湖南株洲中央商业广场发展策划报告_53PPT_XXXX年.ppt

,中国株洲中央商业广场2010发展策划报告,地产综合服务机构|战略咨询中心|2010.4.25,壹再会株洲,！,。,本案地理坐标系：1。未来中国中三角重要组成部分；2。长株潭两型三角城之东三角中央；3。长株潭城市群+武汉城市群+南昌城市群新三角经济区对接南京商业资本；4。中国湘汉经济圈之商贸中转站核心；5。长株潭城市轻轨之株洲中央车站,1.工业城市，吸纳长株潭第二产业投资，吸纳外来务工人口；2.长株潭两型社会城市群，新城市环境品质标准发展；3.已形成服装、鞋帽等批发市场及中部物流中转基地，未来还将形成制造、加工服装产业基地；4.枢纽型城市，交通优势决定地块商业价值。,长株潭城市轻轨,株洲发展趋势:,株洲城市商业市场特征：,1。“两型”试验区激发地产热度：长株潭城市群“两型社会”改革试验区的建设必将带来城区面积扩大和消费人口增多。随着城市空间的延伸和政治经济的牵引，将吸引更多资本推动三市房地产快速发展。2。商业中心分化：城市新规划决定未来商业价值。两型社会云龙示范区、神龙城、湘江风光带株洲中心段、武广新株洲站等热点区域，将分流原火车站的区位优势，商业价值将被分化。3。城市中心综合项目竞争更激烈：老中心区多以写字楼、大型商业、高档公寓、酒店、商住楼等复合性综合体为主，如中商、九天、汉华、金冠、金轮等，地段区域优势相当，产品设计较雷同，高舒适住宅较缺，中心三圈与芦淞商圈商业竞争非常大。,市场对中心城市综合体期待非常高！,中心商圈,红旗板块,芦淞板块,天元板块,石峰板块,价格之王，地段之王，价格集中在36004000之间,老城改善居住的楼盘补充，住宅为主。价格集中在22002900之间,依湘江、枫溪山造生态大宅，是芦淞财富与繁华后的一方净土，价格集中在2900-3400,脱离株洲老工业旧城版图上的重新规划，整个城市发展是新的平台。聚集了城市高端客群，价格在3200-3800,株洲重要工业区，厂区众多，也是株洲最晚起步的区域，但却占据长株潭融城的地域优势，价格在18002500之间,株洲城市板块竞争格局分析：,纵向建设路，横向新华路，相交中心商圈，延伸株洲主城版图；株洲最新城市分五大类17功能区：a.以商业、商务和公共设施为主的引导区2个，分别是中心商圈、特色商业聚落。b.以绿化休闲为主的功能引导区2个，分别是体育休闲区、生态休闲区。c.以市场为主的功能引导区3个，分别是市场限定区、红岗路市场区、洙醴路市场区。d.居住与其他功能复合型引导区6个，分别是工业遗迹的文化复兴区、SOHO式生活聚落、教育居住社区、商务型城市副中心、商业商务混合区、601厂区及生活区。e.居住为主的功能引导区4个。如果株洲要有CBD，非中心商圈莫属。,中心大百货超市商场中央最繁华区域的商务积聚功能,株洲商圈竞争格局分析：,综合专业服饰大市场市场群商贸流通功能,徐家桥IT商圈特色商业区商业服务功能,株洲商圈分布图:,株洲市目前共有芦淞、天元、荷塘、石峰四区。根据不同地域的资源环境承载能力和开发需求，结合现有发展基础，株洲市确定各区发展功能区划.,商业带集中于中心广场和火车站周边芦淞商圈,传统株洲商圈保持以服饰专业市场为依托，已经形成规模庞大、发展纵深的商圈产业格局，主要以芦淞商圈为核心。中心板块未来将迎来真正的、形成与专业市场形态商圈并行的两个商圈体系。,家润多,中商集团,株洲百货,平和堂,家乐福,。,本案未来须充分发挥中商集团品牌影响力，用自身商业力量支持未来项目高品质高形象的市场突围。,大百货商圈时代:,株洲服装产业分布沿建设南路沿线分布同时南向北逐渐整合升级：形成有专业市场向综合专业市场到中心集中商业形态为线索的城市产业链条，这样为本案发展提升提供有利条件；,政府最新中心商圈规划：火车站以北中心区域，大量高档楼宇密布,从必备条件评分来看，中心商圈在几大潜力商圈中最具备功能条件。,南京中商,中心板块发展趋势整体发展：中国服饰名城中心，中部服饰贸易集散地，商业中心区；住宅发展：商住时代品质时代；商业发展：综合百货、服装贸易集散地、服装工业产业基地、CBD；配套发展：教育、医疗、生活配套完善，商业购物、娱乐、文化、美食消费便利；客群发展：由内到外，区域投资性置业客户带动大量江浙资本及服装品牌关联商进驻，引发外来商业资本不动产置业者及更多关联人群；综合评估：占据绝好地段，服装商贸流通价值，酒店、文化、娱乐、购物、美食等消费经济，高利润带动高租金，商业体量快速扩张，价格攀升，将出现周期性饱和态势。,商业的集中效应，造就中心板块高地价、高楼价、高租金，地段价值凸显，去化速度较快。中心价值的挖掘热度也催生了多个项目同期开发，造成区域内部激烈竞争。,中心板块已经形成城市高尚居住区的区域价值，并且逐步形成与河西板块碰撞的竞争格局。随着区域的整体发展，区域高尚居住区所体现的价值稀缺将进一步显现。,中心板块项目基本都具有很强的商业功能,均价3000-3500元,部分项目的较好房源达到4000以上的均价；,中心板块主力产品120-180，由于区域认知较好，低均价,高总价的产品去化较快。,中心板块项目各项目核心价值以体现自身价值为主，整体开发水平较高。,中心板块可供开发的土地空间不多,项目未来竞争优势明显.,区域认知,本案产品属性：熟城物业价值,中心商圈写字楼云集,首层均价到3万/左右，价格最高九天国际广场达到7万/，同时高位租金到达300-350元/月，控制总价约60-100万左右；,株洲商业集中在中央商圈形成大型商业辐射圈层，以服装行业为主要商业模式，重点沿建设南路形成南北商贸一条街；,贰聚焦中央,。,产品分析：商圈区位优越性等级,中心商圈商务型公寓项目基本发展规律：以中心广场为发展轴心，纵轴沿建设路由北至南延伸，横轴沿兴华路由西向东延伸。,中旺锦安城,A,B,C,D,写字楼成功铁律一：城市核心成熟商务商圈内，交通路网辐射范围最强的区域，往往以CBD形式出现。本案综合分析处于第二梯队，综合商圈优越性等级8分（满分10分），新华西路商圈辐射能力尚未形成最高综合区位优越性，仅弱于家润多。,项目位置,神龙公园,沿江大道,火车站,钟鼓岭路,芦淞商圈,湘,江,建设路,新华路,中心商圈,七一路,株洲各板块地产发展特点：石峰区：中低端代表。工矿企业多，人口密，区域内楼盘品质低、价格低、体量小、去化快；荷塘区：仕阶层领地。成熟居住区，高端住宅消费客户西迁、南迁现象严重。长株潭城市轨道建设提升东城新价值；芦淞区：商业为王。城市央区商业价值，以商业发展为核心，火车站、批发市场、商业街密集，高密度综合项目扎堆；天元区：宜居新城市。府级行政机构整体西迁新区，以行政中心、高新产业、教育科研、会展经济等新城市产业集群高知识、高收入人群，区域项目代表着高端品质、先进水平。,本案,配套属性,项目周边配套十分发达,大型商场、餐饮、酒店、娱乐、文化等高档生活配套设施一应俱全。,芦淞区是株洲中心城市，也是株洲最繁华的商业中心，辐射全国的株洲服装商贸等人群形成最早一批富人群体。,珠宝市场,图书市场,汉华国际,金德酒店,宿舍大楼,空中商业走廊,负一层商业街区,休闲餐饮区,首层商业街区,空中商业走廊,空中商业走廊,空中商业走廊,空中商业走廊,空中商业走廊,叁领先商务,。,上海新天地,新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万平米，紧邻淮海中路商务圈北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西藏南路原自然街坊23个；原居住人口7万人,新天地是太平桥改造规划的一部分:A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑,改造历程,1997年规划构想1998年拿地1999年新天地北里动工中心绿地及人工湖动工2001年新天地北里开业（商业只租不售）中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工2002年新天地南里开业（商业、公寓只租不售）2003年住宅一期完工，销售率100写字楼一期完工，销售率90以上,2001年进度新天地北里（商业）绿地、人工湖,2002年进度新天地南里（商业、公寓）,2003年进度住宅、写字楼一期,新天地的功能内容,新天地分北里、南里。北里主要为主题餐饮、特色商业、酒吧和艺术休闲娱乐，3.5万平米。南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心功能主要包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）等。,城市故事的表述,新与旧的完美融合以“整旧似旧”原则，对2.5万平方米保护建筑进行全面整修，保留含有历史文化底蕴的痕迹，将新旧建筑元素有机融合。,城市故事的表述,北里的石库门建筑烘托老上海市民社区氛围，与南里的现代建筑营建高档次商务会展中心和娱乐文化区，形成视觉对立，而又和谐统一。,小结：传统与现代共享一个空间,杭州湖滨步行街,湖滨步行街,西湖,湖滨路步行街北起圣塘景区，南至一公园，全程13公里，集吃、住、行、购、游多功能于一体，杭州市政府决心把它打造成一条世界上最美丽的步行街。,整个杭州的厅堂和门面在保持城市原有尺寸空间的基础之上，创造颇具新意和时尚气息的建筑风格，赢得了多项国际建筑设计大奖。,做亮点，营造独一无二的细节,西湖音乐喷泉30分钟一场,平海路口的音乐喷泉也已完成水中部分安装，长120米、距湖岸约5米，特制的喷头能作360度的大转弯。国庆节时，人们可看到音乐喷泉的精彩表演，变幻的水柱似一个舞娘，能跟着音乐节奏“翩翩起舞”。,在这里吃、住、行、购、游的人们随处可以欣赏到湖景。再在这个基础上，再营造项目本身的内部景观。,小结：车水马龙，人流奔涌，湖滨步行街从来不纯粹！,重视引进人气、人流,无锡站前商业广场,无锡站前商业广场,太湖,位于无锡崇安区火车站附近，西临太湖。总投资人民币28亿，占地面积约16万平，建筑总面积约28万平，包括商贸店铺，步行街，地下车库，商务写字楼，公寓，酒店式公寓等。集商务、贸易购物、餐饮、观光、休闲、旅游、娱乐于一体。,古运河酒吧、休闲区文化餐饮、休闲区时尚生活潮流区复合业态主题区香港和国际品牌消费品区运动影视娱乐区,六大开放式主题区：,采用垂直绿化,色彩以艳丽的大块色为主,注重色彩组合,对比度较强,整体呈现简约主义的精致型风格。步行街内有喷泉、水溪等景观设计,平均30-50米有一个休闲点,令消费者“愉悦而随意地消费”。拥有1600米的休闲内街，102条步行走廊，70多个休闲中庭、文化广场和观景平台。,令消费者“愉悦而随意地消费”。,24小时营业，全开放式经营，锡城第一座不夜城。,小结：无锡市民享受都市生活的城中城！,典型第三代步行街以休闲娱乐带动购物消费的新型经营业态，摒弃传统步行街以购物为主导的业态模式，使其更具生命力。,位于江苏扬州新城西区京华城路168号)是商务集聚区的核心建筑。总占地2500亩，总开发面积330万平米:住宅小区130万平米,商务集聚区200万平米,扬州京华城,扬州京华城中城,一楼为MALLSHOP业态1F、2F的华漾百货主题馆，B1F的来买佳全生活超市，拥有家电产品、民生用品、生鲜食品等近2万种商品，以全新的形象与优质的服务带给顾客“新鲜、便捷、温馨”的购物体验；二楼“青春工厂”五星级小名店，销售前卫、创意、时尚的小百货；三楼有喜满客电影院、K9-KTV、喜满客足疗等娱乐设施；四层为美食广场；五层尚在规划中。,京华城LivingMall全生活广场业态布局.,内部配套：拥有占地5000平米中庭中央广场，48米室内挑空的空中舞台,JJ顽乐园是小朋友在京华城的欢笑园、快乐园。全球第一大旗舰影城喜满客影院携高品质的视听设备而来，此外还有符合人体力学的宽敞坐椅，让观众在享受之余也能感受到全身心的放松。,外部休闲娱乐配套,五星级新华书店涵盖了书吧、茶吧、休闲吧功能于一体，颠覆了传统的书店经营模式。成立了首家星巴克咖啡馆（STARBUCKS）结束了扬城有咖啡无文化的历史。,“全生活”理念集旅游、餐饮、零售、休闲、娱乐、会展、教育、体育、文化、艺术、婚庆、政府服务及住宿等功能于一体融高品质、国际化、“24小时无时差”的服务于一体，让游客体会一种全新的休闲方式，随处感受京华城的温馨、便捷、舒适。融“生态、亲水、低碳”的超前生活理念于一体。,小结:中国第一个以住宅群配合城市功能导向的全生活产业城!,北京三里屯Village,该项目南起工体北路，北至第二使馆区，西与雅秀服装市场比邻，东与三里屯酒吧街对望。总占地面积52614平方米。,在北京商业市场上，将商业与文化艺术相结合的趋势初见端倪。,“新三里屯”被划分成了南北两区,北区：超五星级酒店，楼高仅有18米，时尚大胆的绿色玻璃外墙，看上去似乎更像是一处隐身在市井喧闹中的小别墅。四座钻石造型的独立建筑，将是国际奢侈品牌旗舰店的所在地。,南区：纵横分布却又相互连接的小胡同把南区分为不同风格的小广场，小店和酒吧、户外演艺舞台、小型博物馆，具有顶级设备的梦幻电影院分布其中。,与北区的安静优雅相比，南区则显得更加动感和热闹。,建筑整体本身就是一件艺术品不规则的楼体、色彩斑斓的外观，大胆的建筑材料的运用，以及