融基泺源大街商业项目策划报告-68页.ppt

,融基CBD总部,20070117,丽丰置业,谨呈：济南融基置业有限公司,融基：泺源大街项目策划报告,我们的目标,有效整合资源，实现项目利润最大化有效规避市场风险，实现快速销售建立项目和企业的品牌影响力,报告结构,商务市场分析,项目资源分析,商业市场分析,策划营销建议,物业定位建议,4,济南商业市场状况,5,济南主要商业项目分布图,银座商城八一店,大润发山水店,世纪联华英雄山店,贵和购物中心,泉城路商业步行街,家乐福,人民商场,大观园,济南华联,易初莲花贵和商厦,大润发无影山店,大润发,大润发,中恒商城,本案,贵和商厦,银座购物中心,6,济南主要商圈分布图,英雄山商圈北园路商圈泉城路商圈段店商圈大观园商圈老东门商圈花园路商圈,泉城路商圈,英雄山商圈,大观园商圈,段店商圈,北园路商圈,花园路商圈,本案,7,主要商圈商业供应柱型图,1、济南市主要商业区域的商业总规模大约为130.4万平方米，占整个城市商业总面积比例不大，这主要是因为济南市存在众多的批发及专业贸易市场并规模普遍较大。从大型综合商业区域的规模上看，其中北园路和泉城路的供应量最为庞大，足以显示出其在济南商业的地位。2、根据济南市政府批准的济南市商业网点发展规划，未来将会有10处2000-5000平方米中型超市分布于济南市东部产业带、西部新城及南部新城，预计该类业态未来面临更为激烈的市场竞争。,8,各类商圈，组建泉城商业新构架,9,泉城路商业街代表性项目一览,贵和商厦,济南百货大楼,贵和购物中心,新华书店,万达购物广场,三联商厦,苏宁电器,彩云商城,银座购物广场,：为各类专卖店及中小餐饮,10,济南大中型超市一览,大润发无影山店,大润发历城店,大润发历下店,大润发山水店,沃尔玛,易初莲花,家乐福,贵和（商厦内超市）,银座（商厦内超市）,银座超市,银座超市八一店,世纪联华,济南华联,银座购物广场,银座北园路店,贵和商厦,11,济南大中型超市一览,1、经粗略统计，济南的大中型超市总供应量在20万左右。遍布济南各个区域。2、从大中型超市的分布位置上分析，发现济南市几乎每个重要商圈内部均有至少一家较大型超市，这也符合济南市消费者的消费倾向相符。3、在几个分布比较集中的区域里，要数英雄山商圈的超市最多，包含了银座、贵和、世纪联华、易初莲花、大润发等数家大型超市，明显多于大观园、文化路、北园路商圈。4、值得注意的是：济南市大型超市中经营最为成功的大润发超市位置最为分散，遍布了济南东南西北各个区域商业中心，这也为其成功经营奠定的坚实的基础。,12,济南大中型家居建材市场示意图,银座家居商城,东亚家具市场,富雅家具广场,国际贸易中心,红星美凯龙,东方家园,欧亚家具市场,13,随着红星美凯龙的落成开业，高档家具市场供应有很大幅度增长。同时从整个家具市场的发展趋势分析，未来济南市家具建材市场将逐渐朝着高档次、高质量、高价格的方向发展。济南市中低档家居市场大多为摊位式经营，也曾在上世纪九十年代初风光一时，现在虽受到较为严重冲击，但在短时间内，摊位制建材市场将依然存在，支持它们存在的将大都来自消费能力较低的购买者。因此，摊位制商家应该看到他们还有一个很大的市场，完全可以根据消费者的需求迅速做出调整，以适应市场的发展。,济南大中型家居建材市场一览,14,济南大型家电专卖市场一览,国美北园店,国美槐荫店,国美洪楼店,国美开元店,国美八一店,苏宁电器一店,苏宁电器二店,国美解放桥店,三联商厦,苏宁八一店,三联八一店,三联槐荫店,15,济南大型家电专卖市场一览,济南市作为全国家电市场发展速度最快、竞争最为激烈的区域市场，近几年来家电专卖市场的专业化、现代化程度较高。从区域商业供应状况上分析，泉城路商圈作为济南市中心商业区，其供应面积及所占比例相比其他地区明显高出，这也凸显了该地区的核心商业价值。另外从各大型家电企业的选址条件上采取了不同的策略，国美采用遍地开花的方式，占据济南东南西北个城区区域中心；苏宁首先攻占市中心泉城路，而本地家电巨头三联家电则主要依靠强势品牌效应不急于快速扩张而是充分占据市中心的有利位置把持济南家电市场。另外，国美解放桥店及苏宁八一店将于近期开张，商业规模分别达到了3000平方米和8000平方米。,16,济南各主要商圈租金对比,报告结构,商务市场分析,项目资源分析,商业市场分析,策划营销建议,物业定位建议,18,济南写字楼市场状况,19,自2003年，济南写字楼市场急剧升温，铺天盖地的写字楼广告让人们开始见识到了一个个全新的名词和概念“5A级写字楼”、“甲级写字楼”、“纯写字楼”等等。而进入2004年后，济南市写字楼市场开始进入降温阶段，小户型楼盘开始唱主角，推出的楼盘也大都是小楼盘，建筑面积一般在34万平米，2004年可以说是小户型畅销的年份。自2005年开始，写字楼市场进入快速发展时间，国家对住宅市场的调控使一部分开发商转向投资商业地产项目，纵观济南市写字楼市场我们主要从以下几个方面考虑作为参考标准：地理位置和交通条件、价格（租价和售价）、出售率和出租率、配套、物业管理、入住企业。,济南写字楼市场整体状况分析,20,泺源大街片区泺源大街片区的纯写字楼建筑面积65万平米，商住两用为10.65万平米。此区域为济南的CBD和核心商业区，这里富有便利的交通条件，多条公交线路环绕，拥有众多的地下停车场和地上停车位，周边的商务配套、商业配套和生活配套非常的成熟和完善。泉城广场最大的休闲娱乐空间，泉城路最豪华的步行街，银座最大的地下超市，索菲特最豪华的酒店。这里的资源得天独厚，是其他任何一个地方都无法比拟的。,济南写字楼市场区域细分,21,山大路板块山大路片区的纯写字楼的建筑面积为31.14万平米，商住两用的建筑面积为64.56万平米。山大路科技街则是济南市的CID区域，这里的科技氛围非常的浓厚，科技信息时刻传递着来自不同城市地区的发展动向，这里是众多的IT企业、信息咨询公司的发展平台，像银座数码大厦以其高贵的品质和成熟的配套成了山大路科技街的象征，智能化的配套提供了硬件支持。,济南写字楼市场区域细分,22,东外环片区东外环片区的纯写字楼的总建筑面积为12.4万平米，商住楼的总建筑面积22万平米。东外环片区是东部新城与老城区的结合部，依托于二环东路便捷的交通，及济南城市发展东移之势，是新近崛起的较为集中的办公区域，区域内办公物业多为2000年左右新兴物业，租金低廉，商住楼宇占主导地位，但区域内商务配套尚需完善。,济南写字楼市场区域细分,23,高新区片区高新区片区全部为中低档纯写字楼，总建筑面积为58.2万平米。高新区位于首批国家级高新区济南市开发区内，随着东部新城河东部产业带的确立，高新区的写字楼市场逐渐升温，其周边配套虽不是很成熟很完善，但以周边的自然环境、畅通的道路还有高新区的优惠政策吸引了很多的发展中的中小研发企业，高新区作为企业的孵化基地，显现出了其优越性和发展前景。片区内入驻以科技研发为主，各类生活及商务配套严重缺乏，有待完善。商务氛围缺乏。,济南写字楼市场区域细分,24,其他片区其他片区的纯写字楼项目的总建筑面积为19.72万平米，住楼项目的总建筑面积为26.32万平米。其它区域包括了北部、西部、和南部的广大区域。其中北部和西部由于发展较慢，整体经济水平很低，城市的整体规划很落后，像最基本的道路系统很不完善，周围的商务配套、商业配套、生活配套更是很欠缺，远远满足不了基本的办公需求。而对于自然环境优美的南部来说，是一个非常适宜人居住自然氧吧，所以这里更多的是高档住宅，形成居住区。,济南写字楼市场区域细分,25,济南写字楼市场项目：泺源大街经七路区域,26,济南写字楼市场项目：泺源大街经七路区域,27,圣凯摩登城开发商：山东圣凯置业位置：泺源大街中银大厦对面总建筑面积：51070平方米内铺（-1F2F）：1000030000元/平米沿街独立门头：3800044000元/平米写字楼（3F6F）：84009100元/平米写字楼主力户型：147平米商铺面积：47000平米（整层）得房率：52%业态分布：-1F：美食广场、运动休闲，包括各地特色美食、ITAT国际会员、休闲服饰、儿童服饰、鞋类、玩具、亲子乐园、儿童书吧、居家饰品、鲜花礼品、运动器械1F：精品潮流馆、名媛风尚馆，包括化妆品、珠宝、皮鞋、皮具、女士精品、职业女装、精品眼睛、文具精品、保健品、皮鞋美容、数码冲印、商务中心2F：淑女天香馆、温情内衣馆，包括女性品牌服装、青春少女装、淑女装、时尚饰品、内衣、睡衣、居家服装、女子沙龙、休闲咖啡座、时尚摄影坊、干洗店、时尚家纺地下停车场：9000平米开盘时间：2006年7月29日开盘周边公共设施：临泺源大街，银座商城、家乐福、历下大润发、贵和银行：中国银行、农业银行、工商银行、建设银行等,济南典型商务/商业项目分析,28,银座晶都国际开发商：山东银座地产有限公司地址：顺河街杆石桥北占地：3万平米总建：15万平米主力户型：高级公寓90-180平米，小户型5080平米，写字楼80-1000平米均价：小户型均价6700元/平米；高级公寓均价6500元/平米；写字楼6800元/平米配套：2部电梯；中央空调：美国约克商务配套：商务中心、餐饮、商务中心等装修标准：精装修交房时间：08年5与1日,济南典型商务/商业项目分析,29,永安大厦开发商：山东永安房地产开发有限公司地址：泉城路268号总建（写字楼）：8-17层写字间，2万平米17层为伊势丹商场基本户型：58、167、183平米，室内有厨、卫；每层3000平米，可自由分割均价：8800元/平米物业：新吉百物业物业管理费5.5元/平米月含公共水电空调另收2部电梯、中央空调：美国约克商务配套：棋牌室、餐饮、商务中心等装修标准：精装修车位：地上80个、地下100个交房时间：现房,济南典型商务/商业项目分析,30,海蔚广场开发商：山东海蔚置业有限公司地址：花园路，洪楼大润发西临占地面积：5608386平方米包括：住宅、写字楼、商铺2005年11月12日开盘06年年底交房写字楼：25层、2.7万平米椭圆形均价：6000元/平米得房率：76%销售率：80%主力户型：89110平米最大321平米5梯11户大堂精装修、其他简装商业：5.8万平米，包括两部分：1、写字楼下面为贵和购物中心；2住宅下面商铺业态分布：不包含贵和1F：时尚男女鞋区、运动休闲区、少淑女装专卖区、MINI超市区、CEPA港货区、时尚男女装、时尚饰品、时尚箱包区、时尚彩妆区2F：网吧、健身房、SPA、餐饮经营区、电子科技区、品牌折扣店、音像图书区、时尚小家电、数码产品区、男女服装运动休闲区、通讯经营区、水吧、西点、休闲吧价格：最高35000元/平米（门头房）最低4500元/平米层差6000元/平米销售率：98%得房率55%停车位：684,济南典型商务/商业项目分析,31,第一大道开发商：山东瀚正实业有限公司建筑面积：30820平米1栋24层高层塔楼车位：200个电梯：4部瑞士迅达（2米/秒）空调：日本大金中央空调智能化：5A智能化户型：CDGH：99.53平米AB：181.39平米EF：181.91平米价格：06年8月均价7300元/平米；06年9月均价8000元/平米销售情况：自2005年12月进场，06年3月17日开盘，截至到06年5月，销售一直很好。目前销售均价提高700元/平米。剩余房源：1722层业主：有一定实力的私企，面积要求在180560之间居多付款方式：绝大多数业主选择一次性付款优势：位置、环境、交通、周边配套、智能化、风水好、户型自由组合劣势：窗台高、鸿苑大厦遮挡、价格高,济南典型商务/商业项目分析,报告结构,商务市场分析,项目资源分析,商业市场分析,策划营销建议,物业定位建议,33,项目整体分析,34,泺源大街,佛山街,银座商城,新华书店,舜和商务酒店,圣凯摩登城,中银大厦,本案,土地面积：9390.80平方米合14.0862亩,项目位置示意图,新闻大厦,35,项目区域环境,本项目处于历下区泺源大街，属于济南中央商务区(CBD)核心地段,毗邻泉城广场以及泉城路商业步行街。配套成熟,商业以及商务氛围浓厚.,36,写字楼产品新时代特质,城市CBD中心，浓厚的商务/商业氛围泺源大街、经七路、历山路便利交通聚集泉城广场、趵突泉等泉城美景,s,t,o,w,项目规模相对较小，不能形成较大规模影响力；项目限高，不能形成高档写字楼的高大、气魄的市场形象；,中央CBD中心高租金、只租不售圣凯摩登城入市进一步带动区域价值提升市场没有顶级写字楼出现,济南写字楼市场一直不够火爆，存在一定市场风险；市场中低档写字楼项目的竞争冲击,37,项目方向,报告结构,商务市场分析,项目资源分析,商业市场分析,策划营销建议,物业定位建议,39,项目商业定位,40,商业规划一:高端精品百货店,规划楼层:地下一层至地上四层总面积:不低于20000平方米(使用面积)单层面积:不低于4000平方米(使用面积)柱间距:不低于8米一层层高不低于5米(净高)二层以上不低于4.5米(净高),41,商业规划一:高端精品百货店,拟招商家:马来西亚金狮集团百盛购物中心南京金鹰精品购物中心南京中央商场购物中心远东百货太平洋精品购物中心大商秋林女装购物广场深圳海雅百货精品购物中心,42,商业组合以“国内外知名品牌的书店和KTV娱乐以及健身作为主力店的中型购物中心多家主题商业完善并良好管理+特色娱乐休闲”的模式组合，并作为项目开发推进的关键点。根据项目自身所具备的商业中心潜质，结合项目条件和周边环境，将定位于城市中型生活购物中心，并在充分考虑各部分商业面积特征及互动关系后，提出“风尚流行、娱乐、休闲”主题方案，合理配置各项业态业种，以完整体现“时尚中心”定位。,商业规划二:时尚商业内街组合,43,商业规划设计主题,本项目拟以“风尚流行、娱乐、休闲”为项目主题，结合济南乃至山东独创的特色商业组合，包含多个特色主题商业及多样的休闲娱乐设施，如主题书店,高档健身中心,科技乐园,主题特色餐厅,依托三大主力商家：主题书店和高档KTV娱乐以及高档健身中心带来的稳定人潮，展现高性价比、前端、时尚、健康的新型消费体验。本项目商业档次定位在：高档以上。主要消费者：济南中等及以上的居民；济南市有消费实力的商务人士和私营业主；其他区域对有休闲娱乐消费感兴趣的顾客等。,44,项目定位,项目商业主体定位为：-全天候生活港湾，商业部分将以主题书店类商家和中型休闲、康体、餐饮、娱乐设施为主力店，品牌型服务商业及个性化餐饮娱乐为商业组合内容，在商业的建筑形式上充分利用集中商业简洁、实用的特点，风格上采用后现代风格，力求简约、时尚，底商方面注重与住宅部分整体效果的协调一致，因其业态主要为以生活服务相关的商业，故风格上也应以营造温馨、祥和的消费环境为基本目的。围绕以上主题，本项目商业部分将由餐饮娱乐、购物休闲、康体健身三大商业功能区域构成，区域间零售、餐饮、服务等功能灵活穿插，满足本项目消费者高尚生活的消费需求。,45,各楼层商业业态规划以及部分意向商家,地下层：KTV娱乐上海钱柜等地上层：西式餐饮以及精品店肯德基麦当劳必胜客辛巴克屈臣氏等地上层：特色餐饮各类韩国日本等特色美食地上层：主题书店大众书局思考乐书店等地上层：健身中心青鸟健身英派斯健身等,46,项目写字楼定位,47,写字楼分类,通过对项目的地段、交通条件、外立面、硬件配套设施、车位等各方面条件的评定，从高到低划分为甲级、乙级、丙级等多个不同档次的类别。国际甲级写字楼（GRADEAOFFICE）标准,48,写字楼新概念,写字楼新概念,中央商务区CBD,地标性物业,共享式商务空间,开放式生态化的办公环境,24小时的泛商务生活,5A智能化写字楼,49,写字楼产品新时代特质,新经济条件下，顶级写字楼产品应该在硬件配置上和软件建设上都要有前瞻性国际化视野。1、环境氛围既有便捷交通又有优良商力条件环境氛围：交通环境、办公环境、商业环境、文化环境2、配套设施成为衡量写字楼品质的关键商务中心、会议厅、商场、停车场、会所、5A智能化等配套设施3、知名物业管理企业加盟是品牌保证,50,写字楼定位,CBD中心济南5T国际甲级写字楼,“5T”商务标准“5TOP”BusinesscriterionTop.1areaposition区位、地段；Top.2criterion品质、规范；Top.3configuration配套、服务；Top.4potentiality未来、发展；Top.5value价值、性价比。,51,写字楼目标客户群定位,实力雄厚企业大客户、政务客户,全球500强企业驻济、驻鲁分公司；国内大型企业集团济南分公司；本地大型民营企业；政务、事业单位等政务客户；投资型客户群体；,52,适当的辅以立面构建物，形成视觉关注点，充分利用昭示性，弥补片区发展不成熟弱的缺点特殊的构建物可以形成写字楼内部分布的新亮点，增加楼体附件值，例如商务会议室、阳光中庭，员工休息区等，体现项目特色和人性化的特点玻璃幕墙辅以交叉钢架，构建大块面的立面效果，衬托建筑坚实感、硬朗的商务效果；大量采用新型环保（如离线Low-E玻璃）。,写字楼产品定位立面设计,53,写字楼产品定位立面设计,不同风格的立面设计表现,54,尽可能采用采光天棚，引入自然光；大堂高度在10米以上，给人以足够的空间和尊贵感；大堂面积建议大于300平米，彰显楼体的恢弘气势，区隔老城区的其他写字楼，建立本项目卖点,写字楼产品定位5A智能化,55,整体感，材质和色调的呼应色调明亮，商务质感强现代流畅的风格电梯厅需要考虑项目形象问题，提升办公空间销售卖点,写字楼产品定位公共空间,56,面积划分、层高建议：,本项目面积划分：以150-300平米面积为基本划分单位划分面积,提升产品附加值，可提供多个产权证；