东滩公司商业房地产发展战略研究3.ppt

2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,1,需求管理能力构筑扫描环境以拓展空间多赢联盟以集成资源规范管理以兑现承诺产业运作能力构筑资本和体制资源汇聚平台组织和机制学习创新平台制度和流程知识管理平台,当众多的业务都委托和外包之后企业还剩什么？,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,2,不同地域商业圈、机会分析能力具有普遍化意义的需求把握能力品牌经营商研究、关系管理能力信息资料采集、分析、共享能力商业房地产的物业增值管理能力需求和价值链创新能力,对内：需求管理能力,对外：产业运作能力,投资策划的融资、决策能力规划设计的指导、决策能力工程建造指导、验收能力营销指导、效果评价能力商业管理指导、评价能力学习和知识经营能力,核心能力构成：需求管理能力和产业运作能力,需求管理能力构筑扫描环境以拓展空间多赢联盟以集成资源统一管理以兑现承诺,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,3,需求,资源,地域,从文化基础研究、应用研究着手，确定商业房地产满足的主导需求类型，准确把握的需求类型数量越多，越有助于战略空间的扩展！,需求,从特定区域和城市商业政策、商业业态、商圈分布着手，对选定区域进行深入研究，直至掌握的情况可以帮助公司做决策，这样的地域数量越多，越有助于战略空间的拓展！,地域,从商业房地产的主要直接客户（租户）着手，研究主力品牌运营商，与主力品牌运营商结成联盟合作关系，这样的资源掌握越多，越有助于战略空间的拓展！,资源,持续进行有效的环境扫描，拓展公司的战略空间,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,4,利用文化的普遍性、当下的特性，将商业房地产的需求定位研究植根于文化研究之上，以使需求定位获得巨大的市场基础和快速渗透特性,发现需求,顺应需求,引导需求,组织文化研究联盟,组织文化应用研究,组织文化和商业的联姻,需求管理,确定商业房地产可以满足的新的有商业价值需求确定商业房地产可以扶植的，可能成为一种文化现象的需求主题确定商业房地产可以满足的一种符合主流文化现象的需求,利用合作、联盟和自主研究，形成消费需求研究方法体系和资料库，以支持商业房地产的商业决策！,大力开展基于文化的需求发现、引导和顺应研究,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,5,根据公司对地域的影响力强弱排序，有计划地开展各地域商业房地产的机会研究,地域商圈分布、历史和趋势商业房地产的地块资源地域商业政策和定位城市消费水平和消费习惯现存商圈定位和功能研究,地域商业机会研究,通过委托大中院校、专门研究机构，与民政、交通等相关部门合作，形成东滩公司地域商业房地产资料库和研究方法体系,有计划地开展各地域的商业机会研究,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,6,组织内部人员，系统研究作为商业房地产主力承租户的大型零售商、品牌经营商以及其他配套或特色经营商，研究形成商业承租户资料库。更重要的，通过了解并确认他们的需求，编撰出版推广刊物、组织系列推广活动，维持并促进之间的了解和关系，把死的资料变成活的资源！形成可以共同发展的联盟军团。,研究：市场定位、发展战略、合作态度和政策、特殊要求、附属品牌、市场布局、品牌号召力和影响力、合作：活动推广、刊物推广、承租合作、,商业承租经营研究和合作,通过企业内部的系统研究、信息管理和关系管理，形成商业承租户资料库、资源库以及信息收集、分析方法体系,商业承租经营者研究和合作,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,7,围绕特定需求主题模式研究,研究不同的商业承租户组合对目标市场的冲击力，以寻求最有效用的组合模式研究不同的商业承租户组合在一起的利益关系，以发挥共同促进效用,围绕商业承租户的模式研究,通过创新型的商业承租户组合，以寻求新的需求主题,通过委托并与专门策划、研究机构合作，形成不同商业承租户组合及对应效用资料和研究方法！,商业承租户组合的模式研究,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,8,需求管理是一种综合性的概念，是一种动态的管理，是一种深入的方法，是一个双向的过程,商户,消费者,制造商圈,把握需求,管理需求,综合性：需求管理综合消费者、联盟租户、产业的各种需求共同构成商圈需求动态：需求管理随着构成商圈需求的各种需求的变化而进行内容与形式的调整深入：不仅是表面对产业、联盟租户总体的管理，还深入到他们的经营中进行部分共同管理双向：综合各种需求构成商圈需求同时反馈商圈需求给各构成部分进行管理,规划设计,施工管理,市场营销,商业管理,投资策划,把握需求,管理需求,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,9,与知名的零售业IT服务商结盟，合作进行IT技术应用研究，商业房地产项目建设统一的IT应用系统，以提高商业承租户的经营效率和效益！与知名的商业物业管理公司结盟，合作进行商业管理服务研究，形成业务指导手册，针对明确主题诉求的商业房地产项目结成伙伴关系，围绕提升商业房地产价值目标进行商业管理运作！,IT联盟和研究,研究IT技术在多业态商业中心的应用：物流信息系统、POS情报系统建设统一的IT应用平台获取商业运营状况数据，用以指导策略调整和下一个项目的投资决策,商业物业管理研究和委托,形成商业物业管理业务手册，委托商业物业管理公司在手册原则和精神指导下开展物业管理组织案例研究和营销创新并应用，以改善商业物业管理效果,统一管理以兑现承诺,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,10,不同地域商业圈、机会分析能力具有普遍化意义的需求把握能力品牌经营商研究、关系管理能力信息资料采集、分析、共享能力商业房地产的物业增值管理能力需求和价值链创新能力,对内：需求管理能力,对外：产业运作能力,投资策划的融资、决策能力规划设计的指导、决策能力工程建造控制、指导、验收能力营销指导、效果评价能力商业管理指导、评价能力学习和知识经营能力,核心能力构成：需求管理能力和产业运作能力,产业运作能力构筑资本和体制资源汇聚平台组织和机制学习创新平台制度和流程知识管理平台,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,11,一个商业房地产项目，其直接客户（承租户、投资者）数量众多，且盈利的商业目标明确，遵循同一个游戏规则！,无论是主力品牌经营商、大型零售商，还是大量的零散商铺租用者、投资者，乃至银行，如果能看见或者预见商业房地产项目是应一个纯商业决策而产生，不附带承担政府功能，则更容易沟通和作出判断，更容易合作和支持！,建立产业运作能力，首先就应该从资本和机制上入手，形成多元股权结构，从而形成一个纯商业的市场化决策环境！,建立多元股权商业决策环境汇聚大量商业化资源,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,12,需求管理能力以及产业运作能力最终形成的是一套资料库、多套方法体系和拥有强大商业网络的企业平台，这些资源需要专业人才使用、组合和进一步完善，才能发挥出巨大的商业价值！,由需求、地域和资源研究获得的战略空间以及可拷贝的运营模式使企业可以裂变式发展，以几何级数推出商业房地产项目，它的前提是：商业房地产项目的建造和运行过程不仅可以快速培养大量专业人才，而且还必须能够留住人才！,建立强大的人才队伍，从而构筑产业运作能力，应该从资本和机制上入手，在多元股权结构下建立项目股权机制，为留住人才营建一个可能的环境！,知识化经营和裂变式发展需要大量专业人才,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,13,强大的产业运作能力体现在一个组织的知识资源被有效地收集、整理和共享使用和传递，并且可以通过业务流程的自主运转获得自适应更新，具有学习和创新功能！,制订公司知识资源收集、分类、整理和共享级别的制度规定并贯彻执行，以IT应用系统固化形成资源共享的学习平台！制订依托学习平台和定期学习和测评制度，并将其测评结果与薪资调整相挂钩，进一步提升学习平台实际效用！强化员工的行业相关知识，提升公司员工对产业的理解能力！,制订制度鼓励员工在学习基础进行知识创新，挑战行业惯例！将创新的权利和成功的荣耀归于员工，将创新的成本和失败的损失归于公司！,建设资源共享的学习平台和创新机制,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,14,学习平台和创新机制是以内部员工为对象，在内部开放的资源！以制度和流程为基础的知识管理平台则是整合商业房地产项目建造过程中所有参与者的工具，体现企业整合价值链的能力水平！是产业运作能力的一个重要方面！,建立跨企业的知识管理平台，就是立足于商业房地产项目发展的整个价值链，将价值链的各个环节需要管理和控制的输入和输出关键点进行知识化整理（动态更新），形成业务操作手册，并以流程定制化软件将其固化，用以指导员工在与各个环节的合作者、供应商合作过程中的发标、验收工作，最终提高商业房地产项目建造的效率和效益，以较高的速度、较低的成本完成项目建造！,以制度和流程为基础建立跨企业知识管理平台,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,15,需求管理能力构筑,产业运作能力构筑,扫描环境以拓展空间,多赢联盟以集成资源,统一管理以兑现承诺,搭建资源汇聚平台,建立学习创新平台,建设知识管理平台,租户组合的模式研究,商业的运营管理研究,核心能力构筑总结,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,16,目录,商业房地产发展环境概述进军商业房地产的意义商业房地产的战略目标商业房地产行业定位商业房地产的核心竞争力商业房地产发展模式,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,17,商业房地产的特点,风险：由商业房地产开发商的投资策划能力决定，其根本是对市场需求的理解和把握能力；资金需求：由商业模式和合作伙伴决定，一般要求规模性开发商有相当的资金实力；收益：由投资模式决定，短期收益不高，长期收益稳定，收益面较广，包括商业物业的出租、出售，商业管理和物业管理服务费用，周边的土地价格升值，周边商业和住宅房产升值；收益期：由商业模式决定，由于拥有物业，通常收回成本的周期较长，十年至二十年；,非成熟业态发展商中资本携带者多行业缺少领导企业政策影响大,价格变化大消费习惯变化快同质化速度加快市场没有规则，变化快,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,18,投入产出模式,商圈建成商圈配套设施建成建立资源平台与产业平台建立基于需求上的管理模式东滩商业房地产品牌美誉度提升东滩商业房地产模式推广,商业房地产,制定商业房地产项目方案聚集所需的各类资源吸引合作伙伴与承租户进行符合各方需求的规划设计建成商圈并进行符合需求的管理，做成一个规范的模板全国范围内快速扩张,投入,产出,盈利,通过房产出租获利通过房产出售获利通过房产转租获利通过对商圈提供管理与服务获利带动周边地产升值，通过周边住宅房地产获利,投入产出模式,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,19,成功的商业房地产发展必须考虑的三点,商业房地产的发展需要从市场出发考虑以下三方面,产品和服务,客户关系,运营效率和效能,商业资源的汇聚、整合、利用，包括品牌和资金资源建立战略联盟和多赢的商业模式,商业物业及环境对特定的消费者和商业经营者需求的满足建立企业、产品和服务的品牌,商业物业开发过程中的高效运作以相对较低的成本快速复制拷贝的能力,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,20,企业发展模式,经营模式,快速发展模式,需求管理,资源与产业平台,规模扩张,特点：联盟,特点：快速复制,需求管理：把握整体商业需求制造商圈,资源与产业平台：为建立商圈所需的以著名商业品牌为主的商业资源体系；为商业物业开发所需的房地产产业链各环节的产业体系,规模扩张：在经营模式的基础上，对需求管理与资源产业平台中可以快速复制的成分进行低成本大范围的复制，达到快速的企业扩张,三维企业发展模式,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,21,企业发展模式借鉴,商业物业管理中国国贸满足客户价值的同时带来的良好的收益商业房地产运作大连万达通过战略联盟拓展企业的发展空间和资源快速扩张中体产业以连锁经营的方式实现企业的低成本扩张和高速成长品牌建设万科品牌建设为企业的发展形成支撑,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,22,商业管理的内容,目标是使商圈和承租户都取得良好效益。,长期地维持和加强商圈的经济效益，维护商圈的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证商圈有良好的商誉。,包括卖场环境设备的维护、安全保卫管理等,目的是为承租户和顾客提供一个舒适安全的环境,包括对承租户的教育辅导、帮助承租户进行经营分析、店铺调整等,目的是培养能够提供优质服务的店铺,主要是对各承租户进行营销支援并举办统一的促销活动,目的是提升商圈对附近居民的吸引力,包括收取租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进行效益评估等,物业管理,租户管理,营销管理,财务管理,集中管理分散经营的承租户,管理目标,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,23,通过商业物业管理满足需求，实现客户价值,国贸写字楼,国贸公寓,中国大饭店和国贸饭店,国贸商城,国贸展览大厅,包括两幢38层写字楼以及国贸西楼和国贸东楼，总出租面积约11.3万平方米，在京城的甲级写字楼中占有领先地位。,由南公寓、北公寓组成，共有448套房间，主要服务于驻京外交官及跨国公司的高级管理人员。国贸世纪公寓由东西两幢楼组成，共有420套房间。,两饭店均由国贸中心委托香格里拉酒店管理集团管理。五星级的中国大饭店总建筑面积11万平方米，客房738间。四星级的国贸饭店总建筑面积3.9万平方米，共有客房552间。服务项目有邮政局、书报亭、鲜花店、面点房、印刷及摄影服务、医务、美容美发、礼品店、商城、旅行社等。,总营业面积3万平方米，1990年3月在北京地区率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式，是北京著名的以提供高档商品和服务为主的现代化购物场所。经经营的商品和提供的服务项目包括：国际精品服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼品玩具、邮政快递、银行等。目前主要餐饮服务商：星巴克咖啡店、美味珍御膳、哈根达斯甜品屋、肯德基快餐、易喜回转寿司、必胜客休闲餐厅等。,展厅总面积1万平方米，主要进行中小型和档次较高的展览会和博览会。国贸中心展览部是中国国贸属下从事展览组织、管理的专业部门。可提供包括展览策划、立项报批、宣传招展、境外办展、搭建展台、现场管理、展厅设施维护、出租场地设备的全套展览专业服务,中国国贸主营商务服务设施的投资、经营与管理，包括高档甲级写字楼、高档涉外公寓、商场等设施的出租及管理，大型展览及配套服务、停车设施服务和咨询及利用自有广告牌发布广告等。国贸中心主要由五大部分组成,案例,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,24,中国国贸的对外投资控股情况,控股95%。主要业务是承接自有物业和外来物业管理服务。业务范围包括物业和酒店项目投资策划、管理，机电设备安装、维修保养、项目工程咨询与顾问，以及相关管理人员培训等。针对每一项物业的特性，提供物业管理顾问、授权管理、全权委托管理、合作管理四种物业管理模式。提供的服务可以从各个环节满足发展商的不同需求，从物业前期的设计、施工，到竣工验收，中期的物业管理策划，以及后期实施全面物业管理。控股95%。从1999-2001年没有开发活动，根据2002年8月董事会决议，将收回投资，撤出房地产开发行业。控股51%。主要业务是宽带、互联网接入服务、IP、IDC、视讯服务、数据增值服务等。2000年8月和飞华通讯及中国网通合资成立，累计投资1000多万元，到2002年二季度末，累计收入2300万元，累计亏损600万元。,国贸物业酒店管理有限公司,国贸房地产开发公司,北京时代网星科技有限公司,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,25,中国国贸1999-2001收入构成分析表明：写字楼、公寓和商场的物业经营是最重要的收入来源,资料来源：中国国贸年报注：2000年写字楼和商场统计按照一期、二期分别统计,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,26,中国国贸1999-2001经营状况分析表明：企业业绩良好而稳定，2001年净资产收益率达到8.33%,资料来源：中国国贸年报,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,27,中国国贸的成功经验,主要盈利来自于物业出租，2001年达到97.17%。从租金水平看，商场和展览的平均租金水平较高。客户质量高。目前财富500强企业有70家企业入住国贸。优质客户资源有利于抵御经济波动风险，保持较高的出租和租金水平。配套设施完全。完善的餐饮、娱乐、休闲、商业配套设施，满足客户多方位、多层次的需求。良好的品牌优势和区位优势。积极有效的直销、促销和良好的客户服务和管理。,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,28,选择核心租户并签署合作协议，确定合作方式：万达购物中心（一）,国内知名品牌,国际高档百货公司,国际连锁快餐店,国际连锁家具店,万达购物广场,国际连锁建材超市,国际连锁零售公司,万达购物广场加盟商包括国际和国内的知名品牌，涉及行业广泛,与万达合作的知名品牌包括：沃尔玛、家乐福、大洋百货、百脑汇百安居、百盛等国内外知名公司,案例,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,29,选择核心租户并签署合作协议，确定合作方式：万达购物中心（二）,核心加盟者,集中性：沃尔玛经营模式具有相当的集中性，能够覆盖一定的区域，能够带来相当的人气,符合万达的强强联合的战略发展取向，符合商圈总体需求取向,经营稳定：沃尔玛自身具有一定的实力，在经营管理中能保持稳定的操作,行业特点：零售业发展在国内处于上升期，随着我国进入WTO，外资大型零售企业在国内的限制逐渐取消,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,30,选择核心租户并签署合作协议，确定合作方式案例：万达购物中心（三）,万达高层管理人员：沃尔玛的合同很详细，我们认为不可能出现的情况他们都考虑到了。如果按照我们中国的做法，这份合同20条就够了，但他们能做到几百条，在沃尔玛总部共有240个律师负责这项合同。,合作期限,共25年,前15年,法定期限，不得随意解除,后10年,根据当时情况再定条件以视合作意向,若不符合合同约定的撤离，万达将向沃尔玛索赔,约定解除合同的条件，比如发生战争、地震等不可抗力,合作合同特点：详细,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,31,与核心租户共同确定选地方案案例：万达购物中心（一）,符合加盟者的要求,考虑到自身的利益和长远发展,根据加盟协议进行联合考察,中心城市与直辖市的国家政策优势,万达购物广场选址要求,已经形成的商业中心的中心点,符合市场需要,万达购物广场的地址选择需要考虑到加盟者要求与意见，体现联盟的合作特征,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,32,确定投资方与出资方案案例：万达购物中心,商业地产所需资金，约20即20亿元将由万达直接投资万达集团年销售额40亿元，利润加上租金每年提供20个亿商业地产约60投资即60亿元将向项目当地银行贷款，万达与中国工商银行、中国建设银行签订了银企合作协议；另20左右由主力店企业自己投资,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,33,核心租户共同参与规划设计案例：万达购物中心,经过一段时间的适应后，目前万达的商业房地产一些规划与设计都是由万达主导操作，然后加盟者提出自己的意见。但由于积累的程度不够，一些大的概念是通过一些国际上做过商业地产的公司来帮助操作。,万达公司,沃尔玛,国际商业地产公司做大的概念,反复碰撞与交流,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,34,建立资源与产业平台,资源平台与产业平台是需求管理的基础，是准备，是积累的过程,零售知名品牌娱乐知名品牌休闲知名品牌餐饮知名品牌酒店知名品牌,选择标准,各行业优质品牌资料已合作过的品牌资料重点品牌分析,资源平台,建筑工程商材料供应商规划设计单位物业管理公司营销策划代理商,操作标准,符合需求标准流程标准化成本控制最优化,产业平台,需求管理,知识经营,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,35,复制式的发展奥林匹克花园连锁经营,奥林匹克花园的特点,科学运动，健康生活的理念,连锁经营战略目标,奥园连锁经营的核心竞争力,中体产业奥林匹克花园,连锁经营的经营模式,复合房地产集成商的定位,通过奥林匹克花园的连锁经营模式中体产业实现了复制式的发展扩张,案例,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,36,快速扩张,规模扩张：在经营模式的基础上，对需求管理与资源产业平台中可以快速复制的成分进行大范围的复制，造成企业的扩张,三个圈层最终目标,要使奥林匹克花园成为中国房地产连锁经营的第一品牌，使中奥公司成为中国社区健康产业的市场领导者和第一品牌,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,37,奥园连锁经营中“三个圈层”的规划,图示,三个圈层最终目标,要使奥林匹克花园成为中国房地产连锁经营的第一品牌，使中奥公司成为中国社区健康产业的市场领导者和第一品牌,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,38,第一圈层,重点内容：以广州奥林匹克花园、番禺奥林匹克花园的产品经营推动奥林匹克花园的品牌经营,目标投资地：将锁定在诸如广州、上海、北京这样的一类城市,合作方式：由中奥合作三方本着对等的原则共同开发大型体育社区,第一圈层,城市综合实力,开发商实力,强,弱,弱,强,第一圈层,第二圈层,第三圈层,一类城市,二类城市,三类城市,中奥,合作,本地化,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,39,第二圈层,重点内容：以南国奥林匹克花园、上海奥林匹克花园、北京奥林匹克花园、广州天鹿湖奥林匹克花园的品牌经营推动中奥产业公司资本经营,目标投资地：瞄准各省省会城市等二类城市为目标,合作方式：由金业、中体或华新之中的一家或两家出资与当地房地产企业合作开发大型体育社区,第二圈层,城市综合实力,开发商实力,强,弱,弱,强,第一圈层,第二圈层,第三圈层,一类城市,二类城市,三类城市,中奥,合作,本地化,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,40,第三圈层,城市综合实力,开发商实力,强,弱,弱,强,第一圈层,第二圈层,第三圈层,一类城市,二类城市,三类城市,中奥,合作,本地化,重点内容：以中奥产业的资本经营推动整个奥林匹克系统的连锁经营,目标投资地：面向人口超过150万、房地产年销售面积超过100万平方米的三类城市,合作方式：中奥输出“奥园”连锁模式，通过当地房地产企业的挂靠实施品牌扩张,第三圈层,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,41,各地奥林匹克花园特点,选址标准,组团布局,求同存异,优美的环境,完善的管理,泛体育的概念：科学健身，健康生活,图示,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,42,各地奥林匹克花园特点,1、泛体育的概念：具体表现在高额投入的体育设施资金；配套齐全的体育场管；完善的健身管理2、选址标准：基本选择在城乡结合部，体现复合房地产三要素的互动，一方面因为当地的地价，另一方面因为这种环境更能提供创造出健康生活模式的空间。3、体现“奥林匹克精神”的组团式布局：社区中五环式的设计。而且在各地的内容有所不同。在南国社区中是雅典、洛杉矶、卡萨布兰卡、悉尼、北京组团，在上海社区中是五大洲组团。4、优美的环境：绿色面积占很大的面积。北京社区中绿色环境占据40%的面积，上海社区更是以绿色为主题色来进行整体的景观设计。5、完善的管理：应用“健康管家中心”的管理软件进行统一管理，并强调优质的物业管理6、求同存异：在大前提相同的条件下，每个社区会有自己的特色。比如番禺社区中引入了澳洲风情，在南国社区中引入高尔夫生活概念。,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,43,连锁经营的合作效应,连锁经营过程中，奥林匹克花园作为一个知名品牌吸引了众多的合作者，在合作的同时又进一步提高了品牌的知名度。,奥林匹克花园,与TOM。COM：体育媒体与咨询,与海尔：家具装修合作,与国家体育总局电子信息中心：体育信息化,与清华同方、IBM中国、北京金科邦：体育高科技,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,44,树立商业房地产品牌,品牌构架：企业品牌、开发理念、项目品牌品牌定位：商业房地产品牌发展目标：知晓度、知名度、美誉度品牌建设举措：,万科品牌,支撑万科品牌的根本因素全程工程品质管理、全程服务品质管理、技术研发,通过与他人的合作建立成功的经营、成功的管理、成功的品牌以及核心竞争能力,具有特色的开发理念（奥林匹克花园）和发展运作模式（联盟加连锁）建立品牌,华侨城品牌,中体品牌,2019/11/28,上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting,45,万科品牌建设的借鉴意义,作为国内房地产业第一品牌，万科的品牌策略对东滩公司商业房地产的品牌经营管理有直接借鉴意义,对东滩商业房地产品牌建设的借鉴意义,从长期发展考虑，为保证商业房地产的经营成功应以商业管理为切入点强化品牌管理，突出为租户利益服务的品牌内涵突出核心人物的宣传，提高品牌知名度。商业房地产的命名要充分考虑品牌战略的要求，宣传定位要突出自身优势和先进理念卓越品牌的建立最终需要实质支撑，前期高水准的投资策划和后期卓有成效的商业管理最终是支撑商业房地产品牌的基石,2019/11/28,上海东滩投资公司