别墅类产品研究2.ppt

住宅物业产品设计,专题研究,研究目的：认识、学习、临摹、改良、超越、,成果：拥有属于我们自己的资料库，提高工作效率。,一、住宅分类,按层数分：低层多层小高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,1.按层数分1-3层低层-独栋、双拼、联排、合院别墅4-6层多层-叠拼、洋房7-11层小高层-(电梯)洋房T2/T3.普通T2/T3/T4/T5/T6.12层-100米高层-(多电梯)T2/T3/T4/T5/T6.、公寓100米以上超高层,2.按品质及价位分1.低档住宅-需满足基本要求（保障、回迁、经适一.二.三居室）2.中端住宅-需有一定的亮点(改善型三居室、四居室)3.高端住宅-要有鲜明的个性及主题（面积大、单价高豪华住宅。如别墅、洋房、高层豪宅）,目前，国内的别墅所覆盖的范围极广，包含纯独立别墅（Detachedhouse）双拼别墅（Semi-detachedhouse）联排别墅（Townhouse）叠加别墅复合式别墅洋房产品也有趋向类别墅的产品,目前国内行业标准涵义,统称为“类别墅”,介于别墅与公寓产品之间,别墅涵义,别墅涵义纯独栋,容积率：0.2-0.3层数:2-3F建筑面积：800以上占地面积：2亩以上,纯独栋别墅,参考案例：杭州青山湖玫瑰园地上二层地下一层建筑面积：770-910地上建筑面积：450500地下建筑面积：300400庭院面积：14002500,独门独院，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等花园。私密性极佳，目前为市场极其稀缺别墅产品。,别墅涵义纯独栋,纯独栋别墅,英伦庄园式,法国里维埃拉式,意大利弗洛伦撒式,参考案例：上海檀宫占地面积47384容积率0.6仅18栋单栋建筑面积1500-1800占地面积2500（4亩）,富含8种风格英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式，8种风格与8种房型组合衍生成十八种完全不同的建筑个性。,高容积率纯独栋项目地处虹桥路西郊宾馆的西侧，其利用大独栋规划高容积率，增加每栋独栋花园占地面积,类别墅,别墅涵义类别墅,在目前极其土地资源极其稀缺的情况下，类别墅的形态越来越多样化,背景：自从2003年发布限墅令，独栋别墅被叫停之后，为了继续获取高端住宅市场的巨大利润，中国内地很多城市的发展商打起了“擦边球”，开发出了新的别墅形态，如联排、双拼、叠加等产品，并被命名为花园洋房、情景美墅、空中别墅等，市场上真正意义上的别墅纯独栋项目越来越少，别墅建筑形态趋于多样化。,类别墅,别墅涵义类别墅,双拼别墅,由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下,A户,B户,别墅涵义类别墅,类别墅,联排别墅,由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。有天有地，每户独门独院，仅为两面采光（南北）,别墅涵义类别墅,类别墅,叠加别墅,一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层），B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。缺点：并不能做到别墅真正意义上的“有天有地”,别墅涵义类别墅,类别墅,复合类别墅,造园子,五代别墅的发展与演变：从物质到精神的追求,第一代别墅造房子,别墅发展与演变,第一代别墅：造房子,上海家天下,上海早期的别墅，立面模仿欧美风格户型设计较为简单，卧室朝向，私密性，动线方面都不太关注，只是在公寓基础上面积的扩大化以及空间的转移，别墅的尊享感不强,景观布置很简单，仅以一些树木，简单的石头摆设作为装饰，享受性和参与性均较为薄弱,别墅发展与演变,第二代别墅：造园子,绿城九溪玫瑰园,开始引进美式传统别墅的建筑形态和庭院空间同时注重对原生环境的尊重,展开了建筑单体与庭院景观的提升探索，形成了“前庭后院”的建筑布局,“看得见风景”是规划设计的重点，户型设计上也充分考虑到景观效果，通过精装庭院满足客户对景观的需求,绿城杭州桃花源,别墅发展与演变,第三代别墅：造生活方式,青山湖玫瑰园,园区规划、庭院设计、室内设计、户型设计均具有更加鲜明的特点居住的舒适性及人性化设计在产品的营造过程中逐步体现出来,地下室配有家庭活动室、酒吧、影音室、娱乐室灵活空间，一层南向套件设计，保证私密性二层全套房设计，讲究生活方式的提升，书房连接大露台，提升生活品味兼有内庭院、北庭院、南庭院、下沉式庭院多种景观布局,别墅发展与演变,第四代别墅：造精神空间,万科潭溪别墅,注重人居考量的杰作，率先引入“负首层”概念走入负首层便是主人的私人空间，分割性良好的框架结构，为私人化的功能分区提供最大创意平台，全面进化别墅居住舒适度。,涵壁湾B5户型一层平面图,茶室,莲花池,涵壁湾B5户型地下一层平面图,涵壁湾的莲花池，为空间增加不少情趣在室内配置茶室，提供品茶和冥想的处所地下室的展廊可以集中展示主人的收藏或者手记，彰显生活品质和品位,别墅发展与演变,第五代别墅：造传世艺术,是现代建筑的杰作之一，由F.L.赖特设计(弗兰克.劳埃德.赖特（FrankLloydWright)。别墅主人为匹兹堡百货公司老板德国移民考夫曼，故又称考夫曼住宅。,这是一幢包含最高层次的建筑，也就是说，建筑已超越了它本身，而深深地印在人们意识之中以其具象创造出了一个不可磨灭的新体验。,Picasso画作真迹,屋顶壁画真迹,因名人艺术真迹留存而体现的价值,泳池内留有Picasso画作真迹，当时Picasso将其作为礼物赠送给房屋主人,别墅发展与演变,超级智能化私人定制可移动式?,未来发展方向？,别墅发展与演变,别墅类产品,纯独栋别墅,双拼别墅,联排别墅,叠拼别墅,原始联排方式首层连接上不断开“凹形”排列内庭院式错排布局,原始模式多入户模式地下室分享模式多花园模式,原始背靠背模式多庭院手拉手模式,山林资源水景资源高端活动资源人文资源,别墅具体分类,独栋别墅,价值体系,1.,概念,别墅涵义纯独栋,纯独栋别墅,英伦庄园式,法国里维埃拉式,意大利弗洛伦撒式,参考案例：上海檀宫占地面积47384容积率0.6仅18栋单栋建筑面积1500-1800占地面积2500（4亩）,富含8种风格英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式，8种风格与8种房型组合衍生成十八种完全不同的建筑个性。,高容积率纯独栋项目地处虹桥路西郊宾馆的西侧，其利用大独栋规划高容积率，增加每栋独栋花园占地面积,别墅价值衡量体系资源占有,资源占有,自然景观,历史人文,山体,水系,高尔夫,历史人文,人类与生俱来向往自然的精神归宿,别墅价值衡量体系资源占有,山地别墅,自然景观资源,在山地资源较为稀缺的城市，山地极其稀缺的景观资源与顶级豪宅紧密相连：如上海佘山别墅区域无疑则是上海顶级别墅区的代名词,竖向空间设计,别墅价值衡量体系资源占有,山林别墅,自然景观资源,参考案例：上海佘山别墅区佘山的别墅项目主要集中在佘山风景区的核心位置，从规划和价格上看，都是以建造高价高品质的别墅为主，容积率都非常低，均在0.2左右，别墅的总价都在2000万元以上.,目前国内已有近10家实力型房地产开发商抢滩佘山板块，利用佘山的地理优势各自打造独具风情的别墅社区，各大开发商使出浑身解数，最终目标就是充分诠释佘山的天然品质，表达别墅生活的精华。,生态的渗透,别墅价值衡量体系资源占有,海景别墅、江景别墅、湖景别墅,自然景观资源,据研究，别墅客户考量自然环境时对于水体的关注度极高：别墅对于水系的占有程度（如一线海景与二线海景之间）决定其核心价值,视线渗透,亲水设计,别墅价值衡量体系资源占有,海景别墅,自然景观资源,参考案例：深圳万科十七英里万科17英里用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约50米，利用规划巧妙布局，户户可观海景，自04年开盘销售，别墅类售价从开盘的15000元/持续上涨，由于其户户都是海景房目前的二手房价已经超过了每平米5万元，且由于无人出售，所以很难买到。,为了最大化的利用景观资源，整个项目朝向海面排布双拼别墅，由于其后高前低的山地形态，因此每户都是海景别墅。整个项目形态恰似一个剧场，每栋别墅就像剧场中的每一个座位，都被设计的能够清晰的看见这里的舞台-整个海滩。,视线渗透,别墅价值衡量体系资源占有,高尔夫别墅,自然景观资源,高尔夫作为一项高端客户的运动，其代表着身份及地位的象征，在欧美等高度发达地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍，其核心价值在于大面积的绿化景观以及可作为高端圈层的私人的社交场所,功能完善与视野,别墅价值衡量体系资源占有,高尔夫别墅,自然景观资源,参考案例：上海汤臣高尔夫别墅汤臣高尔夫别墅由香港汤臣集团于1997年投资开发，总共分8期开发，目前已全部开发完毕，项目地理位置优越，而且是上海市区唯一拥有世界级高尔夫球场的高档别墅项目。,项目指标占地面积：140公顷高尔夫球场：90公顷别墅用地：40公顷其它配套：10公顷开业时间：1997年物业开发：8期（已经交房）售价：34万元/平方米,其别墅区紧贴高尔夫球场南北两侧而建，连接紧密而又相对独立，以英式、法式、日式风格为主，前排别墅充分保证了景观视野的通透性，同时，后排的别墅主要以营造内部花园为景。,会所,别墅区（1-6期）,别墅区（7-8期）,功能完善与视野,别墅价值衡量体系资源占有,高尔夫别墅,自然景观资源,参考案例：佘山高尔夫别墅,佘山高尔夫的球场设计以茂密的森林为主题，突出的地势起伏将整个球场融入山体的延伸部分，是上海惟一森林丘陵型高尔夫球场，与佘山国家森林公园相邻。,别墅区,佘山高尔夫别墅区位于球场西侧，占地500亩，以意大利TUSCAN风格为蓝本，与1700余亩的高尔夫球场交融一体，如同球场的脉络一般和谐伸展在起伏的球道之间，并与周边水系浑然一体，组成了一座极富意大利田园山居风格的高尚社区。,功能完善与视野,别墅价值衡量体系资源占有,参考案例：北京颐和原著,龙湖颐和原著紧邻颐和园东宫门，位于康乾百年盛世所缔造的三大皇家园林(畅春园、圆明园、颐和园)的中心位置。项目所在区域历来被称为“上风上水”之地。,艺术品/收藏品别墅,人文历史资源,颐和原著继开盘以来，突破京城别墅金字塔尖”项目的销售瓶颈，单月售12栋，总价均在6000万左右，究其热销原因，其极其稀缺的文脉资源是其重要核心要素。,意境空间,双拼别墅,设计原则,一般设计要求,2.,概念,功能间与面积参考,案例赏析,双拼别墅,概念,由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下。,A户,B户,充分、合理、奢侈、有节制的张扬；紧凑的平面布局和丰富的空间划分；空间序列完整，通过有限空间的合理整合突出别墅的功能优势；平均空间尺度比独栋别墅明显偏小，以合理的尺度保持家居的亲切感和被包围的安全感；可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等；注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。,双拼别墅,设计原则,地上面积区间300-400，总建筑面积420-500；宅基地面积500-650，其中集中花园面积至少200；地上二层，地下一层，地下面积120-150；室内车库，双车位；4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室；起居室面宽在5米1以上；一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西厨、卧室；二层主要功能空间为主次卧室；设备间与用人房置于地下。,双拼别墅,一般设计要求,双拼别墅,功能间与面积参考,以320的双拼别墅为例：,双拼模式一,原始模式（背靠背）,由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下。,A户,B户,双拼模式二,内院模式（手拉手）,再两户拼接出引入中庭概念，使得两户均能够四面采光，四面有花园。,不同挖内院与组合方法,联排别墅,一般设计要求,功能间与面积参考,3.,概念与特征,基础数据参考,优缺点,创新打造手法,联排别墅,概念与特征,由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。有天有地，每户独门独院，仅为两面采光（南北）。,特征一：联排别墅基本上都建在市郊区域，一方面土地成本相对市区要低得多，另一方面规模化的产出也使建筑成本大大降低。特征二：高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然。联排别墅的绿化率一般在50以上。特征三：住宅功能的齐全性，除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台退台、走路式衣柜、工作阳台等功能上放大。,地上面积区间200-300，总建筑面积300-350，与双拼产品拉开差距，一般3联到5联；地上三层或二层半，地下一层，地下面积60-80；进深15-18米；起居室面宽在5米左右；室内车库，一般单车位；3-4间卧室，包括1个主卧区，2-3间次卧室；一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房、卧室；二层和三层主要功能空间为家庭室和主次卧室；设备间与用人房置于地下。,联排一般设计要求,联排别墅,一般设计要求,联排别墅,功能间与面积参考,以320的联排别墅为例：,联排别墅,基础数据参考,联排别墅只有端头户型的采光为三面，中间户型均为两面采光，采光条件不如独栋和双拼别墅；在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹；若排布处理得较密集，社区的公共休闲空间将受限，将造成仅限于自身花园内活动，休闲、健身等多功能需求便难以得到全面满足。,经济型联排产品占地较小，且有多种排布组合方式，比较容易出容积率；性价比高：总面积较独栋和双拼小，总价相对便宜；联排别墅在一个竖向上均为一户，独门独院、私密性均较强。,优点,缺点,联排产品占地面积和舒适程度适中，是别墅类产品中性价比较高的明星产品,联排别墅,优缺点,参考案例：万科长风别墅特点：边套三面采光中间套两面采光节约土地低端别墅,原始联排方式,打造手法1：首层局部连接参考案例：保利林语溪手法：相邻两栋建筑在一楼门厅位置做局部拼接，一层建筑局部相连，二、三层建筑分离。优点：有效降低联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，增强社区的通透性，营造独栋别墅般的私密空间。,拼接处俯视,拼接处后部,拼接处正面,首层连接上部断开,联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力,联排方式一,增加一点间距概念,联排方式二,打造手法2：“凹”形建筑布局改变组团形态参考案例：南京仙林翠谷总建筑面积约260平方米，“凹”型布局，中间围和56平方米庭院；内凹型庭院使户型形成两个南向采光面；一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，提升独栋式感受。,改变建筑形态组织组团,联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力,“凹形”布局,中间套增加采光面,打造手法3：错排布局、类独栋设计参考案例：保利叶上海通过错排设计，让联排别墅产生独栋别墅的透视效果。有效降低传统联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，扩大花园面积以及增强空间的通透性，不足的是别墅朝向全部为西南向。,类独栋别墅，三联排,联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力,错排布局,联排方式三,中间套增加采光面,“错联”增大中间单元的采光观景面，打破社区空间单调感,错联使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。单体来看，外墙面积增加，有更好的采光、通风和观景效果，特别是中间单元的居住品质明显提升。社区外部空间也因此更加丰富多变，打破行列式的雷同格局。,联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力,错排布局,联排方式三,增加内庭院,内庭院的布置试图解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题，并在居住空间内营造人与自然交流的过渡空间。,内庭院布置，将室外景致引入室内参考案例：上海万科燕南园餐厅中庭透光采光，错层分隔客厅餐厅；二层内庭空中花园，避免过高产生的压抑感；三间卧室既有露台景观又有内庭景观。,联排方式四,联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力,增加内庭院,内庭院布局的演变参考案例：重庆协信Town城传统的内庭院进行后置或前移，避免了围和的“筒状空间”，呈半开放式，节省交通空间，餐厅、客厅、卧室等主要功能房均围绕庭院布局，增加景观性；北面入户花园和下沉庭院、南面私家花园、户内内庭院，二层三层观景露台，形成立体化景观。,联排方式四,联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力,方式五:中间套单元通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可改善采光和通风效果的方法,餐厅上空挑空设置透光天窗,设置中庭花园,L型楼梯中间挑空做透光天窗,小天井保证卫生间通风,增加内庭院,联排方式四,联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力,叠拼别墅,一般设计要求,优劣势与机会点,4.,概念与特征,创新打造手法,叠拼别墅,概念与特征,一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层），B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。缺点：并不能做到别墅真正意义上的同时“有天有地”,叠拼别墅,一般设计要求,层数：一般地上是四至五层，由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加；低密度住宅：叠加式别墅容积率大致在1左右，这个容积率比联体别墅要高，但比多层住宅要低；房型面积：介于洋房与联体别墅之间，叠加式别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在200平方米至300平方米。一梯两户，另加设空中花园；室内景观资源：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台。,退退台设计，有效利用光照,错错落布局，立面灵活,院入户花园，下沉花园,露顶层露台花园,院下沉花园,原始模式,叠拼方式一,下套,上套,参考案例：保集澜湾特点：1、2套，3、4套简单的堆积，单一入户简单的复式楼概念,独立入户方式，确保私密性参考案例1：上海华润橡树湾,每户单独楼梯入户1:二、三层位于一层的独立入户；2：一层住户入口；3：四、五层位于一层的入户口；,叠拼模式二,多入户方式,参考案例2：中海蓝湾错层设计，上下住户同享前后景观资源交通组织：入户方位错开，提升私密性顶层（二层）主人套房朝江设置，配阳光浴室、顶层50平方米大露台首层配设110平米花园，三层配设32平米空中花园,上面套“造地”,北向上叠入户楼梯,优势：增强私密性、弱化视觉上的容积率和上叠过长的进户路线劣势：影响下叠采光,入户方式模拟,参考案例3：上海龙湖滟澜山创新户型,叠拼模式二,多入户方式,叠拼模式二,多入户方式,叠拼模式三,地下室分享,绿地锦天府,叠拼模式三,地下室分享,绿地锦天府,多重庭院,参考案例：上海华润橡树湾创新三叠“联庭”别墅,一宅四院，垂直院落加强景观性，每户均有一层庭院配置，让每户私享花园生活。,叠拼模式四,以地下庭院、空中庭院和一层前庭后院，全面提升院落景观层次感。,“造天”,“有天有地”是别墅生活的典型特征具体是指室内外空间在多层面实现交流，并且这种交流具有私有化的特征，即不仅“有天有地”，而且必须是“自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要通过底层花园、入户平台、内天井和露台这些空间元素对“有天有地”的特征进行强化。,多重庭院,叠拼模式四,“造天”,典型特征与花园洋房类似（品质高、层数低的花园洋房）,院：首/底层入户阳光花园庭院；错：相互错层布局，镂空采光强；退：层层退台，每户花台私享采光；露：顶层大面积露台，展现生活高品质。,院错退露,叠拼别墅,总结,让每一户都有天有地（与洋房产品界限划分）,不同产品与规划关系,别墅物业规划认知,独栋别墅与类别墅（联排、叠加）规划示意,独栋别墅规划尽端路设计R=0.2-0.3,类别墅规划行列式规划R=0.7-0.8,别墅物业规划认知,独栋别墅尽端路规划设计形象理解,别墅尽端路规划设计形象类似于花朵枝状发散的形态,主干道串联整个社区，各个节点支路发散形成组团路参考案例：容积率在0.2-0.3之间,低密度独栋别墅规划设计更强调资源导向，结合地势，占地面积更大，私密性更强,别墅物业规划认知,别墅尽端路规划设计组团路演绎,别墅物业规划认知,类别墅规划行列式到合院式,类别墅在合理范围内尽量减少建筑间距以满足容积率限制条件下，行列式规划较节地，但其组团性较弱，因此高容积率下的合院别墅逐渐出现,各种容积率情况下，纯别墅物业的建筑形态：,容积率高低最终限定产品属性，目前市场产品研究为针对容积率在0.6-0.8的产品创新研究,别墅价值衡量体系用地性质,别墅附加值设计方向,附加值是目前经济型别墅后期营销的一大卖点,别墅附加值研究,地下室操作手法：半地下室地上部分不能超过1.5m；多功能生活空间可以视具体情况取舍，功能空间则建议采用；备注：地下室计算情况应根据具体规定；,设备间,储物间,多功能间,生活空间,功能空间,一般非坡地度假别墅不采用地下室的形式,别墅半地下室可不用计入建筑面积，全部赠送,地下室空间划分,半地下室是目前常用的手法,别墅附加值研究半地下室,别墅类产品的地下室采光形式：高窗式采光：一般室内外高差11.8米不等，比较节约空间，但如果高差不大则采光效果一般。,别墅附加值研究半地下室,窗井采光：采光效果高于窗式，但是略占用空间，同时对窗的防水效果要求较高。,采光地下室,别墅附加值研究半地下室,下沉庭院式采光：使地下室空间很得到很好的利用，但是占用空间较大，且必须处理好庭院的排水问题。,别墅附加值研究半地下室,庭院前庭后院打造业主的独享私密活动空间，满足高端客户价值取向，可以实现全部赠送,在规划允许的情况下，充分利用前庭和后院的空间；特别重视扩大后院的体量；增加院落情趣活动设