林业大厦营销推广总体思路.doc

林业大厦营销总体思路一个营销案是否成功,80%的因素决定于其战略思想的设计或核心主题的提炼，在进行本项目营销推广时，我们正是要充分围绕和把握这一点而展开。而真正帮助顾客实现价值，首先要了解消费者的需求及其消费心态特殊性及项目本身盘子较小，我们具体围绕着如何让目标消费者知道本项目，如何引起目标消费者的购买欲望，如何促成消费者完成购买等三个方面进行营销推广。一、 入市时机鉴于项目同区域类似楼盘东方巴黎推广出时售楼处及整体形象的树立。基于本项目烂尾楼的不良形象，为了保证成功的营销，项目必须树立整体与之匹对的形象，这就需要一段时间的准备期。因此，本案建议：项目最佳推出时机为02年6月中旬。提供装修报价成本 样板房装修完毕 主体立面及售楼处完工装修审查02年3月 02年5月 02年6月中旬准备工作进行中 宣传资料完成并进实施阶段 公开发售一、总体推广思路鉴于本项目定位带来的特殊目标消费群及项目本身盘面小，周边交通便利，商业气氛浓厚，人气旺的系列原因，决定了项目的销售只须一个极短的时间。为了避免项目烂尾形象，给目标消费群造成不良影响，又要使项目开盘后在短时间内销售一空，这就需要在宣传方式及时间上力度把握得当，基于项目入市时机的确定，我们决定从5月中旬开始宣传。二、 综合营销策略宣传策略考虑到项目盘子较小，配合其成本原因，这就需要在控制宣传费用的情况下达到最大的效果，由于DM信息量大，又可选择性地找目标消费群传播，本项目用此方式为佳。1、 采用DM直邮由报纸夹送（五月中，开盘后）2、 DM请专人派发指定路线n 充分将公司资源整合，通过同致其他项目“投资者”登记记录寻目标消费群宣传,再通过其口碑作转传。（五月中旬）n 做喷绘牌放置各大写字楼电梯大堂（五月中旬）n 证券交易所大户室（五月中，开盘后）n 各大酒店（五月中，开盘后）n 写字楼（五月中，开盘后）n 驻昌办事处（五月中，开盘后）营销策略1、 现场接听电话及派发DM时收集到欲租房者作记录。2、 以租约促使投资者购买。3、 以租约消除首次置业者后顾之忧。4、 采取先租后买的方式（保留策略）（如消费者先付租金1000元/月，一年后其想购买，以八成按揭折算其月供，前一年剩余款项作为首付，只要补齐首付，则可算为正常按揭方式。）推广工作计划3月份工作内容确认时间责任方协助人物业管理公司之确定3月10日前同 致吴小姐争取地下室及地面11-13层的产权过户3月25日前同 致吴小姐项目完成户型设计3月25日前设计院同致项目完成施工设计3月30日前设计院同致完成项目的营销策划报告3月30日前同 致吴小姐完成宣传单页文案创意3月30日前同 致吴小姐完成楼书文案及设计3月30日前同 致吴小姐项目名称LOGO及导视系统的设计3月30日前同 致吴小姐项目装修报建完成3月30日前吴小姐项目土建、水电施工单位招标3月30日前吴小姐4月份工作内容确认时间责任方协助人项目施工4月10日前施工单位同致、吴小姐项目大堂装修方案之确认（售楼处）草药4月10日前同 致吴小姐项目空中花园设计方案确认4月10日前同 致吴小姐宣传单页之印刷4月15日前同 致吴小姐样板房设计方案确认4月15日前装修公司同 致空中花园建设方案实施4月15日前装修公司同 致项目大堂装修施工4月20日前样板房施工4月20日前装修公司同 致楼书印刷4月20日前印刷厂同 致5月份工作内容确认时间责任人协助人项目全面施工5月施工单位同 致开盘方案确认5月10日前吴小姐客户登记表之完成5月20日前同 致销售中心背景板及展板设计5月20日前同 致销售中心购物之执行5月20日前同 致销售人员服装、名片5月20日前同 致价格、价目表、推广计划5月20日前同 致付款方式及认购须知5月20日前同 致投资置业指南完成5月20日前同 致物资资料之准备完成5月20日前同 致项目简介及200问5月20日前同 致购楼须知编印5月20日前同 致楼宇认购书编印5月20日前同 致售楼处办公用品5月20日前同 致销售中心布置5月20日前同 致物业公司介入工作5月20日前同 致6月份工作内容确认时间责任人协助方客户资料的收集6月同 致吴小姐宣传单页的派发6月1日前同 致吴小姐标准层、电梯、水电完工6月2日前施工单位吴小姐开盘场地包装方案之执行6月7日前同 致吴小姐开盘物料准备6月7日前同 致吴小姐开盘6月15日同 致吴小姐事件炒作（软文）6月15日同 致吴小姐7月份工作内容确认时间责任人协助方项目整体施工完成7月3日前施工单位同