中介一部业务管理制度

中介一部业务管理制度一）、职务行为准则1、本准则为公司价值观的基本要求，职员须熟知并遵守。2、员工若违反本准则可能导致被解除用工合同，给公司造成损失的，公司将依法追究赔偿。3、职务权责：（1）经营活动：守法、诚实履行工作职责。不得从事或参与或支持或纵容对公司有现实或潜在危害的行为，发现公司利益受损害，应及时向公司汇报；未经授权的情况下，不得越权经营，如：以公司名义进行考察、谈判、签约、招投标、竞拍等；以公司名义提供担保或证明；以公司名义对新闻媒介发表意见、消息；代表公司出席公众活动。各级员工均须严格执行公司各项制度，鼓励职员向公司提出合理化正式书面建议。服从上司指示，若有违法律或危害公司利益的情况，应及时越级汇报。勇于承担责任，一切以公司利益为重，倡导主动积极地行动，进而推动工作完成。在工作紧急和重要情况下，不得以任何理由推诿。严禁对客户和关联单位作超出公司授权范围或业务管理制度外的任何书面或口头承诺。公司将随时对有任何贪污、受贿或作假欺骗公司的行为者解除用工合同。（2）资源使用未经批准，不得将公司任何财产赠与或转让或出租或出借或抵押给任何单位和个人。爱护公司办公设备、交通工具、通讯及网络系统或其他资产，不得违反使用规定。未经授权情况下，不得对外传播公司内部的一切资料。因职务取得的商业信息或技术信息等权益归公司所有。公司有权进行检查和调配配备给个人使用的电脑、办公桌、保险柜等。（3）内外交往任何员工均须谨慎处理对外活动；严禁参与涉嫌赌博活动；严禁参与涉嫌违法及不良行为活动；对外参加活动时，应本着礼貌大方、简朴务实的原则，不应铺张浪费。对内的接待工作，应尽量从简。不得以任何名义或形式索取利益、回扣或佣金等任何赠与，一律上缴公司报总经理处理，不得据为已有。尊重所有的客户和同事，不得在任何场合诋毁任何单位或个人。（4）个人利益与公司利益冲突。兼职A、未经公司安排或批准，不得在外兼任获取报酬的工作；B、在任何情况下，禁止下列情形的兼职（包括不获取报酬的活动）：a、在公司的办公地点从事对外兼职；b、兼职于公司的业务关联单位、客户或商业竞争对手；c、所兼任何的工作构成对公司的商业竞争；d、因兼职影响本职工作或有损公司形象；e、经理级及经理级以上职员兼职。个人投资：职员可以在不与公司利益发生冲突的前提下，从事投资活动，但不得进行下列活动：a、参与经营管理；b、对公司客户、业务关联单位或商业竞争对手进行直接或间接投资；c、对公司的客户、业务关联单位或商业竞争对手进行直接或间接投资；d、借职务之便函向投资对象提供利益的；d、利用公司资源进行的投资活动。特别关系的回避：A、原则上不允许亲属在同一部门工作；B、不提倡职员与自己的亲属、好友所在单位建立业务合作关系。在正当理由建立关系的，要主动向上司书面申报自己的亲友关系，并应在相关的业务活动中回避。C、职员应避免工作之外与业务关联单位的经营往来，不得利用职务影响力在业务关联单位安排亲属、接受劳务、技术服务或获取其他利益。如确实无法避免，应事先向公司申报。二）、业务操作综合制度1、上门客未到分店内时抢接方法：即以站在公司外直接接待客户的员工为先，上门客进到分行内以第一个员工起立问候确定为接客者。2、广告客户电话抢接（若员工人数超过广告电话机，以上月业绩排名确定位置及接听电话。）3、客户上门或电话找业务员，若明确指定找谁的前提下，任何人不得以“人不在，找我也行”等等理由诱导客户，否则一经发现，扣发当月工资。若因此而成交业绩属原接待员工。情节严重者予以除名。4、同盘同客未知情况下各自跟进，已知情况下必须协商共同跟进，但不得以损害公司利益成交让佣、恶意抬价、砸单，否则一旦发现，没做成单者造成公司损失的负全部赔偿责任；成单者业绩充公，且须承担损失部分金额；情节严重者除名处理。5、同盘不同客以收定为准（以收齐双佣为前提，若佣金少于双佣，公司可选择以佣金多者优先成交。）6、代同事带客看房以事先约定为准，无论任何原因成交，事先没有协商业绩分配比例情况下视同客户转介拆分业绩。7、诚意金是稳住客户，促成成交的一种销售手段，不受公司保护（分店内同一组员工经理有权视具体情况优先做单）。8、明知同事已将买卖双方约在一起时，任何人不得以任何方式介入谈判（通过电话联系或直接带客户介入），否则均属恶意破坏。一经发现处罚扣发当月工资，若造成该单失单或佣金减少，当事人须赔偿相应经济损失，并除名处理。9、员工离职后，有未做完的单，须同事跟进手续，折分30%业绩给跟进员工（具体跟进入由经理指定）。10、楼盘一旦成交，成交分成必须在24小时内将成交报告填写并审核完毕，并传真给盘方所在分行确认，超出时间处罚客方业绩百分之十给盘方，责任人为分店经理（租单以收到佣金为准，卖单以业主收定为准）。11、成交后隐瞒盘源而不拆分业绩的处罚：（1）客户方业绩全部给受损方（盘方）（2）业务员和经理共同承担罚款交盘方，金额为盘方应得业绩的两倍（3）以上处罚标准总经办以客户方填写成交报告后经副总经理签名审核后为准。12、有些物业的栋阁、单元名称在房产证上登记与事实上管理外的称呼不一致（如老栋和新栋的编号不相同），造成一些业主报盘时与房产证登记有差别，判别这些楼盘归属时只要登记的物业名称、房号、业主资料真实、有效，就属有效盘，成交时须拆分盘方业绩。（注：不得恶性另外登盘，既然明知上述情况仍登盘者双倍拆分业绩给盘方）。13、分店直接收付的任何款项（主要是诚意金、定金）在支付时必须填写分行付款申请表并由经理、区经、副总签字方可支付，否则一旦出现经济损失负全部赔偿责任（谁经手谁负责）。14、分店任何一单业务只能签署一份合同，作废后方可签第二份，若因合同的使用不当导致纠纷、引起损失，经理付全部责任，区经负连带责任。15、员工工作变动或组别整体调动、分店铺位经营终止的盘源归属。（1）离职：登盘交易员离开公司时，所属楼盘归属分店。（2）调动：员工跨区域调动，所属楼盘归属原分行，与该盘员工无关；区域内调动，所属楼盘归原分行或组，业绩归原分行或组，但提成属调动员工不变。（3）员工晋升经理，所属楼盘归原分行或组公盘。（4）新设分店、组或公司因业务发展需要整体调动员工，该员工业绩、提成、盘源归属等都归新调动组、分店。（5）分店铺位经营终止，除调动员工楼盘归属新调动分行或组外、其余离职员工楼盘及公盘均属区域公盘。16、员工工作变动后的客源归属：（1）员工离职或跨区调动应第一时间将客户本交回所属分店或组，客户信息属分店所有由经理安排人员继续跟踪。（2）员工区域内个人申请调动分店、组整条线调动客户信息员工可继续保留跟进。17、分店员工之间发生纠纷无法解决，不论任何原因，须第一时间向各自经理说明原因，由双方经理之间互相沟通、解决，经理应及时公正公平处理，不得拖延、推诿，抱消极不合作态度，造成不良影响者对其进行通报批语并进行经济处罚或若仍无法解决，上报区经及副总调解。18、严禁出现私下走单的行为：一经发现，立即予以解聘处理，工资、提成、奖金一律不予以发放，罚款5000元/单并赔偿公司经济损失，长期知会同行并在媒体公布其违规行为，情节严重者将追究当事人法律责任。19、严禁收受客户和业主的好处费，严禁超越权限私自给客户或业主佣金打折或为客户提供无偿服务，使公司利益蒙受损失。20、凡委托本公司出租或出售的物业，须同业主签署委托协议书，从而得到法律的保护。委托协议书分为独家委托和一般委托。三）、交易业绩分配（一）、房 源1、房源登记（15%） 标准：正式产权人签暑放盘委托书，必须在第一时间内录入电脑，否则作为私盘处理充公并罚款200元。如取得初始信息和签署委托书不为同一个人可各分得7.5%。2、取得锁匙（10%） 标准：取得能开启委托物业单位的锁匙及发出正式取锁匙证明的；3、独家委托（15%） 标准：1）必须与产权人或是合法授权人签署； 2）相关委托在签署后须存档在商务处； 3）在委托期内成交者，都享有制度规定提成（15%）。 另：能按上述标准成功签署卖方承诺书，享受标准与上述相同。注：如取得盘源时能一次性取得锁匙、独家委托可分得总业绩的40%，即盘源总数不超过40%。 （二）、客源 客源占业绩的60%。其中协助带客看房可分得客源业绩5%一次，总数不超过10%；协助谈判成功者一次分得客源业绩的20%，协助签约可分得客源业绩10%。 标准：1、因特殊原因要求他人代看房，如客户成交代看单位，代看者可获得10%业绩摊分；但如客户日后成交其他单位，代看者亦可获得5%业绩摊分。 2、凡协助洽淡及能达成一致成功签约者可获得客源业绩的20%。 3、因特殊原因要求他人代签约，代签约者可获得客源业绩的15%。（三）、盘客业绩比例为40%：60%，如盘源方无锁匙、独家委托，那客源方的比例为总业绩的85%，以次类推。（四）、限时房业绩比例分成为：热销期（签定限时合同时间的一半）内调入方与调出方及盘源方的比例为50%：50%；如超出热销期比例为40%：60%。（五）、已签定三方合同的违约金必须按照盘客分佣制度进行分佣。（六）、未签定三方合同的违约金不须分佣。（七）、限时房、VIP客户房所有违约金必须按照资产部限时房制度进行分佣。四）、转介流程及合作业务相关规定（一）、使用表格：1、二手盘口/客户转介表格 2、三级市场（跨区）合作协议表 转介程序：由转介分行填写相关表格传真至接受转介之分行，再由接获之分行主管签名后再回传给转介分行，方可生效。（二）、使用范围： 所有转介如成功达成交易，需按照以下拆数比例进行拆分佣金：1、 盘口转介与开盘：【不通盘区域所有盘口必须强制转介，住宅转介至盘源所属区域之分行】警告：如发现各区域分店不履行转介及开盘规定，一经查实作藏私盘处理，除给予行政警告外另须到总经办备档；严重给予实时解雇。1）、区域及分店转介：转介比例为20%2、客户转介：区域分行及区域分行、商业部拆分比例20%3、跨区合作： 各区域与区域和豪宅部、商业部之间的合作，须填写三级市场（跨区）合作协议表，如成功交易，除去权证、按揭产生的费用、再拆盘、锁匙费、独家委托，尾数及单数都必须平分，即每人各占50%；可事前协商但必须有书面文字为证，如协商不成按照前者。（三）、关于跨区成交的相关规定： 一手盘一手客：区域分行成交不通盘区域的盘，拆数时如该区域有区域经理或片区经理时，拆数给哪一间分店由区域经理或片区经理处理；暂没有区域经理或片区经理的区域可拆数给该盘源区域的任何一间分店； 拆数比例：（先拆按揭部、再拆盘15%，拆锁匙10%，然后拆独家委托15%）共40%，尾数各区域占50%，跨区合作及跨区成交一手盘一手客，成交后由主区主单业务员负责跟进所有手续。（四）、跨区代办过户手续佣金分配比例：成交前须先通知物业所在区的区域经理，区域经理需尽快需尽快答复是否有人在成交此物业。成交后须告知物业所在区区域经理，及时将成交报告传达给物业所在区区域经理并更新电脑资料，成交的具体操作可采取以下二种方式进行：A、成交分店与权证部合作，分配比例为各50%；B、成交分店与物业所在区分店业务员合作，分配比例各占50%；（五）、离职员工的佣金分配比例：1、分店经理及员工在完成交易前离职，如果佣金未收到，则待收取之后，根据实际情况，决定是否扣除其部分佣金分配给接手跟进之员工，比例为佣金的30%。2、盘源：若盘源人离职，成交后佣金不予拆分给个人，拆分到分店公共帐户。3、客源：若转介人离职，成交后佣金归转介人离职前所在分店，再由分店经理进行分配。五）、佣金及其他服务收费标准（一）租单向租赁双方各收取半个月的租金作为佣金。（二）售单向买卖双方各收取成交价的2%。（三）按揭服务费、代办过户、权证费等费用按照各区域具体情况收取。（四）加快费：在为客户办理产权过户手续的过程当中，如客户提出加快办理相关手续的申请，客户服务部或公司业务员应该予以受理，由客户承担加快费用（600-1000/单）；加快手续作为为客户提供的一项辅助性服务，加快费的收取不作为公司业务佣金收入部分；特殊情况需报经副总经理同意。（五）因买卖双方价格存在差距,需要补贴佣金才能成交时（佣金折扣）:（1）需要补贴佣金占总佣金的10%时,可由分店经理决定,三方合同上需有分店经理的签名确认，并上报区域经理审批。（2）需要补贴的佣金占总佣金的20%,书面报区域经理签名确认方能交易，并上报副总经理。（3）补贴佣金占总佣金的比例超过30%时,需用书面的形式报区域经理、副总经理审批。（4）价格差距超过总佣金的40%时,原则上放弃该单业务。（六）买卖双方价格没有差距,客户要求佣金打折时:（1）分店经理有95折以内的让利权，分店经理可根据实际情况灵活把握。（2）区域经理有90折的审批权(并上报副总经理)。（4）低于90折的须报副总经理审批.（5）佣金折扣超过4折时原则上不做该业务。（6）在与客户或业主谈好“全包”的情况下，即我公司收取一个固定金额（包括佣金、融资费、税费、水电、公证费、评估等其他一切费），先扣除税费，水电费、公证费、评估费等其他费用之后，最后剩余的为佣金，佣金低于按公司规定的比例，视同佣金打折优惠，按上述手续填写佣金优惠申请表（七）对老客户的优惠措施：（1）客户在我司成交第二套物业时可给予九五折的佣金优惠；（2）客户成交第三套以上物业时可给予九折的佣金优惠；（3）由客户服务部建立详细的客户资料档案及成交记录档案，客户成交次数由客户服务部、财务部逐级审核，最终报副总经理批准；（4）当统计成交次数时将买卖单及租赁单分开统计计算，买卖单成交次数达到规定标准并再次成交买卖单及租赁单时均可享受优惠，租赁单成交次数达到一定数量但成交买卖单时不能享受优惠，只能享受租赁单优惠。（5）老客户介绍来的新客户,在老客户带身份证签名确认后,可给予九五折的优惠，但需填写费用优惠审批表；（八）其他规定（1）公司内部员工及直系亲属通过公司买卖二手楼的佣金优惠措施:（2）公司员工直系亲属购房，享受佣金8折优惠，但须提供家属关系证明材料。（3）公司普通员工本人购第一次房，享受佣金65折优惠。（4）公司分店经理职位以上的人员购第一次房，享受佣金5折优惠。（5）公司员工通过公司在一年内买卖第二套以上的房时，不再享受以上优惠措施，按普通客户的收佣标准收取佣金。（6）特殊情况下由副总经理批准。（7）出于公司对外关系或其他特殊利益的需要，经公司副总以上人员书面同意，可以对部分特殊客户的交易佣金进行适度减免，因佣金减免而给业务人员造成的业绩影响公司原则上不另行补偿，公司对此类交易佣金减免行为严格审批控制。六）、业务风险分担制度：鉴于三级市场不确定的因素很多,做单过程中应严格控制风险,防范可能出现的损失。业务操作过程当中，公司原则上不预先支付有关费用（如加快费、提前预交的税费等），确有需要，需业务员本人提出书面申请，批准。一旦出现风险责任(不含融资风险)时，业务员、分店经理、区域经理分别承担损失额之60%、30%、10%。业务员赔偿之份额由出现问题方业务员独自承担，如盘客方均有责任，则盘客业务员按业绩提成比例分摊此赔偿之份额。七）、客户服务管理制度一、客户服务的原则：以优质的服务,