2008年长三角典型城市房地产市场发展分析

1 2008年上半年长三角典型城市房地产市场发展分析 易居中国 中国 /上海， 2008年 6月 2 城市 08年 1-6月供求比（供：求 =1： *） 07年 1-6月供求比（供：求 =1： *） 上海 1： 0.82 1： 1.77 南京 1： 0.65（ 1-5月） 1： 1.26（ 1-5月） 苏州 1： 0.67 1： 1.21 无锡 1： 0.65 1： 1.10 杭州 1:0.51 1:1.28 宁波 1： 1.08 （ 1-5月） 1： 1.38（ 1-5月） 合肥 1： 1.53（ 1-5月） 1： 1.64（ 1-5月） 南昌 1： 0.56 1： 0.95 长三角各典型城市供求关系同期对比 城市表现：市场观望氛围较浓，明显供过于求 市场现象： 上海市场的供求关系略优于其它长三角城市 合肥、宁波等房地产市场起步较晚的城市表现相对较好 3 城市名称 成交量（ 1-6月） 同比 6月成交量 同比 4月成交量 5月成交量 上海 499 -52% 96.8 -64% 94 99 南京 194万（ 1-5） -50% / / 44.7 41.6 苏州 226.6 -42% 36 -54% 39.5 51.5 无锡 126.5 -25% 23.75 -36% 18.74 26.45 杭州 121.4 -44% 27.56 -59.7% 20.3 28.3 宁波 86.32（ 1-5） -18.9% / / 25.01 21.54 合肥 334万（ 1-5） +42% / / 62 74 南昌 73.5万 -57% 21.26 -24% 9.79 13.48 长三角各典型城市成交量同期对比 整体行情：短期内仍将继续调整，市场回暖乏力 市场现象： 成交量同比同期拦腰斩断 市场尚未出现筑底现象 4 城市 热销 /滞销 项目名称 开盘时间 销售率 热销原因 上海 热销 翠湖天地嘉苑 2008-6-1 25% 地段稀缺、豪宅项目 上海 热销 金地未未来 2008-6-9 63% 小户型、总价控制 南京 热销 21世纪国际公寓 2008-3-27 71% 地铁沿线、生活配套相对成熟、升值潜力较大 苏州 热销 金色湖滨 2008-3-14 91% 小户型、性价比高 苏州 热销 康桥丽都 2008-6-1 88% 中小户型、高性价比 杭州 热销 留庄 2008-5-27 100% 开发商品牌、环境 杭州 热销 东方润园 2008-4-18 100% 地段、楼盘品质 合肥 热销 经典雅苑 2008-1-16 75% 区位佳，周边配套好 南昌 热销 奥林匹克花园 2008-3-7 93% 降价营销 上海 滞销 丽景翠庭 2008-6-19 / 板块选择余地较广，该案价格和产品均不具优势 南京 滞销 御湖国际公寓 2008-2-5 / 产品定位差 苏州 滞销 天地源 橄榄湾 Dec-07 / 同质化明显，价格过高 无锡 滞销 新世界国际公寓 2008-3-7 / 区域配套差，价格无优势 杭州 滞销 沐桥 2008-1-24 / 总价高 杭州 滞销 湖滨阁 2008-6-20 / 价格高 长三角各典型城市项目成交对比 5 时间 上一 轮调 整期 复苏 期 发 展期 调 整期 新一 轮 复苏 期 阶段 城市房地产发展周期 1 2 3 2、跨度趋长性；我国房地产周期的频率 ,自 80年代以来大约都是 5年发展 ,2年低落 ,约 7到 8年为一个周期 ,而随着国民经济逐步发展、市场及行业的逐步成熟和健全 ,这个周期有延长的态势。 4、阶段差异性；我国房地产的周期中 ,调整期相对比较短 ,而发展期时间比较长 ,这显示出市场需求持续旺盛这样的特点 ,它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区。 1、区域特殊性；房地产自身的区域性特别明显，尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一。 3、波幅渐缓性；随着国民经济持续向好的带动，以及房地产自身发生发展机制的不 断健全，周期性的（斜率）波动有趋缓的态势。 中国房地产发展周期理论 6 各城市所处周期 发展阶段 周期 城市 复苏期 第三轮 上海 第二轮 天津 等城市 调整期 第三轮 深度调整期 广州、深圳 等城市 轻度调整期 北京 等城市 第二轮 武汉、重庆、成都、南京、杭州 等城市 第一轮 东部沿海三四线城市 发展期 第二轮 沈阳、西安 等二线城市 第一轮 中西部大部分二线城市，长三角及珠三角的三四线城市 7 区域 城市 回暖时点 成交量预测 价格预测 机会 /风险判断 长三角 上海 二季度初 上半年成交缩量，三四季度会回升，预期 08年全年成交量将与 07年所减少。 价格不随成交量波动而波动，主要受产品结构影响，下半年价格走势稳中有升 相比以刚性需求、改善型需求为主力的中端及中低端房，高档房有率先回暖的趋势 南京 二季度末 三、四季度成交量会恢复到 07年同期水平，全年成交量相比 07年有小幅下降。 08年年初回落的价格将随着成交量的上升而经历企稳甚至回升的过程，预计在二季度后还会达到 07年较高月份价格 新三区（浦口、江宁和六合）为市场供应主力，会通过价格竞争调整性价比，达到市场稳定。 珠三角 广州 乐观估计：三季度末 谨慎估计：四季度末 成交量将与 07年持平。 价格将在 07年 10月最高点的基础上下探 20-30%左右 07年价格快速上涨的板块面临的市场调整风险较大 深圳 乐观估计：三季度末 谨慎估计：四季度 如能够在二季度末实现价格理性下探，预期成交将会放量，全年成交量达到07年 70%。 价格将在 07年 10月最高点的基础上下探 30%左右 外围低端物业集中供应区如龙岗等板块将会面临较大压力。 各典型城市 2008年走势预期 8 新盘签约率 近月成交量 半年供应量 近月成交价 半年成交量 半年供求比 45% 587.01 499.28 81.62 17189 1:0.82 一手房市场 近月成交价 半年成交价 近月成交量 二手房市场 474 10530 112 10966 评价指标 数据 评价体系 20%-40% 40%-60% 60%-80% 大于 80% 小于 20% 签约率 供求比 小于 0.5 0.5-0.8 0.8-1 1-1.5 政策评价 半年成交量 （）月日，国有建设用地使用权出让合同示范文本出台。 （）月日，央行第五次上调存款准备金率。 政策内容 政策评价 市场整体评价 年，理性市场已经形成，： .的供求比属于正常、合理的范围。成交均价涨幅惊人原因是成交结构的变化，实际的市场调研结果是，涨跌共存、旺销滞销共生的局面。 二手住宅成交从年月起，已连续个月成交超过一手商品住宅，三级市场已逐渐成为上海房地产市场的主力。 整体市场 大于 1.5 供应量 50%-80% 80%-120% 120-150% 大于 150% 小于 50% 成交量 50%-80% 80%-120% 120-150% 大于 150% 小于 50% 近月成交量 50%-70% 70%-100% 100-150% 大于 150% 小于 50% （）示范文本的出台旨在规范土地出让的规范性文件，但更重要的不在于有规范性文件，在于执行和履行。 （）上调存款准备金率旨在回收流动性，冲消到期的亿央行票据。对房地产行业的影响几乎没有，原因在于房地产信贷早在年初已经收缩，此次上调存款准备金率并没有在已收缩的基础上进一步收缩。 近月成交价 / / / / / 半年成交量 50%-80% 80%-120% 120-150% 大于 150% 小于 50% 半年成交价 / / / / / 近期成交量 50%-80% 80%-120% 120-150% 大于 150% 小于 50% 近期成交价 / / / / / 整体评价 差 中 良 优 较差 至6月22日 至5月31日 9 类别 时间 政策名称 土地政策 2008-3 国土资源部 关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知 2008-4 国土资源部 土地利用年度计划执行情况考核办法 2008-4-2 国务院 国务院 2008年工作要点 2008-4-8 国土资源部表示，今年国土资源部将全面落实经营性用地、工业用地招拍挂出让制度 2008-4 国土资源部表示，土地百日执法收缴罚没款 40亿元 2008-4-29 国土资源部 2008年国家土地督察重点工作安排的通知 税收政策 2008-2-26 财政部令第 49号 中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则 2008-3-3 财税 200824号 关于廉租房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 2008-4-16 国家税务总局 关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 2008-4 经国务院批准，财政部、国家税务总局决定，从 2008年 4月 24日起，调整证券（股票）交易印花税税率，由现行千分之三调至千分之一 货币政策 2008-3-18 从 2008年 3月 25起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点 2008-4-16 自 4月 25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点 市场政策 2008-2-25 建设部令第 168号 房地产登记办法 2008-3-31 住房和城乡建设部发布 关于加强廉租房质量管理的通知 2008-4 节约能源法自 2008年 4月 1日起施行 宏观经济环境 宏观调控期主要出台政策 10 类别 标题 主要内容 简析 带来机会 /威胁 政策法规 国土部、工商总局联合下发 国有建设用地使用权出让合同 示范文本 商品住宅项目的开发时间最长 不得超过 3年 。 对于部分资金储备不足的企业而言限定开发周期将影响其开发节奏 ,并减少拖延开发时间造成的人为捂盘现象。 更多具有良好资源的地块进入市场寻求合作 1）扩大土地获取渠道 2）密切控制万科在手项目开发时间， 市政建设 上海 长江隧道 上行线提前一年多贯通 隧道位于上海市东北部，连接上海市陆域和长兴岛，隧道分上下两层，上层为双管双向六车道高速公路，下层为轨道交通线预留空间。 成为拉动崇明本岛沿线的房地产市场发展的助推剂。 1）关注这个上海生态环境最佳的板块 ,是否存在项目机会。 2）关注罗店土地价值提升程度。 土地信息 外高桥 推出 浦东版“新江湾” 地块 浦东“森兰 外高桥”项目第一批近 16万平方米的住宅地块近期上市，外高桥通过一次推介会正式推出这个总占地面积达到5.74平方公里的大型社区。 浦东核心区域开发接近尾声 ,外高桥新市镇将成为未来浦东地区开发的重点。 高调的入市带来众开发商激烈的竞争。 1）理性评估土地价格，避免因为陷入竞争炒高的地价泡沫。 行业动态 志成退还上海地王失三千万 普陀长风生态商务区四号东南地块，因投得地块的志成企业放弃而重回拍卖市场 07年土地泡沫破裂 ,土地市场回归理性。 1）土地市场机会增多。 2）谨慎评估土地价值，避免过高预期市场 宏观经济环境 11 土地市场 商品房市场 商品住宅市场 挂牌宗数： 26副 成交宗数： 0 成交金额： 0 出让面积（净）： 72.4万 （ 1086亩） 可建规模： 85.92万 每亩单价： 0 楼面地价： 0 供求比： 1： 1.02 新增供应面积： 203.31万 成交面积： 207.12万 成交套数： 20543套 成交均价： 11083元 / 供求比： 1： 0.78 新增供应面积： 127.2万 成交面积： 98.9万 成交套数： 8358套 成交均价： 14305元 / 总体商品房市场 12 整体市场 上海市商品住宅月度量价走势图05010015020025030007-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-06万平方米05000100001500020000元 / 平方米供应面积 成交面积 成交均价1-5月供应量 同比去年 1-5月成交量 同比去年 08年 1-5月供求比 500.6万 10.94% 402.66万 -48.25% 07年 1-5月供求比 1:0.8 1:1.72 月份 07-01 07-02 07-03 07-04 07-05 07-06 07-07 07-08 07-09 07-10 07-11 07-12 08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 供应面积 81 47 76 136 111 140 99 110 194 121 112 114 97 40 129 99 135 成交面积 138 80 153 171 236 266 216 216 217 168 127 103 78 30 102 94 99 97 供求比 1.70 1.69 2.01 1.26 2.13 1.91 2.18 1.97 1.12 1.39 1.13 0.91 0.80 0.74 0.80 0.94 0.73 成交均价 9528 9736 9282 10076 10369 10520 10477 10721 10612 11460 11102 11714 11811 12049 12809 15692 14305 17074 上海 13 各环线月度均价走势图010000200003000040000内环内 22289 23427 24505 24906 23255 27584 23011 28356 33107 30484内中环 17017 15956 19400 16077 21067 20133 18806 24510 24914 21597中外环 9239 11086 11275 10630 11841 11524 12050 13013 14501 13902外郊环 7911 8298 8721 8743 9241 8567 8903 10015 10845 10434郊环外 6493 8107 7859 8868 7709 7542 7792 9314 8371 1028407.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 从环线成交结构来看，外环以外区域成交比重大幅缩水，外环内各区域比重不同程度上升，这也是全市价格走高的结构性原因之一。 从不同环线的均价走势来看，郊环内各区域均表现出不同程度的降幅 ,其中中环以内的两大区域涨幅明显。中外环和外郊环也有上升。仅郊环外一个区域成交均价下降。 增量房市场动态 各环线量价走势 成交结构导致外环内 ， 全市成交均价下跌明显 14 0 8 年5 月别墅/ 公寓成交比重分布公寓成交量85%别墅成交量15%0 8 年5 月别墅成交比重分布联排别墅59%独栋别墅41%别墅产品月度量价走势图010203040平方米050001000015000200002500030000元 / 平方米别墅供应量 2 0 . 7 1 0 . 9 6 . 5 4 1 8 . 6 2 1 . 6 9 1 6 . 9 5 2 5 . 9 4 7 . 9 6 7 . 8 4 . 7 3 2 7 . 7 3 1 6 . 6 5 1 6 . 5别墅成交量 3 2 . 0 7 3 5 . 2 7 2 4 . 7 7 2 5 . 4 2 1 . 4 2 3 . 1 4 2 1 . 0 4 1 0 . 2 3 8 . 5 5 3 . 1 2 1 1 . 2 4 1 2 . 0 3 1 3 . 8 6成交均价 12861 14077 15432 15292 15343 16914 14709 16204 13385 17763 23548 25608 197850 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5公寓产品月度量价走势图0 . 0 01 0 0 . 0 02 0 0 . 0 03 0 0 . 0 0平方米02000400060008000100001200014000元 / 平方米公寓供应量 9 0 . 0 0 1 2 8 . 9 0 9 6 . 2 6 9 1 . 2 0 1 6 2 . 5 3 9 7 . 3 1 8 1 . 5 5 1 0 5 . 7 0 7 1 . 0 5 3 8 . 0 6 9 2 . 7 9 7 8 . 6 2 8 8 . 0 3 公寓成交量 2 0 3 . 9 3 2 3 1 . 0 7 1 9 0 . 6 3 1 8 0 . 6 6 1 9 4 . 6 8 1 4 3 . 4 9 9 8 . 2 6 8 8 . 9 0 7 2 . 5 1 3 0 . 0 9 8 1 . 8 7 7 4 . 2 5 7 8 . 2 0 成交价格 9913 10003 9792 10022 9777 10535 9789 11291 11331 10731 11654 13084 128260 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5别墅市场 联排别墅成交比重从 4月的 39%增长到 69%，所以别墅成交均价大幅回落。 公寓市场 从 07年 12月开始公寓供求基本导致， 供略大于求，成交均价较为稳定。 增量房市场动态 不同产品形态量价走势 联排比重增量导致价格下跌 ，别墅公寓成交均不活跃 15 3 2 4 5 513720 15 16261024 30 2816517 15 151031311 1014515 20180204060801001201月 2月 3月 4月 5月7 0 以下 70-90 90-125 125-144 144-180 1 8 0 以上5 月份各面积段成交比重70 以下5% 70-9018%90-12530%125-14416%144-18011%180 以上20% 7090标准产品较年前有所增长 ,但所占市场比重依然较低 ,仅占到总量的 23% 别墅类产品持续热销 ,市场比重占到 20% 各面积段 成交面积 月度走势 增量房市场动态 不同面积段量价走势 90平方米以下产品还未真正集中上市 ， 有待密切关注 16 月热销项目（成交前十名） 项目市场 月滞销项目（典型项目） 序号 名称 区域 板块 开发商 总建规模 容积率 开盘时间 供应量 成交量 成交均价 热销关键要素 1 尚海湾豪庭 徐汇 龙华 上海鑫泰房地产发展有限 公司 486000 3.23 07-11-10 84140 36941 31845 整栋收购（并非月 日推出的房源） 2 天山怡景苑 长宁 天山 上海长联房产发展有限公 司 160000 2.20 08-6-2 62495 33556 21341 低单价、小户型、低总 价 3 未未来 浦东 高行 上海深翔房地产发展有限 公司 154212 1.60 08-6-17 08-6-9 20056 32752 30732 15569 产品力强、附加值高 4 宝宸怡景园 宝山 共富 上海宝宸置业有限公司 260000 1.70 08-6-3 31991 27145 12357 小户型、部分收购 5 御翠豪庭 长宁 古北 和记黄埔地产（上海）古 北有限公司 150000 3.60 08-6-6 08-3-21 68761 31229 23420 36028 地段优势、小户型、低 总价 6 星河世纪城 普陀 真如 上海泰尔发房地产开发有 限公司 250000 1.95 08-6-3 16544 20558 12073 内中环低价 7 优豪新园 浦东 张江 上海振川物业有限公司 65696 0.65 08-5-25 33204 17616 16573 低价经济性别墅 8 仁恒河滨城 浦东 世纪公园 上海仁恒房地产有限公司 250000 2.30 08-5.31 08-3-15 37503 45090 17032 32533 品牌、产品、地段优势 9 好天缘家苑 宝山 共富 上海好天缘置业有限公司 42575 2.10 08-5-27 26524 16261 12583 成熟生活区，性价比较 高 10 保利西子湾 松江 松江新城 上海城乾房地产开发有限 公司 320000 1.50 08-5-31 22499 14813 8524 品牌、产品为板块标杆 序号 名称 区域 板块 开发商 总建规模 容积率 开盘时间 供应量 成交量 成交均价 滞销主要原因 1 万科中 林苑 浦东 三林 上海中林置业发展有限公司 85000 1.62 月日 套 套 18066 品牌新盘未未来推出，产品力强，性价比高，竞争加剧。 2 丽景翠 庭 宝山 西城区 上海民通置业有限公司 94701 1.43 月日 套 11套 10622 板块选择余地较广，该案价格和产品均不具优势 3 明园小 安桥 徐汇 田林 上海安桥明园房地产 开发有限公司 87000 2.18 月日 套 套 20917 多年老盘，产品、营销都较差， 企业品牌降至最低 4 尚海湾 豪庭 徐汇 龙华 上海鑫泰房地产发展有限公司 486000 3.23 月日 套 套 该案售楼处尚未实际开盘 总结： 产品力不强、性价比不高的滞销 总结：小户型、低总价市场受宠 17 项目市场 热销项目 小户型产品项目普遍热销 品质优势明显的高端项目去化较好 区域内具有价格优势的、性价比较高的项目去化良好 交通便利、配套成熟的板块的项目接受度较高 滞销项目 价格明显高于板块内同类项目的，销售情况较差 地理位置较偏，配套相对较差的项目销售情况较差 产品里较差、性价比较低的项目普遍滞销 18 上海存量房市场分析 2008年月度总体成交情况 存量房市场在年后进入成交高峰时期 ， 量价增速显著； 近 3个月 ， 存量房成交均价持续突破万元 ， 已逼近 12000元 /平方米 200 8年1- 5月存量房量价走势图0200000400000600000800000100000012000001400000平方米02000400060008000100001200014000元/ 平方米建筑面积 1108670 574652 1163172 1155775 1145258 单价 9672 9264 10446 10662 10953 2008-01 2008-02 2008-03 2008-04 2008-0519 上海存量房市场分析 各区域存量房成交分布 1-5月 ， 存量房累计成交套数 60576套 ，成交面积 514万平； 浦东新区位于成交面积 、 成交套数和成交总金额的第一 ， 闵行位于第二； 单套成交面积最大多数为城郊地区 ， 如松江 、 青浦 、 南汇； 高档公寓集中在卢湾 、 静安 、 黄浦等中心城区； 区县成交面积（）成交套数（套）成交金额（万元）单套面积（）单套价格（ 元 / ）单套总价（万元）宝山区 437547 6064 318509 72.2 7279 53长宁区 252240 3097 435555 81.4 17267 141崇明县 64495 970 17662 66.5 2738 18奉贤区 213423 2513 93415 84.9 4377 37虹口区 205819 2797 255355 73