商业地产典型开发模式.ppt

商业地产典型开发模式,杭州东洲,目前中国商业地产的十种典型开发模式,目录,1,商业地产典型开发模式之现金为王：SOHO,2,商业地产典型开发模式之平衡中庸：万达,3,商业地产典型开发模式之资产经营：恒隆,4,商业地产典型开发模式之嘉德地产金融模式,5,6,其他商业地产典型开发模式,杭州东洲,一、目前中国商业地产的十种典型开发模式：,杭州东洲,二、商业地产典型开发模式之现金为王：SOHO,SOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺，现金为王。其开发模式的特点主要表现在以下四个方面：概念炒作大师；坚持散售，物业符合散售的需求(街区/SOHO/写字楼做法)；人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力；对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。,杭州东洲,三、商业地产典型开发模式之平衡中庸：万达,万达第一代产品是单店模式,万达单店模式：通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。,万达第二代产品是纯商业组合店模式,万达第二代产品是纯商业组合店模式第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心(Mall)的主力店占面积的85%，单店只占15%。,杭州东洲,万达,万达第三代产品城市综合体,万达的集团策略是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，核心在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。,万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。核心商业购物中心“只租不售”。销售部分为占项目整体比例40%-60%的住宅、写字楼和社区商业。,杭州东洲,万达,Diagram2,万达成功的关键要素,2.低价拿地,3.主力店、全业态组合容易复制，能制造繁荣景象，对主力店的资源掌控,1.品牌影响力强，能主动选址,4.快速开发、快速销售，尽可能提高资本周转,万达开发模式是全业态城市综合体的连锁化复制。除万达地产外，泛城市综合体的鼻祖，城郊大盘综合体的先行者金源，以及万达的模仿者，农村包围城市的宝龙的商业地产开发模式同样属于平衡中庸模式,杭州东洲,四、商业地产典型开发模式之资产经营：恒隆,恒隆地产的发展历程是从两条腿走路到重资产持有经营。历史上，恒隆地产在出租物业和开发物业上一直采取“两条腿”走路的策略，即在出租物业上实施“顺周期”的扩张战略，而在开发物业上实施“逆周期”的套利策略。,在出租物业上求稳，在开发物业上套利，用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股价，而用丰厚的套利收益来推动出租物业的扩张并适时激活股价，这就是恒隆曾经的发展策略。,恒隆地产典型的商业地产开发模式是打造世界级综合商业物业并长期持有。,杭州东洲,恒隆,Diagram2,1.依赖大量持有资产经营为主，稳健开发新商业地产项目；2.拉长开发周期，尽可能利用租金收益去开发新物业；3.恒隆持有物业年收益是重要的开发资金来源；4.恒隆的财务策略相当保守，长期以来有息债务小于现金持有；5.专注于城市最繁华地段的以商场为中心的高品质综合物业。,除恒隆地产外，商业地产开发模式典型属于资产经营的企业还有中粮和华润。中粮主题化操作的大悦城模式经营效率至上，华润则坚持购物中心的品牌化战略(万象城、五彩城、欢乐颂)。,Diagram2,主要特点,杭州东洲,五、商业地产典型开发模式之嘉德地产金融模式,嘉德的商业模式是将资本市场的金融技能与房地产的know-how、资产基础相结合。嘉德置地地产金融模式成功的关键在于三大策略：全链条基金融资平台的打造。以费用收益模式替代资产收益模式。严格的非核心资产剥离政策。,杭州东洲,六、其他商业地产典型开发模式,除了以上讲的四类典型开发模式外，还有其他商业地产的典型开发模式，比如海航的资本对冲、单纯追求资本升值模式，华南城的商贸物流+地