株洲石峰区发展趋势.ppt

株洲石峰区区域分析,思考框架,宏观市场调查,市场分析,推广策略,项目分析,消费者需求分析,宏观市场分析,NO.1房地产市场政策国家房产政策株洲房产政策NO.2土地政策NO.3株洲发展趋势,一、国家房地产政策二、株洲房地产政策,房地产市场政策,国家房地产政策,株洲房地产政策,国家房价调控力与上月相比较变化不大，限购的力度也相当；株洲本地政策基本上无变化，限购的影响对株洲来说，扩大的可能性不大。,土地政策,株洲发展趋势,株洲长沙湘潭一体化进程的加快，株洲领导班子的励精图治，都是加快房价上涨的因素，这两年房价还会涨，因为湖南整体房价与全国相比还是较低水平，连广西北海那边都是1万多的房价了，我觉得两年内株洲整体房价上8000，个别楼盘破万不成问题，但株洲房价到1万左右也就到顶了，不会有什么涨了，而且涨到1万估计要等5年左右，,株洲发展趋势,株洲以建设资源节约型、环境友好型社会为目标，以活力、生态、健康、和谐为主题，重点发展旅游休闲产业、文化创意产业、金融创新产业和科教研发产业，把株洲建设成为长株潭城市群的中央生态城，着力打造“生态城、文化城、旅游城”，形成“一中心、两基地”的格局。,到2011年，打好基础，重点突破，按照世界一流标准、代表城市发展方向的要求，编制建设规划，搭建运作平台，完成重要公共基础实施项目建设；到2016年，纵深推进，初具规模，完成10平方公里区域的开发建设；到2020年，发展完善，基本建成生态宜居城、旅游休闲城、科教文化城，成为“两型”示范区。,这有你想要的,火车头精神,腾飞的新区,区位分析,现在全国有很多城市群，在中部地区有武汉城市群、中原城市群、长株潭城市群，过去这些城市群有谁当龙头的问题，中部地区到目前为止可能还没有一个城市群来当龙头，应该是多元竞争的局面。但株洲位于城市群的中心地带。,四通八达,这里地处长沙、株洲、湘潭经济一体化的前沿，是株洲的北大门，正在建设的田心立交桥与迎宾大道将连接长株高速、株黄高速，到长沙黄花国际机场仅需20多分钟的车程。加之3条铁路专用线贯穿东西，高等级公路320国道横贯南北，城市外环线早已通车，随着株长高速公路及直通石峰大桥的田心立交桥的建设，两三年后，无论是从株洲到北京、上海、云南等东北西其他区域，还是去长沙、黄花国际机场，都将变得更加畅通无阻。而且这里有田心高科园，届时，时代集团与西门子等国际型企业合作的空间将更大，高科技、高素质人才也将更为集中。而他们的居住需求、生活需求将在很大程度上提升整个区域的对外形象及居住品质。,株洲楼盘总体分布,河西、城中、河东有市无地，楼盘建筑已趋近饱和，仅有城北石峰区亟待开发。,石峰区楼盘一览表,石峰时代即将来临,15年河西,10年再造一座生态新城这是石峰决心，也是可看见的未来。,南峰山下的一座心城,快乐工作，优雅生活,工作之余尽享美妙人生,株洲城北这片91.3平方公里的土地，也许从未真正沉寂过。株洲见证了共和国的工业辉煌，石峰见证了株洲的工业辉煌。所以，石峰决定转身。她要卸下被诅咒的黑袍，换上绿色的新衣裳。她决意再次舞蹈在时代之前。当中央、省市数百亿治理资金投入这片土地时，当主政者说出“5年再造一个新石峰”“10年打造一座生态工业城”时，我们知道，这转变绝不仅仅是一种姿态，而是能看见的未来。株洲之北，石峰山下，一个属于石峰的人居时代，就要来临。石峰区房地产的春天就要来临。,老城新生，石峰蝶变。,蝶变,石峰的优势,五大标志性工程对接石峰，长株潭融城，规划有十大标志性工程。这十大工程分别是湘江防洪景观道路、湘江开发、长株潭城市大外环、长株潭城市轨道交通工程、武广客运专线长沙车站、长沙黄花国际机场扩建工程、公交一体化、通信同城、环境同治、绿心保护。,湘江防洪景观道路,长株潭城市大外环,长株潭城市轨道交通工程,长沙黄花国际机场扩建工程,株洲石峰区是长株潭城市群“两型”社会建设综合配套改革试验五大示范区之一，位于株洲市北部。,区位：,石峰区区域优势,地处长株潭“金三角”结合部，北接长沙，西连湘潭，是湖南省实施对外开放带动战略、发展“一点一线”经济、加快“3+5”城市群建设的重要区域。境内铁路有浙赣线和湘黔线横贯东西，京广线和正在建设中的武广客运专线连通南北，拥有南方地区最大的货运列车编组站株洲北站；320国道、107国道、京珠高速和正在建设中的长株高速、醴潭高速交汇于此，驱车到长沙黄花国际机场仅半个小时路程；,航运有湘江永利、铜塘湾码头，可直接入湘江、出洞庭、达长江。依托四大铁路、五大公路，形成了通顺畅达的对外立体交通网络，架起了融入长三角、珠三角的快速通道，加速了人流、物流、住处流的大融合。,石峰区经济,石峰区是湖南重要的重工业基地，其机械、冶金、化工、建材等行业在国内、省内举足轻重，全区拥有乡以上企业200多家，其中“全国500强企业”三家、大型企业12家、上市公司2家，销售收入过10亿元的企业3家，过亿元的企业22家。石峰区完成的工业总产值是株洲工业的半壁江山，工业基础雄厚，企业综合竞争实力较强，品牌优势突出，年销售过亿元的产品有20多种，电锌、电力机车产销量居全国首位，电铅、硫酸产销量居全国第二位，保险粉产销量稳居全球第一，火花塞、水玻璃、精铟、白炭黑等产品也在全国占有较大的市场份额。,企业人才实力雄厚，全区拥有各类科研院所、大中专院校18所，各类专业技术人员达2.6万人，人才层次涵盖院士、博士后、博士、硕士和一般技术人员。工业的全面发展，也带动了石峰区商贸三产的繁荣。过去商贸三产业一直是与石峰区工业发展不相称的一项产业，发燕尾服相对滞后，过几年，石峰区推出营造中心、成片带动的战略，使石峰区的商贸三产业得到了前所未有的发展.,石峰区区域市场分析,SWOT分析优势，劣势，机会，威胁。,区位优势明显：地处长株潭“金三角”结合部，北接长沙，西连湘潭，是湖南省实施对外开放带动战略、发展“一点一线”经济、加快“3+5”城市群建设的重要区域。产业基础良好：目前共有规模以上工业企业118家，规模以上工业总产值达到240亿元，规模以上工业增加值占GDP的比重达68.8%，占株洲市全市工业增加值的43%。科技资源丰富：拥有株洲电力机车研究所、中南林业科技大学等一批知名科研院所，企业研发机构56家，科研技术硕果累累，两次被评为全国科技进步先进城区。人文环境和谐：石峰区自然风光秀丽，拥有全省市区最大的森林公园石峰公园，全省城区最大的湖泊云峰湖，以及革命烈士秋瑾的故居旧址九郎山风景区。,优势(S):,区域位置不存在优势，对本地市场而言，项目位置稍显偏僻区域环境及配套还不成熟，在一定程度上影响购房者的信心本案周边有个殡仪馆，而购房者大多注重风水，而这是一大忌本案铁路众多，火车的嘈杂声,如何通过有效的推广手段，牢牢抓住消费者的理性和实惠的消费心理？,劣势(W):,建设的南峰山旅游发展总体规划生态公园，将为本案的做精做美提供有力支持随着株洲市的快速发展，工业的进步，将吸引更多人进入株洲，而石峰区作为工业密集区，吸引着本地人员以及外来务工人员在此定居，成为人口密集区，为房地产市场提供客源,机会(O)：,九方蓝天在石峰区较多楼盘的局面下，如何找到自己的生存空间与独特的市场定位？房地产需求日趋个性化和多样化房地开发呈价降多头发展态势售价缓慢下降，自2年月开始，由于需求变化，各房地产公司调整商品房售价。株洲河西商品房每平米平均售价为元；石峰区商品房每平米平均售价为元,威胁(T):,综合以上分析，面对市场挑战和机会，我们认为：我们不是最大和最好，但我们也一定要做精！这才是我们生存的空间和发展的基础！,通过对石峰区区域的市场分析，刚过金秋十月，株洲房地产的销售都有比较优惠的活动。石峰区的房价与河西等仍有较大的差距，与长沙一线城市更有较大的价差。但本项目随着以南峰山旅游发展总体规划的启动，九方蓝天将日渐成为石峰区乃至株洲生态最宜居的家（佳）园，株洲石峰区附近的工厂的员工阶层对本项目房产需求趋旺。株洲市人口约365万人，石峰区10万余人，九方蓝天房地产将进入快速发展期和饱和期。,小结,消费群体分析,2011年1月长沙内五区成交产品结构分析：全城热销，供应严重不足,2011年1月长沙市内五区各类产品供销情况,60-90平米户型供销仍保持强劲势头，成交占比达33.72%，套数为4274套。市场销售主力产品依然是以60-90平米为主。累计供销量显示，面积60平米小户型住宅供销差本月最大，市场销售达2875套，供应却仅363套，供销严重不足。表明目前市场小户型、公寓需求较大90平米以下户型供应占比为58.35%，刚性需求依旧主导市场120平米以上的大面积住宅业共销售2294套，出现少有的供小于求状态。,消费者基本构成,A）住宅消费群体B）商铺消费群体,A住宅类消费群体,投资置业以本地或异地投资性购房为主要目的,新房多为石峰区附近工厂的员工及农民,从在株洲购房置业的目的分类，该消费群体主要有以下两类,石峰区附近的工厂,经调查:石峰区附近工厂的员工大多不愿住公司内部提供的公寓房,所以他们是新房的主力客户.,他们为什么买房子？,新房,和自己的爸妈共一套房子,体现个人身份和成就感的心理需求为结婚生子做准备升值空间大（南峰山）投资性购房可按揭，低月供消费群体多体现个人身份成就感的心理需求,婚房，提升房子档次，改善居住环境不住时有物管公司维护包租，并赚取不菲租金自己将来可在本项目养老,群体类型,原来居住条件,买楼原因/动机,投资置业,已有房,洞察：购房对他们意味着什么,购一套房子实现一个梦，无论是首次置业还是多次置业，无论是市区置业还是郊区置业，每一次购房都是一次对于更高生活层次追求的实现房子对他们来说不只是一件冰冷的建筑作品，而是一个充满了爱和温情，让他们尽情享受生活和家庭温馨的栖居空间与环境,实现对美好新生活的理想和追求,B商铺类消费群体,南车公司中层人员，步步高，心连心，富佳等管理者。商业、服务行业的中小型企业主小有积蓄的个人投资者专业投资机构,租金划算投资回报丰厚环境好，有利于树立客户信心位置好、交通便捷，方便和外界联系内部配套齐全,商铺消费者的理想商铺,小结,消费者情感层面寻找能“实现人生美好新生活理想与追求”的地方消费者理性层面楼盘特点突出，有明显而独特的利益点，物超所值,结语,该项目占尽天时、地利、人和，符合国家宏观经济形势和政府的总体发展规划,符合建成生态佳园区的规划目标。我们有充分的理由相信，经过我们共同的努力，对该项目进行充分资源整合，挖掘项目的独特卖点，该项目一定能取得成功。超越工业城市的繁华，寻找心灵的回归阳光生活，度假天堂，置业首选，九方蓝天，具高性价比的地产项目，让我们怀揣着梦想和激情上路吧，鲜花和香槟在不远的地方等着我们！,观点,我们认为，房地产开发商最大的风险，那就是-一种很难控制的因素但是房地产的利润相当大的程度上集中在资金运转速度上,所以在任何时刻，策划都将以成交量和成交速度为重点指标！,项目策划,田心，是株洲东