公证过但未过户的赠与房产合同

1 / 11 公证过但未过户的赠与房产合同 赠与房产公证未过户，赠与人一方死亡，赠与合同效力如何处理 【案例简介】 2016 年 7 月，王某和蒋某夫妻将自己的名下一套房子赠给自己孙子王某某，双方签订了赠与合同，并到公证处办理了公证，之后该房屋一直由王某、蒋某夫妻和孙子王某某居住，双方也一直没有到房产部门未办理房屋过户手续。后来，王某因病死亡。王某夫妻有二个子女，儿子王甲、女儿王乙，王某的妻子蒋某和王甲生活一起，现孙子王某某因上学需要办理房屋过户。但被房产部门告知，不能过户，按照遗产继承权办理，此时王 某的女儿王乙认为该套房屋是父亲的遗产，应作为遗产继承。但王某某认为，该套房屋是爷爷王某和奶奶蒋某赠与他的，赠与合同已经办理了公证，不应当作为遗产进行继承。 【案件分析】本案中需要解决两个法律问题： 1、本案中涉及的赠与合同是否生效问题； 2、房屋赠与办理公证后未过户，赠与人一方死亡，赠与合同效力如何处理？ 本案中赠与合同已经经过公证处公证，但是赠与房产未办理过户，现赠与人一方死亡，导致赠与合同不能被房产部门采用进行过户，这就涉及到赠与合同的法律效力问题：合同的效力指 合同当事人所双方签订的合同是否符合2 / 11 法律规定的条件，分为有效合同、无效合同、效力待定合同。我国合同法第 44 条规定依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。同时我国物权法第 15 条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中赠与人王某和蒋某将其房产赠与孙子王某某，双方签订了赠与合同，并办理了公证手续，从法律上讲，是双方真实意思签订的合同，符合法律规定的 合同生效条件，双方订立的赠与合同即发生法律效力，对赠与人受赠人双方具有约束力。 2、既然本案中赠与合同已经生效，但是赠与人、受赠人一直未到房地产管理部门办理房产过户手续，而现在赠与人王某已经死亡，蒋某因孙子王某某上学到房产局办理过户手续，被告知不能办理，导致了权益不明确，该如何处理，物权法第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，双方签订的赠与合同所涉及的赠与房产须到房产局办理产权变更登记之日转移，而不是自 合同签订之日转移。赠与合同生效后，合同双方因赠与财产而产生的是债权与债务关系生效，并不是物权转移生效。 3 / 11 如上所述，本案中赠与人王某已经死亡，王某生前赠与孙子王某某的房产，该房屋一直由王某、蒋某夫妻和孙子王某某居住。如果作为王某遗产，王某某可以依据继承法 33 条规定，要求王某的继承人应当在继承遗产范围内承担偿还债务。 如果王某的继承人对此赠与合同给予认可并承担债务，则继承人之间共同出具文书协助配合王某某过户， 如果王某的继承人对此赠与合同不予认可，根据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共 和国民法通则若干问题的意见第 128 条规定：公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。因赠与合同已经公证，王某某可以要求赠与人交付赠与的财产的。并可以通过向人民法院诉讼，要求法院对赠与合同效力确认后房产部门依据法院裁决文书协助过户。 接受赠与房屋既不入住也不过户 虽经公证赠与成立但不生效 案 情 李先生夫妇拥有一 套四合院，院内有 8 间房屋。李先生将其中一间租给了王先生。王先生在承租期间，建起了1 间南房。因拖欠租金，王先生以折抵租金的形式将南房折4 / 11 给了李先生夫妇。 1996 年，李先生以自己名义为 9 间房屋办理了房屋产权证。 1 年后，经公证处公证，李先生夫妇自愿将南房赠与了女儿小平。但小平没有实际占有使用此房，也没有到国家有关房屋管理机关办理产权过户手续。 1998 年，李先生的妻子病故。此后不久，李先生将四合院内的所有房屋，包括曾经公证赠与女儿的南房，全部赠与了儿子小丰的女儿，此事经过了公证，小丰还以女儿的名义办理了产权过户手续。 自此，李先生与小丰一家在四合院内居住。 2002 年，李先生的女儿小平将李先生、小丰告至法院，要求确认南房归自己所有，二人腾退房屋。 庭审中，小平认为，南房是父母赠与她的，并已经过公证，所以，要求父亲和哥哥将房屋返还给她。小丰则认可父母曾将南房赠与小平，但认为小平一直没有办理相应的过户手续。后父亲将南房赠与自己的女儿，经过公证并办理了过户手续。后一个赠与和公证的效力应大于前一个赠与和公证的效力，南房应归自己的女儿所有。李先生也坚持不同意腾退房屋。分歧意见 本案在审理过程中，合议庭产生两种 不同意见。 第一种意见认为，李先生夫妇自愿将南房赠与女儿小平的行为合法有效，而李先生将全部房屋赠与小丰女儿的行为是无效的，应支持小平的诉讼请求。因为李先生夫妇是在夫妻关系存续期间，经合意和公证，自愿将南房赠与小平，5 / 11 是对夫妻共同财产的合法处分，赠与应是有效 的。而李先生在妻子病故后，家庭成员析产继承前将全部房屋赠与小丰的女儿，李先生的这一行为擅自处分了其妻的遗产，所以，赠与是违法的，应确定无效。 第二种意见认为，李先生夫妇将南房赠与小平的行为是合法有效的，但小平没有实际使用房 屋，也没有办理产权过户手续，赠与行为没有实际生效，所以，应驳回小平的诉讼请求。同时，李先生将全部房屋赠与小丰女儿的行为是部分有效部分无效的。因为李先生的这一行为，不仅处分了自己应得的妻子遗产的份额，同时也处分了其他家庭成员应继承的妻子遗产的份额。分 析 笔者同意第二种意见。 中华人民共和国合同法第 185 条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。第 187 条规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。可见，赠与合同是单务、无偿合同 ，同时也是实践合同，即必须实际给付赠与物，赠与才生效。本案中，李先生对小平、小丰女儿的赠与合同都经过公证，这两个赠与合同都符合赠与合同成立的要素，所以，二个合同在形式上都成立。但合同的成立与生效是两个不同的法律概念。赠与合同的生效要以实际给付为要件。不动产的给付是法律规定的要式行为，即必须到国家有关机关办理6 / 11 产权过户登记手续，否则，所有权不发生转移，赠与合同不生效。李先生夫妇自愿将南房赠与小平，小平也表示接受赠与并办理了公证，所以，公证成立，但小平没有依法办理产权过户手续，也 没有实际占有、使用房屋，因此，赠与合同没有实际生效，房屋的所有权没有发生转移，南房仍是李先生夫妇的共有财产。而李先生对小丰女儿的赠与，及时办理了房产的过户手续，小丰和家人也一直占有使用房屋，房屋的所有权转移，所以，此赠与合同在形式上是成立且生效的。 虽然李先生对小丰女儿的赠与是生效的，但不能及于全部房产。 1997 年，李先生的妻子病故后，家庭成员没有对四合院内的房屋，包括南房进行析产继承，所有房屋，包括南房都处于共有状态，李先生只能处分自己的财产，而无权处分其妻的遗产。李先生将全部房屋赠与小丰的女儿 是擅自处分共有财产的行为，其对自己应继承妻子遗产部分的赠与是有效的合法处分，对其他人应继承妻子遗产部分的赠与是无效的无权处分。所以，李先生自行处分共有财产的行为是部分有效，部分无效的民事行为。对此，小平可以李先生无权处分自己应继承的母亲遗产份额为由，起诉要求继承母亲的遗产，包括南房，以维护自己的合法权益。但小平现在起诉要求确认南房归自己所有，没有法律依据，无法得到法院的支持。 7 / 11 最终，法院判决驳回了小平的诉讼请求。 房屋赠与合同公证告知书 公证申请人： 依据 公证法第二十七条第二款的规定，现将你申办房屋赠与合同 公证的法律意义、法律后果以及申办房屋赠与合同公证的注意事项告知如下： *1“房屋赠与合同”是指赠与人将自己的房屋无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。 1 2赠与人赠与的房屋必须是赠与人个人所有的合法财产。如果赠与人所赠与的房屋属于赠与人与配偶共有的财产，赠与人应当与配偶共同签订赠与合同并共同申办公证或者取得共有人的书面同意。 3如果赠与人曾经立有遗嘱处分过本次赠与所涉及的房屋，那么赠与人之前所立的相关遗嘱可 能视为被撤销或者部分被撤销。如果赠与人曾经将本次赠与所涉及的房屋赠与给他人，只是尚未办理房屋变更登记，那么赠与人本次申请办理房屋赠与公证可能导致赠与人与前后二个受赠人之间，以及二个受赠人之间产生纠纷甚至诉讼。 4你签订赠与合同必须是出于自愿，必须是真实意思表示，如果因为恶意串通或者受到欺诈、胁迫等原因导致意思表示不真实，则可能导致赠与合同无效，本处可以撤销公证书。 8 / 11 5你不得以签订赠与合同的方式逃避税收或者履行其他法定义务，否则，因此所致损失及后果由你自己承担。本处可以撤销公证书。 1 前面带 *号的条款为备选条款 6你不得以赠与规避合法债务，否则债权人可以对该赠与合同行使撤销权。 7依据合同法第 186 条的规定，赠与人签订赠与合同之后，在办理房屋权属变更登记之前，赠与人有权随时撤销赠与。但是，如果赠与人申请办理了赠与合同公证，在本处出具公证书后，赠与人就丧失了合同法第 186 条所赋予赠与人的可以任意撤销赠与的权利。赠与人不交付赠与的房屋，受赠人可以要求赠与人交付，因此，赠与人应当慎重考虑。 8赠与人可以在赠与合同中对受赠人附义务，也可以对赠 与合同附条件或者期限。 9如果赠与人的真实意思是将所赠与的房屋仅赠与给受赠人个人所有，不作为受赠人与其配偶的夫妻共有财产，那么赠与人应当明确地将“所赠与的房屋仅作为受赠人个人财产，不作为受赠人与其配偶的夫妻共有财产”的意思表示写入赠与合同。 10依据合同法第 192 条的规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与： 严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属； 9 / 11 对赠与人有扶养义务而不履行； 不履行赠与合同约定的义务。 赠与人的撤销权，自 其知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因起六个月内行使。撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。受赠人不同意撤销赠与的，赠与人或者其他撤销权人应当通过向人民法院提起民事诉讼的方式解决与受 赠人的纠纷，不能要求公证处撤销公证书。 *11赠与的房屋有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的房屋有瑕疵的，赠与 人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。 *12因赠与人故意或者重大过失致使赠与的房屋毁损、灭失的，赠与人须承担损害赔偿责任。 13房屋赠与合同办理公证后，当事人应当及时到房屋产权登记部门办理房屋权属变更登记。所赠与的房屋自办理房屋权属变更登记后转移给受赠人所有。 *14在转移赠与房屋的所有权之前，赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，赠与10 / 11 人可以不再履行赠与义务。 15如果将房产赠与未成年人的，根据民法通则的规定，赠与后，监护人除非为未成年人利益不得处分该财产。 16在本处出具赠与合同公证书后，如果出现下列情形之一，本处可能撤销或者更正公证书，你需向相关的权利人承担恢复原状、返还财产和补偿的义务，对他人或者本处造成侵害的，还应当承当侵权责任。这些情形包括但不限于： 所赠与的房屋