开元上城阶段推广思路(9-10月).ppt

开元上城9-10月阶段推广计划,前期推广回顾,6月11日开盘，推出391套，开盘当天成交119套，销售均价为3930元/m2。,持销期的任务持续吸引更多新的买家加入，消化掉第一次开盘200多套余房。,持销期推广策略,100万平米成熟住区生活,传播策略转移视线，引导消费者看到产品之外的价值,线上：大众媒体宣传“百万平米成熟住区”的卖点成熟的社区规划、商业配套、教育、物管、社区文化等等。,持销期推广策略（续）,推广策略从两方面入手,1,线下：首届暑期文化节体验“百万平米成熟住区”摄影大赛、社区龙舟赛、社区足球赛、临沂市龙舟对抗赛。,持销期推广策略（续）,推广策略从两方面入手,2,考虑到7、8月为传统的销售淡季，线上放缓投放力度，集中做好线下“首届暑期文化节”活动。线下的活动推广有效地促进了销售，7月份成交18套，取得淡季较好的销售业绩，共成交140套。,7-8月推广小结,下阶段推广策略,销售状况分析,新政、加息将加大购房者观望心态；产品自身的户型有一些硬伤；高层相对于多层产品有些抗性；南坊新区和其他“低价”楼盘将分流部分客户；同时，项目在临沂同类产品市场的销售表现最好。,我们的看法,广告无法改变消费者对政策、产品以及高层抗性的看法；开元上城的客户层次相对更高，南坊新区和其他“低价”楼盘将会分流部分客户；因此，重要的是如何引导消费者看到开元上城不一样的价值所在，吸引更多的买家关注，达到截流的目的。,前期推广沉淀,只为上层的上品“上层的圈子”有认同，有争议，“圈子”氛围正在形成之中。尽管我们的目标客户的社会地位、经济收入水平会比沂河花园1、2、3期要低一些，但他们仍然是想挤进这个圈子，重要的是如何挑逗出他们的需求？,100万平米成熟大社区沂河花园1、2、3、4期已形成合力，配套日趋成熟，优势日渐凸显，“首届暑期文化节”让业主和消费者感受到了大社区的优越和成熟社区生活方式。“成熟住区”是相对南坊新区和其他单体楼盘最具差异化的价值点。,“上层圈子”已逐渐形成！,“成熟住区”未深入传播！,9-10月推广思路,继续深化“成熟住区”的优势，挖掘“成熟住区”的卖点，体验“成熟住区”的生活方式，在短期内形成口碑传播效应，并制定相应的促销优惠措施，加速9、10月的销售进度，在二次开盘前完成一次开盘的销售任务。,广告任务,吸引新客户，制造紧迫感，加快客户进入“上层圈子”和“成熟住区”的欲望，产生对成熟社区的向往！,即时享受成熟生活,传播策略,加大媒体投放力度，传播“成熟住区”卖点，并增加一些必要的促销优惠信息。,报纸广告户外广告车体广告候车亭广告,传播策略（续）,体验“成熟住区”活动，展现沂河花园成熟住区配套，解读“百万平米成熟住区”的优势。,音乐啤酒节定点投放成熟大社区生活手册DM直投百万平米大社区地图小型推介会客户通讯,传播节奏,音乐啤酒节（报广/海报/包装）,二次开盘&商业推广,推广启动,“成熟”输出：报广/户外/车体/车亭/直投/DM,报广/户外/车体/车亭即时享受成熟生活,（发布时间：9月初开始）,动感夏日嘉年华音乐啤酒节,（时间：9月9日周六）,活动时间：9月9日周六活动地点：售楼处前广场活动形式：露天音乐节，联合当地著名的啤酒商家开展夏日促销活动，邀请济南、青岛、临沂酒吧著名地下摇滚乐队在销售现场搭台表演，吸引更多客户关注。活动物料：邀请函、海报、活动背板等,音乐啤酒节,定点投放/小型推介会成熟住区生活手册,（时间：9月上旬）,在私营业主集中的批发市场、商会、行业协会以及他们经常出入的酒店、休闲娱乐场所定点投放成熟住区生活手册，详细介绍沂河花园生活圈成熟完善的生活配套，全面解读大社区的优势。,DM直投百万平米住区生活地图,（时间：9月上旬）,针对已登记的目标客户和批发市场私营业主、商会、行业协会、银行VIP客户、中国移动和中国电信VIP客户直邮项目资料，并可向邮政局购买一批有效的客户名单邮寄百万平米住区生活地图，尽显沂河花园生活圈成熟的生活配套。,客户通讯/杂志别册首届暑期文化节回顾,（时间：9月下旬）,回顾首届暑期文化节（以图片展示为主）活动花絮，同时播报项目工程进度，巩固准业主和已登记客户的信心。,其他销售/推广建议,加大老客户介绍新客户的鼓励，制订老业主回馈的优惠措施，放大口碑传播效应。解决高层的问题：在高层安装摄像头，通过在售楼处的控制平台观看高层的风景，同时为营销制造亮点。解决阳台面积计价的问题：组织一个“阳台最佳解决方案”的装修专题研讨会或设计创意大赛。活