联星国际城二期整合推广方案322.ppt

一句话：一次关于投资信心的策略沟通一切为了销售而来WESALESORELSE！,联星国际城二期推广策略沟通纲要,谨呈：佛山市联星房产开发有限公司,猎鹰建业2009.3.22,投资商铺，首选联星,项目整体工作推进安排,二期整合推广,具体广告创意执行,二期顺利销售分析,二期面对的市场环境与竞争出路,前期推广回顾,起点能多高？,未来怎样走？,本次汇报核心结论构成,2月-3月，项目组完成配合招商工作的物料和保持项目曝光相关广告，招商手册与单张已经交稿，为配合开发商6月的二期发售，本案推广将以此为核心进行展开。,项目一期顺利销售分析,二期基本概况分析,现在在哪里？,二期推广分析,招商工作建议,至03年盈信城市广场推出以来，龙江商业一直处于空白状态，积累了近5年的消费力成为商业顺销的关键，公司老总强大的关系营销也是前期消化的关键；,联星国际城一期销售顺利回顾：,项目一期规划图：80套单位销售一空。,金融危机导致投资渠道缩减，面对大量资金游离的龙江，地产投资，特别是城市中心的商用物业成为“香饽饽”。,2007年人民币储蓄存款逾101亿，大量的游离资金可见雄厚。,在开售时间上，项目与盈信二期合理错开，一枝独秀。,龙江商业中心地图,已有品牌效应的盈信城市广场是龙江商业的代表，也是商圈内无可争议的领头，项目一期在其二期尚未发售的时候推出，商圈核心仅此一处，竞争为空白状态，取得相当成功。,一期销售顺利，二期是否销售无忧？,二期将要发售的整个体量同比一期大有增加，清晰市场形式是推广的第一步。,二期商铺平面图,6月中旬项目二期首层开卖（119套商铺，40-83，50-60居多），一期大部分客户为关系户，销售均价1.5万/。公寓同期推出，【（32+32）x12层=768套，35/套】，报建为商业用途，产品40年产权，商业性较强，出街广告不能以称“公寓”。,盈信城市广场：一期以品牌进驻为基础，形成了以鞋类、服装为主的品牌基地，通过几年的积累，逐渐形成了品牌店的业态。,首层,二层,三层,盈信城市广场一期现有进驻品牌一览表,盈信城市广场二期，吸收了盈信一期的品牌为主规划，以酒店拉升高度，虽然尚未开售，但盈信前期积累的品牌优势为其二期的旺场提供了基础。,盈信广场二期占地29000平方米，总建筑面积达100000平方米，09年启动，预计在2010年开业。,商业综合体,酒店,商业街,盈信二期招商进展,项目与盈信二期的竞争，不在于销售层面，而在于招商的影响，在尚未开业前，经营者品牌的拉动力对消费者形成的吸引，将直接促进投资者的购买。,万宁,百丽,盈信二期业态比例,地上部分（64%）,地下部分（36%）,餐饮,11%,8%,零售,酒店,27%,电影院,9%,娱乐,3%,超市,5%,其他,2%,超市,地下车库,18%,18%,据了解，盈信二期以开发商整体经营为主，对外统一口径不销售，虽然项目销售在市场独树一帜，但势必对投资群体的信心产生影响。,盈信城市广场二期,二期品牌主力店招商,一期品牌客户积累,二期品牌业态布局,二期整体运营,整体运营势必加强主力店的引进，吸引消费群与经营者的注意，在经营信心上给与足够的支撑。,对项目投资者有什么影响？,面对盈信二期整体招商，投资客户从长远利益考虑：,盈信二期整体经营对项目投资标客户群造成极大的冲击，对其投资信心将会有足够大的影响。,前期招商的成功与否直接关系到后期销售与整场经营。,1、联星国际城未来经营怎么走，未来会不会出现一边是春天，一边是冬天的效果？,2、近期验证：有什么品牌支撑？,招商怎么走？,在招商方面确保项目特色，立足项目优势，以领先龙江的街区规划，区隔以品牌为主的盈信二期，树立投资信心。,从项目规划与竞争区隔来看，主力店的引进是做旺的根本，从街区规划看，单一的品牌与盈信无法区隔，多重主力店的引进是后期招商的核心。,多重主力店招商，深度契合项目街区规划，引导人流，做旺整个商场的核心。,核心关注：,多重主力店招商，指的是项目五大主题街区都有自己的主力店，具体到每种业态每个楼层，每个街区都有自己的主力店。,招商，不在于一定要招品牌进驻成功，而是主力店品牌的支撑，为投资者建立投资信心，促进项目顺利销售。,核心关注：基于整场考虑，项目招商在开售前可能不一定达到效果，项目招商在于借各品牌之力，凸显项目的街区优势，树立投资信心。,在推广上建议，以一期热销为基础，以商铺推广为主，顺推公寓产品销售，以部分产品先行的方式。,本次汇报核心结论构成,二期整合推广,具体广告创意执行,二期顺利销售分析,二期面对的市场环境与竞争出路,起点能多高？,未来怎样走？,项目一期顺利销售分析,二期基本概况分析,现在在哪里？,二期整体推广思路,媒体整合策略建议,最大的关键在于树立投资信心，站在消费者、经营者、投资者，三位一体上考虑，投资信心来源于：,消费者,经营者,投资者,投资者提供场所给经营者经营，获取价值,经营者从投资者手中得到经营权，经过自己的经营，在消费者手中获得价值。,消费者消费越高，经营者取得的利润越高。经营者经营越有激情。反之亦然！,经营者的经营状况直接影响投资者的收入，经营越好，回报越高，反之亦然1,结论：吸引投资客必须先要吸引经营者，吸引经营者必须先要吸引消费者。,现场给信心、舆论给信心、口碑给信心,二期销售关键词,做旺,盈信二期的启动并没有对项目销售构成直接影响，在前期关系客户消化无几，市场消费力得到释放，但即将面对新的投资群体如何进行推广是后期的关键。,一期热销力,二期品牌力,做旺两步走：,如何利用一期热销炒作与二期推出时招商品牌的支撑力？,大势所趋，势在必行,埋头苦干，隐性招商只能带来投资客的观望，势头旺盛才能建立投资信心，也是旺场应有的氛围!,造势，如何走？,一期的顺利销售是活招牌，利用前期积累的客户带动后期的销售推广，借势造势是推广的第一步。,借势造势,4月,5月,6月,前期造势成功吸引客户关注后，积累投资客户，对其进行详细的价值引导，通过各种活动增进其沟通，为开盘做好准备。,造势聚势,4月,5月,6月,通过聚势蓄客，促使其做出购买决策，通过开盘促销与大型公关活动，引爆开盘，建立旺场的浓厚氛围，建立投资信心。,开盘引爆,4月,5月,6月,主要推广阶段划分与计划表：,前期蓄势期2009年4月,节点：二期接受咨询登记核心攻击点：现场包装新闻炒作,开盘聚势期2009年5月,节点：核心攻击点：公关活动窄渠道攻势,火爆开盘期2009年6月7月,节点：1、现场环境成熟2、工程进度实景核心攻击点：公关活动促销计划,节点：招商进行，接受咨询攻击点：一期炒作，二期蓄客,节点：强销准备到位攻击点：投资价值炒作,第一阶段,第二阶段,第三阶段,节点：节日客户促销攻击点：生活价值炒作,二期整合推广,具体广告创意执行,二期顺利销售分析,二期面对的市场环境与竞争出路,起点能多高？,未来怎样走？,项目一期顺利销售分析,二期基本概况分析,现在在哪里？,本次汇报核心结论构成,二期推广建议,主要创意执行,准确把握项目工程进度与销售节奏，密切关注市场信息，推广做到实效精准，创意表现新颖突出，引发投资客户关注。,推广策略：公寓总价低，货量大，推广建议以新的命名冲击市场，通过一部分单位的试水进行分析，公寓具备首创性，由于其特性决定其投资价值的最大化。,商铺为主整体项目顺推公寓,关键词：投资价值最大化。,公寓名称包装,双子星座,公寓定位：,龙江商圈核心商用物业投资首选,公寓，作为项目整体推售带动的产品，其特性超出于商铺，由于货量较大，建议以新的组团命名和定位给市场一个新形象，投资价值的诉求。,双子星座，暗合联星之意，取项目仅两栋公寓建筑，不能直接诉求“公寓”字眼，但契合公寓的气质。,公寓最大的优势是处于龙江的中心，商圈的核心，而且建于商业体之上，其面积小，投资稳健成为核心。,四大战役围合广告推广攻击,【概念轰炸战：激活市场话题，进行造势攻击】,【眼球争夺战：卖场营造、通道、户外展示】,【现场营销战：客户对项目的直观性和体验性】,【文化攻心战：传播的穿透力，击中目标心理】,清晰定位、火热招商,线上线下，媒体覆盖,现场包装，价值呈现,围墙设计，新贵文化,媒体策略：各项目投放媒体类型是以户外广告为主辅以日报软文，广告诉求明确，主题突出，以整版图片配以较少文字来制造视觉冲击，投放广告立体密集，在短时间之内连续面世。,大众媒体覆盖，增强专业性媒体的投放,关键：精准实效，“窄”广告传播平面媒体树立形象户外媒体信息告知印刷媒体产品解构通过对龙江市场的了解，当地实效媒体主要以电视、户外、短信、单张为主；由于报广的传播效果不佳，建议增加专业媒体的投放，特别是家具行业的报刊、杂志。,主要媒体渠道选择,户外单张夹报短信电视投资宝典,媒体选择原则：实效、精准,核心：利用最有效的媒体，花费最恰当的媒体预算，获取最大的效果,公关策略：针对性和新闻性为原则。,前期蓄客期，公关活动以吸引投资客户关注为主，采用新老客户的投资洽谈会，通过老客户的投资信心带动后期投资客户；,聚势期，通过对新客户的集中宣传，通过多种形势的投资分析促其做出购买决策。,引爆期：通过前期招商品牌与投资客户的互动，突出项目的旺场势头，促进销售的顺利进行。,第一阶段：项目造势期（4月），炒作一期的热销，凸显项目的投资价值，同时通过对火热招商的氛围进行营造，吸引目标客户的关注。,投资商铺首选联星,目标：借势一期+二期蓄客。策略：以现场包装和户外媒体为推广主线，对投资客户进行引导，增强其对项目的了解；要点：现场围墙+新闻性报道，联合媒体、公关及广告推广主诉求炒作联星国际城投资价值的最大化。,阶段战术解析表,借势造势期，建议以户外广告和现场印刷物料为主，同时提升现场的氛围包装，投资价值通过品牌招商、前期热销进行多角度的突出。,核心：户外+现场印刷物料,第二阶段：项目聚势期（5月），招商各品牌主力店的意向进驻，凸显项目的投资价值，同时通过对火热招商的氛围进行营造，深化投资价值。,多家品牌响应引爆投资热潮,目标：二期蓄客，为开盘做准备。策略：以印刷物料和公关活动为推广主线，对投资客户进行引导，树立项目投资信心；要点：公关活动+印刷媒体，联合媒体、公关及广告推广主诉求炒作联星国际城投资价值的最大化。,阶段战术解析表,造势聚势期，建议以公关活动和现场印刷物料为主，同时提升现场的氛围包装，投资价值通过品牌招商、前期热销进行多角度的突出。,核心：公关活动+现场印刷物料,第三阶段：开盘引爆期（6月），各品牌主力店的联袂上演，通过热销的氛围进行塑造，通过公关活动一举引爆。,稳赚无忧稍纵即逝,目标：开盘引爆。策略：以公关活动为推广主线，炒作热销价值，促成销售；要点：公关活动+印刷媒体，联合媒体、公关及广告推广主诉求炒作联星国际城热销价值的最大化。,阶段战术解析表,聚势引爆期，建议以公关活动和新闻炒作为主，同时提升现场的氛围包装，对热销现象进行炒作。,核心：公关活动+新闻媒体炒作,二期推广创意表现,1、投资宝典,投资宝典主要针对商铺进行宣传，通过不同投资方式的引导和投资回报率的计算，得出投资龙江商铺，选择联星国际城的投资引导。,封面投资宝典P1-P21、（财富篇）财富再认识您是否把您的收入全部存入银行？您知道，您的财富是在增值还是在贬值吗？您是否还在考虑如何选择最稳妥的投资方式？您是否在任意地投资？2、放着不动，财富会溜走在世界财商最高的犹太人看来，财富是有长腿的，如果不去追逐，它就会溜走。其实他们说的是“通货膨胀”，他会将你的财富变成一堆废纸。（以100万元人民币计算，5年前能买到的商品，现在要付出双倍；存在银行，按利率计算，无法达到双倍的增长，也就相当于100万就是现在的50万。）,封面、封底,P1-P2,P3-P4（项目篇）1、（大图）2、联星国际城，119席财富宝座珍稀发售联星国际城，占地3万，总建筑面积约6万，由五大主题购物街区与国际公寓组成。商业建筑面积3万；步行街首层商铺达200多套，单个商铺使用面积以5060为主，独特5.7米层高购物创意空间；二层商铺由4米宽连廊连通，面积3002000，可营造出丰富多彩不同特色的消费空间。集品牌名店、风情饮食、特色购物、娱乐休闲为一体的“情景式”街区购物乐园，为龙江商业树立新典范继一期单位火爆售罄后，联星国际城119席二期旺铺盛大发售，龙江又一个绝佳的致富机会已经到来，你准备好了吗？,P3-P4,P5-P6（地段篇）1、城市核心寻宝图联星国际城位于龙江镇东华路商贸东区的商业中心区，镇政府、镇文化广场、会展中心四周环绕；风华路、文华路、东华路交汇处，车流、人流密集，商机无限；北为西溪花园，东面为文华花园，成熟商住区环抱；西面和西南角为龙江镇小商品市场、盈信城市广场，坐享成熟商贸区，财富狂潮暗流涌动。2、选择联星国际城的五大理由临街：即时享有商业街利润旺铺：龙江18万高端人口消费力中央：全城交通枢纽要地中央：市政发展核心所在首席：情景式街区购物乐园,P5-P6,P7-P81、有钱人与富人国际财言穷人，将有限的财富用于购买消费品或变成负债有钱人，把财富放着不动，任财富悄悄溜走真正的富人，选择高效、优质的投资渠道，让财富不断增值链接：世界上66的富人来自房地产2、你有富人的眼光吗？富人的三大基本素质积累追求高回报的眼光灵活套现富人选铺面面睇睇地段：城市中心，辐射面广，消费吸纳能力强睇人流：人流中心，人气旺，商场就旺睇车流：车流中心，交通枢纽，客源广睇消费：消费中心，消费力高，销售量大睇市政：市政中心，政府重视，发展空间大,P7-P8,P9-P10（无忧篇）1、在龙江，你对联星国际城了解越多，你就越有富人的眼光投资联星国际城，很快你就会发现，与其自己为钱工作，不如让钱为自己工作。2、投资无忧计划，做一个轻松的富人想要你的事业经营无风险吗？想要你的财产持久获利吗？想要你的财产快速增长而不要付出太多精力吗？快速加入投资无忧计划，让你梦想成真。投资回报分析,（该投资分析仅作参考，具体将在后期沟通后决定。）,P9-P10,P11-P121、富人的选择，后代的福荫“富爸爸”财富传世计划李先生拥有资产200万元，因为要扣除收益款2的税收及公正费，即195.5万元，为了避免损失，李先生选择投资优质物业，以儿子的名义购买一商铺，赚取租金收益，40年后，财富过千万，更重要的是商铺可以传给后代。2、旺铺养三代，代代都富足两种财富传世方式比较,P11-P12,P13P141、检阅联星国际城地利：位于商业核心位置，城市交通枢纽之地。规模：龙江首创情景式街区购物乐园，占地约3万平方米。商业模式：龙江情景式购物广场，引入“体验经济”商业模式，集服装展示、百货零售、娱乐休闲、特色餐饮于一体。承载客流量：日均客流量过万，可供数千人同时进场消费主力消费层：360岁，城市居民，其他周边村民。经营规模：数百个知名品牌同场经营。政策利好：市政重点关注项目。五大主题街区2、国际街区新都会，创意财富新空间上下5.7米高珍罕创意层高，150%财富空间，升值无限空中购物连廊宽4米，漫游式购物体验跌水小景，特色文化街，风情独特门面开间4.8米、进深逾10米，自由延展财富版图空间使用可灵活变动组合，丰富业态（卖场、展示、恰谈、仓储）尽在掌控,其他硬件观光电梯：2部功能电梯：8部电梯手扶电梯：7部大型地下停车场停车位：428辆,P13-P14,封底：联星国际城LOGO可能是龙江最适合投资的商用物业发展商：佛山市联星房产开发有限公司物业管理：佛山市顺德区港诚物业管理有限公司项目地址：顺德龙江镇东华路（文华花园正对面）财富热线：075723631888附注：本广告资料仅供参考，最终解释权归发展商所有。,2、公寓投资折页,A版封面：双子星座LOGO15万元起龙江中心+商业核心+LIFE纯街区购物乐园之上稳赚无忧的商用物业，您还在等什么？,封底：（地图+开发商等）,封面、封底,P1主标：前所未有，超乎稀有抢占中心黄金地段，财富与城市同步增长内文：地段，地段，还是地段。双子星座位于龙江镇东华路商贸东区的商业中心区，镇政府、镇文化广场、会展中心四周环绕；风华路、文华路、东华路交汇处，黄金地段见证城市的繁华与财富的同步增长，价值无可比拟。P6主标：商圈核心，坐享一城繁华内文：从西溪花园到文华花园，从龙江镇小商品市场到盈信城市广场，坐享成熟商贸区核心，双子星座，以龙江首个LIFE纯街区购物乐园为依托，站在商业龙头，一城繁华尽收眼底，城市生活、休闲的最精华，自然钱程滚滚。,P1P6,P2主标：给女儿一个储蓄罐、给妻子一张大存折、给父母一笔养老金租金月供，双子星座稳赚自有一套内文：双子星座，价格预计*元/平方米，35平方，总价*万，月租*元，月供为*元，稳赚无忧。,P3主标：星级地段，稳赚40年第一秘诀内文：城市中心的公寓，最终将影响这座城市的投资方向，联星国际城双子星座，位于龙江商业核心之地，升值钱景不可限量。广州天河北公寓与普通物业的租金对比,P2P3,P4主标：星级人群，18万高端消费群护航内文：便利的交通，繁华的都市，18万高端消费群聚焦之地，双子星座，填补龙江商业空白，集城市利好于一体，备受高端消费群的青睐，为双子星座带来旺盛的人气，无忧的财富保障，为投资首选划上浓墨重彩的一笔。P5主标：星级空间，看得见的财富未来内文：踞中心左右逢源，坐享一座城市的繁华35平方米财富空间，稳赚无忧投资首选购物乐园上盖，无遮挡视野，价值连城朝向优越，品质建筑引领全新生活典范,P4P5,A版,B版主标：龙江只有一个中心，中心只有一个双子星座35平方米龙江至佳投资空间，6月盛大发售内文：百亿龙江，经济腾飞，商业随之繁荣一片核心商圈已然逐渐形成，联星国际城，双子星座，雄踞商圈中心以冠绝全城其星级空间和配套，区域内仅此一处18万人瞩目的焦点，双子星座引发投资新热潮。在龙江商圈核心，拥有自己的商用物业，仅15万元起，您还在等什么？,本广告内容仅供参考，发展商保留最终解释权。,B版,3、单张（开盘）A版投资商铺，首选联星国际城主标：联星国际城盛大开售，新一轮财富热潮铺面而来，你在哪里？B版主标：多家知名品牌纷纷看好，稳赚无忧的