成本，全力营造“诚实守 信”的良好氛围，进一步提升企业经营管理水平，为顺利开展融资奠定基础。政府组织、银 行参 与，全 方位、多层次、宽领域为中小企业培训行政、财务管理人才，努力防范道德风险。 帮助企业强化内部管理，打破传统的家族式经营管理模式，建立现代企业制度，特别是帮助 企业加强财务管理，形成完整的财务系统，增强银17 / 34 行对企业的信任程度。引导中小企业增加 积累，扩大技改投入，用先进技术改造传统产业，提升技术含量和产品档次，搞好新产品和 高科技项目开发，以诚信的企业形象、强势的核心竞争力吸引信贷资金源源注入，真正快速 发展壮大。篇四：解决中小企业融资困境的建议 解决 中小企业融资困境的建议 伴随中国经济不断发展，量大面广的中小企业开始广泛参与市场竞争，不但促进了市场 配臵资源基础性作用的发挥，也为建立和完善社会主义市场经济体制发挥了重要作用。近几 年，政府相关部门不断出台促进中小企业发展和解决中小企业融资困境的办法和意见，极大 地促进了中小企业发展。但仍然存在一些瓶颈和困难之处。近几年，尽管中小企业贷款额度 不断增加，占全部企业贷款比重持续上升，但是仍然难以满足众多中小企业的融资需求。 潜江辖内融资难问题及建议 潜江农村商业银行 一、融资难的表现及解决建议 个人客户。个人客户融资难主要表现为：抵押物难寻。如农村种养大户、经营大户的信贷资金需求较大，但难以提供可供贷款的抵押担保物，导致融资难。主要原因为：18 / 34 一是农户居住的房屋大部分未办理房产证，且土地性质为集体所有制，在房管部门不能办理抵押登记手续；二是我市农田承包经营权无法设定抵押；三是有房产证无土地证或土地性质为集体的房管部门一般不予以登记。 建议： 拓宽抵押物登记范围。将集体 所有制土地上的房产、农田承包经营权等纳入抵押登记范围，明确登记机关。同时进一步规范辖区内资产评估和抵押登记行为，整合评估和登记机构，降低客户贷款的抵押物评估登记成本。 企业客户。 一般只要符合贷款条件，贷款资料提供齐全的企业流动资金贷款审批完成仅需 3-6天，固定资产项目贷款 20-30天。 但对于存在问题贷款，则需要时间相对较长，主要原因分析如下： 问题一：银行与企业信息不对称。 1、企业财务管理制度不健全。部分中小企业财务管理制度尚不规范，缺乏精通 财务的专业人员，有的甚至提供虚假财务报表或其 他资料，银行与中小企业间存在信息不对称的现象，难以对其信息进行全面了解，考察中小企业真实资信状况的难度较大。基于风险管理的需要，难以为此类企业提供信贷19 / 34 支持。 2、企业不了解银行政策提供虚假资料。如合同虚假、用途虚假，导致反复修改资料，还有些贷款由于贷款新规要求，导致即便贷款审批完成也无法提款。 3、银行告知信息不清及企业提供资料延迟，导致速度较慢。一是银行信贷员仅交给企业需提供贷款资料清单，未将细节解释清楚。导致企业不知如何提供 资料而一再补充、修改；二是企业提供资料延误时间。 解决办法： 1、帮助企业规范财务管理。农商行请注册会计师帮助企业建立财务帐目，并规范财务管理。 2、向企业宣传我行政策，要企业及时提供资料； 3、对信贷员反复培训，提高信贷员素质。要信贷员一次性告知企业贷款要求； 4、对企业进行一次性授信。特别是对每年多次申贷客户，采取一次性授信的办法解决反正审批问题。同时对于未还清贷款的企业提前进入调查审查，贷款审批完成后归还贷款后再续贷。 潜江农商行 相比其他商业银行来说，链条短、环节少，自主权稍大一些，因此审贷速度相对较快。 问题二、融资成本较高。 1、抵押评估登记费用增加。由于在办理抵押物登记20 / 34 方面没有具体统一的法规操作细则，造成抵押登记涉及部门多、手续较繁琐且 收费较高等问题，企业评估登记费用负担较大。 2、专业担保公司担保贷款成本增加。目前，担保公司按商业模式运作，向企业收取担保费和保证金，增加了企业融资成本。 解决办法： 1、实行利率定价。企业贷款利率由企业自主确定，主要根 据企业的销售收入归行率、代发工资、基本帐户开立、电子银行产品等的使用，使用品种越多、资金归行率越高，利率越低； 2、尽量采取直接抵押。创新各种担保方式，除房地产抵押外，使用设备抵押、存货抵押，对于我行往来多年，能评级为 AAA 级的优质黄金客户发放信用贷款等，降低企业融资成本。 3、一次评估抵押，与企业签订三年期最高额抵押担保合同。 二、其他建议 市政府对农商行组织资金工作进一步支持。潜江农商行作为潜江人民自己的银行，肩负着支持地方经济发展的重任。恳请市政府根据农 商行投放贷款总额，支持地方经济发展的贡献度将财政资金、涉农资金存款对农商行予以支21 / 34 持。 建立企业融资风险补偿机制。一是建议市政府拿出专项基金，对中小企业信用担保中心为中小企业担保产生的信贷风险，按一定比例给予风险补偿；二是建议财政部门制订统一的中小企业贷款会计科目核算和拨备计提制度，大幅度提高计提标准。 二一三年六月五日 篇一：政府项目融资建议书 政府项目融资 建议书 2016 年 政府融资服务项目建议书 一、项 目背景 随着近年来城市化水平的不断提高和国家 4 万亿的基础设施建设政策的出台，城市基础设施建设规模不断扩大，所需要的建设资金日益增加。而当地政府主要的资金来源为财政、银行和债券市场，现有的融资平台由于受项目规模和项目本身性质的限制，如放款对象和规模受宏观调控影响大、融资金额和时间与实际建设用款进度不匹配、资金用途要求严格、抵质押物要求严格且折扣率高、有项目资本金及项目融资比例限制等，影响融资效率。原有的融资渠道和规模不能很好、很及时的满足政府的融资需求，目前各地政22 / 34 府的财力面临很大的资金压力，因此搭 建新的融资平台拓宽融资渠道是目前政府亟待要解决的问题。鉴于此，要最终达到多渠道的灵活融资和宽松的资金环境，我们建议政府整合现有的资源，采取包括国有资产清理、资产注入和资产重组等措施，搭建城市建设新的融资平台。通过重组和汇集当地政府的优质资产，盘活现有国有资产，运用企业债券发行、银行理财产品、信托产品、银团授信、贷款等各种直接和间接融资方式，扩大融资渠道、降低融资成本、提高融资规模，形成一个优质的、受投资者和债权人欢迎的融资平台，并利于政府最大限度的利用自身资产和资源，灵活的取得比较宽松的资金环境。 二、项目简介 1、项目目标通过搭建新的融资平台，以实现以下目标：一是推进城市化发展战略的实施，促进城市功能完备，加快城市更新步伐，提高经营城市水平；二是进一步深化国有企业改革，运用资本经营手段，促进存量资产结构调整和资源优化配置，实现资本经营与城市经营的有机结合；三是增强公司融资和提高保障供应能力，为社会提供符合标准的公共产品和服务；四是确保国有资产保值增值。一言以蔽之，就是运用优质资产、形成优质平台，从根本上解决当地政府整体城市建设步伐中，因与财政收支难以完全期限匹配，带来的资金问题。既保 障当地城市建设进程，又优化经营城市23 / 34 水平。 2、提供的服务 组建政府项目财务顾问团队，作为牵头人，将参与设计切实可行的、满足当地政府要求的一揽子重组融资解决方案。引入包括券商、会计师事务所、律师事务所、资产评估机构以及外部评级机构等在内的中介机构和专业人士。牵头重组成立新的融资平台，完成资产筛选和注入，优化财务报表。牵头设计和运用企业债券发行、银团授信、银行理财产品发售、各类信托计划等直接或间接融资工具，解决政府的资金需求，我行有成功为当地政府融资的丰富经验，可为当地政府提供综合性的融 资财务顾问服务。 三、 项目流程建议 1、选择及引入优秀中介机构及专业人员； 2、设立新公司作为今后的融资平台，以债券发行为切入点，调查清理国有资产，进行企业重组。建议政府从资产清理和资产重组开始，搭建一个资产规模足够、资产状况良好、财务指标优越、能取得评级机构较高评级、能取得银行较高信用评价和授信的融资平台。政府通过清理国有资产 选择优质企业进行企业重组整合资产 逐步扩大银行授信 尝试扩大其他融资渠道 继续项目投资、扩大资产体量 再扩大融资，逐步达到满足发行企 业债券的资产规模要求和财务数据要求。最终实现或接近政府的目标。 24 / 34 在做好重组企业的架构设置、原有企业的人员处理、资产注入的情况分析、注入资产的选择 中，按照以下几个原则选择资产和搭配资源：一以实物资产与现金出资相结合，减轻出资压力；二为融资需求尽可能做大净资产，为筹资做准备；三是注入资产需优质，或为生息资产或日后容易变现，能成为实际建设资金；四是合法合规出资，兼顾税务成本。通过资产注入的方式扩大新平台的资产总量，持续提供后续发展潜力，提升公司质地，优化资产负债表，优化财务数据。 3、新平台融资 在完成重组之后，新融资平台主业范围、组织架构、资产、财务状况均兼顾了银行融资、外部评级、长短期债券发行的需要和标准，为下一步融资奠定基础。下面介绍几种融资渠道： 1)长期资金的可持续的融资渠道企业债券 企业债是指企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券，由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行。发行企业债券是企业有效利用社会资金，开展直接融资的重要渠道。我国企业债发债资金的用途主要限制在固定资产投资和技术革新改造方面 ，并与政府部门审批的项目直接相联。 通过企业债能融到多少资金，前提条件是看融资平25 / 34 台的净资产有多少，公司所有债券总和不得超过净资产的40%。 我们筛选好融资项目，筛选的原则按项目本身收入、项目的综合还款能力和外部产生的收益，同时要尽最大力量提高发债主体的等级以达到发债的要求和降低成本，为政府取得长期的建设资金。 2) 各家银行的稳定融资渠道 银团授信、贷款 在我国目前现有的政策和资本市场状况下，银行直接融资仍然是企业和城市建设融资的主要渠道。经过重组，净资产提高 ，资产质量得到改善，各家银行对新的融资平台的评级和授信额度势必将会提高，通过银团借款能够极大的弥补其项目资金缺口。 3) 中期资金的可调节的融资渠道 a 信托计划： 重组期间和将来新公司运行过程中，一方面，我行可以发行股权类信托理财产品，募资资金以股权形式增加新公司的资本金，优化其资本结构，增强其融资能力，降低融资成本，然后签定股权回购协议，保证政府对新公司的控制权不变，增加新公司的中期资金；另一方面可能受各种国家和银行等政策的影响，公司面临着资金无法从其他渠道进行融资，我 们可以通过信托公司为公司寻找资金，解决公司的应急资金和中期资金。 26 / 34 b 中期票据： 中期票据，是指具有法人资格的非金融企业在银行篇二：物流园区项目融资建议书 物流园区项目融资建议书 一、以私募方式进行股权融资 1、行业现状 中国第三方物流市场尚处于发展初期，行业利润率高，潜力大、发展迅速， 2000 年至 XX 年的年增长率都将达到 25%。但中国第三方物流供应商规模偏小，功能单一，增值服务薄弱，服务质量较低，很难提供规范化的物流服务。 通过资本运作来提高产业集中度，进行产业整合，实现规模和网络优势，提供标准化、信息化、综合化的高质量第三方物流服务，成为中国物流行业的大势所趋。 2、项目背景 物流园区将规划兴建发展信息、机电、新材料、国际贸易、房地产开发等行业，兴建会展中心、大型商业中心、酒店、金融机构和住宅等配套设施，从硬件、软件以及服务等三个方面营造一个公平、公正、中立的具有柔性服务特点的综合性物流服务平台。 3、业务定位 4、项目规划 5、投资估算与回报 27 / 34 总投资估 算为亿元，其中土地投资万元，硬件投资万元，软体投资 万元。 项目投资回报包括：库房及办公楼租金收入、物流操作服务收入、服务收入以及与其他公司合作的业务收入。 6、股权融资方案 以股权融资方式建设物流园区项目，融资主体将是新设立的致远物流园区股份有限公司。以北京大象投资有限公司作为主发起人，与黄骅港港务局共同发起设立股份有限公司，注册资本定为 1000 万元。项目总投资估算为亿元，除股东投入资金外，其余资金需求可通过银行贷款等债权性融资方式完成。 7、股权融资程序 编制商业计划书，分析介绍项目背景、市场前景、股东管理经验和经营实力、管理团队、业务定位、项目投资回报等部分。 寻找对物流产业有投资意向的各方投资者，进行路演推介和谈判。 确定新股东进入后的股权比例和股本总额。 完成增资扩股，由会计师进行验资并出具验资报告。 召开新公司创立大会，变更董事会。 完成工商变更登记，正式进入物流园区项目的实体运作阶段。 28 / 34 8、需要重点解决的问题 编写商业计划书。通过提供物流园区项目研究报 告，重点介绍项目背景、市场前景、股东背景、业务定位、项目投资回报。 甄选有意向的投资者。需要对方提供营业执照、公司介绍、财务报表等材料，谈判确定股东构成、股权比例，签订发起人协议。二、项目融资 、项目规划 、投资估算与回报 总投资估算为亿元，其中土地投资 万元，硬件投资万元，软体投资 万元。 资金需求进度项目投资回报包括，库房及办公楼租金收入、物流操作服务收入、服务收入以及与国外公司合作的业务收入。 、项目融资方案 1、 债权融资 物流园区项目，以土地 2000 亩、房屋等固定资产作为抵押物来借款，进行债权性融资。 2、项目公司融资 物流园区项目，以设立项目公司方式吸引投资者，项目建成后由物流公司在约定年限内向项目公司租赁经营该部分资产，最终投资者获取合理回报，转让所持股权退出29 / 34 项目公司 , 由物流公司回收公司控制经营权。 3、信托融资 物流园区项目，通过信托公司发行 2 年期的项目投资信托计划，募集 1 亿元左右的社会资金，信托计划的年预期收益率为 5% 6%，由黄骅港港务局为信托 计划提供资产担保。信托公司将信托资金贷款给物流公司建设经营物流园区项目，信托计划到期后由物流公司回购信托计划本金。 、项目融资程序 1、债权融资程序 确定以物流公司拥有的适当土地、房屋等资产作为项目融资的抵押物。 寻找有意向的各方投资方，就借款合同条款与其谈判。 向投资方提供土地、房屋等抵押物的完整产权凭证、评估报告等相关权属和价值评估文件证明。 最终确定借款合同条款，与投资方签订抵押借款合同。 在土地、房屋管理部门办理土地、 房屋抵押手续，取得借款。 正式进入物流园区项目融资实施阶段。 2、项目公司融资程序 编制商业计划书，分析介绍项目背景、市场前景、30 / 34 股东管理经验和经营实力、管理团队、业务定位、项目投资回报等部分。 寻找对物流产业有投资意向的各方投资者，进行路演推介和谈判。 确定新股东进入后的股权比例和股本总额。 项目公司投资取得 2000 亩土地使用权后，以此土地进行抵押借款，滚动资金运作建设物流园区。 项目公司完成物流园区建设后，由物流公司根据协议在约定的年限内租赁经营该部分资产，向项目公司支付租金每年 万元。 各投资方通过从项目公司租赁经营收入中获取投资分红，最终实现回笼资金并获取相应投资回报，在约定年限后转让股权退出项目公司，由物流公司买入股权控制公司经营。 3、信托融资程序 根据市场调研，与信托公司协商确定信托计划的预期收益率、 担保等信托条款。 确定合适的抵押资产和担保人。 组织进行推广宣传，开始发售信托计划。 按照信托计划分阶段投入信托贷款资金建设物流园区项目。 31 / 34 建设期完成开始经营项目，每年按约定收益率向投资者支付利 息。 信托计划到期后，回购信托计划本金。 、需要重点解决的问题 1、债权融资篇三：物流园区项目融资建议书 物流园区项目融资建议书 一、以私募方式进