前期介入工作方案

1 / 17 前期介入工作方案 成都银都物业服务有限公司 尚郡物业项目 前期介入工作方案 目录 尚郡物业服务中心前期介入工作计划 支持提供相应施工图纸、文件 尚郡项目工程承接查验进度计划表 项目员工到岗时间表 前期介入人员费用预算表 二次精细开荒保洁费用预算表 尚郡前期介入预算总表 移交资料清单 二次精细开荒保洁比选要求 尚郡物业服务中心前期介入工作计划 为了对尚郡项目进行全面的了解，并为以后物业承接查验及物业服务工作的顺利展开做 好准备。尚郡物业服务中心预计于 2016 年 8 月起进行前期介入。具体工作安排如下： 第一阶段完成工作： 1、组建物业服务中心管理团队主要管理人员到位。 2、物业基本情况现场勘查。 3、服务中心管理人员现场学习。 培训内容：物业概况、部门职能、岗位职责、公司相关管理文件、相关法律、施工工 地安全防范应知应会等有关规定。 4、和贵方及施工单位对接，建立通讯录，以便联系2 / 17 沟通。 5、和当地的社区、派出所等政府相关部门接洽。 6、确定临时办公地点和办公物资采购并到位。 第二阶段：完成工作： 1、 各专业工程人员到位及培训。 2、 了解小区施工进度，做好记录和汇总。 3、 联系甲方和施工单位提供相应的图纸，熟悉图纸。 4、 各部门拟定前期介入倒排工作计划。 5、 拟定开办物资清单上报申购。 6、 秩序维护员临时宿舍方案确定。 7、 编制承接查验方案及相关验收表格。 8、 成立接管验收小组，并与置业公司确定接管验收时间。 第三阶段：完成工作： 1、 开始对物业承接查验的工作跟进，主要工作是根据图纸设计，对 户内的施工情况现场跟踪。 2、 工程人员对 1-2 栋户内土建进行分户查验工作，对发现出具整改对接函件。 3、 对成品存在不便于物业服务的施工工艺，提出不同的建议及改进的方案。 4、 拟定一线操作层员工的招聘计划及进度。 5、 向贵方提供交房时使用的文件、表单的样表报批审核。 6、 物业服务中心的各类服务和管理文件的拟订报公司审批。 7、 物业服务中心的各类表单的样表的设计报公司审批。 第四阶段：完成工作： 1、物业承接查验的工作跟进，主要工作是根据图纸3 / 17 设计，对公共区域的施工 情况现场 跟踪。 2、对公共区域的设施设备安装进度和调试情况分工种跟进，收集相关的说明书和使用 手册，学习操作程序。 3、二次精细开荒保洁方案的拟订，报公司审批。 4、员工服装样式确定申购。 5、各部门日常服务方案拟订，报公司审批。 6、和贵方协商交房实施方案，并定稿。 7、开办物资开始逐步采购。 8、物业用房的位置确定，并和贵方协商装修方案的确定。 9、工程跟进中发现有瑕疵的施工项目，每周向贵方和施工单位以书面形式 报告。 10、工程人员对 3-4 栋户内土建进行分户查验工作，对发现出具整改对接函件。 11、工程人员对 1-3 栋公共区域进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 12. 工程人员对地下室、车场进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 第五阶段：完成工作： 1、“业主手册”、入住资料的拟定及印刷。 2、跟进施工整改情况，并汇总报告贵方。 3、和贵方协商秩序维护员的宿舍和员工食堂的确4 / 17 定，及装修和设备安装。 4、和贵方协商物业管理用房的装修施工的跟进。 5、和贵方协商公共区域的标识设计及制作 。 6、向贵方提供公共区域垃圾桶的数量、位置，报批采购。 7、和社区沟通生活垃圾清运有关事项。 8、和邮政局沟通开通邮件投递工作。 9、和派出所沟通门牌号确定和安装工作。 10、工程人员对 5-6 栋户内土建进行分户查验工作，对发现出具整改对接函件。 11、工程人员对 4-6 栋公共区域进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 12、对消防、新风系统进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 13、对电梯、疏散通道进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 14、对供、排水系统进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 15、对供电系统进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 第六阶段：完成工作： 1、 再次对施工中存在不足现场查验，汇总情况报告贵方。 2、 跟进施工及设施设备安装调试整改情况，并汇总报告贵方。 3、 员工招聘，陆续到岗，现场熟悉。 4、 二次精细开荒保洁单位招标确定。 5、 和贵方协商交房实施方案确定，成立交房领导小组。 6、 开办物资全部采购完毕。 7、 员工服装全部到位，工号牌到位。 8、 施工、装修人员临时出入证制作到位。 5 / 17 9、 各部门管理文件、员工应知应会、操作性文件、应急处理办法、业主装饰装修管理 程序等应用文件全部定稿，并开始试运行。 10、 11、 12、 13、 14、 15、 16、 业主档案建立的准备工作，请贵方提供业主清册。 工程人员对 7-8 栋户内土建进行分户查验工作，对发现出具整改对接函件。 工程人员对 7-8 栋公共区域进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 对供电系统进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 对安防、门禁系统进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 对总坪、绿化进行查验工作 ，对发现出具整改对接函件。 对主体、土建进行查验工作，对发现出具整改对接函件。 第七阶段：完成工作： 1、 全体员工集中培训。 2、 培训内容：项目介绍、物业知识、法律法规、礼仪规范、各部门管理文件、员工应 知应会、操作性文件、应急处理办法、业主装饰装修管理程序等。 3、 秩序维护员人住小区，员工食堂开火。 4、 二次精细开荒保洁完成。 5、 各类应急处理程序的演练。 6、 相关施工竣工图纸、设施设备说明书、合格证书及安装调试记录、等文件接收，并 分类归档。 前 期 物 业 管 理 方 案 二一二年二月十七日 目 录 6 / 17 第一部分 前期介入服务的四个阶段 . 3 一 、 物 业 顾 问 组 建 阶段 .3 二 、 建 设 施 工 阶段 .4 三 、 竣 工 验 收 阶段 .6 四 、 物 业 销 售 阶段 .6 第 二 部 分 物 业 管 理 模 式 及 服 务 目标 . 7 7 / 17 一、 服 务 管 理 模 式 的 设想 .7 二、 服务管理目标构建“阳光社区” . 11 第三部分 项 目 组 织 架 构 与 岗 位 人 员 设置 . 14 一、 组 织 机 构 设 置 与 岗 位 人 员 配 备 情况 . 14 二、各部门主要工作职责 . 15 三、 物资装备需求情况 . 18 四 、 前 期 介 入 工 作 计划 . 18 五、日常管理期工作计8 / 17 划 . 19 第 四 部 分 物 业 前 期 管 理 开 支 计 划 预算 . 21 1. 行 政 办 公 用 品 计 划表 . 21 2. 维 修 工 具 计 划表 . 22 3. 护卫、消防装备计划表 . 22 4. 环 境 绿 化 装 备 计 划表 . 23 5. 前 期 介 入 日 常 费 用 开 销 预 算表 .9 / 17 . 23 第 五 部 分 前 期 物 业 管 理 工 作 的 开展 . 24 一 、 前 期 物 业 工 作 重点 . 24 二 、 前 期 管 理 流 程 及 工 作 计划 . 26 三、前期管理总要求 . 27 四 、 物 业 接 管 验 收 的 前 期 管理 . 28 五 、 接 管 验 收 程 序 及 注 意 事项 . 32 六、设备设施试运行 .10 / 17 . 33 七 、 全 面 清 洁 开荒 . 33 八 、 样 板 房 的 服 务 接 待 工作 . 38 九、会所及康乐服务建议 . 53 第一部分 前期介入服务的四个阶段 *住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物 业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作 打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。 *公司针对 *住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在 *物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障 *11 / 17 住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“ *”制订科学、成熟、相 应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专 家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。 1. 小区人车分流的设计；人员、车辆 进出智能化“一卡通”系统； 2. 电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统； 3. 会所功能设计； 4. 公共照明开关设置位置及开闭形式； 5. 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留； 12 / 17 6. 信报箱的设立，公共告示栏的配置； 7. 直饮水系统功能配置； 8. 公共洗手间的设置； 9. 小区垃圾房的设置； 10.物业管理用房的位置设计； 11.附属工程配置设施建设的设计参与。 二、建设施工阶段 建设过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。 1. 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的 建议； 2. 分析物业建造选料及安装，改善 设备使用效果，减轻后期管理的 压力； 3. 审查有关工程的优劣，提供改善意见； 4. 提供机电安装及能源分配的 有关专业技术管理意见； 5. 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 13 / 17 6. 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造 成损伤； 7. 对施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。 8. 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布 置及所用建材的性能；并配合对各施工现场的水电核抄数据与施工单位正常使用的管理。 9. 检查工程施工进度； 10.检查前期工程的施工质量，并就 原设计中不合理但又可以更改的 部分提出建议； 11.配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量； 12.提出遗漏工程项目的建议； 13.对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备 满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 物业管理前期介入方案 目 录 14 / 17 第一部分 前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分 物业管理模式及服务目标 一、服务管理模式的设想 第三部分 项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 第四部分 物业前期管理开支计划预算 一、行政办公用品计划表 二、维修工具计划表 三、护卫、消防装备计划表 四、环境绿化装备计划表 五、前期介入日常费用开销预算表 第五部分 前期物业管理工作的开展 一、前期物业工作重点 二、前期管理流程及工作计划 三、前期管理要求 四、物业接管验收的前期管理 五、接管验收程序及注意事项 15 / 17 六、设备设施试运行 一 第一部分 前期介入服务的四个阶段 住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管 理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理 效果。针对住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划，以保障住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前 期介入，建议公司邀请极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。 16 / 17 1. 小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统； 2. 电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统； 3. 会所功能设计； 4. 公共照明开关设置位置及开闭形式； 5. 家用空调穿墙孔和室外 机座位置的预留； 6. 信报箱的设立