项目二房地产价格基础.ppt

项目二：房地产价格基础,房地产估价,项目二房地产价格基础,【知识目标】（1）掌握房地产价格的特征与种类（2）理解房地产供求与价格的关系（3）熟悉房地产价格的影响因素【能力目标】（1）能够敏锐观察房地产市场的供求关系（2）能对房地产在不同情况下的价格有一个准确的把握,学习目标,项目二房地产价格基础,【项目概述】房地产估价就是评估房地产的价值。价值的外在表现是价格，理论上是价值决定价格，实践中却是通过价格来了解价值。房地产价格的高低和变动，是众多对房地产价格有影响的因素共同作用的结果。这些对房地产价格有影响的因素称为房地产价格影响因素。因此，做好房地产估价要对房地产价值和房地产价格有全面、深入和正确的认识，应了解各种房地产价格影响因素，掌握它们是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。简言之，房地产的价格和价值、房地产价格的影响因素及其对房地产价格的影响是本课题主要解决的问题。,项目二房地产价格基础,【情境案例】某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼，其底层为商业用房，二层及以上各层均为住宅。现在该道路上要建一高架路。该高架路工程2012年6月开始施工，2012年10月结束。试分析：该小区道路状况变化对该道路两侧底层的商业用房价格有什么影响？对该道路两侧的住房价格又有什么影响？,项目二房地产价格基础,学习任务,一、房地产价格二、房地产供求与价格三、房地产价格和价值种类,一、房地产价格影响因素认识二、房地产价格影响因素分析,课题一房地产价格和价值,一、房地产价格1.房地产价格含义对价格最典型的两种解释和定义：价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，通常用货币来表示，虽然不一定用货币形式来偿付；价格是商品价值的货币表现，价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。第一种价格定义讲的是“现象”，第二种讲的是“本质”。,课题一房地产价格和价值,对房地产估价来说，主要是从现象上把握房地产价格的“量”，所以：房地产价格是指和平地取得他人的房地产必须付出的代价，包括货币、实物、无形资产和其他经济利益。在市场经济社会，房地产价格通常用货币表示，也可以用实物、劳务等非货币方式支付，例如以房地产作价入股换取设备、技术等。,课题一房地产价格和价值:一、房地产价格,2.房地产价格的形成条件有用性：指某种物品能够满足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。稀缺性：指某种物品的数量没有多到每个人都可以得到（相对缺乏）。有效需求：指对物品的有支付能力的需要。即人们不但愿意购买而且有能力购买。房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。,课题一房地产价格和价值:一、房地产价格,3.房地产价格的特征（与一般物品相比）区位性：房地产价格与区位关系密切。权益性：房地产价格实质上是房地产权益的价格。形式二元性：房地产价格同时有买卖价格和租赁价格。形成个别性：房地产价格容易受交易者个别情况影响。形成长期性：房地产价格形成的时间通常较长。另外，还有高值性、差异性、趋升性等。,课题一房地产价格和价值,二、房地产供求与价格1.房地产需求房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买（或承租）的数量。形成需求两个条件：消费者愿意购买；消费者有能力购买。影响房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平消费者对未来的预期。,二、房地产供求与价格,房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。,图2-1一般房地产的需求曲线,二、房地产供求与价格,2.房地产供给指房地产开发商和拥有者(出售人或出租人)在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。形成供给的两个条件：房地产开发商或拥有者愿意供给；房地产开发商或拥有者有能力供给。影响房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平；该种房地产的成本；该种房地产的开发技术水平；房地产开发企业和拥有者对未来的预期。,二、房地产供求与价格,房地产的供给曲线供给曲线表示房地产供给量与其价格之间的关系某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变化而变动。,图2-2一般房地产的供给曲线,二、房地产供求与价格,3.房地产均衡价格市场交易是自愿交易或者交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格和数量，必然是供求双方都愿意并且能够接受的价格和数量。房地产均衡价格是房地产的需求曲线与供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。,二、房地产供求与价格,图2-3是把图2-1(a)中的需求曲线和2-2(b)中的供给曲线结合在一起所形成的。图中E点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此，E点是供求点均衡点，该点所对应的价格和数量是消费者和房地产开发企业或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。其中，该点所对应的价格Pe成为均衡价格，所对应的数量Qe称为均衡数量。,图2-3房地产均衡价格及其形成,二、房地产供求与价格,当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般来说，在市场力量作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地恢复到均衡价格水平。均衡价格原理是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上涨的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。,二、房地产供求与价格,4房地产供求状况的分类主要根据区域和类型结合情况分为4种类型：全国房地产总的供求状况；本地区房地产总的供求状况；全国同类房地产的供求状况；本地区同类房地产的供求状况。房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。,课题一房地产价格和价值,三、房地产价格和价值种类房地产估价中经常用到的主要房地产价格和价值种类（按相关性分组介绍）：1成交价格、市场价格、理论价格与评估价值成交价格:是交易双方实际达成交易的价格，简称成交价。可分为正常成交价格和非正常成交价格。市场价格：指某种房地产在市场上的平均水平价格，简称市场价。,三、房地产价格和价值种类,理论价格：是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。评估价格：简称评估值（价），是指具备价格评估资格的估价人员（师）通过估价活动得出的估价对象房地产的价值。从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。,三、房地产价格和价值种类,2市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，是六种基本类型。其中，市场价值又是最基本、最常用的价值类型，其他价值类型属于非市场价值。市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。房地产估价通常是评估房地产的市场价值。谨慎价值通常低于市场价值。,三、房地产价格和价值种类,3买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值4房地产所有权价格、土地使用权价格和其他权益价格中国目前只有房屋所有权价格，没有土地所有权价格，通常也不存在土地所有权价值评估。建设用地使用权（国有土地使用权）价格，其法定名称为土地的使用权出让金。5无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值,三、房地产价格和价值种类,6基准地价、标定地价和房屋重置价格城市房地产管理法规定应当定期确定并公布的几种价格，各自均为一种评估价值。我国实行的是基准地价定期公布制度。基准地价是政府地价管理的基础。7土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格因“生熟”程度而异生地（不具有城市基础设施的土地）生地价毛地（具有一定城市基础设施，但尚未完成拆迁安置的土地）毛地价熟地（具有较完善的城市基础设施，能直接进行房地产建设的土地）熟地价,三、房地产价格和价值种类,8总价格、单位价格和楼面地价土地单价指单位土地面积的土地价格；建筑物单价常指单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。楼面地价是一种特殊的土地单价，是将土地总价按土地上的建筑物建筑面积均摊的土地价格。认识楼面地价的作用十分重要，因为楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低。9现房价格和期房价格,课题二房地产价格影响因素,一、房地产价格影响因素认识房地产价格的影响因素是房地产估价的主要难点。准确量化它们对房地产价格的影响，应把握以下三点：1、影响方向：各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向不尽相同2、影响程度：各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响程度不尽相同3、影响关系：各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系不尽相同,课题二房地产价格影响因素,房地产价格影响因素分类常见的分类方法有两种：一种是按影响因素的范围分为三类：一般因素、区域因素、个别因素。另一种分类是先将众多影响因素分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后再进行细分。本课程按第二种分类方法介绍房地产价格影响因素。,课题二房地产价格影响因素,对广大范围各类房地产价格都有影响的因素，如经济发展状况、货币政策、物价、利率等；,仅对特定房地产的价格产生影响的因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、建筑结构、建筑物新旧程度等,指估价对象周围一定区域范围内对该区域内各宗房地产价格产生影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等；,从宏观中观微观三个层面分析影响房地产价格的因素,影响因素,课题二房地产价格影响因素,自身因素,外部因素,实物因素权益因素区位因素,人口因素制度政策因素经济因素社会因素国际因素心理因素其他因素,二、房地产价格影响因素分析,（一）自身因素1房地产实物因素,（1）土地实物因素,土地面积土地形状地形地势地基（工程地质）土地开发程度,（2）建筑物实物因素,建筑规模外观建筑结构设施设备装修装饰层高或室内净高空间布局日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水维修情况和完损状况,（一）自身因素,2房地产权益因素（1）房地产权利及其行使的限制。是所有权还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清晰等，价值会有很大差异。此外，权力所对应的实质内容对价值也有很大影响。（2）房地产使用管制。主要是农用地转为建设用地，以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定。特别是规定用途、容积率对地价有很大影响。（3）相邻关系的限制。相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制，相邻关系的存在对房地产价格有一定的影响。,（一）自身因素,3房地产区位因素房地产区位不同，价格会有很大的差异。房地产区位优劣的判别，因不同用途而有所不同。居住房地产：交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观；商业房地产：繁华程度、临街状况、交通条件等；办公房地产：商务氛围、交通条件等；工业房地产：视产业的性质而定。一般而言，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。,（一）自身因素,房地产区位因素,（1）位置。房地产所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向（及楼层）。,（2）交通条件。道路状况、出入可利用交通工具、交通管制、停车以及交通收费等（交通出行的便捷、时耗、成本等因素直接影响房地产价格）。,（3）外部配套设施。外部配套设施完备，如周边有重点中小学、高等级医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的住宅，其价格就高。,（4）周围环境和景观。房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境。,（二）房地产外部因素,1人口因素人口是决定房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素，人口的数量、构成、素质等状况对房地产价格有很大影响。人口数量的增长必然导致对房地产需求的上升，从而推动房地产价格的上涨。人口素质的提高，消费观念的进步，从而对房地产的质量和面积、结构、配套设施、环境等提出更高的要求，导致房地产价格上升。家庭小型化即传统性大家庭向两人或三人世界转变，造成对住宅单元的需求不断增加，导致住宅价格上升。,1人口因素,“地狭人稠，寸金尺土，居住乃成生活之重担，每年婚嫁觅居之青年数以万计，楼宇需求，有增无减。加以市区可供发展土地日形短缺，当局虽有移山填海之方，普建廉租屋宇之策，无奈缓急不克相应，地产业必将璀璨，楼宇价格，长远着眼，应予看好。”李兆基,李兆基，香港著名的商界巨头，被人称为“亚洲股神”。,（二）房地产外部因素,2制度政策因素（1）房地产制度政策。房地产制度政策对房地产价格的影响最大，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。（2）金融制度政策。金融制度政策的变化对房地产价格有很大的影响，特别是货币政策和房地产信贷政策。（3）税收制度政策。直接或间接的对房地产课税，提高或降低房地产的税率或税额标准，都会对房地产价格产生影响。（4）相关规划和计划。如国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划等土地相关规划与计划和住房建设规划等住房相关规划与计划的编制、调整和修订，对房地产价格会有较大的影响。（5）相关特殊政策。,（二）房地产外部因素,3经济因素（1）经济发展。经济发展、繁荣或衰退等经济发展状况，影响着就业、收入和市场信心等，对房地产价格有很大影响。（2）居民收入。居民收入水平及其增长，对房地产尤其是住宅价格有很大的影响。（3）物价。物价变动，房地产价格一般