思源_天津地铁小淀项目整体定位与发展战略研究_91PPT.ppt

天津地铁小淀项目市场研究报告,2019年11月,2,天津,京津互动,天津-环渤海,环渤海,天津-滨海,小淀-京津互动,小淀-津滨互动,小淀,产业,紧邻外环,北辰区,地铁,生态,新家园,2019年11月,3,京津互动,天津-环渤海,环渤海,天津-滨海,小淀-京津互动,小淀-津滨互动,小淀,产业,紧邻外环,北辰区,地铁,生态,新家园,天津,产业功能,城市功能,地铁专项研究,天津地铁规划建设,地铁现状,本区域地铁环境,案例,产业格局,产业链,商务配套,政策,新家园,规划,规划,2019年11月,4,2019年11月,5,市场研究工作思路,本案开发条件和开发目标的梳理,宏观开发环境分析,区域开发环境分析,竞争区域环境分析,国内外小城镇发展模型及案例研究,发展引擎深入分析,市场研究报告总结,项目本体研究,产业功能城市功能,交通引擎产业引擎政策引擎生态引擎,2019年11月,6,contents,本案开发条件和开发目标的梳理,项目本体研究,区域开发环境分析,宏观开发环境分析,国内外小城镇发展模型及案例研究,发展引擎深入分析,市场研究报告总结,2019年11月,7,本案开发条件和开发目标的梳理,本案开发条件地理位置,西距北辰区政府驻地10公里南距市区8公里距天津港50公里距天津机场25公里,小淀地区,区域范围本项目地理位置北至永定新河(包括永定新河以北的南麻疙瘩村、北麻疙瘩村、大张庄村的全部村界范围)、南至丰产河（包括丰产河以南温家房子村北辰科技园区之外的规划调整外环以内土地）、西至京津塘高速公路、东至规划调整外环线，本项目整理范围总占地约56.9平方公里。,2019年11月,8,本案开发条件政策环境,新家园计划,分流中心城区人口满足日益增长的住房需求平抑快速增长的房价,新家园华明镇、大毕庄镇、军粮城镇、双港镇、大寺镇、张家窝镇、中北镇、双口镇、双街镇、小淀镇。,小淀,军粮城,大毕庄,双港,大寺,张家窝,中北,双口,双街,华明,新家园分布图,根据规划，到2010年有将近82万天津市居民已尽到外环路花带以外平均5公里至10公里范围内的环境优美、配套齐全、生态和谐的环外新家园。,2019年11月,9,本案开发条件交通状况,京津塘高速公路（北京塘沽）,津蓟高速公路（天津蓟县）,津榆公路（天津秦皇岛）,津围公路（天津遵化、承德）,外环,小淀,2019年11月,10,本案的开发目标,目标一,目标二,目标三,通过小淀一级土地开发项目，打造地铁公司的品牌形象。,实现稳步的现金流，保障项目的运营顺畅。,实现经济利润的最大化，通过一级土地的整理，满足二级市场的需求。,目标三,新家园计划的顺利推进，缓解天津中心人口居住压力。,市场研究阶段的目标,通过市场研究，得出对本项目的宏观和区域开发环境的认识；,通过典型案例的研究，分析出小城镇的开发模式和注意的关键问题；,通过市场研究，得出小淀地区在区域城市功能和产业方面存在的机会点；,通过市场研究，反映小淀地区区域优势，结合自身情况，进行主题定位。,2019年11月,11,contents,本案开发条件和开发目标的梳理,项目本体研究,区域开发环境分析,宏观开发环境分析,国内外小城镇发展模型及案例研究,发展引擎深入分析,市场研究报告总结,2019年11月,12,小淀地区产业功能状况研究,小淀地区城市功能状况研究,小淀地区基本情况,项目本体研究,2019年11月,13,本案区域分析,2019年11月,14,泄洪区（目前不作为天津规划发展用地）,22万伏高压走廊,消防总队,回民公墓,已出让土地,王朝酒厂,小淀镇政府小淀公园秀河花园淀菏园,2019年11月,15,本项目区域由三个行政镇部分区域构成,小淀,大张庄,西堤头,2019年11月,16,基本情况本案组成区域小淀镇小淀镇位于城郊结合部北辰区中部，距天津港40公里，距天津机场20公里，距华北最大的铁路运输编组站5公里，近邻天津市外环线。小淀镇以镇政府驻地小淀村而得名，全镇面积43.13平方公里，辖小淀村、小贺庄、刘安庄村、赵庄、温家房子5个行政村，人口1.6万人。,1996年小淀镇被市政府列为天津市小城镇建设八大组团之一。,2019年11月,17,基本情况本案组成区域大张庄镇（部分）大张庄镇位于北辰区东北部，东邻西堤头镇，西接双街镇，南靠小淀镇，北与武清区梅厂镇接壤，永定新河、朗元引河流经我镇。交通便利，现有京津塘高速公路、津榆公路、津围公路、杨北公路、九园公路，村村通的乡村公路总计54公里，镇域总面积9815.5公顷。全镇共有31个自然村，总人口29911人，其中农业人口27249人，非农业人口2662人，劳动力14235人，人均纯收入8580元。,2019年11月,18,基本情况本案组成区域西堤头镇（部分）大张庄镇位于北辰区东北部，东邻西堤头镇，西接双街镇，南靠小淀镇，北与武清区梅厂镇接壤，永定新河、朗元引河流经我镇。交通便利，现有京津塘高速公路、津榆公路、津围公路、杨北公路、九园公路，村村通的乡村公路总计54公里，镇域总面积9815.5公顷。全镇共有31个自然村，总人口29911人，其中农业人口27249人，非农业人口2662人，劳动力14235人，人均纯收入8580元。,2019年11月,19,外交通,交通资源现有国道津围公路南北向穿越小淀镇中部，津榆公路东西向穿越小淀镇北部，两条干线在小淀相交，是小淀交通四通八达：南达天津市区。北通蓟县。南经宁河，唐山至山海关，西至北仓与京津公路相接。这对促进小淀地区工农业生产和商品经济的发展起者积极的作用。市区级公路有外环线经镇西部，北仓延长线从刘安庄通往北仓接京津公路，温家房子路从温家房子村通往市区。,武清、宝坻、蓟县、遵化方向,天津市区方向,外环线方向,宁河、唐山、秦皇岛方向,2019年11月,20,交通资源公交系统670路小淀村口川野集团王朝酒厂磨床厂四机床津围公路口八十八中学宜兴埠漆包线厂振宜楼宜白楼仓联庄张兴庄建昌道天津服装城北宁公园辰纬路金钢桥（下行东马路，上行东北角）（下行新安购物广场，上行东南角南市食品街）百货大楼671路梅厂北王平南王平栖风台下殷庄北孙庄大张庄公路口小淀刘安庄磨床厂天士力中药城万科新城田园小区普兴里仓联庄张兴庄建昌道天津服装城辰纬路金钢桥东北角东南角南市百货大楼,670、671路公交车，通过小淀镇到天津市区,2019年11月,21,内交通,交通资源内部交通网1、津围公路南北贯穿本案，本区域内内的主要干道。2、津榆公路东西联通本案，不但为此区域打开对外的交通局面，同时承载着此区域东西向的交通流向。3、,本区域的内部交通图示,内部交通路线结合本区域的重要实体的说明,2019年11月,22,土地资源小淀镇现有耕地总面积28997亩，占全镇土地的44.94%，其中水田10000亩，菜田3789亩，旱田14208亩，其余土地占用情况是：果园1115.6亩，林地1963亩，养育水域2525.5亩，交通道路3311.23亩，村庄、工厂、事业单位10560.73亩,2019年11月,23,文化资源小淀乡里文化节北辰区小淀镇首届乡里文化节正式启动，此次文化节将开展邻里文明道德论坛、邻里厨艺大比拼、盆景艺术展、乒乓球比赛等活动，营造爱邻、助邻、睦邻的和谐氛围。此次乡里文化节，倡导“邻为亲、和为贵、助为乐、文为根、诚为本”的活动宗旨。,2019年11月,24,小淀地区产业功能状况研究,小淀地区城市功能状况研究,小淀地区基本情况,项目本体研究,2019年11月,25,产业资源经过多年的发展，小淀镇形成了以农业为基础，工业为主体，第三产业为两翼的农工贸并举的城郊型经济格局，在工业上以招商引资为重点，积极发展外向型工业，形成了机电、家具业、橡胶化工、新型材料、生物医药、五金制品、自行车及配件等为主的骨干企业，2003年完成本镇工业销售收入164817万元，利润19804万元，税金770万元，农民人均纯收入7283元。,小淀镇主要支柱企业列表,2019年11月,26,工业园情况以及重点企业情况分析,2019年11月,27,小淀镇企业名录,2019年11月,28,小淀地区产业功能状况研究,小淀地区城市功能状况研究,小淀地区基本情况,项目本体研究,2019年11月,29,小淀地区住宅调研,2019年11月,30,王朝罗纳河谷建筑类别：独栋、双拼别墅地理位置：北辰区小淀镇建筑规模：11000平方米容积率：0.4绿化率：50%开盘时间:2004年入住时间：2004年均价：7800元/平方米主要客群：市区购房者,2019年11月,31,秀河花园建筑类别：多层地理位置：北辰区小淀镇北仓道延长线北侧建筑规模：平方米容积率：绿化率：开盘时间:2004年入住时间：均价：2400元/平方米主要客群：地缘型消费者,2019年11月,32,淀菏园（一期经济适用房）建筑类别：多层地理位置：北辰区小淀镇建筑规模：容积率：绿化率：开盘时间:入住时间：均价：主要客群：,2019年11月,33,秀河花园建筑类别：多层地理位置：北辰区小淀镇北仓道延长线北侧建筑规模：平方米容积率：绿化率：开盘时间:2004年入住时间：均价：2400元/平方米主要客群：地缘型消费者,2019年11月,34,小淀地区商业调研,2019年11月,35,小淀地区办公物业、休闲、娱乐调研,2019年11月,36,教育资源（补充其他两个镇的教育状况）,2019年11月,37,中学小学幼儿园,本案学校分布图,2019年11月,38,医疗资源天津市北辰区小淀医院作落在小淀镇域内，津围公路旁。医院现有医务楼一座，建筑面积2300平米，设有内科、外科、妇科、儿科、眼科，各种检查仪器、科室齐全。,北辰区投资500万元新建的小淀镇小淀医院3000平米住院楼开工建设,2019年11月,39,自然资源镇域内灌渠如网、果树成行、拥有三千亩水面的银河风景区银波荡漾，白鹭、宽鸡、灰喜鹊等十余种珍禽常年栖息在此，已成为人们休闲旅游的好去处。,东至永金引河，南至丰产河，西至引滦暗渠，北至津榆公路。总用地面积为655平方公里，其中水域约193平方公里。其开发建设战略是，全面引入美国最大的水上乐园主题项目以国际顶级的水上乐园标准建造，辅以专业性管理经营，为京津地区及环渤海地区游客提供国际顶级装备的水上主题游乐园。该旅游景区将推出重点旅游分区。其中包括：一是水上娱乐区。以永金水库和周边区域为主。水上娱乐区是银河旅游景区的主体区域，可满足服务于游客的水上娱乐活动；二是休闲服务区。其主体建设项目是大型的主题度假酒店，强化游客在旅游区的情景化感受；三是康体运动区。它将以体育公园的方式向大众提供高端的运动设施及服务；四是生态景观区。区内人工建筑和设施较少，主要以绿化和景观改造为主，形成一个南北带状的生态绿化公园。据悉，该景区预计总投资额为8亿元。,规划的银河旅游区,2019年11月,40,交通、人文、自然资源,工业基础及招商引资的优势,产业链相互带动,农业基础主导,小淀镇已形成了以农业为基础,工业为主导,第三产业为两翼的农、工、贸并举的城郊型经济格局,形成了机电加工、医药、木制品、化工等为主的骨干产业,小结,2019年11月,41,contents,本案开发条件和开发目标的梳理,项目本体研究,区域开发环境分析,宏观开发环境分析,国内外小城镇发展模型及案例研究,发展引擎深入分析,市场研究报告总结,2019年11月,42,天津外环同核区域环境分析,新家园计划专项研究,北辰区产业经济研究,区域开发环境分析小结,区域开发环境分析,2019年11月,43,contents,本案开发条件和开发目标的梳理,项目本体研究,区域开发环境分析,宏观开发环境分析,国内外小城镇发展模型及案例研究,发展引擎深入分析,市场研究报告总结,2019年11月,44,天津在环渤海经济圈的角色诠释,京津互动带来的机会点,环渤海经济圈发展分析,宏观开发环境分析,宏观开发环境分析小结,2019年11月,45,2005年开始，国家发改委将京津冀都市圈区域规划列入国家“十一五”规划；津滨海新区已被纳入国家总体发展战略布局，成为环渤海经济圈发展的重要引擎；已列为国家循环经济首批试点单位的河北曹妃甸，以“大码头、大钢铁、大石化、大电能”为主导产业的能源、原材料枢纽港和重化工基地正在建设中；环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，是我国对外开放的窗口和对外贸易的重要基地之一，在全国经济的整体格局中占有重要地位。,国家关于环渤海经济圈的战略定位“十一五”重点发展区域,2019年11月,46,范围：北京、天津、河北、辽东半岛、山东半岛大的范围占据中国国土面积的和人口的。在环渤海地区公里的海岸线上，个城市遥相呼应、数千家大型企业密集、多个港口星罗棋布。,环渤海经济圈地区产值、出口总额在全国占有重要比重，第二产业占全国的比重为27.8%，具有突出优势。,资料来源：2005年统计公报,环渤海经济圈在全国经济总量中占有重要比重,2019年11月,47,环渤海经济圈综合型工业地带逐渐成为一体,环渤海地区已形成了三个产业集聚地带，京津冀产业集聚带是以石油化工、钢铁冶金和机械电子为主导的综合型工业地带；京津冀一体化：2004年2月，京津冀三方达成“廊坊共识”，正式确定“京津冀一体化”发展思路。北京市发改委在会上提出“一轴、两核、三区”为框架的京津冀都市圈发展战略构想；首钢200万吨钢铁项目落户迁安，北京内燃机总厂铸造车间迁至沧州，北京白菊公司洗衣机生产基地也迁至霸州。在曹妃甸，唐钢和首钢将联合建设一个大型钢铁联合企业。这发出了京津冀走向融合的一个重要信号。,2019年11月,48,环渤海经济圈的发展趋势预测,共同开发与合理利用资源，实现可持续发展,打破行政和地区壁垒，构筑相对统一的政策平台,构建大市场，促进要素无障碍流动,完善区域交通体系，重组区域发展空间。,引导和鼓励区域内产业的分工、转移和调整,建立能够实现互动的区域协调与合作新机制,融入环渤海经济,2019年11月,49,天津在环渤海经济圈的角色诠释,宏观开发环境分析小结,环渤海经济圈发展分析,宏观开发环境分析,2019年11月,50,环渤海经济圈天津与北京的关系：北方的双城记,北京市十一五规划表示，北京将坚持国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市。北京曾经是中国的政治中心、经济中心和文化中心，这表明北京将逐渐弱化“经济中心”的发展定位。天津十一五规划中明确表示，要将天津建设成我国北方的经济中心和生态城市。京津能否成为中国经济的第三极，取决于北京与天津如何共同联手打造“双核”中心。京津之间各个层面的相互交流与合作日渐加强。,2002年建立了北京朝阳海关,与天津口岸开始直通;同年两市机场实现了民航跨区域联合;2003年京津两市政府签订了京津塘高速公路复线建设协议,京津城际铁路项目国家也已批准,建成后可实现两市半小时通达。据不完全统计,近两年两市共签订合作项目176项,协议金额104亿元,其中北京在津投资项目78个,金额44亿元;天津在北京投资项目98个,金额60亿元。,2019年11月,51,天津市“十一五”规划一轴两带三区”的空间市域布局,“一轴”是指：“武清中心城区滨海新区核心区”发展主轴；“两带”是指：“宁河汉沽滨海新区核心区大港”东部沿海发展带和“蓟县宝坻中心城区静海”西部城镇发展带；“三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建设区。,2019年11月,52,2001年以来天津市经济快速增长，2006年人均GDP达到5000美元，进入发达经济阶段的准备时期,5170美元,国际经济的相关研究表明，人均GDP50007500美元这一阶段很特别，抓住机会就会迅速达到发达经济阶段人均GDP10000美元，抓不住机会就很可能遭遇经济发展进程中的滑铁卢。如欧盟诸国、美国、日本、加拿大、澳大利亚和亚洲四小龙等国家和地区都达到1万美元，进入发达状态。,资料来源：天津市统计年鉴,2019年11月,53,经济的快速发展，地位的日趋提升吸引了国际投资者的广泛关注，跨国企业相继落户天津,据天津市有关部门统计，2006年1-5月份天津市新批外商投资企业421家，合同外资额31.83亿美元，实际利用外资额15.6亿美元，比去年同期增长14.72%。呈现出项目投资规模增长趋势。,世界500强企业中有114家落户天津空客A320中国总装线于2006年6月8日落户天津肯纳金属（中国）有限公司近日落户天津开发区西区全球最大的电梯制造商和服务商奥的斯电梯公司落户天津开发区韩国第二大银行韩国朝兴银行入驻天津开发区锦湖轮胎(天津)有限公司在天津经济技术开发区西区落户韩国碧珍2500万美元投资天津空港物流加工区,2019年11月,54,天津产业格局第二、三产业“32”的5大板块,以电子信息和现代医药业为主的高新技术产业板块以石油、化工、冶金等重化工业为主的临港工业板块以汽车、造船业为主的交通运输设备制造业板块,以物流、社会服务业、金融、房地产为主的先进服务业板块以传统商贸业为主的传统服务业板块,资料来源：天津市统计年鉴,2019年11月,55,天津产业结构第二产业居主导地位，第三产业比重不断提高，三次产业增加值逐年稳步增长,2002年到2005年三次产业增加值稳定增长，尤其是2004年以后，第二产业和第三产业增量明显加大；第一产业和第二产业增长率在逐年下降，第三产业增长率稳步上升；三次产业结构，第二产业都在50%以上2004年后第三产业比重上升，第二产业比重开始下降。,资料来源：天津市统计年鉴,2019年11月,56,良好的政策导向和产业环境使加工制造业转移到天津已成趋势,天津市“十一五”期间重大工业项目：大乙烯炼化一体化项目：天津市政府与中石化联合成立，选址在大港石化区；蓝星集团化工新材料基地：隶属中国化工集团管理，投资180亿元在大港石化工业区建设世界级规模和一流技术的化工新材料生产基地；天铁板材基地项目：天铁冶金集团板材基地项目包括年产150万吨冷轧薄板工程和年产380万吨热轧板卷工程两部分。中芯国际芯片项目：中芯国际集成电路制造（天津）有限公司是中芯国际公司兼并收购摩托罗拉（中国）电子有限公司芯片厂后的增资扩建项目。海原半导体项目：阜康国际投资公司投资建设，属外商独资企业，项目选址在西青开发区。天津钢管集团三期工程新花冠轿车项目及ZZ发动机项目天津纺织集团公司高新纺织工业基地项目,天津良好的政策导向和产业环境，拥有众多优势资源，有效节约成本，使得国内外一些大型加工制造业向天津转移。,三星在天津建立海外最大手机生产和研发基地,2019年11月,57,contents,本案开发条件和开发目标的梳理,项目本体研究,区域开发环境分析,宏观开发环境分析,国内外小城镇发展模型及案例研究,发展引擎深入分析,市场研究报告总结,2019年11月,58,根据新城形成的核心驱动力和新城城市功能的不同，通常把新城分为以下六种：,新城模式一,田园新城：以国家立法为基础，政府主导下的新城开发公司进行规划建设的新城。如Stevenage（英国，伦敦），MiltonKeynes（英国、伦敦）,边缘新城：伴随城市郊区化发展的加速，中心城功能逐渐外迁，而在大都市边缘逐渐形成的功能比较完善，且相对独立于大都市的新城镇。如Radburn（美国，纽约），Columbia（美国,马里兰州）,新城模式二,国外新城发展的6种典型模式,2019年11月,59,TOD新城：以捷运交通系统导向发展理念为指导的新城建设，其主要通过捷运系统与城市中心区快速连接来缩短交通时间，吸引中心城市的部分功能转移，达到分散城市中心区居住功能的目的。如千叶新城（日本，大阪），沙田新市镇（中国，香港）,产业新城：以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇，一般和都市距离稍远。如PortSunlight（英国，利物浦），筑波科学城（日本，筑波）,新城模式三,新城模式四,国外新城发展的6种典型模式,2019年11月,60,副中心：通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标。副中心通常与城市中心区保持快捷便利的交通联系，从空间分布来看，一般与城市中心保持合理的距离。如拉德芳斯（法国，巴黎）,新城模式五,行政中心新城：随着一国首都以及相关政府机关的迁移，而建立起来的作为国家新政治中心的城市。这类新城一般与大都市保持相对较远的距离，选择环境优美的地方从“零”建起。如巴西的首都巴西利亚，澳大利亚首都堪培拉,新城模式六,国外新城发展的6种典型模式,2019年11月,61,新城模式与本案的结合TOD新城,2019年11月,62,地铁专项研究,建设时间表,2019年11月,63,地铁一号线情况,2019年11月,64,案例研究小结,目标一,目标二,目标三,目标三,2019年11月,65,contents,本案开发条件和开发目标的梳理,项目本体研究,区域开发环境分析,宏观开发环境分析,国内外小城镇发展模型及案例研究,发展引擎深入分析,市场研究报告总结,2019年11月,66,市场定位工作阶段,2019年11月,67,根据规划，到2010年，天津市近82万本市居民将移居到外环线绿化带以外平均5至10公里范围内的“新家园”。目前，由市建委制定的天津市新家园居住区建设管理暂行办法规定，环外新家园居住区以普通商品住房为主，规划面积的3成要安排建设经济适用房。根据新家园居住区建设规划，本市将在外环线周边华明、大毕庄、军粮城北、双港、大寺、张家窝、中北、双口、双街、小淀地区规划建设10个新居住区，统称为新家园居住区。新家园居住区规划建设总占地面积4824公顷，住宅建筑面积2586万平方米，居住人口81.96万人。目前，“新家园”居住区的选址规划和10个居住区中的华明、双港两居住区的控制性详细规划已确定，其他居住区的选址和用地整理也已落实到有关单位。今年将开工建设350万平方米。,新家园居住区政策引导下的城市居民外移,2019年11月,68,重点新家园之一张家窝规划完善，现处于起步建设阶段。,列入天津市城市总体规划11大卫星城之一的张家窝新城第一个开发区域项目社会山居住区工程于8月4日动工。这标志张家窝新城建设正式启动。规划中的新城由住宅、文化设施、公共福利设施、公共行政设施、医疗设施、教育设施、轻工业、开放空间、保留农田等元素构成，形成由住宅核心区、文化核心区、商业核心区、教育核心区构成的4大公共职能体系。率先启动建设的社会山居住区占地2600亩，位于张家窝新城镇中心，是规划中的文化核心区。预计建成后总建筑面积约200万平方米。建设项目包括住宅、佛教艺术馆、唐文化公园、现代艺术馆、剧院和文艺沙龙等。,2019年11月,69,社会山,2019年11月,70,重点新家园之一中北镇居住功能具有很强的外向辐射能力，已成为天津市居住热点区域。,全部工程计划将在3-5年内建成，总投资超过100亿元，建成后，占地面积400万平方米，容积率控制在1左右，其中住宅部分占90%以上，商业部分约为5%10%，居住人口由目前3.8万人增加到20万人。中北镇西部新城采用“一环、一心、三轴、多组团”的模式，打造生态型、文化型亲水居住区；,功能配套,陆续投资30亿元建设医院、文化中心、体育中心、四星级酒店娱乐中心、商业区等基础设施。京杭大运河将穿镇区而过，西青区还将沿运河区内建成占地200亩的景观湖，达到水景效果。,主要有汽车生产和花卉养殖。目前天津市“夏利”汽车的生产厂坐落在中北镇镇界内。该镇利用这一优势，已发展成为天津重要的汽车配套生产基地。以此为基础，其它行业和领域也有广泛涉及，城市化水平比较高。,产业功能,交通,津外环线西半环从中北镇域穿过，镇东与市区接壤，西与杨柳青毗邻，距北京120公里，距天津机场25公里，距天津新港40公里，津浦公路、京福公路通过，地铁二号线的起始站也设于中北镇曹庄,居住功能,2019年11月,71,中北镇组团现有项目,客户群来源分析：主要承载城市中心的人口外移其次为周边的产业人口部分为地缘性客户,潜在项目：富力地产的“富力湾”项目，精装修板式高层，开盘时间未定，其占地面积101354.7平方米，建筑面积约20万平方米，土地成交价格2.57亿元。,2019年11月,72,中北镇自2005年第一个项目水语花城开始，现已有五个项目陆续面市，体量均较大，产品以普通住宅为主，郊区化新城的规模初步呈现，价格逐年攀升，从2005年的四千多至目前最高达7200，增幅达70%以上。,中北镇住宅的发展趋势分析,多家知名开发商共同打造，加快区域成熟度进程，区域价值迅速提升。,2019年11月,73,小城镇开发组团竞争组团特征、主要客户来源、产品类型组团之间的差异化竞争,双港大寺组团,海河新城北部组团,小淀组团,双街组团,中北镇组团,2019年11月,74,中北镇居住功能具有很强的外向辐射能力，已成为天津市居住热点区域。,全部工程计划将在3-5年内建成，总投资超过100亿元，建成后，占地面积400万平方米，容积率控制在1左右，其中住宅部分占90%以上，商业部分约为5%10%，居住人口由目前3.8万人增加到20万人。中北镇西部新城采用“一环、一心、三轴、多组团”的模式，打造生态型、文化型亲水居住区；,功能配套,陆续投资30亿元建设医院、文化中心、体育中心、四星级酒店娱乐中心、商业区等基础设施。京杭大运河将穿镇区而过，西青区还将沿运河区内建成占地200亩的景观湖，达到水景效果。,主要有汽车生产和花卉养殖。目前天津市“夏利”汽车的生产厂坐落在中北镇镇界内。该镇利用这一优势，已发展成为天津重要的汽车配套生产基地。以此为基础，其它行业和领域也有广泛涉及，城市化水平比较高。,产业功能,交通,津外环线西半环从中北镇域穿过，镇东与市区接壤，西与杨柳青毗邻，距北京120公里，距天津机场25公里，距天津新港40公里，津浦公路、京福公路通过，地铁二号线的起始站也设于中北镇曹庄,居住功能,2019年11月,75,中北镇组团现有项目,客户群来源分析：主要承载城市中心的人口外移其次为周边的产业人口部分为地缘性客户,潜在项目：富力地产的“富力湾”项目，精装修板式高层，开盘时间未定，其占地面积101354.7平方米，建筑面积约20万平方米，土地成交价格2.57亿元。,2019年11月,76,中北镇自2005年第一个项目水语花城开始，现已有五个项目陆续面市，体量均较大，产品以普通住宅为主，郊区化新城的规模初步呈现，价格逐年攀升，从2005年的四千多至目前最高达7200，增幅达70%以上。,中北镇住宅的发展趋势分析,多家知名开发商共同打造，加快区域成熟度进程，区域价值迅速提升。,2019年11月,77,双街组团重点扶植物流等新型产业，大力发展商业，拓展商圈；,双街组团以京津公路为界将其分为两大片区：,平方公里的现代农业示范区；.平方公里的现代化商住区和平方公里的以工业为主的经济发展区等。使全镇形成独特的“东工西农中部商住”的三大区划格局。,西部片区在原有北辰开发区的基础上，今后主要向东、向北扩展，逐渐将原有污染大、占地多的工业企业置换出去，大力发展物流等立足于服务中心城区的产业；,东部片区结合现有村镇，布置居住用地和适量公共设施；规划总用地28平方公里左右。,双街组团“一一二三”城镇建设总体布局,2019年11月,78,双街组团生产功能具有较强的外向辐射能力，居住功能外向辐射能力较弱。,商业功能,双街镇地处天津市北辰区中北部，位于京津走廊，是海、陆、空上行北京的门户。面积平方公里，总人口万。到年，建成住宅面积万平方米的“双街新家园”、“双街新城”温泉小区，入住率达以上。,规划开发建设的工业发展区，已建成了双街、双源、郎园、张湾、胡园工业园区，以大冶金轧延、精密机电制造、电缆、新型建材为四大优势产业。将积极引进并发展生物制药、新兴电子等高科技、高附加值产业和项目。,产业功能,交通,京山、京九铁路、城际快速铁路、地铁号线和京津公路、国道、环外快速环路穿境而过。,居住功能,双街镇依托现代化商住区，引进规模大、水平高的商业与物流企业，大力发展信息物流、大型卖场、连锁经营等新型产业。在现代化商住区规划了亩商业经济用地，依据“南湖中岛北站桥”的布局，围绕湖与岛、站与桥，打造三个商业圈。,2019年11月,79,双街组团现有住宅项目,客户群来源分析：主要为地缘性客户和周边的产业人口其次为城市中心人口的外移,在建项目较少，不能提升整个区域价值，承载中心人口外移能力尚待加强。,2019年11月,80,双港大寺组团紧密承接中心城区，居住及产业功能外向辐射能力较强,2019年11月,81,双港组团，依托津南开发区发展加工产业，发展成为居住加工型组团。,位于津南区津沽公路与津沽二线之间的双港居住区便是“新家园”计划中最早启动的组团之一。已有金地格林世界与红磡领世郡两大项目上市,双港板块紧邻外环线和大沽南路快速路，交通十分便利。地铁1号线已开始试运营，其双林终点站距双港板块距离约1.5公里。,临近由天津财经大学、天津科技大学、天津职业技术师范学院构成的第二高教区和双港工业区，拥有完备的产业支撑。,2007年，海河开发的重点将从中心城区转向东南郊区，临近双港的柳林将建设一个2平方公里的柳林风景区，这也将大大改善双港板块的周边环境。,居住功能,环境配套,交通,教育、产业功能,2019年11月,82,大寺组团工业用地主要以现状工业园区为基础，集中在组团西部发展，以电子、日用化工、机械、生物医药等为重点产业。,居住功能,全镇总面积86平方公里，耕地47394亩，8800户，常住人口31498人，辖15个行政村。自1996年启动镇区建设工程以来，已建成总面积达95万平方米，其中住宅80万平方米，公建15万平方米，铺供、排水管道8万延米，修路8万平方米，铺绿地9万平方米。“新家园”计划中规划的新型居住区之一,产业功能,周边产业配套发展完善，西青经济开发区和天津市电子开发区坐落境内。全镇工业企业已发展到83家，组建了四个市级企业集团，已形成医药、精细化工、钢材改制、轻工、饮食、金属制造、焊接材料、仓储等8大主导行业。,大寺镇地理位置优越，对外联系便捷，距天津港30公里，天津海关9公里，天津国际机场15公里。津淄公路、津港公路、李港铁路纵贯南北，外环线、梨双路、芦北路横穿东西。,位于市区南部，距市政府8公里，距区政府35公里，东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。,交通,地理位置,2019年11月,83,双港大寺组团现有项目,潜在项目,双港组团：富力地产富力桃园总建筑面积40万平方米，产品形式为板式高层建筑，户型设计以90平米小户型为主，配以高品质豪华精装修，开盘时间未定。新加坡吉宝置业新悦庭吉宝置业与天津红墈房地产开发有限公司倾力合作，吉宝置业将为它所持有的95%股份，注资2亿1000万人民币。总占地12.8万平米，总建筑面积6.05万平米。由168户新英格兰风格的纯独栋别墅所组成，面积300平米540平米，开盘时间未定。大寺组团：方正投资在大寺镇张道口村拍得津西青张(挂)2006-035号地块，土地面积62737.6平方米，容积率1.6，将建设一个十余万平方米的住宅项目，土地价格1亿4444万元。,2019年11月,84,双港大寺组团住宅的发展趋势,距中心城区较近，组团发展较早，大寺组团又可借大梅江之势，在多家知名开发商的倾力打造下，区域日趋成熟，并向高端居住区域的定位发展，区域价值提升迅速。组团内以高档次住宅开发为主，建筑形式多为别墅、洋房，低密度生态社区，与中心城区高密度住宅形成差异化，以满足整个城市中高端客群的居住需求为主。由于停止高档房别墅用地供应效