江苏盱眙县阳光巴黎地块项目策划_156PPT_XXXX_南京富思特.ppt

为企业创最大利益。联系QQ:452205536,南京富思特盱眙阳光巴黎地块项目策划简案,盱眙阳光巴黎项目策划简案撰稿：南京富思特日期：2009年12月,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,目录,目录1、中国房地产市场形势；2、盱眙房地产市场概况与分析；3、项目的SWOT分析；4、项目投资回报分析及价格建议；5、主打广告语；6、销售建议；7、广告秀稿；8、我们的服务内容；9、结束语。,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,一、中国房地产市场形势,中国房地产市场形势,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,一、房地产宏观市场概述时近年终，明年房地产市场走势受到各方关注。中央近期就房地产市场未来政策调控连续做出三次表态，2009年11月28日，国务院总理温家宝在上海考察保障性住房工程进展情况时指出，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，同时要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。会议要求，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。三次释放调控信号：2009年12月5日至7日，一年一度的中央经济工作会议在北京举行，会议公布了明年中国经济的发展方向，会议强调加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益时指出，要扩大居民消费，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。,中国房地产市场形势,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,此次会议提出了四点具体要求：一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。可以看出这三次会议将加强市场监管、稳定市场预期、遏制部分城市房价过快上涨势头等列为明年房地产市场发展方向。,中国房地产市场形势,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,抑制投机性购房-11月28日温家宝总理明确提出要“抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。”有业内人士认为，这可以视为中央层面释放出可能会对楼市进行调控的信号。而中央经济工作会议和国务院常务会议上，则明确提出“增加普通商品住房的有效供给，支持居民自住和改善性购房需求。”加强中小城镇发展推进城镇化-中央经济工作会议上一个特别的亮点，在于要求加强中小城市和小城镇发展、放宽中小城市户籍限制、推进城镇化，有专家评论说，此举对于房地产业的中长期发展有较大利好。三次会议均对推进保障安居工程建设提出要求-11月28日温家宝总理在上海考察保障性住房工程进展情况时指出，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置。中央经济工作会议的相关内容中，显示决策层高度重视中低收入群体的廉租房、普通商品住房和农村危房改造等。12月14日的国务院常务会议上，温家宝总理提出四点要求，明确要求继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。,中国房地产市场形势,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,继续整顿房产市场秩序-三次会议都把加强市场监管，促进房地产业的健康发展列入重点发展内容。可以看出，房地产市场秩序的稳定也是决策者们关注的焦点所在。大部分房地产优惠政策基调不变-虽然三次会议都未明确就房地产优惠政策等进行重新定义，但有专家认为上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，宏观政策面总体上有利于房地产开发投资和商品房销售，而且，政策依然鼓励合理的自住需求。“这表明中央并没改变2008年10月出台的房产优惠政策的指导思想，由此可以判断，中央和地方出台的大部分房产优惠政策基本不会改变。”由此可见，中央针对房地产市场宏观调控基本上是扶持为主，局部打压为辅的姿态。这也就是意味着2008年的地产萧条期不会再重演，本次经济工作会义可以看出，房地产市场稳定发展是主基调。这对于三、四线城市的房地产开发是一个利好讯息。一新开楼盘的销售经理告诉记者：“现在房价还在上涨，谁都不愿意错过卖高价的机会，拉长销售时间是现在新盘通用的销售策略。”,中国房地产市场形势,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,万科副总肖劲向华夏时报记者表示，目前万科推盘量较少，因为手中已经取得预售证的可售资源很少，而且进入年底，各方面政策都处在调整期，如果万科需要调整销售计划，也会等到政策相对明朗之后。不仅万科如此，多位开发商也向记者表示，开发商的销售计划没有因为目前市场价格走高而进行调整，一方面是观望政策走向，另一方面也不排除对后市继续看好，将楼盘分期出售，赚取更多利益。12月9日召开的国务院常务会议明确提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，而其他优惠政策继续实施。对此，美联物业市场研究部总监张大伟向记者表示，这将有效抑制投机者在二手房市场快买快卖迅速套现，房地产市场12月上升到历史顶峰以后将出现成交量和价格的双下调。特别是执行新政的2010年一季度市场有非常冷淡的可能。另外，国务院发展研究中心市场经济研究所一负责人也告诉记者：“预计明年房地产拉动经济增长的需求会逐渐减弱，最晚到明年中期房地产市场将进入一个中长期调整型的适度增长期，届时房价会面临回调。”,中国房地产市场形势,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,而对于那些手中攥有房子的投资客来说，除了营业税优惠政策取消带来的利空信号，市场也在不断释放“濒危”的信号。中信证券一地产分析师告诉华夏时报记者：“进入11月以来，地产股一直处于不温不火的微调状态，11月地产股涨幅仅为9.7，行业涨幅仅位居第11位。10月份的行业排名为第4名。从这个方面来看，其实机构和投资者对房地产市场的后市并不看好。”据美联物业市场研究部、中原地产和麦田房产的调查显示，11月北京的楼市租售比达到了1546。也就是说不考虑贷款的利息支出，一套房依靠出租需要45年才能收回投资，选择租赁形式的投资回报方式，远远没有短期买卖房屋“赌升值”来得更快。,中国房地产市场形势,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,二、房地产宏观数据简析11月4日，淮海晚报刊登三季度淮安市城镇储户问卷调查：四成居民认为物价难以接受显示：68.5%的受访者认为房价高、难以接受，未来三个月打算买房的占15%，比二季度下降1.75个百分点。11月10日，国家统计局公布1-10月全国房地产市场运行情况显示：1-10月，全国完成房地产开发投资28440亿元，同比增长18.9%，增幅比1-9月提高1.2个百分点，比去年同期回落5.7个百分点。其中，商品住宅完成投资19954亿元，同比增长14.1%，比1-9月提高0.7个百分点，比去年同期回落13.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。11月10日，根据国家发展改革委、国家统计局调查显示：10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比上月扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅与上月持平。各种数据显示，房地产的发展势头已经明显减缓，加之国家将要取消一系列刺激房地产经济的宏观政策，使得房地产发展前景越发敏感，也使得房地产整体行业投资风险性进一步增大。,中国房地产市场形势,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,盱眙房地产市场概况与分析,二、盱眙房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,盱眙房地产市场概况与分析,（一）淮安整体房地产市场概况,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,11月份，受四县商品房销售回落的影响，全市成交量环比出现小幅下降，但商品住房成交均价出现较大幅度上涨，并创历史新高。新开工面积和新上市量继续保持较快的推出速度。中心城区商品房销售摆脱购房补贴政策结束的影响，成交量恢复到7、8月的水平，同时，二手房交易量也恢复到10月份之前的水平，全市创出了历史月度新高。从去化期来看，由于上市量大于成交量，全市的去化期出现去年10月份以来的首次回升，预计到12月份，我市商品房供应紧张的状况继续得到改善。一、商品房新开工保持较高的速度，开发投资出现猛增。本月全市新开工47.92万，环比增加7.3%。增加的原因是金湖、盱眙、涟水新开工较大，分别为12.66万、18.31万、8.23万，环比增加98.7%、240.3%、68.3%；中心城区新开工4.88万，环比减少39.8%。1-11月份，全市新开工512.6万，同比增加9.4%。市区和四县各占一半，但市区同比为减少20.9%，四县为增加75.7%。金湖和中心城区同为新开工超100万的行政区域，分别为103.77万、116.89万。11月份，全市开发投资增幅较大环比为98.9%，实际投资为19.49亿元。进入12月份，受天气影响，新开工指标和投资可能将出现回落。,盱眙房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,二、商品房新上市保持较高的速度，供求矛盾略微改善。本月全市新上市商品房56.73万（41.33万），环比增加13.19%（-7.19%），上市量仍处于高速。商品房新上市主要集中在中心城区（18.52万）、淮阴区（8.17万）、楚州区（9.38万）、盱眙县（7.71万）和涟水县（5.76万）。1-11月份，全市新上市商品房（商品住房）426.93万（349.87万），同比增加3.7%（11.9%）。四县分别占49.21%、47.39%，接近一半。由于本月商品房成交量低于上市量，全市去化期自去年10月份以来，首次出现上升，截止11月30日商品房（商品住房）为5.58个月（3.99个月），比上月增加0.42个月（0.31个月），虽上升幅度不大但也有利于改善供求矛盾。各行政区域中只有开发区、金湖县和洪泽县为下降，但幅度不大。楚州区去化期增加最大，为1.22个月（1.27个月）。商品住房去化期各行政区域差别不大，均在3-5个月之间。,盱眙房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,三、商品房成交量保持较高的水平，市区四县大相径庭。本月全市商品房（商品住房）共成交48.23万（43万），环比减少4.76%（+3.07%），仍处于历史较高水平。本月商品房成交有两个特点：一是中心城区摆脱财政购房补贴政策结束的影响，走出10月份成交下滑的趋势，并且一举恢复到今年7月份之后的成交量，成为今年也是历史月度成交第三名，这非常有利于判断今后房地产市场的走势，防止出现大起大落的现象；二是市区和四县成交大相径庭，市区各区域全为增加，四县全为减少，开发区、淮阴区和楚州区增幅均在10%以上，最高的为淮阴区为191.7%，成交7.03万，开发区也成交了5.75万，增幅为50.92%，四县最低减幅为24.77%，最高减幅为60.45%。四县下降的原因：一是可售房源不多，二是价格上涨较快，盱眙县还有财政补贴政策上月25日结束的因素。从重点项目报表来看，20个项目有4个项目基本处于无房可售状态。,盱眙房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,四、商品房成交价保持较高的涨幅，房价保持上升趋势。本月全市商品住房均价为3326元/，环比上涨17.8%。环比上涨幅度较大的原因：一是上月均价环比是下降，基数较低；二是各行政区域房价都处于上升通道，首先成交量最大的中心城区均价为4311元/，环比微跌1.7%，仅低于上月历史最高价，开发区均价为3221元/，环比上涨7.7%，为今年月度第二，楚州区均价为3245元/，环比上涨9%，创历史最高，洪泽县均价为2685元/，环比上涨8.8%，也创历史最高，涟水县均价为2298元/，环比上涨4.4%，也创历史最高。中心城区从商品住房成交价格结构来看，本月成交超过5000元/的共有207套，占总成交套数比例为19.13%，比上月下降3.27个百分点；成交均价超过4000元/低于5000元/的共有331套，占总成交套数比例为30.6%，比上月下降8.4个百分点。从重点项目报表情况来看，20个项目本月共有7个项目上涨，其余持平。上涨项目中2个涨幅在1%-3%之间，2个涨幅在8%-9%之间，3个涨幅在9%-11%之间，与上月相比房价上涨幅度明显加快，明显处于上升通道。,盱眙房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,五、二手房交易量实现迅速的恢复，评估均价大幅上涨。与商品房交易相似，中心城区二手房经过上月短暂的回落之后，本月又迅速上升恢复到9月份的成交量，共成交二手房（二手住房）9.09万（7.71万），环比增加110.9%（136.5%）。据中介行业人员解释，成交量增加的原因是中介企业宣传银行贷款到11月中旬就难办的信息，使购买人抢购后办理贷款手续。受中心城区成交量大幅度增加的影响，全市二手房交易量也大幅度上升，并创历史月度记录，共成交15.4万（13.06万），环比增加59.3%（73.9%）。本月全市二手住房课税评估均价环比增幅较大，达17.8%，均价为3064万元/；中心城区均价为3731万元/，环比上涨9.9%。,盱眙房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,六、市区商业房贷实现小幅的回升，政策房贷持续回落。本月市区商业银行共发放购房贷款57942万元，环比微增2.1%；其中商品住房贷款发放47841万元，环比微减1.9%。公积金住房贷款继续呈下降趋势，本月市区发放5098.9万元，环比减少7.4%，下降幅度比上月缩小28.3个百分点。从金融机构往年惯例来看，12月份房贷可能继续下降。注：1、本市场分析中，中心城区范围为清河区、清浦区，主城区范围为清河区、清浦区和经济开发区，四区范围为清河区、清浦区、经济开发区和淮阴区；市区范围为清河区、清浦区、经济开发区、淮阴区和楚州区；2、房地产开发数据来源于淮安市房地产开发企业月报系统，新建商品房数据来源淮安市商品房备案系统，二手房成交量数据来源房屋权属办证系统，二手房均价来源课税评估。,盱眙房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,盱眙房地产市场概况与分析,（二）盱眙房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,第一部分：城市概况一：地理和交通盱眙，在许慎说文中写道：“张目为盱，举目为眙，城居山上，可以瞻远，故名。盱眙县地处淮河下游，位于江苏省西部，淮安市南端，洪泽湖南岸，县域面积2483平方公里。辖14镇5乡，县域人口74万，其中县城盱城人口约13万。人均土地面积居江苏各县之首。西连安徽，东临京杭大运河，北靠洪泽湖，南接南京，是苏北的南大门，江苏公路交通重要枢纽。宁宿徐、宁连、宁淮多条高速公路穿境而过。由宁淮高速到南京只需45分钟，已融入南京“一小时经济圈”。是长三角最具有投资价值的20个县（市）之一。盱眙历史悠久，山灵水秀，被誉为“生态家园、帝王故里、龙虾之都、淮上明珠”，县城是江苏唯一山水兼备的城市，形成了山在城市立，水在城边绕的城市形态。,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,二：城市性质：盱眙是一个山水文化的旅游城市。历史悠久、人文荟萃，旅游资源丰富，具有山水文化旅游城市的优良条件。城市规模、规划预期（2020）城市人口28万人，规划建设用地33平方公里，2010年城市人口20.6万人。三：城市规划1、城市发展战略：东扩北移，显山露水，两区互融，彰显特色。东扩北移东扩：以盱马路、金鹏大道为城市发展主轴，依托现状的产业基础，向东强化县经济开发区的发展。北移：充分利用城市北部良好的生态景观环境和平坦的地形条件，跨越盱马路，向北适度延伸，形成新的城市开发重点区域。,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,显山露水保持并进一步优化沿河风光带，第一山景区、都梁山景区良好的山水景观，维护“山、水、城”相互融合渗透的传统城市空间机理，进一步完善城市绿化网络系统。强化城区内绿化渗透带，视线通廊的规划设计，透射“举目为眙”的城市特色。两区互融从城市发展结构出发，在不同区域之间建立起良好的协同发展关系，保持不同区域之间的产业互动、交通联系、社会发展关系上的有机联系、和谐共融。强化盱眙城区中西部主城区与东部经济开发区之间的道路交通网络系统的组织，保持两大区域社会经济的发展的同步性、产业结构调整的协调性、空间联系的紧密性。东部经济开发区作为一个综合性的经济开发区，将其融入到城市整体的发展结构中，完善其内部居住、商业、办公、以及其他服务设施的位置。,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,彰显特色在城市发展建设中保持淮河文化的传统底蕴，注重历史文化脉络与时代发展特色的互动，以及山水生态景观与城市风貌的互融，保持盱眙城市空间的独特性。城市整体风貌与城区旅游产业的发展相协调，充分展现出城市发展魅力，做好，做大盱眙城市品牌形象。2、城镇体系规划为了贯彻“加快集聚、突出中心、优化整体、提高质量”的城镇发展战略，规划城镇体系的结构等级为“中心城区重点中心镇一般城镇”三级城镇体系。城镇规模结构：中心城区盱城，中等城市，目前人口13万，规划到2020年，城镇人口28万。重点中心镇马坝，管镇，规划到2020年，城镇人口：马坝8万人，管镇2.5万人。合计城镇人口44万人。,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,3、规划布局结构盱眙县中心城区总体规划（2020年）布局结构为“三心，二轴，四片区”。“三心”保留淮河东路、斩龙涧路周边的旧区商业中心，进行规划职能的更新，形成城西旅游休闲中心，依托良好的区位、交通条件形成商贸服务中心；跨越盱马路，新建新政办公中心，行政中心东迁拉动东部地区的发展。“两轴”以西部旧区为起点，形成两大城市发展主轴，一为沿淮河东路金源北路盱马路的城市生长轴，二为沿淮河东路金鹏大道工六路的产业拓展轴，两大主轴联系各个职能片区。“四片区”规划四大功能区，包括：滨河观光区、现代服务区、行政新区、经济开发区。,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,第二部分：盱眙土地交易市场和销售周期预测A市场环境概述从2002年底至2007年上半年，国家对固定资产投资规模的宏观调控降低，盱眙县房地产市场进入了恢复期，市场逐步升温。特别是从06年下半年到到07年9月，此期间是盱眙有史以来房地产的黄金时段。2007年10月开始，一方面国家银根一次次的收紧，而另一方面，一大批商品房项目上马，骑虎难下。随着国家政策的调整，全国房地产市场走向低迷，盱眙房地产市场也进入了调整洗牌期，一直持续到了2008年2月。目前，盱眙的房地产市场还是处在回暖前的调整期。B土地市场1、土地出让市场据从盱眙国土资源局了解，（1）2007年盱眙县城盱城镇共拍出了用于住宅和商住综合的土地33块。共113.7万平方米。具体如附件1。（2）2008年拍出用于住宅与商住综合的土地共44.3万平方米(具体如附件2).（3）截至2009年2月分拍出用于住宅与商住综合的土地共15.5万平方米(具体如附件3).综合上面所述，我们可以看出，20072009年2月，盱城镇的出让用于住宅和商住的土地数量是：1138703+442890+155665=173.72万平米。,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,C：销售预计周期下面我们以表格的方式对以上数据进行分析。盱眙县20072009年2月以来土地存量与预计销售周期表,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,第三部分区域市场和个案分析1、总体市场背景经过对盱眙市场短暂而细致的调查发现，20052007年盱眙的房地产市场处于稳步上升的趋势，土地存量和供应量也不断的加大，至2007年到达顶峰。2007商品房土地交易达到惊人的113.87万平米，而2008年至今，盱眙房地产市场处于调整期，居民购房主要是刚性需要为主，投资行为已经很少。预计在今后一段时间内，房地产市场将会平稳发展，销售周期较长。2、区域市场及本项目周边的市场调研经过调查，我们将盱城镇的房地产市场分为三个版块：城北和经济开发区版块、城中版块、城南版块。下面我们挑出几个认为值得分析的楼盘，试着简析如下：,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,A城北和经济开发区版块房地产项目简析1、世纪名城：,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,2、海通时代广场,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,3、东城名都,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,4、郦水嘉园,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,5、城北区其他楼盘四季华庭：一期接近尾盘，售价在2900元/左右，该项目处金源北路和甘泉西路交汇处，生活配套设施相对便利，基本售完。富顿中央阳光城市：位于金源北路一号，售价均价2960元/平方米，现推出3幢高层，基本已经销售完毕。金源花苑：商业销售价格在10000元/平米，住宅售价在2800左右，该项目地处繁华地段，生活配套便利，销售状况良好。水岸凤凰城：售价在2000元/平米左右，一期房子已经封顶，销售状况一般。深海豪庭：均价在2800左右，别墅楼盘，共8栋，处于滞销状态。帝景国际：开发面积25万平方米。尚未开始正式销售，开始接受预定，交1万，优惠2000元，最高交5万，优惠1万。销售员报价预计在2650元/平方米。盱眙生态城：开发面积25万平方米，尚未开始正式销售。凤悦天晴：开发面积99515平方米，由6幢小高层和15幢多层组成。销售均价2800元/平方米。已推出的六幢楼销售已经超过50%。华府名苑：开发面积11万平方米，由11幢多层和三幢小高层组成。销售价格2200元/平方米，销售情况良好。小结：城北与经济开发区版块的共性就是属于正在或者将要开发地区，周边生活，商业配套设施相对不足，平均销售价格也在22002960元/平米之间。售价差价大。越靠近老城区售价越高。,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,B城中房地产项目简析1、金源花苑,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,2、怡和家园,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,3、城中片区其他楼盘腾宇花苑：售价2400-2500元/平米之间，纯住宅项目，就两栋多层，目前还有20套房源左右。小结：城中版块周边生活和商业配套设施相对成熟，售价在24002800元/平米之间，相差不大。,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,C、城南版块在售项目1、华夏国际,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,2、城南版块其他项目简析城市桃源：售价2500元/平米，位于穆山巷内，购房优惠95折。龙城雅苑：售价商业5800元/平米,住宅2500元/平米，位于原龙泉酒厂边。惠源居花苑：商业售价3600元/平米，住宅2300元/平米，现房出售。小结：城南项目的共性是老城区，商业和生活设施完善，靠近南边的有淮河真景。差价小，属于比较稳定成熟的版块。,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,第四部分价格分析综合以上数据，我们可以得出以下表格,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,附件1：2007年盱眙国土资源局住宅及商住用途土地成交量,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,附件2：2008年盱眙国土资源局住宅及商住用途土地成交量,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,附件3：2009年国土资源局1-2月份住宅与商住用途土地成交量,盱眙县房地产市场概况与分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,三、主要竞争楼盘,主要竞争楼盘,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,1华府名苑（位于本案北）；2盱眙生态城（位于本案北）；3凤悦天晴（位于本案西北）；4帝景国际花园（位于本案西北）；5富顿中央阳光城市（位于本案西北）；6海通时代广场（位于本案西北）；7世纪名城（位于本案东南）中央御景园（本案北）,从广义上来说，盱眙的所有楼盘对于本项目都有具有竞争性，但竞争性比较强的，主要还是东部和北部的楼盘，其中最主要的竞争楼盘共有以下个：,主要竞争楼盘,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,项目简介：项目地址：该项目位于盱眙县政府北侧。项目规模：该项目占地面积5.2万,总建筑面积为11万。物业形态：多层、小高层价格：均价2200元/。开发单位：江苏恒瑞。销售热线：8828822288288666,1、华府名苑位于本案北,主要竞争楼盘,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,项目简介：项目地址：该项目位于中央公园西侧。项目规模：总建筑面积25万平方米。物业形态：未知。价格：未知。开发单位：中澳。销售热线：未知。,2、盱眙生态城位于本案西,主要竞争楼盘,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,项目简介：项目地址：该项目位于盱眙生态城西侧。项目规模：总建筑面积为11.5万。物业形态：多层、小高层价格：均价2800元/。开发单位：南京宁佳。销售热线：88206688,3、凤悦天晴花园位于本案西,主要竞争楼盘,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,项目简介：项目地址：该项目位于凤悦天晴花园西侧。项目规模：总建筑面积为25万。物业形态：多层、小高层、商业。价格：均价2650元/。开发单位：江苏帝景。销售热线：8820888888209888,4、帝景国际花园位于本案西,主要竞争楼盘,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,项目简介：项目地址：该项目位于盱马路和金源北路交汇处。项目规模：总建筑面积为70万。物业形态：高层、商业。价格：住宅均价2960元/。开发单位：江苏金国园销售热线：8820288888202999,5、富顿中央阳光城市位于本案西,主要竞争楼盘,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,项目简介：项目地址：该项目位于盱眙生态城西侧。项目规模：总建筑面积为32万。物业形态：多层、商业。价格：均价2400元/。开发单位：杭州海通。销售热线：88206688,6、海通国际广场位于本案西,主要竞争楼盘,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,项目简介：项目地址：该项目位于盱眙生态城西侧。项目规模：总建筑面积为13万。物业形态：多层、小高层。,7、世纪名城位于本案东南,价格：均价2700元/平方米开发单位：江苏万鼎。销售热线：88202100,主要竞争楼盘,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,小结,以上的七个楼盘中，凤悦天晴、帝景国际花园、盱眙生态城、富顿中央几个楼盘项目的品质、形象方面做的比较好，海通国际广场、世纪名城、华府名苑则走的是低价路线，这八个项目对本案有极大的杀伤力。通常一个项目的主要竞争楼盘在二个以上的，就属于竞争激烈型项目。本项目达到八个主要竞争楼盘，当属于竞争超激烈型项目。因此，本项目在产品定位、价格定位、宣传推广、营销策略、销售执行等方面必须有一个较高的水平，方能立于不败之地。,主要竞争楼盘,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,四、项目的SWOT分析,项目的SOWT分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,项目优势,地理位置较好。紧邻的奥体中心是本案的主要卖点。名校近在咫尺。较为成熟的居住区域，购房者心目中抗性小。,项目的SOWT分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,项目劣势,项目设计为高层，在盱眙购房群体中抗性较大；本项目土地成本较高，难于取得较大利润。周边主要竞争楼盘太多。项目不在主干道边，人流量相对较小，需投入较大的广告推广费用。,项目的SOWT分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,项目机会点,盱眙城区东移北扩，本项目后期看好。新北城区人口增加，将有利于形成强劲的消费型人流。新的行政中心逐渐形成，及周边区域的高端规划，给本案带来潜在购买群体。,项目的SOWT分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,项目威胁点,国际及国内的经济形势风云变幻。房地产项目所固有的风险性。由于盱眙经济欠发达所造成的整体购买力低下。,项目的SOWT分析,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,五、项目的投资回报分析及价格建议,项目的投资回报分析及价格建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,本项目概况,项目总占地面积：28652项目总建筑面积：69767其中：住宅建筑面积：54853商业建筑面积：7944地下建筑面积：6187总户数：557户规划容积率：2.2建筑密度29绿地率30土地：5900万,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,项目的投资回报分析及价格建议,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,从以上的项目概况中我们可以知道，本项目共可开发住宅及门面房的总建筑面积约为62797平方米，排除门面房及其他物业与住宅房的价差，假设房屋销售价格为3500元时，则房屋总销售价为22050万元，分析如下：成本：1、土地成本：5900万元；2、建筑安装成本（含水电）：6.3万平方米1200元/平方米=7560万元；3、绿化、道路、水电配套、智能化、休闲健身设施等成本：6.3150=945万元；4、广告、销售费用等：6.3万3500元(房价）2.5%=551.25万元；5、管理费：6.3万平方米3500元(房价）2%=441万元；6、营业税：6.3万平方米3500元(房价）5.5%=1212.75万元；7、企业所得税：6.3万平方米3500元(房价）15%25%=826.88万元；8、土地契税：59004%=236万元；,项目的投资回报分析及价格建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,9、其他各项小税种（如印花税、教育附加税等）：6.3万平方米3500(房价）1%=220.5万元；10、各项规费：6.3万平方米90元/平方米=567万元；11、测绘费、建筑设计费：6.3万平方米20元/平方米=126万元；12、不可预见费用：6.3万平方米3500元2%=441万元。13、财务成本：1903010%1.5年=2854.5万元。以上各项成本合计：21881.88万元21880万元（未计算财务成本）。本项目的利润率：22050万元（房屋销售总价）21880万元（总成本）22050万元（总成本）100%=0.8%从上面我们可以看到，当房屋销售价格达到3500元时，我们才能确保不亏损，也就是说，本项目的盈亏平衡点是房价3500元/平方米，我们的房价每上升100元/平方米，利润即可提高630万元，因此销售价格成为本项目赢利的关键点。根据目前盱眙的先行房价来看，本项目的利润空间是非常微薄的。,项目的投资回报分析及价格建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,五、主打广告语,主打广告语,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,房地产开发项目必须做到的四点：1、准确的产品定位；4、完善的物管服务。大气的案名和响亮的广告语相当重要，本项目定名为“阳光巴黎”，我们觉得还是比较好的。下面是我们为本项目构思的广告语。,3、响亮的广告语；,2、大气的案名；,主打广告语,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,主打广告语：1、运动就在家门口生命在于健康，健康在于运动！2、阳光巴黎奥体中心有人家！3、阳光巴黎分享阳光，分享爱！4、高层人士，高贵人生！,主打广告语,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,六、销售建议,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,项目可提升价值研判,宏观经济、形势政策是较重要的外部因素。市场定位和产品规划设计水平是关键因素。小区配套和物业管理非常重要。形象包装和营销策划必不可少。产品的实现能力和工程质量是根本。发展商的品牌和实力是基石。,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,地块价值实现的建议,“快节奏滚动”为指挥部“鲜明与差异化定位”为统帅“优势卖点深化与主推”为先锋“高性价比竞争”为主力,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,包装策划,销售策划,广告策划,媒介策划,文案策划,核心,项目营销推广策划,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,营销策划的出发点,手段,产品定位价格定位公共关系促销媒体覆盖面形象视觉力现场接待,认知度,信任,满意,交易,动因,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,地理要素,价格要素,产品,包装,名誉要素,核心价值,核心价值的五个方面,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,项目包装内容,核心价值,项目形象,户型包装,工地包装,展示中心包装,地段包装,名称包装,品牌包装,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,工地包装,围墙广告设计,标志设计,围墙包装,售楼现场包装,CIS设计,售楼部包装,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,内层价值项目卖点,文化价值文化属性,差异化卖点的提炼,外层价值区域发展前景,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,整体形象,项目质量,价值核心,销售执行,价值提升和实现要素,媒体炒作,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,高端切入,品牌先行,做足品牌文章。做好区域宣传效应,项目营销策略,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,不断丰富项目形象,提高性价比策略,不断提高提升心理价位影响,项目营销策略,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,卖点,卖点,卖点,卖点,卖点,卖点,项目营销策略,单一诉求逐步丰富项目形象。,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,低开高走,价格策略中的游戏规则,项目营销策略,价格升值策略,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,形象树立,创新策略,全员服务,大量销售,项目营销主策略,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,品牌策划思路,我是谁？我有什麽可以说？我要说些什麽？我要怎麽说他是谁？他为什麽要听？他想听些什麽？他相信吗？,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,稳扎稳打的营销模式,滚动发展配套先行是指在整体的营销环节中，先完成部分项目的配套设施。在开发商实力有限的情况下，滚动发展，无疑是一条比较务实的道路。配套先行，其实为后期楼盘的形象打下了良好的基础，销售会比较顺畅，许多大盘在整体营销过程中都采取这样的销售措施。,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,稳扎稳打的企业形象的塑造,根据市场调查,客户在购房过程中,对于开发企业的形象和信誉都非常重视,所以,在整体推盘策略中,开发企业形象的树立是非常有必要的,从销售环节到销售服务精神,到销售人员的精神面貌,都必须给企业形象加分.企业形象的树立和楼盘的价高质优是分不开的,我们要从细节上注重我们企业自身的品牌.,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,稳扎稳打的环境设计策略,我们通过对小区配套的完善,增加配套设施,考虑业主教育、休闲、娱乐等多元化的需求，以此提升整体楼盘的附加值，也为本项目作为高端社区提供了一个有力的依据。,销售建议,南京富思特盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）,为企业创最大利益。联系QQ:452205536,注重实效的运作方法,先卖环境在项目施工前期，可先完成部分环艺及配套部分的施工，增加项目的透明度，例如开先建娱乐休闲设施，提高项目竞争力。后卖建筑在项目进行销售的前期，先行设计售楼部，以售楼会所的方式服务于客户群体，通过解说提高项目整体效果的传播，达到销售目的。再卖服务上乘的服务是提高项目附加值，增加楼盘形象不可缺少的手