住房贷款的可行性分析

中文题目：住房贷款的可行性分析 内容摘要改革开放30多年来，我国房地产市场得到了迅速的发展和壮大，取得了瞩目的成就，特别是“十一五”、“十二五”期间，我国的房地产业成为国民经济的新增长点和启动内需的消费热点，对拉动国民经济增长，保持国民经济持续、快速、健康发展起到了重要作用。商品房的购买成为了人们的第一大消费支出。由于支出巨大，而且大多面临贷款的压力，消费者个人又需要承担一定的风险，所以买房关乎着每一个家庭的未来。买房决策的正确与偿还贷款过程中的不确定因素的有着紧密的联系。为减少决策的失误，提高决策的科学性，就要求在最终决策确立项目之前，首先要对还款方案进行比较，选择更加适合的方式；其次，要对项目中的影响因素进行预测及敏感性分析，尽量在更加适合的时机做出决策，以提升决策价值。本文选取了商业贷款和公积金贷款这两种最普遍的贷款方式，计算当前天津市场上购买100平米商品房，首付30%，30年还款的每月还款额；接着使用技术经济分析预测的方法，从定量和定性两个方面分析了利率及房价等因素；最后对一些不确定因素的敏感性进行对比，得出相关结论。关键词：可行性分析；敏感性分析；商业贷款；公积金贷款AbstractMore than 30 years of reform and opening-up, our country real estate market got rapid development and expansion, has made remarkable achievements, especially in the period of 11th five-year plan, twelfth five-year period, Chinas real estate industry become a new growth point of national economy and start the domestic demand of consumption, to drive the national economy growth, maintain sustained, rapid and healthy development of national economy played an important role. Commercial housing purchase has become peoples first big consumer spending. Because the expenditure is huge, and largely came under pressure from the loans and individual consumers need to take some risks, so to buy a house is about every family in the future. In the process of buying decision right and to repay the loan uncertainty factors are closely linked. In order to reduce the error of decision-making, and improve the decision-making more scientific, requires that before the final decision to establish project, first of all, the proposal is used in the comparison, choose more suitable way; Second, to the forecast of influence factors of the project and sensitivity analysis, in a more appropriate time to make a decision as far as possible, in order to enhance decision-making value.This article selects the commercial loan and accumulation fund loan that two of the most common way to calculate the current tianjin to buy 100 square meter commercial housing, 30% down, 30 years reimbursement monthly payments; Then use the technical and economic analysis of prediction methods, from two aspects of quantitative and qualitative analysis of the factors such as interest rates and house prices. Finally, some uncertain factors, comparing the sensitivity of the relevant conclusions.Key words：The feasibility analysis；Sensitivity analysis；Commercial loans；Accumulation fund loan目录一、引言 1（一）研究背景 1（二）研究意义及研究思路 1二、理论基础 1（一）理论分析工具 1（二）住房贷款基础知识 6三、住房贷款的可行性分析 8（一）房地产产业的发展前景预测 8（二）住房贷款还款方式分析 10（二）住房贷款敏感性分析 15四、结论 17住房贷款的可行性分析一、前言（一）研究背景1996年中央经济工作会议之后，国家确定将住宅建设作为国民经济发展新的增长点，住房消费作为新的消费热点，房地产业特别是住宅建设被提高到重要的位置加以支持。产业发展、金融先行，房地产业的发展离不开房地产金融的支持，尤其是当住房消费成为新的消费热点后，房地产金融业务的重心也逐渐从“批发业务”房地产开发贷款向“零售业务”个人住房贷款业务转移。我国的个人住房贷款，经过1997-1999年的高速发展后，现在已经成为房地产金融业务的核心业务。随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的不断完善，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。金融业的贷款业务逐渐向个人全面开放，个人贷款的业务品种和业务范围如雨后春笋般蓬勃发展,尤其是个人住房贷款业务的发展更快。（二）研究意义及研究思路随着社会经济的发展，房价极速增长，而房子又是当今社会的钢性需求，这给民众的生活工作带来很大的压力。作为大四学生的我们，即将步入社会，也需要面临买房的压力，对住房贷款的分析，有利于给我们的购买住房计划提供一些借鉴意义。本文首先介绍了当今社会的住房贷款的背景，提出了现在购买住房给人们带来了严重的压力，接下来就运用技术经济学的知识进行分析。我们先介绍了技术经济学和住房贷款的一些理论知识，然后分别运用预测法、资金的时间价值和敏感性分析的方法进行分析，其中预测法中重点用到了一次移动平均法，资金的时间价值主要用到了等额本息还款法和等额本金还款法，最后进行了总结。二、理论知识（一）理论分析工具1. 技术经济学预测预测是在已有资料的基础上，根据科学的方法和现在的发展趋势去推测和探索某种事物未来的发展趋势。预测是项目决策的基本前提，是资源优化配置的主要依据，更是提高经济效益的重要措施。采用技术经济学预测对房地产前景进行分析，可以进一步窥探未来短期内房地产的发展现状，对个人、投资者以及房地产企业的选择决策都具有一定的意义，更为严密的预测分析对于国家经济政策调整及运行也是至关重要的。经济学预测方法主要有两种，分别为定性预测和定量预测： 定性预测定性预测主要用于受政治和社会等外界因素影响较大的事物分析，此时数学模型即定量分析对外界条件变化敏感度不够，信息难以进行量化。定性分析主要是专家评估，主要种类有：专家个人判断法、专家会议法、头脑风暴法、德尔斐法。最常用的是头脑风暴和德尔斐法，这两种方法均有一定具体的预测讨论程序，对专家人员选取也有相应的要求，一定程度上打破了权威的偏论，具有公正性。并且讨论过程中数据的反馈性也较强，都鼓励专家对意见的改进和修正，这也使得最后的意见选取趋于一致。 定量预测定量预测方法主要有三大类： 简单平均法包括：算数平均法、修正算数平均法、加权平均法。算数平均法用于近期预测，预测对象变化不大且比较平稳时适用，虽然能够消除一定的随机误差，但是不能反映周期性时期变化特征，并且当实际值与预测值相比有定量倾向性增减时，误差显然偏大。修正算数平均数以历年各期的实际值与预测值的比值的平均值来进行修正，降低了误差率。加权平均法则进一步合理确定了各元素重要性的比重权数，使预测更具为合理准确。 移动平均法移动平均法就是把统计数据逐点推移、分段平均。移动平均法弥补了简单平均法的不足，反映出了数据中极大值和极小值情况，并能显示出事物的发展过程及其走向。这种方法形成新数据，使原来的数据得到修匀，消除部分干扰，是技术经济预测的进一步深入演化。 回归预测法回归分析包括一元、二元和多元，主要运用最小二乘法原理，找出变量间相关关系的表达式，通过绘图分析出相关关系的密切程度，判断出方程的实用价值及误差，以该回归经验作为指导，能够进一步分析生产和实践结果，指导实践的进行。其中的时间序列计算，能够对关乎时间周期的问题进行预测，以分析出未来的预测值，这样就能将现实问题量化，得出指导性的规律。2. 资金的使用价值 等额本息还款等额本息还款，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。优点：每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。缺点：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。设：贷款额为a，月利率为i，还款月数为n，每月还款额为b，还款利息总和为Y,还款公式为： 第一月还款利息为：第二月还款利息为：第三月还款利息为：+-=.第n月还款利息为：求以上和为： 故:月均还款:月均还款=贷款本金月利率（1月利率）还款月数（1月利率）还款月数1 等额本金还款等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一段时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。设：每月还款额M，贷款本金L，月利率R，还款期数N，累计已还本金S，平均还款额数B 等额本金还款法还款公式： 故月平均还款额为：每月还款金额=（贷款本金还款月数）+（本金已归还本金累计额）每月利率3. 敏感性分析 敏感性分析定义敏感性分析（又称灵敏度分析）是研究影响项目建设的主要影响因素（如产品价格、产量、经营成本、投资等）发生变化时，对项目经济指标（如内部收益率、净现值等）的影响程度，分析这些指标的变动对实现预期经济效益目标的影响程度，从而判断外部条件发生变化时，投资项目的承受能力。项目对某种因素的敏感程度，可以表示为该因素按一定比例变动时引起评价指标的变动幅度。也可以表示为，评价指标达到临界点时允许某个因素变化的最大幅度。在实际敏感性分析中，一般通过敏感图直观表示各不确定因素的变化幅度。敏感性分析图是一种直观表示不确定性因素对目标影响程度的分析方法。通过绘制敏感性分析图可以直观地表示各种不确定性因素对项目的影响程度，找出其变化的临界值，即该不确定性因素允许变动的最大幅度。 敏感性分析的主要任务第一，确定变量在什么范围内变化；第二，找出最敏感因素或关键因素，确定变量在什么范围内变化，方案的经济效果最好，在什么范围内变化效果最差，以便对变量进行控制；第三，区分敏感性大的方案和敏感性小的方案，以便选出敏感性小的，即风险小的方案；第四，找出敏感性强的因素，向决策者提出是否需要进一步收集资料，以提高分析的准确性。 敏感性分析的步骤第一，确定分析目标。第二，选择不确定因素，确定变化范围。第三，计算因素变动对指标的影响程度。第四，分析。 敏感性表示方法对于不确定性因素的各种可能变化幅度，应分别计算其对经济分析指标的影响。具体方法是:保持其他不确定因素不变，使特定的因素有一定的变化幅度，计算经济分析指标；反复进行这一过程，最终建立不确定性因素与分析指标之间的关系，用表或图表示出来。一般有以下三种确定方法: 变动幅度测定法对于选取的一组不确定性因素，令某个因素发生变动，其他因素不发生变化，记录此时分析指标的变动幅度；同理，其他不确定性因素发生变化时，也记录分析指标的变化幅度。比较各因素变动相同幅度后分析指标的变化，将所有结果用图表表示出来，通过对图表中的曲线、数据进行分析，即可以判断出敏感性因素。 极值测定法极值测定法是假设各因素均向极值方向变动。比如可向对项目最不利的方向变动(取其最有可能出现的对项目分析指标最不利的数值)，若项目变得无法接受(项目无法接受是指各经济效益指标达到临界值)，此时该因素就是敏感性因素。 敏感性系数法敏感性系数法是将不确定因素的变化比率与评价值的变化比率之间作比，形成该不确定因素的敏感性系数，再将各因素的敏感性系数进行对比，比较出较为敏感的因素。 敏感度分析的局限性敏感度分析在技术经济分析中具有广泛的应用，具有能与技术经济指标紧密结合，便于分析和决策，且使用方便等优点，但是其也有不可忽视的局限性： 敏感性分析没有考虑不确定因素发生变化的概率及其影响，从而影响了分析的准确性。因此，根据评价方案的特点和实际需要，有条件时还需要进行概率分析。 敏感性分析要求被分析的各个经济参数是互不关联的，但事实上许多参数之间都存在着某种相关性，这给敏感性分析带来了困难。（二）住房贷款基础知识1. 住房公积金贷款住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，是职工按照规定储存起来的专项用于住房消费支出的个人储金，属于职工个人所有。职工离退休时本息余额一次付偿，退还给职工本人。 特点：相对于商业住房贷款，住房公积金贷款具有利率较低，还款方式灵活，首付比例低的优点，缺点在于手续繁琐，审批时间长。 办理流程 贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供资料。 对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送公积金中心。 公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行。 银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。 以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。2. 住房商业贷款住房商业贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）。住房商业贷款流程如图1所示。图1 住房商业贷款流程图三、住房贷款的可行性分析（一）房地产产业的发展前景预测1. 定性分析法 事物的发展受到外界的政治经济等因素的影响，而运用数学运算的定量分析方法有一定的局限性，无法敏感的感觉到外界这些因素对事物发展的影响。天津房地产业的发展，受到天津经济状况、人口、城市建设、政策等因素的影响。下面，我们运用定性分析的方法对这几个因素进行分析。 经济自2005年天津滨海新区纳入国家十一五规划和国家发展战略，并批准滨海新区为国家综合配套改革试验区，天津的经济重新展现出活力，并被誉为中国经济第三增长极。2006年3月22日，国务院常务会议将天津完整定位为“环渤海地区经济中心，国际港口城市，北方经济中心，生态城市”，并将“推进滨海新区开发开放”纳入十一五规划和国家战略，设立为国家综合配套改革试验区，2009年11月10日，国务院批复同意天津市调整滨海新区行政区划，经济进入高速发展时代，增速连续多年位于全国领先位置，天津已经形成了中国唯一“双城双港”城市形态。 人口人口是房地产市场价格的重要影响因素，人口数量的增加，家庭规模的变化都会影响房地产市场。截至2014年末，全市常住人口达到1516.81万人，比上年末增加44.60万人。其中，外来常住人口476.18万人，比上年末增加35.27万人，占全市常住人口增量的79.1%。如果人均住房需求为20平米，那则可能增加892万平米的需求。 城市建设城市建设的好坏直接关系城市的房地产市场，城市建设好会吸引更多的人买房定居。城市建设包括医疗、卫生、教育、交通，其实，交通是个重要因素。天津交通发达，航空、水运、铁路等配套完善。在城市中，除了发达的公交线路外，还规划建设了多条地铁线。这些地铁线路都会带动沿线土地升值，促进沿线房地产发展。 政策从2014年开始，主要有两大政策会影响天津的房地产市场。一、蓝印户口取消，会在短期内影响天津外来人口的增长，由此引起房地产市场降热。二、十八届五中全会提出：促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。天津新生人口将增加，需求扩大。针对以上因素分析，有的因素会刺激天津房地产发展，有的则限制房地产市场发展，但是总体来说，天津房地产市场会趋于稳定，在一定程度上下降。根据社科院中国房地产报告2015-2016，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化趋势严重。在整体经济趋势没有重大变化和没有重大举措出台的情况下，有鉴于2015年商品住房销售接近2013年的峰值，改善性需求大幅释放，商品住房销售增长比较乏力，库存压力缓解有限；根据华房指数预测：房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能，但商品房投资有望缓慢回升，对经济增长带动有望增强。因此，我们估计，天津和全国市场大同小异。中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行，关于房地产的最新政策再次成为关注重点。会议了明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。因此我们认为，天津房地产市场会稳中有降。2. 定量分析法一次移动平均法采用定量预测方法中的一次移动平均法来预测房贷利率未来短期的变化情况。一次移动平均法计算公式：Mt（1）=Xt+Xt-1+Xt-2+.+Xt-n+1/n (tn)式中：Mt第t期的一次移动平均数；t周期数；Xt第t期的数；N序时项数或每个分段数据点数运用一次移动平均法对2004年2015年银行房贷利率变化情况进行分析：表1银行房贷利率变化表期数t利率rMt（1）（N=3）Mt（1）（N=5）2004（1）6.122005（2）6.122006（3）6.66.282007（4）7.566.762008（5）5.946.76.472009（6）5.946.486.542010（7）6.46.096.532011（8）7.056.466.52012（9）6.86.756.332013（10）6.556.86.52014（11）6.156.56.612015（12）5.656.126.33从表中可以看出，当一次移动平均中N越小，信息损失的越少，反映变化的灵敏度就越高。采用这种方法，可以修匀原来12年中贷款利率极大或者极小的数据，消除一部分干扰。从图中可以看出，12年来的利率呈现上下波动变化，从13年到15年的下降变动中可以预测，现今以及未来短期内的利率很可能延续下降的趋势。通过预测未来短期贷款利率可能继续小幅下降，并且不太会有大幅波动的可能，我们可以分析得出：第一，存款利率降低，降低了居民购房门槛，减轻了“月供族”还款压力，提高了消费者购房的积极性，也促进了房地产业需求的增长。第二，同时贷款利率的降低也一定程度上降低了开发商的融资成本，刺激了房地产业的兴盛。第三，降低利率更是激活市场经济的良好手段，资金成本的降低，大大释放流动性，对整个宏观经济的发展起着良好的促进作用。综合来看，在预测利率降低下，房地产业享有较好的市场环境以及发展条件。（二）住房贷款还款方式分析购房背景：假设某家庭想要在天津购买一套100平米的三室两厅的居室，平均每平方米的价钱为15610元，共计1561000元，首付占购房款的30%，剩余还款额为1092700元，其余按揭贷款30年，每月月末还款。现在，针对不同的群体是否有住房公积金可以分为两种不同的贷款方式，分别是住房公积金贷款和住房商业贷款，住房公积金有住房公积金作为保障，利率较低。我们将对两种贷款分别进行等额本息还款和等额本金还款的计算。1.住房公积金贷款方式2015年8月份，我国降低住房公积金贷款利率，5年期以上的利率为3.25%。 住房公积金贷款等额本息还款法表2住房公积金贷款等额本息还款表住房公积金贷款等额本息还款法期末年利率分期付款每期利息偿还本金期末未还本金01092700.0013.25%4755.502959.401796.101090903.9023.25%4755.502954.531800.971089102.9333.25%4755.502949.651805.851087297.0843.25%4755.502944.761810.741085486.3553.25%4755.502939.861815.641083670.71.3593.25%4755.5025.654729.854742.663603.25%4755.5012.844742.660.00合计1711979.80619279.801092700.00 住房公积金贷款等额本金还款法表3住房公积金贷款等额本金还款表住房公积金贷款等额本金还款法期末年利率每期本金每期利息偿还本息期末未还本金01092700.0013.25%3035.282959.405994.671089664.7223.25%3035.282951.185986.451086629.4433.25%3035.282942.955978.231083594.1743.25%3035.282934.735970.011080558.8953.25%3035.282926.515961.791077523.61.3593.25%3035.2816.443051.723035.483603.25%3035.280.203035.480.00合计1092700.00534162.541626862.54 住房公积金贷款等额本息还款法和等额本金还款法的比较表4住房公积金贷款等额本息还款法和等额本金还款法的比较表住房公积金贷款等额本息还款法和等额本金还款法的比较期末每月还款数每期利息等额本息还款法等额本金还款法等额本息还款法等额本金还款法14755.505994.672959.402959.4024755.505986.452954.532951.1834755.505978.232949.652942.9544755.505970.012944.762934.7354755.505961.792939.862926.51.3594755.503051.7225.6516.443604755.503035.4812.840.20合计1711979.801626862.54619279.80534162.54根据上表比较，只考虑还款金额大小的话，虽然说是等额本息还款的月平均还款额较大，但是等额本金还款前几个月的还款金额远大于等额本息还款方式，且还款的总金额小于等额本息还款方式的总金额，所以等额本金还款方式有利于住房贷款人。若是有能力偿还等额本金每月当中最大的还款金额的话，建议选择等额本金还款方式，若是无能力偿还较大每月较大金额的还款方式，则选择等额本息还款方式。其讨论和纯商业型贷款的还款方式相似。在住房贷款的还款决策中，等额本金还款方式和等额本息还款方式各有自己的优缺点，这要看购房者的资金驾驭能力。上述只是一般性的规律，在申请住房贷款时还应考虑其他因素，如年龄、学历、所从事的职业行业前景、单位性质等，并兼顾大额支出因素，对自己今后的收入和支出应有客观的预测，对自己的经济实力有比较准确的判断，再较为实际的确定自己的贷款方式，贷款金额，贷款期限及还款方式，从而达到最合理最有利于自己的住房贷款方式。2.住房商业贷款方式2015年，天津市最新的5年期以上的住房商业贷款利率为4.9%。 住房商业贷款等额本息还款法表5住房商业贷款等额本息还款图住房商业贷款等额本息还款法期末年利率分期付款每期利息偿还本金期末未还本金01092700.0014.90%5799.254461.861337.391091362.6124.90%5799.254456.401342.851090019.7534.90%5799.254450.911348.341088671.4244.90%5799.254445.411353.841087317.5754.90%5799.254439.881359.371085958.20.3594.90%5799.2547.075752.185775.663604.90%5799.2523.595775.660.00合计2087730.00995030.001092700.00 住房商业贷款等额本金还款法表6住房商业贷款等额本金还款表住房商业贷款等额本金还款法期末年利率每期本金每期利息偿还本息期末未还本金01092700.0014.90%3035.284461.867497.141089664.7224.90%3035.284449.467484.741086629.4434.90%3035.284437.077472.351083594.1744.90%3035.284424.687459.951080558.8954.90%3035.284412.287447.561077523.61.3594.90%3035.2824.783060.063047.673604.90%3035.2812.393047.670.00合计1092700.00963760.932056460.93住房商业贷款等额本息还款法和等额本金还款法的比较表7住房商业贷款等额本息还款法和等额本金还款法的比较表住房商业贷款等额本息还款法和等额本金还款法的比较期末每月还款数每期利息等额本息还款法等额本金还款法等额本息还款法等额本金还款法15799.257497.144461.864461.8625799.257484.744456.404449.4635799.257472.354450.914437.0745799.257459.954445.414424.6855799.257447.564439.884412.28.3595799.253060.0647.0724.783605799.253047.6723.5912.39合计2087730.002056460.93995030.00963760.93在实际当中，有相当一部分人是没有住房公积金贷款的，因而住房商业性贷款的方式就成为其住房贷款的主要方式。从上表可以看出，若是只有商业型住房贷款的话，我们选择等额本金的还款方式比较划算，但是应考虑多种因素再做贷款还款方式决策。从上表可以看出，在还款年限相同的情况下，等额本息还款每月平均还款额数高于等额本金每月平均还款额数，且等额本息还款总额宜大于等额本金还款总额，似乎等额本金是最好的最划算的还款方式。实际这种认为是错误的，应考虑自身的还款能力，所以如果家庭没有足够的能力在所选的归还年限内，按等额本金还款方式，归还前面月份较大的归还金额，就应慎重选择还款方式。而且，家庭应该根据自己的实际家庭状况选择归还贷款的年限，因为归还年限越长，归还的总额越多；其次,要考虑到贷款家庭每月的工资应高于要每月归还的贷款额。其实在考虑还款方式时还有一个很重要的因素就是回报率问题，就是说在还款的同时应该考虑通货膨胀而造成的人民币贬值的问题，这就要求购房者要有很好的驾驭能力从而或的高的回报值。因为大家都知道等额本金还款的方式前期的还款数额较大，尽管它付的总的金额较少，一旦人民币贬值，也许这样的等额本金还款方式反而不如还款总额相对较多的等额本息还款方式回报率高。所以选择还款方式应综合还款年限，和家庭的每月还款能力多种因素来还款，还有其他各种购房贷款、还款影响因素，所以家庭不可以较为盲目的选择还款方案，不能只看表面数字或者听说什么样的还款方式是比较合算的，应根据上述情况做出合理的分析最终做出最有利于自己的住房贷款还款计划。（三）住房贷款的敏感性分析1. 确定分析目标。房屋贷款还款方式一般有两种：等额本息法和等额本金法。由于等额本金法每月偿还本金相同，但利息不同，所以每月偿还的本息和也不同，不便于作为分析目标来进行敏感性分析，而等额本息法下的每月还款额均相等，所以本文选取了使用等额本息法的还款额来作为分析目标。2. 选择不确定因素，确定变化范围。根据等额本息法还款公式，选择影响还款额的不确定因素一共有三个：贷款本金（X）、月利率（Y）和偿还月数（Z）（X、Y、Z均大于0）。根据这些因素在过去的历史资料和相关经验数据，选取变化幅度为 5%、10%、20%等等。3. 计算因素变动对指标的影响程度。基准方案的每月还款额：每月还款额=贷款本金月利率*（1+月利率）还款月