重庆房地产协信城商圈综合体项目培训资料_51页.ppt

1,协信城项目培训资料,3,已售罄物业均价走势比较商圈综合体项目万达广场、时代豪苑、协信中心商圈居住型物业上海城、龙湖枫香庭非城市商圈典型物业鲁能星城、康德国会山、融侨城,类比项目发展历程概况,在售物业典型个案分析商圈综合体项目时代天街、日月光中心广场、重庆天地商圈居住型物业观府国际、雅居乐国际花园,协信中心推售均价走势（2009.3-2010.11）,万达广场推售均价走势（2007.5-2009.8）,时代豪苑二手房均价走势（2010.6-2011.5）,4,商圈综合体物业均价比较分析,万达广场：占地9.7万，总建筑面积78万，集大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓为一体，最新二手房价格超过9000元/，租金位于18003000元/套。时代豪苑：位于解放碑商圈，占地9713，总建筑面积15万，物业类型包括住宅,写字楼以及公寓，现目前租金45135045元/月。协信中心：雄踞观音桥步行街，占地1488，总建筑面积15万，以铂金级城市综合体闻名北重庆中心，物业涵盖星级酒店、商务公寓、购物广场和生态写字楼，月租金目前22983900元。,10819,16363,二手房均价：8477元/平米,二手房均价：19000元/平米,2002年5月首推均价：5800元/平米,上海城推售均价走势（2006.10-2011.4）,龙湖枫香庭二手房均价走势（2010.6-2011.5）,5,商圈居住型物业均价比较分析,上海城：占地16万，总建筑面积110万，集商务、商业、住宅于一体，配套齐全的前瞻性规划的超大规模高档社区，现目前租金为2500元/月。龙湖枫香庭：位于江北区至高点，由7栋电梯景观华府围合而成，小区内以枝叶繁茂的枫香树为主景树，配合多种乔灌木，营造神韵天然的都市山水意意境。占地6万，总建筑面积27万，现目前租金为26943023元/月。,二手房均价：9400元/平米,2002年6月首推均价：2450元/平米,鲁能星城推售均价走势（2005.3-2011.5）,康德国会山推售均价走势（2008.3-2010.9）,融侨城推售均价走势（2009.11-2011.）,6,非城市商圈物业均价比较分析,康德国会山：占地14万，总建筑面积65万，项目集住宅、学校、酒店、公园、街市为一体，是重庆市首家以美式风情为主题的大型复合地产项目，现目前租金9231519元/月。融侨城：北临浩渺长江，内含碧波静湖，南望黛绿南山，自然资源的占有无与伦比，占地1500亩，总建筑面积211万，项目配套齐全，物业类型多样，规模宏大，现目前租金9571613元/月。鲁能星城：占地2000亩，总建筑面积320万，重庆知名教育大盘，规模优势明显，配套齐全，区域未来前景看好。现目前租金14591650元/月。,二手房均价：7494元/平米,二手房均价：8300元/平米,二手房均价：8091元/平米,7,已售罄项目二手房均价比较分析,由均价比较分析可知各区域各类型物业年度涨幅差别较大，项目区域发展程度对项目升值能力影响较大，成熟商圈综合体物业均价相对较高。,8,已售罄物业均价走势比较商圈综合体项目万达广场、时代豪苑、协信中心商圈居住型物业上海城、龙湖枫香庭非城市商圈典型物业鲁能星城、康德国会山、融侨城,类比项目发展历程概况,在售物业典型个案分析商圈综合体项目时代天街、日月光中心广场、重庆天地商圈居住型物业观府国际、雅居乐国际花园,百万方城市核心超级综合体,时代天街案例分析,项目基本概况,龙湖时代天街系百万方城市核心超级综合体，商业规模亚洲第一，近60万的商业体量超过4个龙湖北城天街！项目规划“两条商业街”、“三大Shoppingmall”、“八大公共广场”，以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城市的首席地标！,11,项目业态规划,商业体量：约60万方办公体量：约40万方精装高层：约10万方（5栋）公共部分及配套：约20万方龙湖时代天街规划：“两条商业街”“三大Shoppingmall”“八大公共广场”,建筑业态涵盖购物中心、商务楼宇、soho空间、豪华住宅、城市广场等，完美融合休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广场、文化艺术九大城市功能。,项目于2010年12月开始推出销售，首推平层均价12481元/平方米，跃层均价达17166元/平方米，以小户型公寓为主，面积区间位于40-50，销售情况良好；2011年1月，加推高层5号楼,65-90精装两房三房，开盘均价14035元/平方米，开盘售罄；,项目推盘进度一览表,项目商业规划,一期商业裙楼18万方、二期中间商业裙楼约13-14万方，商业体量共60万方。商业定位年龄段跨度较大，商业品类繁多，适用人群广。,商业功能分区及定位,14,项目商业规划,各区域业态规划,15,项目推广展示,16,项目推广展示,日月光中心广场案例分析,72万方国际都会复合体,项目基本概况,“日月光中心广场”按城市综合体的模式来打造，总建筑面积约72万平方米。由5幢呈螺旋型上升的超高层建筑组成，是重庆最高的建筑群。主要功能由五星、六星级国际酒店、5A级写字楼、中央豪宅以及购物广场等四大业态完美组合而成。项目以四大绝对价值全盘推进解放碑上层建筑国际化。,19,项目业态规划,R155F、432套2009年05月开盘,R258F、537套预计2012年开盘,R359F、574套预计2012年开盘,R461F、576套预计2013年开盘,R588F、448套预计2014年开盘,项目由5幢呈螺旋型上升的超高层建筑和一站式购物中心组成，最高楼层数达88层，是重庆最高的建筑群，更是重庆首个双轨上盖物业。项目业态囊括16万平米中央豪宅、16万平米国际购物中心、20万平米5A甲级写字楼、10万平米超五星国际品牌酒店、1.5万平米空中园林以及2000平米的地铁购物广场，是解放碑CBD内唯一拥有纯居住公寓的物业。,项目于2009年5月开始推出销售，首推均价9247元/平方米，面积区间位于55-88，分低中高区推售，销售情况良好；2011年5月推售R2号楼，38-138精装房，开盘均价18495元/平方米，总价偏高，开盘情况不太理想，截止目前月均涨幅达4.2%；,项目推盘进度一览表,项目商业规划,日月光中心14万方购物广场已于2010年9月22日盛大开业。服饰：面积近2000平方米中服免税店，设有爱马仕、宝格丽、巴利等国际顶级名品专卖店以及皮具、名表、香化、配饰、高档家居食品售卖专区，为目前中国境内面积最大、档次最高、经营品类最齐全的市内免税店；丹麦凌致集团旗下ONLY、SELECTED、JACKJONES、VEROMODA四大品牌；还有优衣库旗舰店、H&M、香港影儿集团会所店，丝芙兰及英国TJ中国首家旗舰店等。餐饮娱乐：臻牛制造时尚餐厅、小滨楼、菜香源、豪客来牛排、太子茶餐厅、表叔茶餐厅、西班牙餐厅、麦当劳等近50家餐饮企业；国内首家纯K派队KTV。生活类：万宁超市、卜蜂莲花精品超市。日月光中心广场将通过大量形式多样、内容丰富的行销活动及宣传推广创造消费者与进驻商家的共赢。,一站式购物中心,22,项目推广展示,23,项目推广展示,老带新优惠政策,台湾游活动,360万方市中心滨江国际城,重庆天地案例分析,项目基本概况,“重庆天地”项目位于重庆市主城区几何中心地段，东起嘉华大桥，西至渝中区红岩革命纪念馆，项目总占地1800亩左右，将打造为一个具备“上海新天地”概念又有独自个性的“重庆天地”。,项目业态规划,项目总占地面积1800亩，分布不同组团，一期雍江苑组团由9栋板式小高层及3栋高层面向嘉陵江围合而成，二期雍江艺庭由2栋多层和15栋高层围合组成，三期雍江悦庭3栋多层住宅和6栋高层住宅围合而成。项目有三个主题景观：1、嘉陵江景：为所有业主带来共享的嘉陵江景。2、山景：与红岩纪念馆形成景观视线通廊。3、梯田式自然主题庭院。项目配备三班幼儿园、高档会所、社区商业、江景地下车库，以及规划建设中的会展、贸易及批发中心、高档星级酒店、智能化写字楼、餐饮、娱乐、购物、休闲等完善的生活配套设施。,雍江悦庭,项目一期于2008年3月开始推出销售，首推均价12500元/平方米，目前共推出780套，现已售罄。项目二期均价15000元/，目前已推出1372套，项目受新政影响较大，去化相对较缓。项目三期2010年12月首推192套53117精装高层，开盘去化过半，大户型因总价较高去划较慢。,项目推盘进度一览表,项目整体开盘去化比较平稳，开盘售罄较少，均为持续销售。项目每次开盘价格每次小幅攀升，去化影响不大，新政后，项目受一定影响，去化变缓慢，截止目前月均涨幅达4.9%。,项目历次推盘均价走势,29,09年7月,09年9月,09年11月,09年12月,10年3月,10年4月,10年5月,10年9月,项目推广展示,50万方新古典主义中央花园大城,光华观府国际案例分析,项目基本概况,光华观府国际项目占地面积102.5亩，总体建筑面积逾50万方。其地理位置价值罕见位于江北老区府旧址，紧临观音桥核心商圈，是集新古典花园住宅、高档公寓、超五星级酒店及高档商业为一体的大型城市综合体。,项目业态规划,光华观府国际项目集花园住宅、超五星级酒店及高档商业为一体，住宅部分由12栋高层组成，共计3300余套房源，面积31-98平米，主力户型二房到三房，12000新古典主义景观中庭园林，西式楼台、风情回廊、喷水池等。集高雅、高尚、舒适的居住环境于一身，满足不同人群独特需求。,12栋,11栋,项目于09年1月开始推出销售，首推均价6781元/平方米，目前共推出2057套，由于地段优势明显，整体去化良好。由于施工进度等原因，9号楼直至2011年1月才再次推售，但其推售价格已达13770元/.,项目推盘进度一览表,34,由于项目地段优势明显，整体开盘去化情况较为良好。项目每次开盘价格每次小幅攀升，溢价能力较好，因工程等原因第四批次直至2011年1月才推出，其销售价格已达13770元/，截止目前月均涨幅达4.3%。,项目历次推盘价格走势,项目推广展示,55万方三维立体景观教育地产社区,雅居乐国际花园案例分析,项目基本概况,雅居乐国际花园占据南城中心，后依南山远眺长江，咫尺城市与江山，同时占据国际大都市的形象之窗两江四岸中CBD南区的南滨岸线；将别墅建造理念融入洋房设计。采用现房模式销售，实现“所见即所得”的购买体验。,项目业态规划,项目总共分两期总共51栋楼，包括高层和洋房。一期由16栋板式高层、小高层住宅组成，配有1.6万方商业（出售形式），二期为洋房和7栋高层，另规划有教育配套。二期洋房区背靠200亩山体公园，由开发商联合山千院共同打造。,项目由于户型较大，且均价不低，新政出台影响较大，历次开盘效果不甚理想，多为后期持续消化。,项目推盘进度一览表,40,项目前期开盘价格每次小幅攀升，去化影响不大，效果不太理想，后期价格有所调整。截止目前月均涨幅达2.5%,项目历次推盘价格走势,项目推广展示,42,项目推广展示,43,购买市中心物业6大理由,1、购买市中心物业可以避免路上交通拥堵，心情烦恼，如果你住在远郊，那么上下班带来隐性成本包括停车难等都是每天遇到的大问题；2、购买市中心物业不仅可以节省路上的时间成本，而且这样可以变相提高生命的价值3、购买市中心物业可以抗跌保值，尤其在熊市最能抗跌，在牛市最能涨4、购买市中心物业可以享有城市最优质的资源，在过去，则是城市的十里洋场繁华5、购买市中心物业可以享用高端阶层的荣耀，也是尊崇地位的象征，这么多年并没有改变。6、购买市中心物业可以拥有未来的稀缺资源，城市中央，一房难求。为了提高土地使用率，市中心土地都被用作商务或商业用途，因此未来更加稀缺。其实，这就是著名地段理论，长盛不衰。,现在住宅市场进入“一套房”时代，好好珍惜你的房票，去购买市中心物业，有6大理由：,44,重庆商圈中心物业价格涨幅对比表,45,核心商圈公寓物业依托商业相关节点的增值幅度展示,46,CPI居高不下，对楼市影响,5月份CPI同比增长5.5%创34个月新高,1、高CPI导致“负利率”，刺激购房保值需求,一年期存款利率为3.25%，5月CPI达到5.5%，两者相差2.25%，也就意味着存钱到银行的“负利率”为2.25%。,解读：为了避免“负利率”，理性的投资者绝不将钱存入银行，而想办法选择其他渠道，比如：房地产、股票、基金、黄金等。而这些渠道中，房地产成为最安全的投资渠道。,47,CPI居高不下，对楼市影响,5月份CPI同比增长5.5%创34个月新高,2、“负利率”导致加息，抑制消费需求,为遏制“负利率”，银行采取银根紧缩，现存款准备金利率已经连续6次上调，达到21.5%，创历史新高,解读：对市场需求影响较大。先看自住需求，个人按揭成本提高，未来进一步加息，导致购房者推迟购买时间；再看投资需求，加息可能导致资金从证券市场回流到房地产市场，但是不代表需求在进一步增加，关键在投资者心理预期及市场信心，而面对加息，专业的投资者将分析未来房地产的走势及供求关系等。,48,成交均价（建面）,成交量（万方）,49,2007年6月7日,国家发展改革委批准重庆市和成都市设立“全国统筹城乡综合配套改革试验区”。该事件引发重庆楼市拐点，房价大幅度上扬，房价在短短的几个月内翻了将近一倍.重庆15年时间打造“1小时经济圈”。到2020年，重庆主城区人口控制在980万人，人均城镇建设用地达到93平方米。2009年，主城区人口为645万人；到2020年，这一数字将升至980万。在用地规模上，2009年，主城区人均城镇