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标杆企业花园洋房产品的认识和思考标杆企业花园洋房产品的认识和思考 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 世联地产华北区域住宅顾问事业三部 张琦、李淼2012年10月 2 目录目录 典型房地产企业花园洋房产品分析 花园洋房产品解读 万科花园洋房产品解读 龙湖花园洋房产品解读 金科花园洋房产品解读 3 花园洋房的特征花园洋房的特征 特征技术要点 入户方式“私有”入户方式“私有”通过建筑细节的处理 让12层的住户获得相对独立的入口，专属 感提升 居住空间“丰富多元”居住空间“丰富多元”拥有私家庭院、 入户花园、露台等情景空间和观景空间，住 宅与景观的结合更加紧密 产品形象提升产品形象提升建筑外立面或者表现为用 材的考究和工艺的精致，或者表现为丰富的 建筑形态、用材的搭配、细节的精致、设计 感明显提升，使得住宅面貌焕然一新 “私有”、“情景”“丰富” 一般是410层，体现“亲天亲地”的意向。 户型平面一梯两户较为常见，面宽较普通多 层户型有所放大，一般单元面宽范围为1824 米 以平层设计为主，一般12层有地下室，顶 层有跃层和露台 容积率一般在1.01.5之间 洋房产品的建安成本通常为12001600元/ 平米（以北京地区为例） 一般410层，一梯两户，以平层为主 4 花园洋房产品的市场适用性花园洋房产品的市场适用性 适用条件适用条件 城市“规模郊区化”出现，郊区化的“经济性”具有市场价值 二、三线城市需要对居住需求进行引导，产品升级示范 常见角色常见角色 低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率 成熟郊区化板块中的经济性产品 成熟城市板块中的改善型产品 陌生区大盘的创新型产品 5 花园洋房产品价值分析花园洋房产品价值分析 通过建筑细节的处理让12层的住户获得相对独立的入口，从而打破集 合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升 入户方式入户方式 趋于“私有”趋于“私有” 空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间 中的比重明显增加 居住空间居住空间 “丰富多元”“丰富多元” 建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切 社区环境景观质量提升，组团空间的重要性开始体现，容易营造院落感 的社区空间体验 “院落感”“院落感” 价值体现价值体现 层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料的穿插，设计感明显提升， 呈现与普通集合住宅明显的差异 “整体”“整体” 到“细节”到“细节” 核心价值： 在“建筑形式 未根本改变”的 限制条件下向别 墅产品方向作出 一定的倾斜 创新”成为花 园洋房的重要价 值点，体现对新 生活方式的预期 6 n对日照要求非常高，一定要正南正北 ，建筑间距大，户型方 正，大面宽，建筑面积较大 北京北京 n对日照要求不高，东西、南北向排布均可，可做成一个“U” 字型的组团，形成围合式布置，全部向中心退台 深圳深圳 n对日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度（东 南）旋转，但也不能接受东西向，小户型较受欢迎 上海上海 成渝成渝 不同区域洋房产品的差 异主要体现在建筑排布、 规划等方面，在户型上 差别不大 由于日照的影响，不同区域洋房产品的差异主要体现在建筑排布和规划等方由于日照的影响，不同区域洋房产品的差异主要体现在建筑排布和规划等方 面，在户型和面积上差异不明显面，在户型和面积上差异不明显 n对日照要求不高，通风即可，不考虑朝向问题，可错落布局， 形成多层次庭院围合空间，退台方式可以创新，市场竞争激烈， 产品升级较快，产品力提升迅速 7 花园洋房经历雏形发展主流化三个阶段，目前进入稳定简化期，首层、二花园洋房经历雏形发展主流化三个阶段，目前进入稳定简化期，首层、二 层及顶层强调附加值和别墅化倾向，中间层复制与标准化层及顶层强调附加值和别墅化倾向，中间层复制与标准化 具体具体 特征特征 初步形成花园洋房概念，对花 园洋房“退/错/院/露”四大特 征逐渐认识和接受 大多46层，采取层层退台 布局 户型设计注重空间变化，一二 层均带地下室、错层，客厅挑空、 顶层跃层设计，追求功能创新和 情景空间的极致化打造 各开发商出现各具特色的产品， 建筑风格多元化 时间时间20002004年20002004年20052008年20052008年20092011年20092011年 发展期发展期雏形期雏形期稳定简化期稳定简化期 代表代表 项目项目 金科东方王谢、金地格林郡等万科四季花城、城市花园金科公园王府、龙湖源著等 首层、二层、顶层别墅化， 强调附加值和别墅化倾向 中间层户型统一标准，强调 复制与标准化实施，注重功能 空间布局的合理性和情景空间 的打造，大多410层，退台 面积缩小 8 现阶段洋房产品的变化多体现在底层和顶层附加值提高、退台数量和尺度减少现阶段洋房产品的变化多体现在底层和顶层附加值提高、退台数量和尺度减少、 层数的提高带来竖向交通的变化层数的提高带来竖向交通的变化 龙湖U城 二层退台 中间层 顶层退台及跃层 金科公园王府 二层退台 中间层 顶层平层退台 稳定简化期产品特点稳定简化期产品特点 稳定简化期产品特点：稳定简化期产品特点： 首层、二层和顶层极致化别墅感户型，结构丰富 中间层为平层设计或小面积退台 洋房产品主要变化洋房产品主要变化 底层和顶层附加值增高，面积区间两极化：底层和顶层附加值增高，面积区间两极化： 各层承担不同的角色，首层、二层和顶层别墅 化，极致情景空间打造，面积区间较大，中间 层标准化，面积相对较小 退台的变化：退台的变化：退台数量和尺度减少，由层层 退台演变为二层和顶层退台，中间层标准化， 退台减小，面积和功能空间趋同 层数的变化：层数的变化：基于用地容积率的提高和快速 复制的要求，市场上更多出现了8F、10F的洋 房 竖向交通：竖向交通：目前市场上基本为电梯洋房，由 步行楼梯变化为电梯入户 建筑立面：建筑立面：立面造型简约规整化，立面主要 变化集中在首层、二层及顶层 9 目录目录 典型房地产企业花园洋房产品分析 花园洋房产品解读 万科花园洋房产品解读 龙湖花园洋房产品解读 金科花园洋房产品解读 10 万科洋房产品主要分情景洋房、宽景洋房及宽景House三种万科洋房产品主要分情景洋房、宽景洋房及宽景House三种 万科万科洋房洋房类别类别 情景洋房 宽景洋房 宽景House 项目项目列列表表 深圳万科四季花城 深圳万科城 天津万科水晶城 上海万科假日风景 大连万科假日风景 武汉四季花城 无锡魅力万科城 无锡万科金域缇香 北京万科青青 无锡万科缇香郡 深圳万科城深圳万科城 北京万科青青北京万科青青天津万科水晶城天津万科水晶城 11 以天津万科水晶城为代表的情景花园洋房是其最具特色的标准化产品，户户拥有南向的以天津万科水晶城为代表的情景花园洋房是其最具特色的标准化产品，户户拥有南向的 私家花园或景观露台是其产品设计的最大亮点，首层和二层巧妙的入户方式值得借鉴私家花园或景观露台是其产品设计的最大亮点，首层和二层巧妙的入户方式值得借鉴 二层露台入户二层露台入户 三层露台三层露台 首层情景房首层情景房 情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现 了空间个性的突破，最大的的特色是米的 横厅，户户有露台或私家花园，层层相退，附送 面积多，顶层跃层设计 主要为4层半建筑，入户方式巧妙： 首层：南向花园入户 二层：南向露台入户 三层、四层：楼梯入户 首层花园入户首层花园入户 首层阳光房首层阳光房 12 宽景洋房：面积区间可根据需要进行调整，主要强调大面宽带来的采光及景观宽景洋房：面积区间可根据需要进行调整，主要强调大面宽带来的采光及景观 效果效果 宽景洋房为洋房创新产品，为6层平层设计，以90-110平米二室二厅一卫为主，户户 南北通透 宽景洋房最大的特点是超短进深、全明设计，以通风采光的最佳尺度创造全新的户型 舒适标准 卧室、客厅、餐厅等主要功能空间全部朝南，主卧南北通透，舒适性强 p7 7米超短进米超短进深深设计，动静功能分布合 理 p6 6米横厅米横厅，南北双向阳台，带来开朗 尊贵的空间感受，整体面面宽宽12.2512.25米米， 开开间间进进深深比达比达1.751.75 p主主卧南卧南北北通透通透，附带小书房、衣帽间， 营造奢华的自我空间 天津万科假日风景 二室二厅一卫 建筑面积101平米 13 3+1宽景House建筑特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三3+1宽景House建筑特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三 四层为复式，赠送大露台四层为复式，赠送大露台 a b c d e 五大价值点： a.12层均有地下室附送 b.独特的露台空间 c.丰富的建筑形态 d.气派的横向客厅 e.豪华的顶层套房 选用宽景House的原因选用宽景House的原因 原因一:市场产品稀缺情况下，创新物业带来的吸引 力 原因二:解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价 限制的客户需求 原因三:宽景House能增加户数，降低12层的总价 区间，所以优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到 舒适四房，面积从145平米-200平米不等。 14 万科花园洋房产品借鉴点：万科花园洋房产品借鉴点： 首层、二层首层、二层 首层和二层户型别墅化的极致打造，首层拥有私家花园、地下室，二层拥有景观 露台，情景空间的打造使洋房户型拥有别墅生活的丰富和从容 首层花园入户、二层露台入户，巧妙的入户方式体现私密性 标准层标准层 活动区（客厅、餐厅）与休息区（卧室）呈小错层格局，空间层次丰富 7.35米开间，近40横向客厅和餐厅设计，保证户型的视野开阔和充分采光 顶层顶层跃层设计，多个观景露台的设计营造别墅化的居住感受 15 目录目录 典型房地产企业花园洋房产品分析 花园洋房产品解读 万科花园洋房产品解读 龙湖花园洋房产品解读 金科花园洋房产品解读 16 龙湖洋房产品以弗莱明戈系列、龙湖源著、江与城等项目为代表，产品主要包龙湖洋房产品以弗莱明戈系列、龙湖源著、江与城等项目为代表，产品主要包 括5+1和7+1两种类型括5+1和7+1两种类型 龙湖龙湖洋房项目洋房项目列列表表 重庆弗莱明戈 成都弗莱明戈 江与城 龙湖源著 龙湖U城 龙湖春森彼岸 成都弗莱明戈成都弗莱明戈 龙湖源著龙湖源著 龙湖江与城龙湖江与城 17 注重首层及二层别墅化的打造、标准层的快速复制是龙湖花园洋房产品的重要注重首层及二层别墅化的打造、标准层的快速复制是龙湖花园洋房产品的重要 特点特点 底跃 平层 二跃三 顶跃 地下车库 “底TOWN”户型地上一层或二层设计，赠送一层自然采光的地下室和下沉式花园 “顶TOWN”户型拥有多个露台和阳台，更多的类别墅情趣在顶楼跃层被创新出来，洋房生活臻达别墅级享受 在空间设计上，引入了别墅才有的独门入户和前花园，以及别墅才有的双流线入户、私人半地下会所和露台 环形布局 成都成都弗莱弗莱明明戈戈 19 弗莱明戈系列为龙湖典型的花园洋房产品，与龙湖的景观打造水平结合营造别弗莱明戈系列为龙湖典型的花园洋房产品，与龙湖的景观打造水平结合营造别 墅社区氛围墅社区氛围 区域区域：郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处 （郫县新政府对面） 占地面积占地面积：126137.18平米 建筑面积：建筑面积：52万平米 综合容积率综合容积率：4.1 物业类型物业类型：5+1、7+1电梯洋房、电梯公寓高 层 花园洋房容积率花园洋房容积率：1.55 建面： 约20万平米 电梯高层建面电梯高层建面：32万平面 电梯花园洋房 34层高层 社区商业 20 【规划】院落式布局与龙湖的景观打造水平结合营造别墅社区的院落氛围【规划】院落式布局与龙湖的景观打造水平结合营造别墅社区的院落氛围 规划上采用半围合半独立的院落式组团院落式组团，打破了 传统花园洋房的“兵营式”布局 把“独栋”和“双拼”属于别墅的概念引入到了 花园洋房的设计范畴，即：一栋小洋楼最多只有2 个单元，形态更接近于别墅 洋房布局于项目内部，外围采用高层隔离 小区中部形成洋房系列景观组团 向40米绿化带借景 院落内，以相同元素打造主题景 观，景观层次表现丰富，实现建筑 与园林的完美结合 21 【建筑设计】功能空间及建筑外立面均采用别墅手法设计【建筑设计】功能空间及建筑外立面均采用别墅手法设计 更多的窗户、露台和长廊等别墅处理手法运用到花园 洋房，让客户充分地享受风和阳光，以及室外优美的 景观 立面采用别墅专用的高品质外装文化石、外墙质感涂 料STUCOO、加拿大进口红雪松木廊架 22 【产品形态I】洋房产品包括5+1和7+1两种类型【产品形态I】洋房产品包括5+1和7+1两种类型 23 【内部结构】【内部结构】 24 【内部结构】【内部结构】 25 【内部结构】【内部结构】 26 成都弗莱明戈成都弗莱明戈 27 A户型特点：亲地、赠绿、送面积 1、边户型，上下三层，三室两厅两卫194 2、独门独院，赠送亲地花园45，直接入户 3、赠送地下架空：106 4、三面通透：三面采光，每一个房间都带阳台； 5、下沉式庭院：60多平米 6、双流线入户，同时拥有从车库入户和花园入户的回家动线 底TOWN端头户型：双流线入户，赠送下沉式庭院及私家花园，主卧套底TOWN端头户型：双流线入户，赠送下沉式庭院及私家花园，主卧套 28 B户型特点：亲地、赠绿、送面积 1、一跃二，二室两厅三卫171 2、赠送亲地花园：69 3、赠送地下架空：77 底TOWN中间户型：一跃二，赠送下沉式庭院及私家花园底TOWN中间户型：一跃二，赠送下沉式庭院及私家花园 29 C户型特点：亲地、赠绿、送面积 1、边户型，二跃三，三室三厅三卫198203 2、赠送亲地花园：46.7 3、赠送平台阳台：约20 三层户型赠地面花园三层户型赠地面花园 二跃三户型：2层，赠送北向私家花园及入户花园二跃三户型：2层，赠送北向私家花园及入户花园 30 平层户型：赠送入户花园、露台及可变空间，主卧套设计平层户型：赠送入户花园、露台及可变空间，主卧套设计 三室两厅两卫 建筑面积约：147157平米 赠送面积约：23平米 全赠送空间：约15平米的赠送空间， 可实现三房变四房的户型格局； 主卧大尺度：4.5米开间，35平米大 空间； 客厅4.8米开间：享乐级别的客厅尺 度； 次卧均带阳台； 入户花园、阳台、露台赠送 入户花园入户花园 4.5米4.8米 赠送空间赠送空间 阳台阳台 露台露台 31 顶TOWN户型：赠送入户花园，超大顶层观景露台，主卧套设计顶TOWN户型：赠送入户花园，超大顶层观景露台，主卧套设计 四室三厅三卫； 建筑面积约：212216平米，赠送入户花园面积约：48平米，赠送房屋使用面积约：40平米； 赠送入户花园、超大顶层花园露台； 室室皆观景，大面观景餐厅； 二楼阔绰主人套房：私享步入式衣帽间、观景卫浴间、私人会客厅等。 露台露台 下层平面上层平面 入户花园入户花园 会客厅会客厅 江与城江与城 33 江与城项目为龙湖较新一代花园洋房产品江与城项目为龙湖较新一代花园洋房产品 区域区域：重庆北部新区高新园大竹林 占地面积占地面积：97382平方米 建筑面积：建筑面积：120000平方米 综合容积率综合容积率：1.1 物业类型物业类型：花园洋房，高层，叠拼别墅， 目前在售花园洋房 配套：配套：约3万平米商业街、约150亩带橄 榄球场的体育公园、约1500平米艺术中 心规划 花园洋房售价：花园洋房售价：7600元/平米 34 首层及二层户型通过打造地下室、私家花园营造别墅化的生活空间首层及二层户型通过打造地下室、私家花园营造别墅化的生活空间 龙湖江与城首层套内面积 约216平米 首层附带花园、地下室，地下室面积约67平米 前后庭院联通，形成大花园 独立入户，跃层设计 主卧套间，设置独立卫生间、书房 主卧套 超大私家会所 龙湖江与城二层套内面积 约236平米 独立入户庭院、别墅级叠跃设计 客厅带约15平米景观阳台 带露台独立餐厅设计，构筑人性化的生活空间 主卧套间，设置书房、衣帽间及约12平米露台 观景阳台 露台 露台 主卧套 私家会所 一层 35 标准层户型注重舒适度和飘窗、阳台等情景空间的设计，顶层平层设计，通过标准层户型注重舒适度和飘窗、阳台等情景空间的设计，顶层平层设计，通过 多露台的情景化空间设计将别墅生活感受融入洋房户型多露台的情景化空间设计将别墅生活感受融入洋房户型 龙湖江与城标准层套内面积 约142平米 带飘窗独立餐厅设计，生活空间人性化 客厅与约15平米阳台相连，增强户型的通风采光 主卧套设计，主卧与约10平米景观阳台相连，舒 适度和私密性共享 飘窗 阳台 阳台 主卧套 露台 露台 露台 露台 露台 露台 主卧套 龙湖江与城顶层套内面积 约112平米 所有卧室及客厅均外设露台，共6个露台，面积全部赠送 北侧约10平米景观露台 大次卧设步入式衣帽间 主卧套间，设置独立卫生间、步入式衣帽间 厨房外设工作露台 36 龙湖花园洋房产品借鉴点：龙湖花园洋房产品借鉴点： 首层、二层首层、二层首层、二层户型通过跃层设计、私家花园、地下室营造别墅化的居住感受 标准层标准层 复制与标准化，通过入户花园、阳台、飘窗等情景空间设计营造舒适度 顶层顶层平层或跃层设计，通过入户花园、观景露台等空间打造营造别墅生活感受 37 目录目录 典型房地产企业花园洋房产品分析 花园洋房产品解读 万科花园洋房产品解读 龙湖花园洋房产品解读 金科花园洋房产品解读 38 金科-花园洋房之父，走中端产品路线，花园洋房的领舞者，八代洋房产品，金科-花园洋房之父，走中端产品路线，花园洋房的领舞者，八代洋房产品， 引领洋房产品创新进步引领洋房产品创新进步 名称代表项目产品特点 第一代 （2003年） 天籁城美社 低密度“3+1”，“4+1”形态； 首次采用“退、错、露、院”四度空间； 每单元68户低密度设置； 一梯两户，坐北朝南。 第二代 （2004年） 天籁城紫园 在继承美社四度空间基础上，提出“更宽、更大、更健康的”理念： 退台式花园洋房都有露台、生活阳台、一步阳台及凸窗，延伸了生活空间； 将客厅、卧室加宽30cm，将跃层主卧斜屋处的空高提至2.2米以上，客厅层高近4米； 采用人车分流的双背向设计，加宽了楼间距，弱化对视，增大了园林景观绿化面积。 第三代 （2005） 金科天湖美镇 在保证追求前两代花园洋房空间特点的同时，进一步创新： 户型设计在“院、错、退、露”空间特征基础上，洁污空间、动静空间、园艺空间主次 领域更加合理明显； 每层户型均为错层或跃层设计，均有花园或大露台； “一步阳台”的设计，景观面更大，底层花园面积更大。 第四代 （2006） 金科廊桥水岸、 金科10年城 在第三代花园洋房特征基础，进一步创新、超越： 一层、二层设置下沉式底层庭院，做为私家会所；三层、四层每户均有露台、阳台；五 层、六层利用屋顶做私家花园，增加其使用价值，创新型的前庭后院双向进户。 39 第五代 （2007） 东方王榭 以“原创中国洋房”独特的设计理念和产品形态震惊业界。 传承中国传统建筑精粹的内涵，村落围合式的社区规划、素净明朗的建筑色彩，引用 现代创新手法的外在表现，利落硬朗的外立面线条 延展室内空间的飘窗和大面积露台 第六代 （2008） 小城故事 将入户花园、露台、阳台的面积进一步扩大。同时，将2、3、4 层的户型设计为三房 可变四房户型，在不改变总面积的前提下，增加以赠送半面积为计算标准的露台、阳 台、花园。功能房间、地下私家会所的配置，更能满足客户的功能需求，享受更多的 实惠 第七代 （2009） 金科阳光小镇 在产品设计上，采用了一种业主自由度更大的设计，即业主可以根据自己的喜好对房 间进行改造 第八代 （2010） 金科公园王府 金科廊桥水岸 将精致的生活用最简单的修饰呈现 户型打造回归本源，体现户型的舒适度和情景化设计 注重户型的快速复制与标准化 金科-花园洋房之父，走中端产品路线，花园洋房的领舞者，八代洋房产品，金科-花园洋房之父，走中端产品路线，花园洋房的领舞者，八代洋房产品， 引领洋房产品创新进步引领洋房产品创新进步 40 金科洋房产品的发展经历三个阶段金科洋房产品的发展经历三个阶段 具体具体 特征特征 首次采用“退、错、露、院”四度空间 注重情景空间的打造，首层设置花园， 中间层阳台和露台大面积应用 层层退台 以46层洋房为主 一二层增设地下室，首层和顶层户型别墅 化趋势 开始注重产品的设计理念和文化内涵，以 “原创中国洋房”独特的设计理念和产品 形态震惊业界。 注重业主的自由设计空间，业主可以根据 自己的喜好对房间进行改造 时间时间200320052003200520062009200620092010201120102011 第二阶段第二阶段第一阶段第一阶段第三阶段第三阶段 代表代表 项目项目 金科东方王榭、小城故事等天籁城美社、天湖美镇金科公园王府等 退台面积逐渐减小 面积两极化：一二层设花园地下室， 顶层跃层，大面积露台，首层、二层和 顶层极致别墅化户型面积较大，中间层 户型标准化，面积相对较小 楼层升至610层 41 错层台阶 退台 一层面积：157平米 前庭入户花园，三流线设计， 充分享受纯粹的亲地住宅； 附带私人书房的主卧，点缀 阳台，完美融合室内外景观 与空间； 大面积豪华私家庭院设计。 二层面积148平米 退台设计，打造空中露 台 错层设计，增大空间尺 度 功能空间、领域更加合 理明显 三层面积145平米 错层设计，增大空间尺度 南北通透，大尺度开间，阳光 餐厅 一步台一步台 第一阶段：首次采用“退、错、露、院”四度空间，层层退台，注重每层情第一阶段：首次采用“退、错、露、院”四度空间，层层退台，注重每层情 景空间的打造景空间的打造 首次采用“退、错、露、院”四度空间 注重情景空间的打造，首层设置花园， 中间层阳台和露台大面积应用 层层退台 以46层洋房为主 2003200520032005 第一阶段第一阶段 天籁城美社、天湖美镇 42 第二阶段：一二层增设地下室，在增大情景空间设计同时注重产品的设计理念第二阶段：一二层增设地下室，在增大情景空间设计同时注重产品的设计理念 和文化内涵，并注重业主自由设计空间的打造和文化内涵，并注重业主自由设计空间的打造 退台面积逐渐增大 一二层增设地下室，开始出现首层和顶层 的别墅化趋势 开始注重产品的设计理念和文化内涵，以 “原创中国洋房”独特的设计理念和产品 形态震惊业界。 注重业主的自由设计空间，即业主可以根 据自己的喜好对房间进行改造 2006200920062009 第二阶段第二阶段 金科东方王榭、小城故事等 多功能房 金科小城故事三房变四房金科东方王榭：原创中国洋房 原创围合式布局中式洋房 将中式文化赋予洋房，设 计理念新颖，震惊业界 43 第三阶段：退台减小，注重首层、二层和顶层户型别墅化打造，中间层复制与第三阶段：退台减小，注重首层、二层和顶层户型别墅化打造，中间层复制与 标准化，楼层增至标准化，楼层增至610层，产品趋简化和主流化层，产品趋简化和主流化 2010201120102011 第三阶段第三阶段 金科公园王府、廊桥水乡等 退台面积逐渐减小 面积两极化：一二层设花园地下室， 顶层跃层，大面积露台，首层、二层和 顶层极致别墅化，户型面积较大，中间 层户型标准化，面积相对较小 楼层升至610层 首层 二层三层 49层10层（顶层） 金科廊桥水乡：10F电梯洋房 首层设地下会所，注重别墅化 中间层顶层完全标准化复制 金金科科阳阳光光小镇小镇 45 金科阳光小镇为金科第七代花园洋房产品，采用了一种业主自由度更大的设金科阳光小镇为金科第七代花园洋房产品，采用了一种业主自由度更大的设 计，业主可以根据自己的喜好对房间进行改造计，业主可以根据自己的喜好对房间进行改造 第七代洋房产品形成时间第七代洋房产品形成时间 2009年 代表项目代表项目 金科阳光小镇 产品特点:产品特点: 在产品设计上，采用了一 种业主自由度更大的设计， 业主可以根据自己的喜好对 房间进行改造 金科阳光小镇金科阳光小镇在规划上强调多功能、小尺度的开放过渡空间，具有绿色、时尚、 个性的特征，突出居住建筑的崭新生活与鲜明的时代特征 住宅外形古典，具有地中海休闲建筑特点，并具备清新高雅的风格，建筑立面 采用米黄为主，配以浅棕等色彩，体现休闲建筑的特点，立面强调虚实对比， 层次分明，轮郭线丰富 户型采用全明设计，采用单元式多层住宅与点式高层建筑相结合的方式，最大 化的满足户型与户数的要求 46 首层下跃，带有地下室及私家花园，二层通过入户花园、阳台等情景空间设计首层下跃，带有地下室及私家花园，二层通过入户花园、阳台等情景空间设计 打造户型的舒适度打造户型的舒适度 建筑面积：240.16平米 4.8米面宽大尺度客厅，与餐厅联动，空间开阔 私家花园、双层挑空天井，增加情景空间，性价比高 金科阳光小镇首层 金科阳光小镇二层 建筑面积：144.53平米 入户花园，阳台，露台设计增强户型的情景空间 主卧套设计，带有衣帽间和独立卫生间 47 标准层：注重复制与标准化，通过入户花园、阳台等情景空间营造舒适度和标准层：注重复制与标准化，通过入户花园、阳台等情景空间营造舒适度和 情景化情景化 建筑面积：136.53平米建筑面积135.15平米 三四层户型 入户花园和阳台、露台大面积赠送，并增加了空间的面积赠送，性价比高，情景空间丰富 4.8米超大面宽客厅，与餐厅联动，会客空间大气舒适 主卧套间，步入式衣帽间设计 金科阳光小镇三层 金科阳光小镇四层 48 顶层户型：上跃设计，通过多露台的情景化空间设计打造别墅生活感受顶层户型：上跃设计，通过多露台的情景化空间设计打造别墅生活感受 建筑面积：96.93平米 4.8米面宽大尺度客厅，双层挑空， 大气奢华 屋顶及露台半面积赠送性价比高 入户花园、多露台设计营造别墅 化生活空间 弧形八角窗，采光充足 金科阳光小镇顶层 金金科科公公园园王府王府 50 金科公园王府，金科第八代洋房产品，注重户型的标准化与快速复制金科公园王府，金科第八代洋房产品，注重户型的标准化与快速复制 区域区域：渝北渝鲁大道（龙头寺公园） 占地面积占地面积：74250平方米 建筑面积：建筑面积：245716平方米 综合容积率综合容积率：2.9 物业类型物业类型：花园洋房，高层， 花园洋房售价：花园洋房售价：9000元/平米 金科公园王府地处重庆中央公园区龙头寺版块， 与800亩龙头寺公园一墙之隔，与CBD江北嘴中 央商务区仅5分钟车程 项目融汇公园居住文