个人购房贷款产品介绍

个人购房贷款产品介绍,内容提示,个人住房贷款个人商业用房贷款,个人住房贷款,传统产品新产品,个人住房贷款,基本概念和分类贷款期限、成数和利率相关制度和规定,基本概念和分类,定义：贷款人向借款人发放的用于购买住宅用房的贷款。分类：按所购房产特征分类：一手房住房贷款和二手房住房贷款。按信贷资金来源分类：自营性贷款、公积金委托贷款和组合贷款。,贷款期限、成数和利率,贷款期限：一手房贷款期限最长不得超过30年，且贷款期限与借款人年龄之各不得超过65年；二手房贷款期限加上房龄不得超过40年(2006年7月3日调整)。贷款成数:1、一手房贷款：自2006年6月1日起，个人住房贷款成数最高不超过7成，但对购房自住住房且套型建筑面积在90M2以下的贷款成数最高仍可达8成；对购买别墅等高档住房的，要进一步降低贷款成数。第二套住房成数最高不超过6成，随套数增加贷款成数降低。2、二手房贷款：最高贷款成数不得超过7成（2006年6月12日总行调整）。,贷款期限、成数和利率,利率1.利率浮动：一年以内的，实行合同利率；一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始实行新的同档次利率;2.利率实行下限管理：自2005年3月17日起，取消优惠利率政策，改按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理；自2006年8月19日起，下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍。3.第二套住房以上（含）,相关制度和规定,楼盘准入规定：对房地产开发商开发的楼盘提供个人一手住房贷款支持的，在受理借款人单笔贷款申请之前，有权审批行应进行楼盘按揭准入审批。（免准入的条件）面谈制度：客户经理在进行贷款调查时，必须与借款人面谈一次，并做好相应的书面记录。其他规定,免准入楼盘的条件,我行开发贷款支持楼盘；总、分行级优质客户在辖内开发的楼盘；工、中、建行发放开发贷款且按揭合作银行已开始受理个人住房贷款业务的；对满足以下条件的借款人直接受理单笔个人住房贷款：借款人经过信用评级且评级在AA级及以上；借款人购买的住房所处的楼座主体封顶；开发商提供阶段性保证担保。,其他规定1,还款方式规定：一年期以上的必须采取分期还款，主要的还款方式有等额还款法、等本金还款法。严禁向有不良信用记录和抵押房产不能司法执行的申请人发放贷款。取消强制性住房保险制，改由借款人自主选择是否为所购房屋办理住房保险。,信用状况良好的构成条件,在我行或其他金融机构没有信用卡恶意透支记录，且申请贷款时信用卡账户未被冻结或止付；申请贷款时没有逾期未还的贷款本息；近2年内借款人不存在连续逾期90天以上或累计逾期180天以上的贷款记录；或借款人虽有上述贷款记录，但能够证明贷款逾期由客观原因造成，且原贷款银行出具的证明材料也证明贷款逾期由客观原因造成，并经调查人员调查核实的，可不视为不良信用记录。,其他规定2,二手房价格应由交易双方之外的第三方独立评估,以交易双方成交价格、第三方独立评估价格之中的较低价格作为最终评估价格。客户经理必须与借款人一道办理产权过户，抵押登记手续。贷款资金必须直接进入售房人账户,非经一级分行批准,不得以任何名义进入任何第三方账户。,其他规定3,两项比例控制：一是借款人本笔住房贷款月还款额与月收入之比应在50%（含）以下；二是月所有债务支出（本笔贷款的月还款额+其他债务月均偿付额）与月收入之比应在55%（含）以下。贷款发放规定：以所购住房设定抵押的，原则上应在办妥抵押预登记和阶段性担保手续后才可发放贷款；尚未开办抵押预登记的地区，可在办妥房屋买卖合同备案并落实阶段性担保手续后发放贷款；,新产品介绍,我行已推出的产品我行计划推出的新产品,我行已推出的新产品,资产类业务贷款余额、期限变化：减按贷款和加按贷款借款人或贷款人变化：转按贷款和非交易转按（同名贷）贷款方式变化：接力贷贷款用途变化：置换式还款方式变化：假日还款计划利率变化：固定利率和混合利率中间业务二手房交易资金托管,减按贷款（提前还款）,定义：指对我行已经发放了个人住房贷款，贷款尚未到期的借款人办理的缩短贷款期限、提前偿还部分或全部剩余本金的业务。减按业务包括：提前清偿全部剩余贷款本金；提前偿还部分剩余贷款本金、贷款期限不变、减少每期还款额业务；提前偿还部分剩余贷款本金、缩短贷款期限、每期还款额不变业务；提前偿还部分剩余贷款本金、缩短贷款期限、减少每期还款额业务；保持剩余贷款本金不变、缩短贷款期限业务。,减按贷款,注意事项：1、借款人至少应在借款合同约定还款日的前3个工作日提出书面申请。（减按申请表）2、缩短期限的应在六期以上（含本数）3、提前还款额不少于六期还款额,加按贷款,定义：对于未达到贷款行规定最高贷款成数或最长贷款期限的个人住房贷款，可以办理提高贷款成数（已停办）、延长贷款期限的加按贷款。贷款额度：最高为加按时住房市场净值乘以最高按揭成数减去未偿还贷款本金；延长后的还款期限不超过最长贷款期限减去已偿还贷款期限。,加按贷款,产品功能满足客户少量的融资需求满足客户减少月供的需求产品风险贷款用途不确定抵押物价值问题,加按贷款,风险防范措施优选楼盘和客户签订贷款用途声明合理确定房屋价格重新办理抵押登记手续只允许一、二类分行在省会城市和地级市城区范围内办理,转按贷款,定义：指为解决借款人将已办理按揭、并正在还款中的所购房屋出售给新购房者而设定的贷款品种。新购房者可以继续选择原借款人的贷款额度和期限，也可以重新选择贷款额度和期限。产品功能：满足按揭贷款客户出售房屋的需求满足购房二手住房客户的贷款需求,转按贷款,产品风险交易真实性贷款挪用抵押不落实风险防范措施认真调查交易行为，只做现房转按按契税完税价格、成交价格和评估价的最低者确定贷款成数及时收回售房人的贷款经营行应派专人与买卖双方一到办理产权过户和抵押登记手续,非交易转按,定义：向借款人发放的，用于置换其在其他金融机构获得的个人住房贷款，并以该贷款所购住房设定抵押的贷款。基本规定：按照是否以我行信贷资金直接提前偿还其他金融机构个人住房贷款，非交易转按贷款可分为两类贷款金额不超过借款人申请非交易转按贷款时的剩余贷款本金。（若要获得更多的贷款，只能申请个人住房循环贷款）符合阶段性担保的规定申请人已取得原贷款所购房屋的所有权证；原贷款已正常还款一年以上（含一年），没有连续两期以上（含）或累计三期以上（含）逾期记录；,非交易转按,产品功能：客户可以对按揭银行进行重新选择重新选择的理由：重新确定贷款期限以降低利率档次退保险费更重要的是客户自主选择更好的产品和服务，因此该产品必须和其他产品捆绑营销,非交易转按,产品风险：贷款挪用抵押不落实风险防范措施：控制办理区域和客户范围规范阶段性担保的操作选择优质楼盘和优质法人客户进行定向整体营销,接力贷,定义：指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人,父母双方或一方与该子女作为共同借款人贷款购买住房的住房信贷产品,对于子女已婚的,其配偶也作为共同借款人。产品功能：满足作为父母的借款人年龄偏大,通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限的需求满足作为子女的借款人目前收入偏低,通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额的需求,置换式贷款,定义：向购买商品住房时全额付款的借款人发放的，用于置换其前期购房非贷款类债务，并以该住房设定抵押的贷款。基本规定：抵押物为商品住房，对应土地为国有出让取得房屋所有权证书的时间不超过3年抵押物对应土地使用权已使用年限不超过15年抵押率最高70，抵押率在50以下的，可不评估，抵押率50以上的必须评估,置换式贷款,经营行在同一楼盘受理、发放“置换式”个人住房贷款的户数，不得超过该楼盘总户数的10。审慎介入高档住宅和别墅类置换式贷款,对容积率在1.0以下的低密度住宅，只能对总分行级优质客户开发的楼盘办理置换式贷款,且抵押率严格控制在50%以内。不受理酒店式公寓作为抵押物,置换式贷款,产品功能：自筹资金全款购房的客户，拿到产权证后仍可以办理按揭，获得住房贷款的优惠利率、较高的贷款金额和较长的贷款期限。产品风险：抵押物价值虚高虚假按揭转移贷款用途,置换式贷款,风险防范措施：控制业务开办区域控制抵押物范围和抵押率，合理确定抵押物价值，抵押率高于50的必须评估对同一楼盘受理多笔贷款的，要特别关注假按揭风险，原则上同一楼盘不超过20%签订贷款用途声明选择优质楼盘、优质法人客户进行整体营销,假日还款计划,定义阶段定期结息（“轻松假日计划）：指已在我行获得个人住房贷款的借款人，可以申请在一段时期内（阶段定期结息期）暂时不归还贷款本金，仅按期归还贷款利息，之后按期归还贷款本息；提前还款后停还（完全假日计划）：指个人住房贷款借款人部分提前还款时，可以申请在一段时期内（停还期）暂时停止归还贷款本息，之后按期归还贷款本息。,假日还款计划,产品功能增加还款灵活性，为客户提供更多的还款计划选择产品风险提前还款后停还必须先作提前还款，并对停还期进行了控制，不会增加银行风险。阶段定期结息期结束后每期还款额会略高于原计划，一定程度上增加了贷款的风险。,假日还款计划,风险防范措施优选客户。要求还款记录良好，并且非首次申请的，在前一次阶段定期结息期结束后正常还款1年以上。控制阶段定期结息期限，根据借款人已正常还款期限、还款能力、抵押物情况等因素确定阶段定期结息期限，最长不超过2年。控制提前还款后停还期限，最长不能超过12个月，同时不能超过“提前还款金额/提前还款期当期应还款额”所得期数（期数还款周期以月计期限）。,二手房交易资金托管,定义：是指受委托银行以自身信用为基础，接受交易双方委托，对二手房交易资金进行独立管理的行为受托行可按照不低于被托管金额1、最高额封顶的标准收取资金托管费用，并计入中间业务收入，缴纳费用的分摊标准由交易双方约定。托管资金按照活期存款利率计息，在托管资金划转前的利息归买方所有，但托管协议另有约定的除外。,二手房交易资金托管,产品功能为二手房交易，提供交易资金安全保障1、售房人在收到全额房款之前不愿意办理二手房过户；2、购房人在二手房过户前不愿意交付购房款；3、二手房中介机构无偿使用、甚至席卷二手房交易资金。产品风险操作风险道德风险,二手房交易资金托管,风险防范措施采用买方账户冻结/解冻托管方式规定买方账户解冻后向卖方账户划转托管资金的条件规定买方账户解冻后由买方自由处置托管资金的条件,固定利率和混合利率,定义固定利率：在贷款期限内利率保持固定不变的个人住房贷款。目前可开办3年期、5年期和10年期三个期限的固定利率贷款。混合利率：在贷款开始的一段期间内(利率固定期)利率保持固定不变,利率固定期结束后利率执行方式转换为浮动利率(即传统的个人住房贷款利率执行方式,称为利率浮动期)的贷款。我行目前开办了利率固定期为3年、5年和10年的个人住房混合利率贷款。,固定利率和混合利率,产品功能双向规避利率风险功能。在利率上升时，仍按原利率计息，锁定利息支出；利率下降时，借款人可以申请执行选择权，将贷款利率调低相应百分点，减少利息支出。锁定贷款本息支出，月供款固定不变产品风险利率风险,固定利率和混合利率,风险防范措施定价政策：各档固定利率的下限利率与传统浮动利率个人住房贷款下限利率对应，各档固定利率的标准利率与传统贷款同档次基准利率对应。违约金：3年之内提前还款违约金提前还款金额（1-t/36）违约金比例（其中t为提前还款日前已还款月份，t36），3年之后提前还款不收违约金。,我行计划推出的新产品,直客式个人住房贷款跨行交易转按贷款存贷双赢理财账户,直客式个人住房贷款,定义：直客式个人住房贷款是指农业银行向符合条件的购房人发放的、不由开发商承担保证担保的一手住房贷款。产品功能1、满足开发商不提供阶段性担保的需求；2、满足购房客户自由选择银行的需求；3、满足购房客户享受一次付款优惠的需求；,直客式个人住房贷款,产品风险难以实施资金监控，开发商抽逃资金、按揭楼盘烂尾的风险；借款人在期房阶段违约，存在无法及时处置抵押物的风险；办妥抵押预登记之前，借款人未经银行同意即解除商品房买卖合同，存在银行债权被悬空的风险。,直客式个人住房贷款,风险防范措施严格控制按揭楼盘和购房客户准入条件仅限房地产市场管理规范且能够办理抵押预登记的区域开办，原则上要求在办妥抵押预登记之后发放贷款，严格控制贷款担保条件；加大借款人责任，明确约定抵押登记办理时限及逾期办理违约金收取等内容；要求经营行跟踪合作项目产权办理情况，建立直客式个人住房贷款产权及抵押登记办理进度控制表；最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还贷款银行和购房人。,跨行交易转按,定义：卖房人将其在其它行办理按揭的住房转让给买房人时，为保证交易的顺利完成，我行先向卖房人发放赎楼贷款，用于结清原按揭贷款，以便办理解押和产权过户等手续，再向买房人发放二手住房贷款，同时收回卖房人的赎楼贷款。产品功能：通过非交易转按贷款、二手房交易资金托管和二手住房贷款等多个业务品种根据市场实际需求进行的整合，最终向买房人发放二手住房贷款。简而言之，为有贷款的二手房交易提供解决方案。,跨行交易转按,产品风险担保中介能力风险和道德风险不能及时落实二手住房抵押担保的风险交易失败时，赎楼贷款的风险,跨行交易转按,风险防范措施：1、慎选担保中介，严格核实担保中介办理手续的真实性。2、严格控制已发放赎楼贷款未取得结清证明的阶段性担保余额不得超过1000万元。3、认真查看原贷款结清证明原件，可能情况下客户经理一同去他行进行提前还款，并取得结清证明。,跨行交易转按,4、控制办理过户的合理时限。凡是在该期限内未取得过户回执的，应先行将解押的房产抵押于我行，以防范由于买卖双方解除合同、卖方其他债权人主张权力等造成无法正常过户和抵押的风险，待可以办理过户手续后，根据房地产管理部门要求办理解押、过户、抵押手续。5、贷款发放后，及时收回赎楼贷款。6、交易失败，应将赎楼贷款及时转变成非交易转按贷款，并及时办理房产抵押登记手续。,存贷双赢房贷理财账户,基本概念：指我行为帮助个人住房贷款借款人有效运用资金、节省贷款利息支出而提供的服务。理财账户与借款人名下的一笔个人住房贷款相关联，我行根据借款人理财账户存款情况和贷款情况，按照约定为借款人计付理财收益。产品特点：能够帮助个人住房贷款借款人有效运用资金,在保证资金灵活使用的同时获得较高的收益,存贷双赢房贷理财账户,账户设立条件：1、在我行已办理个人住房贷款，且贷款采用分期还款方式；2、相关联的个人住房贷款余额符合办理理财账户的最低要求；（目前为30万元以上）3、申请时在我行办理的所有贷款没有逾期未还的贷款本息；4、同意以其名下的一笔个人住房贷款的还款账户作为理财账户。,存贷双赢房贷理财账户,理财收益的计算规则：1、理财账户内资金计付理财收益的起点金额为5万元人民币。2、日理财收益（当日理财账户营业末存款余