房地产形势与转变建筑发展模式(尹伯悦).ppt

房地产形势与转变建筑发展模式,住房和城乡建设部科技与产业化发展中心尹伯悦2012年12月15日,目录一、房地产的形势二、转变建筑发展的模式三、工业化建造技术四、既有建筑加层改造技术,一、房地产的形势1、坚持国家宏观调控，保持房地产平稳发展近年来，党中央、国务院始终把促进房地产市场平稳健康发展作为事关经济发展、社会和谐和民生改善的重要任务来抓。各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，新建商品住房稳步合理发展，保障性安居工程建设进一步科学推进，住宅产业化工作有了新的进展，,对促进房地产业的平稳健康发展，解决中低收入家庭住房困难问题，扩大住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要的作用。在党中央国务院关于房地产宏观调控政策指导下，我国房地产市场稳步发展。2011年，全国房地产开发投资比2002年增长了6.9倍，商品住房竣工和销售面积分别比2002年增长1.7倍和3.1倍，,城镇人均住房建筑面积从2002年的24.5平方米提高到32.7平方米。房地产市场的发展，对促进经济社会又好又快发展、改善群众居住条件发挥了至关重要的作用。2011年以来，房地产市场总体朝着调控预期方向发展，不合理需求得到抑制，供求关系明显改善。从当前部分城市房地产市场来看，房地产调控成效依然存在着不稳定的因素，,巩固房地产市场调控成果的任务仍然很艰巨。因此，我们要坚定不移地贯彻落实中国共产党第十八次代表大会的各项方针和决策，继续坚持房地产市场调控政策、巩固调控成果。只要各地各部门坚持各项调控政策不动摇，继续加强市场监管和正面引导，房地产市场有望保持比较平稳的运行态势。,2005-2011年国家对房地产的宏观调控,2转变住宅建设的发展方式，全面提升住宅的综合品质。当前我国住宅产业发展还存在着建设模式粗放，整体产业高耗能、高排放、低效益、重污染等问题，造成了资源的严重浪费和生态、环境破坏。住宅建设既要满足量的需求，更要适应质的要求，更要注重资源节约和环境保护，更加注重转变产业发展方式。为此，今后一段时期，住宅建设工作将以加快转变发展方式为重点，以科技进步和创新为重要支撑，以保障和改善民生为根本出发点和落脚点，,以建设资源节约型、环境友好型住宅产业发展模式为着力点，提高住宅产业发展的全面性、协调性、可持续性。随着进一步落实党中央提出的全面建设小康社会和“十二五”发展规划的实施，为我国住宅产业发展提出了新的目标和要求。解决我国的住房问题和住宅产业可持续发展，必须立足于我国城镇化快速发展特定历史阶段的特殊性和人口多、资源少、能源短缺的基本国情，结合劳动力成本高、技能下降的现状，必须走一条具有中国特色的自主创新之路。,加快科技和集成创新，积极推进住宅产业化，加大工业化装配式建筑的发展，提升住宅产业化率，通过抓政策、技术标准、资源整合为基础，以大力发展省地节能环保型国家康居示范工程和产业化联盟为载体和平台，加快转变住宅产业发展方式，提高住宅品质，促进住宅产业持续健康发展，具有重要的意义。,二、转变建筑发展的模式1、转变建筑发展模式的背景：1）党中央国务院提出了指示要求：中国共产党第十八次全国代表大会提出的“坚持节约资源和保护环境的基本国策，着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展，形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、产业结构、生产方式”的指示精神，,以及党中央、国务院提出的“坚持从我国人多地少的基本国情出发，建立科学、合理的住房建设和消费模式，大力发展省地节能环保型住宅”精神，为了推动住宅建设节能减排，加快建立资源节约型、环境友好型的住宅产业结构、增长方式和消费模式。将工业化建筑列入了十二五城乡建设领域的科技规划，这几年的“两会”代表也提出了这方面的建议。,2）市场中建筑劳动力格局发生了改变：一是建筑劳动力缺乏；二是劳动力技能下降；三是劳动力成本提高。3）人们对建筑的质量和舒适度的要求提高：克服传统建筑的质量通病；工期长；对环境造成污染；耗能高等等。4）保障型各类安居工程的提速：“十二五”期间建造3600套保障型安居工程，时间紧任务重。,5）我们的设计水品和机械工艺制造水品、信息化技术、自动化技术大幅度的提升，技术的集成化程度和科技创新能力大大提高。6）截止目前为止我们国家的住宅产业化率仅为10%左右，而发达国家已达到了80%左右，差距比较大。2、走建筑产业化之路1）建筑产业化的概念：建筑产业化是我国的重大产业政策。是建筑设计到使用全寿命周期所有要素的整合和创新,主要包括：建筑策划、研发、设计、工厂制作、仓储物流、现场安装、全过程的质量服务。采用标准化、信息化、模数化、精细化、工厂化、物流化、商品化为主要手段，集高新技术、高资本集中、高科技人才、高协同化服务为综合平台，最终制作出高质量、高劳动生产效率、低成本、节约工期、节能效率高的建筑产品。,3、走建筑产业化园区之路总结国内外比较成功的住宅产业化模式，必须走建设符合国际惯例的综合产业化园区的路径，园区内集建造、物流、研发、培训、博览、信息化等为一体，通过近些年我国对住宅产业化技术的研究具备了加工出口到国外的能力，再加上我国未来的住宅市场仍处于旺盛时期。,以整体房屋的出口带动了我国传统产业的升级和转型。通过园区的规划建设带动了我国住宅产业化真正形成产业化的规模化，调整其结构，延长其产业链，提高了经济效益和质量，带动了建筑和房地产业的升级和转型。带动地方经济，拉动就业，增加税收，形成国家城市，带动第三产业，建设国际城市，形成特色经济，带动区域性的规模总量。,形成在工厂化建造完整建筑房屋的产业链条，带动其子产业链条在园区内加工和形成物流配套，像工厂化制造汽车一样来建造房屋。1）与国内外的著名大学和企业联合本产业化基地与国内外著名大学和研究机构合作采用新型的建筑结构技术，在工厂生产和制作，减少施工现场的作业。4、我国走过的历程和现有的相关政策,2）与国内的金融企业和大企业强联合利用现有的国内新技术制造技术，以及国家扶持产业化的优惠条件，争取更多的资金，采取合作股份制的形式，以及多种合作的方式。联合国内外的企业和投融资机构共同参与建设。3）形成综合体延长其产业链园区内不仅仅是技术和资金的载体，也是将各种建筑部品、材料、信息、博览、研发、培训等产业整合为一体。,4）以大型研究院为平台集产学研为一体的现代科研园区以研究院为平台，吸纳国际上顶尖的科学家、企业管理精英、行政领袖为决策层，聘请国外专业领域领跑人员，及国内重点高校的科研和优秀毕业生为执行层。将与住宅产业相关的领域分为主要科研目标，将研发的成果用于园区内的建筑产业。产业链长的工业化园区；核心是现代化的内外围护墙体、梁、板、柱，整体卫浴，全装修，与之有关的所有建筑材料和建筑部品；,形成政、产、学、研、用、中、金为一体的综合园区；没有园区的可以先用其它厂家的集合技术和部品。5、形成产业化联盟6、形成产业化基金,三、工业化建造技术1、产业化的几种结构体系1）装配式混凝土结构体系：包括预应力装配式结构体系、剪力墙装配式结构体系、内浇外挂装配式混凝土结构体系、模块化混凝土装配式结构体系；广泛应用在多层和高层建筑中，在超高层中可与钢（管）结构相结合；特点是整体性和防火性能好，造价低，被传统观念所理解；2）装配式钢结构体系：二维轻钢结构体系、普通装配式钢结构体系、冷弯薄壁式轻钢结构体系；可应用于单层、三层、,多层、高层、超高层、特殊结构；特点：自重轻、跨度大、加工安装便捷、抗震性能高、整体性好；造价高、防火和耐久性能高、隔音效果要求高，广泛适用工业和共建，居住建筑较少；3）模块化建筑：也成三维建筑或集装箱式建筑，广泛应用在欧洲发达国家；4）木结构和竹子结构建筑，或者混合式建筑；,2、工业化建筑的特点.工厂化生产具有效率高、速度快、质量好、经济合理特点。.满足部品化、模块化、标准化、规模化的技术要求。.满足节能减排、清洁生产、绿色施工等节能减排的环保要求。.具有功能集成和产品的性能或品质提高的特点。,3、工业化建筑的结构体系1）装配式混凝土框架结构体系：我国的现行规范对于框架结构的抗震认识有待完善，是否可以突破层数及限高方面的要求，需要认真对待。高层装配式框架结构设计应采用隔震技术，必须设法采取隔震或减震设计方法代替目前的抗震设计。2）装配式剪力墙结构体系：主要适用于抗震设防等级及抗震烈度要求较低地区的多层居住建筑，7、8度设防地区，一般多在6层以下（20米以内），6度及以下的设防可适当提至12层16层（3045米）。,南京大地叠合板梁柱,南京大地集团预应力叠合,南京大地集团预应力叠合,装配式混凝土框架结构体系,装配式混凝土剪力墙结构体系,装配式混凝土框架-剪力墙结构体系,在现阶段我国剪力墙体系建筑设计仍应以现浇为主导，预制为辅助的指导思想，主要是由于预制墙板水平连接构造比较难于处理，很难达到与现浇等效的效果。3）.混凝土框架-剪力墙结构装配体系：应明确主结构以现浇为主、预制为辅的思想，通过适当降低预制构件的承载要求，将部分标准化构件分离出来进行预制，加强与现浇的连接构造措施，基于可等同于现浇结构的设计原则。,4）、模块化建筑体系（三维建筑体系）（1）模块化建筑的概念：模块建筑体系是世界上最先进最彻底的产业化、标准化模块式建造技术，在建筑领域模块建筑体系实现了住宅与商业楼宇交钥匙工程，根据标准化生产流程和严格的质量控制体系，在专业技术人员的指导下由熟练的工人在车间流水生产线上制作完成各空间模块。（2）模块化建筑的设计和建造理念,把设计的建筑物划分成若干个尺寸适宜运输的空间模块,空间模块的形状可以是非规则的，因此建筑平面和立面设计基本不受限制；任何新颖的建筑设计都可以运用在模块建筑体系上。空间模块都是由一系列的二维平面构件构成，通过模块组装制造工厂的先进生产装配线以及严格的生产和质量监控系统把所有二维构件组装成一个个空间模块。,继而完成室内装饰；水电管线等服务设施以及家具、洗浴用具等安装，包括室内精装修甚至清洁全部在工厂完成；最后运至工程现场吊装、连接成结构整体。现场只需进行建筑外墙装饰(模块出厂前已安装外墙保温系统）以及市政绿化的施工。（3）模块建筑体系的突出特点和优点为模块建筑集成钢结构框架和混凝土楼板，设计灵活多变、尺寸和形状多样化,适应市场需求；,运用模块化结构体系设计的建筑很容易达到一定的楼高，且无需次要的结构性支撑体系。可以通过完善而严格的“车间”质量管理体系控制建筑质量；建筑牢固性和整体能好。建造周期短，工期相当于传统建筑模式的1/3到1/4，建筑经济效益高，投资回报快。模块建筑设计可以到达下列技术指标和水平，具体由项目预算和要求决定。,钢结构墙体制作,墙体制作和装板,制作钢天花桁架和内墙,制作楼层槽钢,车间养护混凝土楼板,空间模块的结构组装（墙体）,墙面涂刷处理,组装生产线,布置水电通风等管道和服务设施,安装室内家具,室内效果(三),准备运往工地现场,利用独有的技术，模块在现场吊装快捷安全，无需脚手架。现场环境清洁环保,现场安装一个模块平均只需32分钟，可以择日安装，完全不会因气候原因影响工期,一个两室两厅的套房一般由3个模块组成，每套房现场只需40个工时即可完成管道和服务设施的连接以及调试工作,爱尔兰中档住宅STEPASIDE一期实景照片,爱尔兰经济适用房-STEPASIDE二期实景照片,英国政府安居房PORTSMOUTH工程照片,爱尔兰高档综合商住工程ALLEGRO实景照片,钢结构模块化建筑,98%工厂化生产，现场组装，材料使用率达98%以上，现场装配只有相当于常规建筑1%的垃圾。且可极为方便的改动墙体和门窗位置，容易变更房间功能。当需要时，整幢建筑可以完好无缺地拆下来.异地重建。,远大住装配式建筑工厂化生产,四、既有建筑加层改造技术1、既有建筑加层的特点：1）处于城市的建成区，场地相对狭窄，周围的环境不易变动；2）有办公、商业、居住等人活动的场所，安全性、环保性要求较高。有的建筑还需要继续保持正常的工作和居住；3）工期紧，标准高，全装修交钥匙工程；5）地基和基础、新旧建筑结构的上下左右连接处理较复杂；