成都市北改政策.doc

关于进一步推进北城改造有关政策的意见金牛区区、成华、新都区政府，市政府有关部门：为贯彻落实市委十一届九次全会会议精神，大力实施“立城优城”战略，加快推进北城改造工作，确保按期完成目标任务，现就我市“北改”工作提出如下意见。一、政策基本原则坚持“政府主导、社会参与、多元主体、群众自愿”的原则，充分尊重群众意愿，发挥基层组织作用，鼓励社会资金参与，高质高效推进北改工作。坚持整体规划、分类推进的原则。按照建新、更新、改旧三种模式，在符合城市总体规划和土地利用总体规划的前提下由区政府统一确定并组织实施北改项目，完善功能配套，改善区域环境，促进产业升级。坚持政策统一、红利递减的原则。对愿改、先改的给予政策倾斜和扶持，推动北改项目早启动、北城形象早改善、北城产业大提升、北城居民得实惠。二、规划政策（一）实行规划前置服务。按照北部城区总体规划，经确定的北改项目区提前组织编制项目区实施规划。根据控制性详细规划和审批通过的项目区实施规划，对项目业主提供项目书面咨询规划条件，作为项目测算和融资质押的规划依据。（二）优化规划项目审批。北改范围内所有建筑项目由市规划局授权各区规划分局依据控制性详细规划、项目区实施规划和规划条件实施规划管理，经区规委会审定后，由规划分局办理项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。（三）科学确定规划条件。北部城区总体规划与区域产业发展规划应密切衔接，充分发挥规划在政策引导和资源配置方面的作用。区政府根据北部城区总体规划、产业发展规划和控制性详细规划，组织编制规划所确定的优化区和整治区的实施规划，市规划局会同区政府审查实施规划，审查通过后纳入控制性详细规划，作为北改项目规划管理的依据。北改项目的具体规划指标由审定的项目区实施规划确定。（四）促进公共配套。为确保北改各项配套设施建设，北改优化区、整治区的居住区改造项目中，除规划确定的市级公共配套设施外，其他公共配套设施所需空间或土地资源由项目区公摊，公共配套设施的项目、位置、规模由控制性详细规划及项目区实施规划确定。为提高土地使用效率，在制定实施规划时，允许优化区、整治区的街道办事处、社区服务中心、社区用房、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、文化活动中心、文化站、综合健身馆、公厕、农贸市场等公共配套设施在符合国家规范前提下采取叠建的方式进行规划设计。（五）提高违法建设查处效率。为确保北改区域内违法建设查处的及时性、有效性，在北改区域内实行市规划局与区政府联合执法的违法建设查处工作机制，区政府可直接参与违法建设的查处工作，并应积极配合规划执法。三、土地政策（六）采取多种方式供地。“北改”片区内改造整理出来的土地用于经营性项目开发建设的，根据产业政策、项目特点分别采用方案招标、拍卖、挂牌等多种方式供地。其中，商品住宅兼容产业项目用地，商品住宅建筑面积不超过总建筑面积的60%或高端商业不低于总建筑面积的40%，可采取挂牌方式出让；经产业主管部门认定的重大产业项目用地，招标方案经项目所在地区政府常务会议审定通过后，根据规划条件，结合方案可采取招标方式出让；危旧房、特殊地段、重要节点、片区改造项目用地，招标方案经项目所在地区政府常务会议审定通过后，经市规划、国土、房管部门同意，根据规划条件，结合方案也可采取招标方式出让。土地使用权人原址用地因政府原因规划用途调整为公园、绿地、公建配套设施的，在本区域内按照公平原则，经协商可采取等价置换其他现有建设用地的方式进行处置。（七）鼓励社会资金参与改造。“北改”片区内的整体改造项目，可通过公开方式一次性确定实施主体。在实施主体与原产权人通过市场方式按照自愿原则达成协议后，房管部门办理房屋产权过户，市国土局按照“地随房走”原则逐宗过户。当宗地范围内95%房屋产权已办理过户手续时，市国土局将已过户的分散土地证归宗，为实施主体办理土地出让和土地变更登记手续。（八）实现整体规划统一建设。土地使用权人按城市规划要求需整合使用周边土地的，由市规划局出具整合意见函，经市国土局同意后，被整合土地可以协议出让方式供地。自有土地面积不大于9000平方米的，被整合土地面积最大可达3000平方米；自有土地面积大于9000平方米的，被整合土地面积原则上不超过自有土地面积的1/3，且最大整合面积不超过6000平方米。（九）支持和鼓励国有存量土地再次利用。1企业利用自有存量土地进行开发建设，涉及划拨补办出让、改变土地用途、增加容积率的，根据项目实施进度计收土地出让收入。企业在2012年内、2013年内、2014年内、2015年内拆迁量达到应拆建筑面积50%的，市政府分别按双评估价差30%、40%、50%、60%计收。2政府平台公司或社会投资主体参与“北改”，改造整理出来的土地以招拍挂方式供地的，土地成交价款在收取土地出让金后，其余部分按照成都市人民政府批转市国土局等部门关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理意见的通知（成府发201126号）文件规定，作为土地整理开发成本和合理投资回报从基金预算中安排返还项目实施主体。其中，2012年内、2013年内、2014年内、2015年内土地上市的，分别按新规划条件基准地价的5%、10%、20%、30%收取土地出让金。3经政府批准的整体改造项目，实施主体通过收购分散的房屋产权，按照“地随房走”方式办理土地出让和土地变更登记手续时，涉及土地使用权类型和规划条件改变的，按照项目实施进度计收土地出让收入。企业在2012年内、2013年内拆迁量达到应拆建筑面积50%的，分别按新规划条件基准地价的15%、20%收取土地出让收入。按以上方式实施改造的，在缴纳相关费用后，市国土局按土地出让最高年限办理土地变更登记。（十）支持企业加快开发建设。为支持企业盘活利用存量土地，在2014年6月底以前，对出让取得开发用地使用权的企业，可通过土地使用权加名、联建、转让等方式进行合作、联合或并购开发，市国土局为其办理土地使用权变更登记手续。四、项目报建政策（十一）分类分期减免报建费用。用于安置北改范围内居民的拆迁安置房，可享受经济适用房建设政策，免交报建费。北改范围内单位自建房可按拆除产权面积的1.5倍免征报建费，超出部分面积以及通过公开出让方式取得土地进行开发的项目在2014年12月31日前报建的，按120元/平方米的标准缴纳报建费，在2015年12月31日前报建的，按140元/平方米的标准缴纳报建费，在2016年1月1日后报建的，不享受报建费减免。（十二）精简项目报批审查环节。北改范围内涉及国有存量土地再次利用的建设项目，应当按照国家规定修建人防工程；确实达不到修建条件、经人防部门审查批准缴费易地建设的项目，按50%的标准缴纳人防工程易地建设费。（十三）提前实施项目基础工程。北改范围内的重点项目，在取得国土相关手续和规划总平条件通过规划部门审批的前提下，经项目所在地区政府同意，报市建委批准后可先行实施。五、房屋征收政策（十四）严格执行国有土地上房屋征收与补偿条例。将模拟搬迁作为城市房屋征收的重要环节，坚持阳光搬迁，充分尊重民意，广泛征求并充分考虑被征收人意见，做好民意调查工作。改造范围内95%以上住户签订模拟搬迁协议，可启动房屋征收程序，由区政府做出房屋征收决定。在征收补偿方案确定的签约期限内仍达不成补偿协议，由房屋征收部门报请区政府按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请人民法院强制执行。（十五）坚持统一的城市房屋征收补偿标准。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产评估机构遵循市场价值原则依法进行评估。严格执行成都市城乡房产管理局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中几个具体问题的通知（成房发201154号）规定，坚持统一的征收补偿标准。被征收人可以选择货币补偿，也可选择产权调换。征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（十六）妥善处置直管公房。征收直管公有住宅，承租人要求继续承租的，按原计租面积对承租人进行安置。承租人申请购买原承租房，经房屋产权人同意，可按相关规定购买；征收直管公有非住宅，原则上实行产权调换安置，对确无条件实行产权调换安置的，实行货币补偿安置，货币补偿费按产权人50%、承租人50%的比例分配，终止租赁关系。（十七）支持选择货币化方式的居民购房。征收住宅房屋，实行货币补偿安置的，被征收人可凭房屋搬迁补偿协议再新购普通商品住房。对符合住房保障条件的住户，可优先配租配售保障性住房。六、财政税收政策（十八）加大市级财政资金支持力度。在市级财政已安排“北改”工程项目资金37.8亿元的基础上，2012年拟再安排“北改”工程基础设施建设资金10亿元，共计47.8亿元，其中部分资金以资本金的形式注入市级政府投资公司，放大资金乘数效应，着力保障“北改”工程资金需求。（十九）加大土地政策支持力度。对“北改”片区范围内的国有存量土地再次利用的土地出让收入（含土地出让价款、划拨补办出让、土地用途改变、增容等收取的费用）市级财政不再参与分享，全部缴入区级财政，由区级财政按规定提取相关费用后，专项安排用于“北改”工程建设。（二十）加大市、区财政统筹力度。市、区两级政府财政在公共财政预算和政府性基金预算编制和执行中，要加大财力统筹力度，调整支出结构，切实加大对“北改”工程资金的投入。（二十一）统筹安排基础设施建设专项资金。市级财政在金牛区、成华区“北改”片区范围内新征土地收取的25万元/亩基础设施建设专项资金全部安排用于“北改”基础设施建设。（二十二）部分返还报建费用。对金牛区、成华区“北改”片区范围内收取报建费的50%由市级财政返还给项目所在区政府，专项安排用于“北改”工程建设。（二十三）实行税收减免政策。“北改”范围内旧城改造项目的安置住房和通过收购筹集安置房源的，按照财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知（财税201042号）规定执行，即免征城镇土地使用税和印花税，增值额未超过扣除项目全额20%的，免征土地增值税。上述政策有效期5年，其中国土政策先试行2年。北改名词解释 北改“区域”：“北改”工程对东起新成华大道，西至西大街金牛大道（老成灌路），南抵一环路（局部至府河），北至绕城高速金牛、成华北边界，总面积约195平方公里（含绕城高速内新都区部分区域）的区域进行统一规划，集中对总面积约104平方公里“四轴四片”中金牛、成华区的重点区域实施改造。涉及新都区的“北改”范围，由新都区按“统规自建”的方式进行改造。四轴四片：“四轴”是指老成灌路一环路至绕城高速段、沙西线一环路至绕城高速段、川陕路新华路口至绕城高速段、新成华大道一环路至绕城高速段及4条道路两侧200米的范围，“四片”是指凤凰山片区、大熊猫生态片区、火车北站片区、曹家巷片区总面积约104平方公里的范围。建新：指符合规划要求的新建模式，主要在新征国有建设用地上的建设行为。更新：指改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，建筑使用功能不变或部分转变，建筑主体结构、土地使用权利主体和使用期限不变的建设行为。改旧：指对原有整体情况较差，外观破旧，功能不完善，居民生活环境差的建筑，按照规划要求重新建设的行为。三位一体：现代产业、现代生活、现代都市。四态合一：高端化的城市业态、现代化的城市形态、特色化的城市文态、优美化的城市生态。双评估价差：即批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场评估价格与批准改变时的原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场评估价格的差值。基准地价：对不同地域或不同级别的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的最高年限期土地使用权的平均价格。我市目前实施的是由市政府批准，市国土局发布实施的关于公布成都市中心城区土地级别与基