戴德梁行_南京经济技术开发区东区发展战略规划成果汇报_92P.pdf

南京经济技术开发区东区南京经济技术开发区东区 发展战略规划发展战略规划 成果汇报成果汇报 谨呈：南京经济技术开发区管委会谨呈：南京经济技术开发区管委会 2009年年4月月3日日 总目录总目录 绪论 问题与对策 区域发展分析 战略定位及战略路径选择 功能定位 产业发展定位 空间构思与空间规划 实施策略建议 重点问题发展建议 绪论 问题与对策 区域发展分析 战略定位及战略路径选择 功能定位 产业发展定位 空间构思与空间规划 实施策略建议 重点问题发展建议 绪论绪论 对本次规划的认识对本次规划的认识 本地区城市规划编制基本全覆盖城市规划编制基本全覆盖。本次总体发展战略规划，重点是要一盘棋考虑整体区域 的发展，解决片区规划相互独立、功能重复、规划高度不够等问题，利用更为先进的规划 理念进行适当调整； 本次规划是以产业发展为主导以产业发展为主导的概念规划，重点研究产业的选择与定位、发展模式、功能 载体及可能的招商对象，围绕产业提出各项配套的需求，最终实现空间的落实； 本次规划的空间规划部分，兼顾原有规划的刚性要求，兼顾原有规划的刚性要求，重点是构建整体的、可持续、开放 式的空间结构，落实产业、丰富内容，并对关键地区的用地结构和空间形态等深入研讨。 本次规划是以南京东区为研究对象以南京东区为研究对象，为决策部门提供战略性的发展建议为决策部门提供战略性的发展建议，研究的内容包括现 状的分析（特别是对存在问题的思考与把握）、战略的定位、产业的定位、空间结构的布局、 配套体系的规划以及规划的实施等。由此，规划的目标从四个方面概括： 1.准确定位东区的发展战略，提供可行的实施路径； 2.明确产业发展方向，精准落实产业的空间布局； 3.实现空间的整体规划，明确各功能区的用地规模； 4.提供规划落地的方案，提出重点问题的建设性意见； 1.准确定位东区的发展战略，提供可行的实施路径； 2.明确产业发展方向，精准落实产业的空间布局； 3.实现空间的整体规划，明确各功能区的用地规模； 4.提供规划落地的方案，提出重点问题的建设性意见； 规划目标规划目标 绪论绪论 综合而言，本规划将基于“科学性、合理性、可实施性”的原则，以“产 业引导规划”为核心理念，深入研讨，为东区的发展提供具有建设性的方案。 综合而言，本规划将基于“科学性、合理性、可实施性”的原则，以“产 业引导规划”为核心理念，深入研讨，为东区的发展提供具有建设性的方案。 规划方法及技术路线规划方法及技术路线 规划方法规划方法 ? 专业的咨询机构+专业的规划团队 ? 咨询机构在理论分析、案例研究的 基础上，更强调国际化的视野、实战 的经验和后续可持续的服务； ? 规划团队重在对产业的空间落实与 区域规划，更强调对区域的分析和资 源的有效利用，并在空间上解决实际 发展中遇到的问题和瓶颈。 绪论绪论 技术路线技术路线 宏观背景宏观背景区域发展分析区域发展分析区域优劣势分析区域优劣势分析 战略定位及实施路径战略定位及实施路径功能定位功能定位 产业定位产业定位 产业布局规划产业布局规划相关配套规划相关配套规划 实施策略建议实施策略建议 用地规划用地规划 重点开发项目的实施建议重点开发项目的实施建议 发展优势及问题 研究方向及基本策略 发展优势及问题 研究方向及基本策略 目录目录 绪论绪论 问题与对策问题与对策 区域发展分析 战略定位及战略路径选择 功能定位 产业发展定位 空间构思与空间规划 实施策略建议 重点问题发展建议 区域发展分析 战略定位及战略路径选择 功能定位 产业发展定位 空间构思与空间规划 实施策略建议 重点问题发展建议 问题与对策问题与对策发展优势及问题发展优势及问题 发展优势条件分析发展优势条件分析 ? 区位优势：区位优势：位于南京接受上海辐射的前沿。 北依“黄金水道”长江，良好的深水岸线和 滨江风光。 ? 高教资源优势高教资源优势：仙林大学城优质高校资源。 ? 环境资源优势：环境资源优势：紫金山、宝华山、栖霞山、 青龙山、九乡河等景观资源和城市组团结构 融为一体，整体山水环境良好。 ? 旅游文化优势旅游文化优势：国家和省级重点文物保护单 位38处之多，其中栖霞寺、舍利塔、六朝石 刻等尤为闻名；龙潭的金箔文化、金线工艺 已传承千年； ? 交通优势：交通优势：龙潭港是辐射中西部内陆地区通 达东南亚，实现“江海联运”、“公铁水联 运”的枢纽；栖霞大道、疏港公路、绕缄公 路、104国道、312国道以及沪宁高速公路 联为一体；沪宁、宁西铁路穿境而过，沪宁 城际铁路的仙西站、栖霞站。 ? 产业优势：产业优势：新港开发区13KM2，2008年却 实现GDP达206亿元，占南京的27%，单位 面积上产出雄踞全国前列。 ? 部分企业的环境污染：部分企业的环境污染：金陵石化炼油厂、化 肥厂、烷基苯厂等石化企业以及江南水泥厂、 中国水泥厂。 ? 东西狭长、交通制约、配套难：东西狭长、交通制约、配套难：东部龙潭新 城距离南京50公里，由于交通的瓶颈以及山 体的阻隔，交通可达性差，严重制约了龙潭 地区的开发建设。 ? 土地供给与需求的矛盾：土地供给与需求的矛盾：南京经开区开发完 毕，迫切寻求新的空间载体；龙潭地区有大 面积可开发的土地，但距离太远成为客商难 以逾越的心理屏障。 ? 各种廊道阻碍整体开发：各种廊道阻碍整体开发：各类交通廊道、市 政管网、防护绿带以及预留的过江通道较多。 ? 行政区划复杂，多头管理严重：行政区划复杂，多头管理严重：城市规划和 区域发展没有形成良好对接，整合协调发展。 ? 现状产业雷同，层次偏低：现状产业雷同，层次偏低：缺乏整体统筹规 划、统一招商引资和基于产业链的产业集群。 ? 资源丰富，但缺乏有效整合：资源丰富，但缺乏有效整合：人才资源丰富、 科研实力强，但没有结合点；旅游产业尚未 成气候； 发展制约问题分析 发挥优势 规避问题 发展制约问题分析 发挥优势 规避问题 对区域功能定位的重新认识、区域空间结构的重 组、规划范围的调整。 “产学研政金”平台的建立、放大与利用新港开 发区的产业优势、产业和城市功能结合、公园式 产业区的打造、区域统筹协作发展。 交通廊道的“加盖”、 TOD 开发策略、生态廊 道的建设、污染企业的搬迁、整体空间优化、区 域联动发展。 对区域功能定位的重新认识、区域空间结构的重 组、规划范围的调整。 “产学研政金”平台的建立、放大与利用新港开 发区的产业优势、产业和城市功能结合、公园式 产业区的打造、区域统筹协作发展。 交通廊道的“加盖”、 TOD 开发策略、生态廊 道的建设、污染企业的搬迁、整体空间优化、区 域联动发展。 1 1 1 1 区域分析 产业发展 空间规划 区域分析 产业发展 空间规划 3 3 本规划的重点在于三个方面，其发展策略的重心在于本规划的重点在于三个方面，其发展策略的重心在于 问题与对策问题与对策研究方向及基本策略研究方向及基本策略 3 3 2 2 2 2 长江流域 南京都市圈层面 南京市层面 东部地区层面 研究范围的确定 长江流域 南京都市圈层面 南京市层面 东部地区层面 研究范围的确定 目录目录 绪论 问题与对策 绪论 问题与对策 区域发展分析区域发展分析 战略定位及战略路径选择 功能定位 产业发展定位 空间构思与空间规划 实施策略建议 重点问题发展建议 战略定位及战略路径选择 功能定位 产业发展定位 空间构思与空间规划 实施策略建议 重点问题发展建议 目录目录 区域发展分析区域发展分析长江流域长江流域 上上海洋山海洋山港港 南京南京龙龙潭港潭港 对龙潭港地位的重新认识对龙潭港地位的重新认识 龙潭港的优势地位如何发挥？龙潭港的优势地位如何发挥？ 龙潭港是中国内陆第一港：龙潭港是中国内陆第一港：能体现南京在长三角 承东启西中心城市地位的区域。龙潭港是南京、龙潭港是南京、 南京都市圈以及长江中上游各城市的出海通道和南京都市圈以及长江中上游各城市的出海通道和 对外贸易窗口，能成为国际航运中心、保税中心对外贸易窗口，能成为国际航运中心、保税中心 、物流中心。、物流中心。龙潭港是辐射中西部内陆地区的“ 海公铁联运”枢纽，龙潭港的建设完善和宁西铁 路的建成将促使龙潭港枢纽地位得到进一步加强 。 1、和上海洋山港的互动发展。1、和上海洋山港的互动发展。 2、完善近洋运输网络，加强远洋运输能力。2、完善近洋运输网络，加强远洋运输能力。 3、发展信息、金融、商展等服务功能。3、发展信息、金融、商展等服务功能。 4、和长江中上游城市港口联动。4、和长江中上游城市港口联动。 区域发展分析区域发展分析南京都市圈层面南京都市圈层面 构筑大南京概念，发挥南京龙头作用，共 建大南京都市圈 构筑大南京概念，发挥南京龙头作用，共 建大南京都市圈 当前南京都市圈的发展还停留在单中心辐射的层面 ，周边城市之间互动联系不足，都市圈发展后劲疲 软。构建以仪征、龙潭、句容、溧水、马鞍山、滁 州为主的第一圈层，和以扬州、镇江、芜湖、巢湖 为主的第二圈层， 构建以仪征、龙潭、句容、溧水、马鞍山、滁 州为主的第一圈层，和以扬州、镇江、芜湖、巢湖 为主的第二圈层，真正形成以南京为中心的圈层发 展态势。 沿江产业带与沿江都市绵延带的夹江发展 、跨江联动趋势 龙潭新城处于宁镇扬都市区的核心位置 沿江产业带与沿江都市绵延带的夹江发展 、跨江联动趋势 龙潭新城处于宁镇扬都市区的核心位置 南京是谁的中心？南京是谁的中心？ 仪征 龙潭 句容 溧水马鞍山 滁州 南京东部地区是南京接受上海辐射的东 门户，是南京市重点战略发展地区，也是 南京高新产业发展最集中的地区 南京东部地区是南京接受上海辐射的东 门户，是南京市重点战略发展地区，也是 南京高新产业发展最集中的地区 南京江南都市区总体空间结构强调“放射”结 构的同时，引入“圈层+放射”相结合“圈层+放射”相结合状的 扇形结构。 构建南京“五环”，在放射结构的基础 上，重点加强纵向圈层的发展 规划增加一条南北向的通道，跨江将龙潭 新城与仪征城区紧密连接 构建南京“五环”，在放射结构的基础 上，重点加强纵向圈层的发展 规划增加一条南北向的通道，跨江将龙潭 新城与仪征城区紧密连接，同时进一步缩短 龙潭新城与句容之间的距离，纵向串联312国道 与沪宁高速，构建以仪征、龙潭、句容、 溧水、马鞍山为主的南京城市“五环”。 构建以仪征、龙潭、句容、 溧水、马鞍山为主的南京城市“五环”。 区域发展分析区域发展分析南京市层面（南京市层面（1） 区域发展分析区域发展分析南京市层面（南京市层面（2） 南京市在区域发展中以产业与城市相 融合的模式发展，如东山+江宁、浦口 +高新区，东部地区在发展中应借鉴其 模式，实现经开区+仙林+龙潭的产业 与城市的融合发展 经开区+仙林+龙潭的产业 与城市的融合发展。 南京高新技术开发区南京高新技术开发区 南京高新技术开发区南京高新技术开发区 南京浦口新市区南京浦口新市区 南京浦口新市区南京浦口新市区 南京经济技术开发区南京经济技术开发区 南京经济技术开发区南京经济技术开发区 南京仙林新市区南京仙林新市区 南京仙林新市区南京仙林新市区 南京江宁经济技术开发区南京江宁经济技术开发区 南京江宁经济技术开发区南京江宁经济技术开发区 南京东山新市区南京东山新市区 南京东山新市区南京东山新市区 水港水港 货运货运 产业新城产业新城 陆港陆港 客运客运 副城副城 空港空港 客货运客货运 产业新城产业新城 南京市正重点打造的“空港”、“陆 港”，龙潭港具备独特的资源优势和条 件，宜提升“水港”的地位和作用宜提升“水港”的地位和作用，成 为南京“三港”南京“三港”的重要一环。 怎样整体构建南京东部地区？怎样整体构建南京东部地区？ 南京东部地区发展以仙林新市区 为核心，新尧新城、沧波门地区、 龙潭新城、汤山新城为重点 南京东部地区发展以仙林新市区 为核心，新尧新城、沧波门地区、 龙潭新城、汤山新城为重点 南京东部地区包括了南京经济技术开发区 、仙林新市区、栖霞经济技术开发区、沧 波门、龙潭、汤山等地区。形成了“两 廊四山、一核两片、十三组团”， “两 廊四山、一核两片、十三组团”，以 仙林新市区为核心，产业、新城、生态区 环绕发展的空间结构。 仙林新市区概念的扩大仙林新市区概念的扩大 仙林新市区包括麒麟、白象、仙鹤、青龙 四个组团，在“大仙林”的概念中规 划将安基湖组团和句容的宝华组团 纳入进来， 在“大仙林”的概念中规 划将安基湖组团和句容的宝华组团 纳入进来，组成“大仙林”成为支撑南 京东部发展的核心区。 区域发展分析区域发展分析东部地区层面（东部地区层面（1） 区域发展分析区域发展分析东部地区层面（东部地区层面（2） 南京东部地区呈“产业层”、“教育 研发层”、“居住度假层”的层状结构 ，三层整体发展，形成“产、学、研、 居”协调共生的整体结构 南京东部地区呈“产业层”、“教育 研发层”、“居住度假层”的层状结构 ，三层整体发展，形成“产、学、研、 居”协调共生的整体结构 由于312生态廊道和灵山龙王山两条生 态廊道的分割，整个城东地区由北向 南被分为三条层状城市空间。 整个城东地区由北向 南被分为三条层状城市空间。最北面 为由新尧南京经济技术开发区、栖霞经 济技术开发区和龙潭港、龙潭新城组成 的沿江产业层；中部为由仙鹤、白象和 宝华组团形成的教育、研发层；南部为 由麒麟、青龙和安基山等组团形成的居 住、旅游、度假层。其中，中部教育、 研发层对北部产业带起到服务带动的功 能，为其提供技术、金融等支持。 沿江产业层沿江产业层 教育研发层教育研发层 居住度假层居住度假层 生态廊道的重点建设 生态廊道的重点建设 “生态十字”的构建：“生态十字”的构建： “紫金山栖霞山”廊道的重要性“紫金山栖霞山”廊道的重要性 与宝华的联动发展与宝华的联动发展 规划建议从体制创新的角度考虑仙林与 宝华 仙林与 宝华的联动发展，建立城市建设和经济 的共同体，将其真正纳入“大仙林”“大仙林”。 南北向交通联系的加强，打造南京的 “东门户”地区 南北向交通联系的加强，打造南京的 “东门户”地区 考虑强化南北向交通对沪宁高速的开口对沪宁高速的开口， 加强纵向的交通联系，在七乡河与沪宁高 速交界区域打造南京的“东门户” 七乡河与沪宁高 速交界区域打造南京的“东门户”，并沿 七乡河加强产业和城市景观建设，打造新 的突破口。拉近龙潭新城与区域产业中心的心 理距离感受。 区域发展分析区域发展分析东部地区层面（东部地区层面（3） 研究范围 规划范围 2. 研究范围2. 研究范围 在原有规划范围的基础上，将研究范围沿七乡河将研究范围沿七乡河 南延伸沪宁高速，面积约南延伸沪宁高速，面积约268.66268.66平平方方公公里里。将研 究范围沿七乡河延伸，主要基于以下考虑： ? 培育东部产业中心的需求 ? 资源整合和优势集成的需求 ? 龙潭地区开发建设的需求 ? 主动接轨上海的需求 3. 规划3. 规划范范围围 对规划范围不做调整，北至长江，南至312国道， 东至与镇江交界处，西至二桥高速，总面积约 170.53平方公里。并作为本次规划的重点。 1. 分析范围1. 分析范围南京东部地区南京东部地区 区域发展分析区域发展分析范围的确定范围的确定 目录目录 战略制定的影响因素 发展战略目标定位 战略实现的路径选择及建议 战略制定的影响因素 发展战略目标定位 战略实现的路径选择及建议 绪论 问题与对策 区域发展分析 绪论 问题与对策 区域发展分析 战略定位及战略路径选择战略定位及战略路径选择 功能定位 产业发展定位 空间构思与空间规划 实施策略建议 重点问题发展建议 功能定位 产业发展定位 空间构思与空间规划 实施策略建议 重点问题发展建议 目录目录 土地资源是东区在南京四大组团中所具备的绝对优势; 东区的三大核心资源优势：南京经济技术开发区的产业资源、仙林大学城的科教 资源、龙潭港。 区域发展环境区域发展环境 东区是南京四大组团中最具土地资源优势的产业区; 东区的强势崛起能巩固宁镇扬经济圈在长三角经济圈中的核心地位; 高新技术及现代服务的产业转移成为趋势; 南京市国际产业转移的主要目的地之一; 宏观产业发展宏观产业发展 南京市城市总体规划在将东区的仙林和龙潭分别定位为仙林副城、龙潭新城； 南京市城市总体规划要求东区的以现代服务业、高新技术产业、先进制造业和 现代物流为主； 政策规划要求政策规划要求 内部资源条件内部资源条件 本报告从四个方面对战略定位的因素进行分析：本报告从四个方面对战略定位的因素进行分析： 战略定位及路径选择战略定位及路径选择战略制定的影响因素战略制定的影响因素 东 区 战 略 目 标 定 位 东 区 战 略 目 标 定 位 ?南京对接上海的东门户；南京对接上海的东门户； 上海是长江三角洲的核心，引领整个区域的发展，而南京市地处其长三角西翼，东区首当 其冲成为连通上海的门户，充分对接沪宁高速、312国道等强化东区的门户地位至关重要； ?宁镇扬经济圈的核心增长板块;宁镇扬经济圈的核心增长板块; 地处宁镇扬经济圈的中心位置，其发展与增长将助推南京市对周边的扩散及辐射，快速提 振扬州及镇江的经济及产业进步，促进整个经济圈的发展与壮大，并与苏锡常、沪苏浙等 经济圈形成共荣的局面； ?高技术、高增长、高集聚能力的产业示范区；高技术、高增长、高集聚能力的产业示范区； 产业是区域发展的核心，其品质决定了区域的层次及品味。开放、绿色、高增长的产业生 态体系能充分整合并利用资源，形成整体的竞争优势，这也是本区域的发挥后发优势的必 然选择； ?产业、人居与生态和谐共存；产业、人居与生态和谐共存； 本区域有着较为复杂的社会经济环境，充分发挥和利用好后发优势进行高起点、高标准的 规划。在未来的发展中秉承以生态、节能、环保、人性化等国际先进规划设计理念，推动 新区的建设、工业区改造等。 战略定位及路径选择战略定位及路径选择发展战略目标定位发展战略目标定位 战略发展路径一：战略发展路径一：“西移东载，梯度推进”策略“西移东载，梯度推进”策略 “西移东载，梯度推进”策略描述“西移东载，梯度推进”策略描述 由西向东逐次推进，以南京经济技术 开发区为龙头，推动资源由西向东进 行梯度扩散与转移，栖霞片区为经济 技术开发区向东辐射的传承地和中转 地；而龙潭主要以龙潭港为核心，发 展临港工业，并承接经济技术开发区 的产业辐射，最终实现该区域的整体 发展。 战略定位及路径选择战略定位及路径选择战略实现的路径选择（战略实现的路径选择（1） 依托栖霞街道、新尧新城的依托栖霞街道、新尧新城的 优势进行梯度推进与发展优势进行梯度推进与发展 借助临港工业的发展借助临港工业的发展 推动新城建设推动新城建设 ? 启动迅速，层次推进 ? 利用成型园区及大学城优势 ? 短期财政压力较小 优势优势劣势劣势可能的结可能的结果果 ? 可能形成东西两端的两极分化，对 整体区域发展不利 ? 不能充分提升整个区域的开发价值 ? 不能带动东部地区的整体发展 ? 对现有区域的改造受环境制约较大 ? 龙潭片区的发展可能相对滞后 战略发展路径二：战略发展路径二：“中片引智，两翼齐飞”策略“中片引智，两翼齐飞”策略 “中片引智、两翼齐飞”策略描述“中片引智、两翼齐飞”策略描述 由西向东逐次推进，以南京经济技术开 发区为龙头，推动资源由西向东进行梯 度扩散与转移，栖霞片区为经济技术开 发区向东辐射的传承地和中转地；而龙 潭主要以龙潭港为核心，发展临港工 业，并承接经济技术开发区的产业辐 射，最终实现该区域的整体发展。 战略定位及路径选择战略定位及路径选择战略实现的路径选择（战略实现的路径选择（2） III III II II 栖霞街道、新尧新城栖霞街道、新尧新城 逐渐完善城市功能逐渐完善城市功能 跨越式发展，龙潭跨越式发展，龙潭 新城高起点建设，新城高起点建设， 形成增长极形成增长极 优势优势劣势劣势可能的结可能的结果果 ? 充分发挥后发优势，以龙潭新城开 发盘活整个东部区域 ? 较少受到原先区域的产业制约 ? 通盘考虑整个区域的产业联动 ? 三大引擎同时启动，资源的优势互 补，拉升整体区域的开发价值 ? 可以绕开中区的环境、土地及成本 制约，打造高品位的新城 ? 形成资金压力 ? 交通道路及基础设施是制约 ? 对招商形成比较大的压力 “梯度推进”发展策略“两翼齐飞”发展策略“梯度推进”发展策略“两翼齐飞”发展策略 东区的龙头在于南京经济技 术开发区； 龙潭处于被动局面，其新城 建设及城市地位很大可能被 边缘化； 龙潭将仍将是南京发展的 “后发之地”“失落之 所”，南京也将失去最后一 次腾飞的机遇； 龙潭是核心，形成高端产业、 高端人群集聚的新城； 南京经济技术开发区的既有 优势得以呼应与延续；栖霞 成为服务东西的中心纽带； 实现资金、先进技术、高级 人才在整个东区流动，东区 的层次与品味得以整体提 升，并成就南京的未来。 本报告经过分析建议：本报告经过分析建议：实行“两翼齐飞”策略；“两翼齐飞”策略；以“南京的未来看东区，东区的 未来看龙潭” “南京的未来看东区，东区的 未来看龙潭” 的高度，实行 “雄鹰计划”“雄鹰计划” 战略定位及路径选择战略定位及路径选择战略实现的路径建议战略实现的路径建议 全功能要素分析 分区功能定位的筛选 全功能要素分析 分区功能定位的筛选 绪论 问题与对策 区域发展分析 战略定位及战略路径选择 绪论 问题与对策 区域发展分析 战略定位及战略路径选择 功能定位功能定位 产业发展定位 空间构思与空间规划 实施策略建议 重点问题发展建议 产业发展定位 空间构思与空间规划 实施策略建议 重点问题发展建议 目录目录 承载经济发展的功能承载经济发展的功能满足社会进步的功能满足社会进步的功能实现研发创新的功能实现研发创新的功能促进生态环保的功能促进生态环保的功能 ?生态保护功能 ?生态旅游功能 ? 东区的未来是产业新区，更是城市发展的新区，必须具备促进社会、产业、生态发展的全功能要素； ? 东区的各个片区因资源条件、产业基础、社会形态等方面的差异而在功能定位上应有所侧重。 ?产业发展功能 ?现代服务功能 ?商贸流通功能 全功能要素构成：全功能要素构成： ?机关行政服务功能 ?基础设施服务功能 ?公用设施服务功能 ?人居社区服务功能 ?科技研发功能 ?技术孵化功能 ?教育培训功能 功能定位功能定位全功能要素分析全功能要素分析 西片（新尧） 中片（仙林）东片（龙潭）西片（新尧） 中片（仙林）东片（龙潭） 承载经济发展 功能 承载经济发展 功能 满足社会进步 功能 满足社会进步 功能 提升技术水平 功能 提升技术水平 功能 促进生态环保 功能 促进生态环保 功能 ?生产制造功能 ?现代服务功能 ?商贸流通功能 ?机关行政服务功能 ?基础设施服务功能 ?公用设施服务功能 ?商业配套服务功能 ?科技研发功能 ?技术孵化功能 ?教育培训功能 ?生态保护功能 ?生态旅游功能 表示区域的主体功能注：表示区域的基本功能表示区域的辅助功能 主体功能细分功能主体功能细分功能 功能定位功能定位分区功能定位的筛选分区功能定位的筛选 产业定位的逻辑框架 产业筛选模型解析 东区产业定位与结论 产业发展策略分析 产业定位的逻辑框架 产业筛选模型解析 东区产业定位与结论 产业发展策略分析 绪论 问题与对策 区域发展分析 战略定位及战略路径选择 功能定位 绪论 问题与对策 区域发展分析 战略定位及战略路径选择 功能定位 产业发展定位产业发展定位 空间构思与空间规划 实施策略建议 重点问题发展建议 空间构思与空间规划 实施策略建议 重点问题发展建议 目录目录 根据区位的功能定位、资源条件等确定可能的产业发展内容； 该产业范围已经弃除了明显不符合本地发展或产业发展导向的相关产业； 第二阶段：产业的筛选第二阶段：产业的筛选 对初步确定的产业进行细分，根据吸引力可行性模型吸引力可行性模型进行评价与筛选； 吸引力可行性模型由二个维度、共10项指标构成的产业评价体系； 第三阶段：产业的最终定位第三阶段：产业的最终定位 根据指标体系的评价结果，确定主导产业与辅助性产业； 主导产业为重点发展的产业，辅助性产业为可能发展的产业； 产 业 定 位 的 逻 辑 框 架 示 意 产 业 定 位 的 逻 辑 框 架 示 意 特别说明的是特别说明的是：西片的主导产业已经形成，并将在较长时期起主导作用，对此区域本规划 不以筛选形式进行产业定位，仅对中片、东片进行产业筛选研究。 第二阶段：备选产业的确定第二阶段：备选产业的确定 产业定位产业定位产业定位的逻辑框架产业定位的逻辑框架 ?范围选择的依据范围选择的依据 ? 规划层面的要求南京市城市总体规划 要求东区的产业发展必须以现代服务业、高新 技术产业、先进制造业和现代物流为主； ? “雄鹰计划”的要求总体发展战略定位要 求东区必须以高新技术产业、现代服务业为核 心构建产业体系，达到“雄鹰计划”的实现。 ?产业范围的初步确定产业范围的初步确定 ? 瞄准国际产业发展的新兴行业的发展机遇 ? 紧跟国际产业转移的最新趋势 ? 利用本地的优势产业基础 ? 发挥本地的优势资源 ?产业范围确定的基本出发点产业范围确定的基本出发点 产业定位产业定位备选产业的确定备选产业的确定 备选产业备选产业行业细分行业细分 电子信息服务业 专业服务业 教育培训业 研发设计业 创意产业 物流及仓储业 电子信息 生物医药 新材料 新能源 环保 机械装备产业 输配电设备工业 医疗器械 仪器仪表 交通装备 现代服务业现代服务业 高新技术制造产业 装备制造业 高新技术制造产业 装备制造业 产业筛选模型: 吸引力可行性模型产业筛选模型: 吸引力可行性模型 该模型为产业选择的模型，由两个维度共10项指标构成： ?第一维度吸引力第一维度吸引力，对产业的品质进行评判，判断产业本身所具备的吸引力； ?第二维度第二维度可行性，可行性，从产业引进的可行性角度评判，判断产业在本地区发展的可行性。 ? 产业的成长性从产业生命周期判断产业的成长性（市场增长率、需求增长潜力、市场占有率状况和技术革新） ? 产业发展的政策扶持政府政策对产业的扶持力度（国家或地方产业规划重点、税收优惠、资金专项投入等） ? 房地产经济性该种产业的房地产使用的集约性和收益性情况 ? 产业链的辐射强度产业对关联产业的拉动程度，辐射度强的产业能带动其他相关产业的发展 ? 产业的节能环保产业在耗能和环保方面是否能促进区域的可持续发展 ? 产业发展基础区域是否有该产业或相关产业提供配套和支持 ? 竞争差异性为谋求差别竞争和错位发展，在与主要竞争对手的比较中，谋求产业的差异性 ? 人才招募度产业人才在当地的招募难易程度（该产业相关人力资源是否丰富，区域环境是否能吸引人才） ? 环境相容度产业环境与区域发展规划环境的一致性 ? 基础设施匹配度 该产业对基础设施的特殊要求与区域能提供的基础设施的匹配程度（交通、配套设施、电力设 施、通信基础设施等） 产业定位产业定位产业筛选模型解析产业筛选模型解析 指标的权重代表了对产业选择的影响能力；由于各个片区功能定位及基础条件存在差异，其指标权重将有 所区分。（南京经济技术开发区片区的主导产业已经形成，并将在较长时期起主导作用，对此区域本研究 暂不做产业的筛选。） 产业筛选模型: 吸引力可行性模型产业筛选模型: 吸引力可行性模型 ?指标的权重确定指标的权重确定 ?“吸引力”评价指标权重“吸引力”评价指标权重 ?“可行性”评价指标权重“可行性”评价指标权重 权重产业的成长性 产业发展的政策扶持房地产经济性产业链的辐射强度产业的节能环保总评分 栖霞25%15%25%20%15%100% 龙潭25%15%15%25%20%100% 权重产业发展基础竞争差异性人才招募度环境相容度基础设施匹配度总评分 栖霞20%20%25%25%10%100% 龙潭25%20%20%25%10%100% 产业定位产业定位产业筛选模型解析产业筛选模型解析 60 0 9060 地区可行性地区可行性 低高 90 生物医药 研发设计服务 机械装备产业 新能源 创意产业 环保产业 医疗器械 输配电设备业 仪器仪表 交通装备 新材料 专业服务业 电子信息服务业 教育培训业 电子信息 低 高 ? 现代服务业现代服务业最具产业吸引力，且可 行性程度较高，特别是以电子信息 服务业、教育培训业、研发设计业、 专业服务业的综合评价最佳，宜作 为主导产业，而创意产业的相关指 标表现一般，可作为辅助产业进行 关注； ? 装备制造业及高新技术产业装备制造业及高新技术产业（特别 是制造类）具有较好的产业吸引 力，但是受到资源限制、空间限制、 用地限制等而在地区可行性上表现 很弱，不宜作为产业发展方向； ?筛选结果筛选结果 物流及仓储 现代服务业 高新技术产业 装备制造业 主导产业所在区域 辅助产业所在区域 不建议发展产业所在区域 产业定位产业定位中片产业筛选结果（仙林）中片产业筛选结果（仙林） 产业吸引力产业吸引力 ? 高新技术产业高新技术产业最具产业吸引力和发 展可行性，特别是以电子信息、生 物医药、环保、新材料为最，而新 能源产业的地区可行性表现较低， 可作为关注对象； ? 现代服务业现代服务业重点发展专业服务业、 电子信息服务业与创意产业（指金 箔产业），而教育培训、研发设计 等与栖霞相比，具有显著的弱势， 且基础薄弱，其产业规模及可行性 难以满足发展 ； ? 装备制造业装备制造业以交通装备、机械装备、 输配电设备的表现为佳，及医疗器 械、仪器仪表等装备制造产业面临 江宁既有产业优势的竞争，在可行 性上受到一定的制约； 专业服务业 0 地区可行性地区可行性 低高 低 高 生物医药 机械装备 环保产业 输配电设备 仪器仪表 交通装备 新材料 电子信息 医疗器械 电子信息服务 教育培训 研发设计服务 新能源 9060 90 60 物流及仓储 产业定位产业定位东片产业筛选结果（龙潭）东片产业筛选结果（龙潭） 产业吸引力产业吸引力 现代服务业 高新技术产业 装备制造业 主导产业所在区域 辅助产业所在区域 不建议发展产业所在区域 ?筛选结果筛选结果 西片中片东片西片中片东片 东区产业定位总结东区产业定位总结 ?高新技术产业高新技术产业 ?电子信息制造业 ?医药制造 ?轻工机械 ?新材料 ?现代服务业现代服务业 信息服务业 专业服务业 教育培训业 研发设计业 ?物流及仓储物流及仓储 ?高新技术产业高新技术产业 电子信息产业 生物医药产业 新材料产业 环保产业 ?特色产业特色产业 金箔产业 ?临港装备产业临港装备产业 ?机械装备 ?交通装备 ?输配电装备 ?现代服务业现代服务业 ?电子信息服务 ?专业服务 从产业定位的筛选结果看，本区的将形成较为完备的产业生态体系：从产业定位的筛选结果看，本区的将形成较为完备的产业生态体系： ? 东区将形成以二、三产业为内容的产业结构：西片以第二产业为主导，中片发展第三产 业，东片以第二、第三产业相结合的产业结构； ? 东区的各个产业之间互为支撑与协调，以产业链关联、资源要素关联等为依托，形成较为 完善产业生态体系，支撑起区域之间的互动式的发展。 产业定位产业定位东区产业定位最终结论东区产业定位最终结论 产业创智服务区产业创智服务区 产业巩固区产业巩固区 产业腾飞区产业腾飞区 产业支撑流向 人才智力支撑流向 服务资源流向 产业定位产业定位东区产业定位最终结论东区产业定位最终结论 产业加速区产业加速区 产业发展策略产业发展策略 资源强化型策略资源强化型策略差异化竞争策略差异化竞争策略 产业链联动策略产业链联动策略 机遇拓展型策略机遇拓展型策略 ? 适用于资源依赖型产业，包括自然资源、人 力资源、产业资源等； ? 依托资源优势，挖掘和强化资源的应用开发 能力，并以此作为招商的 主要突破口； ? 适用于市场高度竞争型产业， ? 比较分析区域产业发展的比较优势，采用差 异化的竞争策略，避免同质化竞争； ? 适用于本地的优势产业，谋求集群式发展； ? 充分利用现有的产业基础，加粗并延伸产业 链，实现产业规模扩大，上下游的互补，并 促进产业升级； ? 适用于国际新兴产业或大型产业转移项目； ? 把握世界产业转移及新兴产业的发展趋势， 引进大型项目，形成产业增长核，进而实现 产业的整体提升； 本报告认为：东区的产业发展策略可归结为四大类：本报告认为：东区的产业发展策略可归结为四大类： 产业定位产业定位东区产业发展策略分析东区产业发展策略分析 中片产业发展策略中片产业发展策略 教育培训 仙林大学城的科教资源集聚优势； 有大量的有培训需求的生源（学生、职员、工人） 仙林大学城的产学研资源、图书馆资源丰富； 研发设计人力资源丰富； 东区丰富的产业资源； 研发设计业 中小创新型企业园 （中试基地） 在产业研发与大规模生产之间提供过渡空间； 与孵化园、产业园在产业发展、企业引进上形成 差异化； 专业服务 是产业分工的高级形态，为东区的产业发展提供专 业化服务，完善产业链； 提供资金、知识服务，构建完整的产业生态体系； 电子信息服务业 服务外包成为国际化分工的趋势，而中国成为最重 要的产业承接地； 本地具有丰富的人才和科研基础，可能的机会较 多；地区的自然环境及资源适宜发展信息服务业； 策略选择适用产业策略分解策略选择适用产业策略分解 资源强化型策略 差异化竞争策略 产业链联动策略 机遇拓展型策略 资源强化型策略 差异化竞争策略 产业链联动策略 机遇拓展型策略 注：各个产业的发展可以采取以上四种策略中的一种或几种的组合。注：各个产业的发展可以采取以上四种策略中的一种或几种的组合。 表示其为该片区最主要的产业发展策略表示其为该片区最主要的产业发展策略 产业定位产业定位东区产业发展策略分析（中片）东区产业发展策略分析（中片） 细分门类细分门类重点发展方向重点发展方向引进客户对象引进客户对象 电子信息服务业电子信息服务业 软件服务业 软件研发中心、ITO、数据中心 、呼叫中心、 银行、保险公司、通讯公司、大 型企业 法律等服务 法律、会计、咨询服务、人才 外包、财务外包等 中介公司、律师事务所、专利事 务所等 金融服务银行、风投公司 银行分支机构、投资公司、风险 管理公司 基础教育中小学、高中南京市中小学、国际学校 职业教育培训 专业培训学院、合作办学机构 、职业培训中心 校企合办专业培训机构、民营职 业学校、技术培训学校 研究开发服务 研发总部、技术孵化中心、科 技检测中心、产学研基地 等 企业研发机构、专业研发机构、 检测及认证机构、科技转化中 心 设计服务 建筑、装饰工程设计、工业产 品设计等 工业设计公司、建筑设计事务所 等 创意产业创意产业 文化创意产业 广告创意、动漫设计等广告设计公司 重点是为中小型高新技术企业提供研发制造基地，如孵化创新企业的中试基地，新 兴产业的发展基地等 中小创新型 企业园 中小创新型 企业园 研发设计业研发设计业 教育培训业教育培训业 专业服务业专业服务业 中片产业发展重点及客户引进对象中片产业发展重点及客户引进对象 产业定位产业定位东区产业发展策略分析（中片）东区产业发展策略分析（中片） 中片主导产业的功能载体及物业形态中片主导产业的功能载体及物业形态 产业定位产业定位东区产业发展策略分析（中片）东区产业发展策略分析（中片） 主要功能载体主要功能载体物业形态物业形态 电子信息服务业电子信息服务业专业软件园、研发总部、数据中心商务楼、研发楼 专业服务业专业服务业商务办公区、服务园区商务楼 教育培训业教育培训业学校、商务办公区学校、商务楼 研发设计业研发设计业研发基地、孵化器、创业园、中试基地商务楼宇、研发楼 创意产业创意产业创意园、创智谷商务楼 物流 龙潭港的深水岸线及物流保税区； 临近港口，具备大宗物质、原材料及大型设备的运 输优势，利用区位及资源优势，发展港口机械； 机械装备 交通装备 规避大型船舶制造与维修等行业的竞争，发 展特色船舶修造； 服务于东片产业发展需求，完善产业生态系统； 电子信息服务业 服务外包成为国际化分工的趋势，而中国成为 最重要的产业承接地； 资源强化型策略 差异化竞争策略 产业链联动策略 机遇拓展型策略 资源强化型策略 差异化竞争策略 产业链联动策略 机遇拓展型策略 电子信息 生物医药 新材料 利用南京经济技术开发区的优势产业，形成 集群优势，并引入上下游配套产业； 利用南京市在电力产业的优势，延伸产业 链，往设备的大型化、高新化发展； 环保产业 环保产业是当前也是未来最为重要和热门的产业 之一，我国的环保产业发展迅猛，市场广阔； 输配电设备 规避江宁及浦口汽车及零配件行业的先发优 势，发展轨道交通及其系统制造； 专业服务 策略选择适用产业策略分解策略选择适用产业策略分解 注：注：表示其为该片区最主要的产业发展策略表示其为该片区最主要的产业发展策略 产业定位产业定位东区产业发展策略分析（东片）东区产业发展策略分析（东片） 细分门类细分门类重点发展方向重点发展方向引进客户对象引进客户对象 电子信息服务业电子信息服务业软件服务业研发中心（总部） 、数据中心、呼叫中心等 银行、保险公司、大型企业 法律、会计法律、会计、咨询、人才外包、财务外包等 律师事务所、专利事务所等 金融服务银行、风投公司银行分支机构、风险管理公司 创意产业创意产业科技创意产业 金箔工艺本地传统加工及衍生服务业 电子信息产业 LCD、激光平板显示器、智能元器件等 LG、佳美等及其上下游配套 企业 生物医药医药制剂、生物制剂、化学药品等大型的研发、生产、销售企业 新材料包材、纳米材料、陶瓷材料等 大型生产制造企业、研发企业 、 环保产业 污水处理设备、空气净化设备、矿山除尘设 备等 大型研发制造企业 机械装备产业机械装备产业港口机械 起重机械、港口起重运输设备、港口装卸设 备 大型研发制造企业 输配电设备工业输配电设备工业 大型的强电输配送设备、高压设备、基站设 备等 大型研发制造企业 造船特色船舶、船用机电设备及零部件大型研发制造企业 物流运输、出口加工（物流港区）航运、港口营运公司 港口物流港口物流 物流及仓储 第三方物流物流基金、第三方物流公司 交通装备交通装备 轨道交通控制系统、电气系统、牵引系统等成套设备 大型研发制造企业 高科技制造高科技制造 专业服务业专业服务业 东片产业发展重点及客户引进对象东片产业发展重点及客户引进对象 产业定位产业定位东区产业发展策略分析（东片）东区产业发展策略分析（东片） 东片主导产业的功能载体及物业形态东片主导产业的功能载体及物业形态 产业定位产业定位东区产业发展策略分析（东片）东区产业发展策略分析（东片） 主要功能载体主要功能载体物业形态物业形态 电子信息服务业电子信息服务业专业软件园、研发总部、数据中心、呼叫中心商务楼、定制物业 专业服务业专业服务业商务办公区、专业服务业园区商务楼 创意产业创意产业金箔文化产业园商务楼、工业厂房 电子信息产业电子信息产业工业园区工业厂房 生物医药生物医药工业园区工业厂房 新材料新材料工业园区工业厂房 环保产业环保产业工业园区工业厂房 机械装备产业机械装备产业工业园区工业厂房 输配电设备工业输配电设备工业工业园区工业厂房 工业园区工业厂房 港口物流港口物流物流园区、保税区、物流加工区港口作业区、物流仓库、商务楼 交通装备交通装备 工业园区工业厂房 规划用地条件分析 空间结构规划 各片区功能板块定位 土地利用总体规划 综合交通规划 廊道规划 岸线规划 规划用地条件分析 空间结构规划 各片区功能板块定位 土地利用总体规划 综合交通规划 廊道规划 岸线规划 绪论 问题与对策 区域发展分析 战略定位及战略路径选择 功能定位 产业发展定位 绪论 问题与对策 区域发展分析 战略定位及战略路径选择 功能定位 产业发展定位 空间构思与空间规划空间构思与空间规划 实施策略建议 重点问题发展建议 实施策略建议 重点问题发展建议 目录目录 空间构思及空间规划空间构思及空间规划规划用地条件分析规划用地条件分析 规划突破行政区划的界限，形成空间上涵盖栖霞、仙林、江宁和句容宝 华，形态上展翅欲飞的雄鹰，象征南京东部地区的开拓创新、锐意进取 与经济腾飞。 头部头部白象中心区：产业服务中心； 中枢中枢七乡河沿线：创新基地； 东翼东翼龙潭新城与龙潭物流园：生产基地； 西翼西翼南京经济技术开发区与新尧新城：生产基地； 两足两足分别为绕城公路二环、汤铜路与沪宁高速对接地区：门户地区。 空间构思及空间规划空间构思及空间规划“雄鹰计划”构思“雄鹰计划”构思 一轴：一轴： 七乡河公共及创新发展轴。 二带：二带： 疏港路产业发展带； 旅游发展带。 三片：三片： 分别为东片腾飞区、西片巩固区、 中片产业创智和产业加速区； 四心：四心： 白象生产服务中心、新尧新城中 心、龙潭新城中心、峨眉山中心。 空间构思及空间规划空间构思及空间规划空间结构规划空间结构规划 总体布局结构总体布局结构 规划形成“一轴、二带、三片、四心”“一轴、二带、三片、四心”的空间结构。 西片：西片：包括新尧新城和南京经济 技术开发区，规划形成“一带三廊 四轴”。 包括新尧新城和南京经济 技术开发区，规划形成“一带三廊 四轴”。 “一带”:“一带”:即312生态旅游带； “三廊”:“三廊”:即炼油厂生态廊道、南 京经济技术开发区生态廊道、新尧 生态廊道； “四轴”:“四轴”:分别是绕城公路、绕城 二环、疏港路、312国道等四条交 通轴。 空间构思及空间规划空间构思及空间规划各片区功能板块定位（西片）各片区功能板块定位（西片） ?尧化门和南京经济技术开发区板块 规划建议： 尧化门和南京经济技术开发区板块 规划建议： （1）塑造门户形象塑造门户形象。对绕城公路东侧的化工 企业进行搬迁，塑造主城二桥地区门户形象； （2）产业链延伸产业链延伸。 （3）完善城市功能完善城市功能。在滨江地区结合大型涉 外邮轮的停靠接待，增加公共服务配套功能。 空间构思及空间规划空间构思及空间规划各片区功能板块定位（西片）各片区功能板块定位（西片） 空间构思及空间规划空间构思及空间规划各片区功能板块定位（西片）各片区功能板块定位（西片） ?南京炼油厂南京炼油厂 规划建议：规划建议：保持用地的相对完整，避 免与其他功能用地的相互穿插，减少 环境污染。待条件成熟后，将炼油厂 搬迁，整体提升地区环境质量。 ?炼