大连可行性报告

1 / 25 大连可行性报告 大连澄见文化艺术有限公司 大连于振立美术馆建设项目 项目申请报告 辽宁新青年工程咨询有限公司 二 O 一四年三月 目 录 一、申报单位及项目概况 . 1 项 目 申 报 单 位 概况 . 1 项目概况 . 1 1 、 项 目 名称 . 1 2 、 项 目 建 设 地点 . 2 2 / 25 3 、 建 设 背景 . 2 4 、 工 程 技 术 方案 . 错误！未定义书签。 5 、 项 目 实 施 进度 . 错误！未定义书签。 6 、 投 资 估算 . 错误！未定义书签。 二、发展规划、产业政策和行业准入分析 . 错误！未定义书签。 发展规划分析 . 错误！未定义书签。 1、“十八大”报告文化产业符合性分析 . 错误！未定义书签。 2、 大连市文化产业发展规划符合性分析 错误！未定义书签。 产业政策分3 / 25 析 . 错误！未定义书签。 行业准入分析 . 错误！未定义书签。 三、资源利用及节能方案 . 错误！未定义书签。 资源利用方案 . 错误！未定义书签。 1 、 建 筑 材料 . 错误！未定义书签。 2 、 公 用 动力 . 错误！未定义书签。 节能方案 . 错误！未定义书签。 1 、 用 能 标 准 和 节 能 规范 . 错误！未定义书签。 4 / 25 2 、 能 源 消 耗 量 分析 . 错误！未定义书签。 3 、 建 筑 节 能 设计 . 错误！未定义书签。 4 、 给 排 水 节能 . 错误！未定义书签。 5 、 用 电 设 备 节 能 措施 . 错误！未定义书签。 6、空调、动力系统节能措施 . 错误！未定义书签。 7 、 电 气 、 照 明 节 能 措施 . 错误！未定义书签。 四、建设用地、征地拆迁及移民安置分析 . 错误！未定义书签。 项目选址及用地方案 . 错误！未定义书签。 土地利用合理性分析 . 错误！未定义书签。 征地拆5 / 25 迁 . 错误！未定义书签。 项 目 建 设 条 件 分析 . 错误！未定义书签。 1、地形、地质、地貌、地震情况 . 错误！未定义书签。 2 、 气 候 条件 . 错误！未定义书签。 3 、 区 位 与 交 通 条件 . 错误！未定义书签。 4 、 经 济 社 会 发 展 条件 . 错误！未定义书签。 五 、 环 境 影 响 分析 . 错误！未定义书签。 施工期对环境的影响及对策 . 错误！ 未定义书签。 1 、 施 工 期 声 环 境 影 响 分析 . 错误！未定义书签。 2、施工期生态环境影响分析 . 6 / 25 错误！未定义书签。 3 、 施 工 期 水 环 境 影 响 分析 . 错误！未定义书签。 4、施工期固体废弃物环境影响分析 . 错误！未定义书签。 5、施工期扬尘对环境的影响分析 . 错误！未定义书签。 运营期 对环境的影响及对策 . 错误！未定义书签。 1 、 汽 车 废气 . 错误！未定义书签。 2 、 生 活 废水 . 错误！未定义书签。 3 、 固 体 废物 . 错误！未定义书签。 4 、噪声 . 错误！未定义书签。 项目建设对环境影响的结论 . 错7 / 25 误！未定义书签。 六、工程招投标 . 错误！未定义书签。 项目招标目的 . 错误！未定义书签。 招标原则及招投标方案 . 错误！未定义书签。 1 、 招 标 原则 . 错误！未定义书签。 2 、 招 标 范围 . 错误！未定义书签。 3 、 招 投 标 程序 . 错误！未定 义书签。 七 、 劳 动 安 全 卫生 . 错误！未定义书签。 危害因素与危害程度分析 . 8 / 25 错误！未定义书签。 安全卫生设施 . 错误！未定义书签。 八、投资估算与资金筹措 . 错误！未定义书签。 编制依据 . 错误！未定义书签。 编制说明 . 错误！未定义书签。 投资估算 . 错误！未定义书签。 1 、 工 程 费用 . 错误！未定义书签。 2 、工程建设其他费用 . 错误！未定义书签。 3 、 工 程 预 备 费9 / 25 用 . 错误！未定义书签。 4 、 总 投 资 估算 . 错误！未定义书签。 资金筹措 . 错误！未定义书签。 九 、 社 会 评 价 分析 . 错误！未定义书签。 社会评价作用与范围 . . 错误！未定义书签。 社会影响分析 . 错误！未定义书签。 1、本项目的实施有利于呈现大连市的文化特点错误！未定义书签 。 2、本项目的实施具有公众教育意义 . 错误！未定义书签。 3、本项目的实施有利于提升居民审美水平错误！未定义书签。 10 / 25 互适性分析 . 错误！未定义书签。 社会风险分析 . 错误！未定义书签。 社会评价结论 . 错误！未定义书签。 附件 . 错误！未定义书签。 大连市东港某项目可行性研究报告 一、城市宏观经济概况及城市规划 1、宏观经济概况 2016 年，全年生产总值 5,亿元，按可比价格计算比上年增长 %。其中，第一产业增加值亿元，增长 6%；第二产业增加值 2,亿元，增长 %；第三产业增加值 2,亿元，增长 %。三次产业构成比例 为： 42，对经济增长的贡献率分别为 %、 %和 %。 2016 年，全年地方财政一般预算收入亿元，比上年增长 %。其中，市本级 186 亿元，增长 %；县区级亿元，增长 %。实现地方财政一般预算支出亿元 ,比上年增长 % %。 11 / 25 年末户籍人口万人，比上年末净增万人，其中非农业人口万人，比重为 %.在户籍人口中，外省市迁入人口万人，出生人口万人。 社会消费品零售总额增长 20%。全年居民消费价格总水平比上年上涨 %，其中消费品价格上涨 3%，第二服务项目价格上涨 %。工业品出厂价格比上年上涨 %。原材料、燃 料及动力购进价格比上年上涨 %。 城市居民年人均可支配收入 21,293 元，比上年增长12%;年人均消费支出 16,580 元，增长 %.农村居民年人均纯收入 12,317 元，比上年增长 %;年人均生活消费支出 6,940元，增长 %.城市居民家庭恩格尔系数 %,农村居民家庭恩格尔系数 %. 2016 年全年房地产开发施工面积 5,万平方米，比上年增长 %;竣工面积 571 万平方米，增长 %.商品房销售额 856亿元，增长 %,其中住宅销售额亿元， 增长 %.商品房销售面积 1,万平方米，增长 %,其中住宅销售面积 1,万平方米， 增长 3%.商品房待售面积万平方米，增长 %,其中住宅待售面积万平方米，增长 %. 2、城市规划摘要 城市性质：东北亚重要的国际航运中心，我国东北地区核心城市，文化、旅游城市和滨海国际名。 城市职能：东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心和区域性金融中心，国际旅游目的地和服务基地，国家软12 / 25 件和信息服务业基地，东北地区会展、先进装备制造业中心。 人口与用地规模： 2016 年，城市人口规模 410 万人；2020 年，城市人口规模 500 万人 ,城镇化水平达到 100%。规划期内，城市人口规 模年均增长 %。 2016 年，人均城市建设用地面积 105 平方米，城市建设用地面积平方公里； 2020 年，人均城市建设用地面积平方米，城市建设用地面积平方公里。 核心区：定位东北地区金融、商务、会展中心，大连市行政中心、文化中心、体育中心、软件产业基地。重点发展方向向北发展。 商业金融业用地： 2020年，规划商业金融业用地 2282公顷，占城市建设用地的 %，人均用地平方米。金融中心布局规划 3 个市级金融中心，分别位于核心区的中山广场至东港、星海湾，金州新区 -保税区城区的小窑湾。 注 : 大连在金融上已经和香港、上海建立起金融合作机制，共同推动发展三地的金融中心的建设，将形成金融产业的“沿海金三角”。 3、东港商务新区整体规划 1）历史回顾 XX 年 12 月，市规划局形成了东部港区搬迁改造规划方案。 XX 年 11 月 10 日，大连东部港区搬迁改造项目的启13 / 25 动。 XX 年 11 月，大连港东港区整体搬迁拆除工作全部顺利结束。 2016 年 6 月 19 日，东港商务区填海工程 4500 米临时围堰全面合龙，填海一期工程提前半个月结束。 2016 年 11 月份，地下管廊施工。 2016 年 5 月开始进行道路工程施工。 2016 年底完成整个区域的道路及市政工程。 2）整体规划 大连东港区用地范围为西临大连港客运港码头，东至海之韵公园，南临长江路，北至大连湾海畔。根据大连市有关部门及指挥部意见，用地向北部海域进行拓展和填海，填海造地面积为 319 公顷，规划总用地面积为 597 公顷。 大连东港新区分为密切关联、分工合理的八大功能区： 1、国际邮轮港区：结合海港客运区现状，完善其国际和内陆航运功能，为发展国际 邮轮经济提供载体和现代化服务支撑。 2、金融办公区：为银行、投资公司、法律机构、保险公司、证券机构提供办公场所、为城市经济发展提供现代服务平台。 3、商务综合区：主要为人民路中央商务区的延伸，14 / 25 并逐次向东部及沿海展开，重点为跨国公司总部、研发机构总部提供办公用地。 4、文化娱乐区：休闲、文化娱乐、购物、餐饮、和滨海活动将有机结合起来。游艇码头提供驾艇出海，游艇停泊、维护等服务。娱乐区规划有国 际会议中心、大型剧院、艺术中心、创意展区中心以及大型游乐设施。 5、商业综合区：主要由大型商场、国际名品店及零售店构成，完善东港商务区、生活区的商业服务功能，为进入东港商务区的人流提供购物场所。 6、高档居住区：居住区将提供高质量的城市居住环境，吸引高端人才，增加区域内的经济、文化、商务活动。 7、滨海服务区：该区域的餐饮、娱乐、购物、游览、休闲、运动，均与亲海、近海、环海相关，力图在城市中心区域打造一个针对全体市民开放的亲海空间。 8、公共用地：其中 3 平方公 里用地规划为道路、广场、绿地、公园及公共设施用地，力求打造一个交通便利、视野开阔、生态环境和谐，适于市民休闲观光等户外活动的绿色空间。 二、项目概况 1、宗地位置 中山区是大连最繁华的中心城区，东港商务新区则是中山区规划中的顶级商务金融国际物流区。本项目位于东15 / 25 港商务新区内，距离市政府约 3 公里，距离大连市火车站约1 公里，距离大连市机场约 12 公里。东侧约 500 米即到大连湾，与东海相连。规划中的地铁 1 号线从项目西南侧经过。 2、宗地现状 本项目共包含东 港商务区内 2 幅地块，各由两块小幅地块打包组成。地块一由 H03、 H09-01 两幅小幅地块组成，地块二由 E18、 E24 两块小幅地块组成。在资金允许的情况下，项目公司拟将 2 幅地块全部收入囊中，总建筑面积约万平方米。 本项目项目目前尚无证件，正处于招拍挂准备阶段。目前亦无实质性投入，未发生债务，无拆迁。 3、规划控制要点 4、宗地周边环境现状 本项目北面为在建在售的万达公馆，南面为在建的东港第，西面为已经入住的海昌新城，东面为大连湾 5、周边社区配套 学校： E18、 E24 西边一路相隔规划有小学。 H03、H09-1 南边稍远规划有小学和中 学。 商业：从 E18、 E24 向西第三个十字路口将是以色列购物中心广场。临海滨将规划建设商业街。 医院：项目西南春海街附近有大连市第六人民医院、16 / 25 传染病医院等。 银行：本区域为金融商业区，将进驻大量银行、保险等金融机构。 交通：地铁 1 号线东港广场站就在项目旁边。另外在市政规划中，公交枢纽布局里把大连港和青泥洼地区定为二级交通枢纽，交通非常便利。 火车站在人民路西边不远处。 休闲：附近著名的海之韵公园正在重新扩建。以亲海休闲文化为主题的“东方水城”规划建筑面积万平方米，项目于 2016 年竣工，其中包括伊曼努尔购物长廊、海岸风情餐饮街、圣马可文化广场、蒙马特酒堡岛、沙滩酒店度假区。 6、区域大市政配套现状 东港商务新区建有内地下综合管廊，呈环型，加上 3公里地下暗渠，总长在 13 公里左右，是国内最长的地下综合管廊。供水、电力、通讯、广播电视、消防等管道和电缆都以层架形式进入综合管廊，燃气管道置于上方专用空间。地下综合管廊 内设有消防、监控等设施，管线一旦发生故障，检修人员马上可得到信息，通过入口进到管廊内实施维修，可有效避免开挖路面。由于廊内管线较长，检修人员可乘作业车在廊内巡查。 截至 2016 年 12 月 31 日，东港商务区管廊工程已完17 / 25 成工程量的 70%， 2016 年 4 月底工程主体已经全部完工。 7、土地价格 本项目土地楼面均价预计在 RMB5,000-6,000 元 /平方米之间，取中间值 RMB5,500 元 /平方米计算本项目土地价格。 1）地块一 H03、 H09-01，总建筑面积 25,1200 平方米，土地价格约为 13,8160 万元。 2）地块二 E18、 E24，总建筑面积 17,6250 平方米，土地价格约为 9,万元。 两幅地块总的土地价格约为亿元。 三、市场分析 大连市房地产高端物业开发热点区域主要集中在以下三个板块 大连 CBD 板块 2016 年大连国际旅游文化节 可 行 性 报 告 成员：杜言如 钟晓宇 王佳丽 封梅梅 敦雅倩 崔润泽 四组组长：王玉甲 2016 年大连国际旅游文化节 18 / 25 一、关于高端旅游发展现状的基本问题的探讨 往往是相对于传统的“大众旅游”而言的，是指随着旅游市场的不断走向成熟、游客消费不断走向理性，由旅游产品生产者 旅行社、景区、旅游目的地等推出的“高精尖”旅游产品。是旅游发展到一定阶段的必然产物。在大众旅游不断劣质化的情况下，高端旅游必将成为理性消费者的正确选择。“高端旅游有四个含义，一是产品的高端化，二是消费的理性化，三是生产的专业化，四是旅游产品的品牌化。品牌是灵，特色是魂，品味是基，质量是根，品质是本 目前 ,对什么是高端旅游目前还缺乏明确的概念界定 ,仅有部分学者对高端旅游有以下认识 :1.高端旅游是指旅游消费水平高、旅游产品档次高、特色突出的旅游。高端旅游产品是非标准化产品其市场竞争不是靠价格 ,而是靠特色。高端旅游目前尚处于摸索阶段只是初级的高端、不平衡的高端。 2.高端旅游市场和产品是面向中产阶层以上的市场和产品。区别于一般消费标准的产品 ,包括公务、商务、会议、展览、奖励、特色、专项、调研、考察等旅游产品内容。 3.高端旅游服务是包括标准化服务在内的更为高级的服务 4.没有高素质的旅游者。即使是高端旅游产品也成不了高 端旅游，高端旅游不是奢侈、炫耀，而是一种品质、品位的提升一种个性实现一定要花很多钱。 在目前的国内市场上的高端旅游产品主要可分为四19 / 25 类：一是高端观光旅游产品，以享受独持经历和丰富体验为特色；二是高端商务旅游，以奖励旅游、会议与公务机业务为代表，以高效、舒适、完整、配套为特色；三是个性化休闲度假产品，包括服务于个性化需求的温泉、海岛、冰雪、邮轮等享受型产品；四是特种旅游产品，服务于体验登山、探险、狩猎、医疗等高端特种旅游产品为目的高端旅游者。 二国外高端旅游业发展现状 国外 对高端旅游的研究主要包含在“豪华邮轮旅游”“保健”“滨海度假”“奖励旅游”等文献中，文献数目繁多，时间跨度较大。国外众多学者对高端旅游研究的文献较多，这也说明国外对高端旅游研究起步早，研究深入。由于国外对高端旅游研究较为透彻，他们的研究主体范围较广，不仅包括旅游学者，还包括社会学者、经济学者、人类学者、心理学家等，这些学者分别从社会学、经济学、心理学和人类学等学科与旅游学科进行结合 总之，国外对高端旅游及高端旅游产品的研究较成熟，既注重理论研究又注重理论与实践的结合研究 三国内高端旅 游业发展现状 中国高端旅游市场起步较晚，发展迅速，未来前景也十分广阔。高端定制旅游最早大概可追溯到 2001 年，为一些有独特需求的群体定制旅游线路。其发轫地在广东。彼时，广东人想走出去，但很多人在普通旅行社找不到需要的20 / 25 东西，使高端旅游产品以俱乐部形式发展起来。近年来，中国的富人以直线速度增长，根据 1 月 12 日胡润百富在上海发布的 2016 至尚优品 中国富豪生活方式调查报告和中国千万富豪品牌倾向报告显示，中国千万富豪的平均年消费为 190 万元，亿万富豪的平均年消费为 250 万元。而旅游则在富豪们消费中 尝到极大的一块蛋糕，也是富豪们青睐的休闲生活方式。而定制，则成为很多新富阶层的首选。选择定制游的游客，根本不在乎价格，而是侧重行程中奢华的物质享受，偏好于对服务的选择；一种是力求追寻精神上的满足，比如去那些具有独特地理特点的地区从事如攀岩、滑雪或跳伞等体验式活动；还有一种则更靠近疗养式旅游，客人们会根据不同地区的气特点选择目的地，从而进行专门的健康养生类体验。 也因为如此，南北极游、奢华邮轮旅游、私人飞机、游艇旅游等高端个性产品纷纷面世。亦有携程旅行网等在线旅行服务商看准商机，正式成立中国首个顶 级旅游品牌“鸿鹄逸游”，主攻中国富豪旅游市场。毫无疑问，高端旅游需求将随经济发展而增长。高端产品中端化，中端消费高端化，市场潜力很大。高端旅游的未来需求方向，将向以下方面发展：体验性，时尚型，变化性，创新性。高端旅游的根本需求特征是深度体验。市场竞争体系将逐步形成，企业将在环境、服务、配套和特色四个方面展开竞争候 四大连的高21 / 25 端旅游项目发展 sowt 分析 优势 1多方位发展的经济优势 近年来，大连市国民经济一直保持健康快速稳定发展的势头，综合经济实力在不断增强，人民生活水 平在逐年提高。从 1992 年开始，国内生产总值连续每年保持两位数递增。到 XX 年，人均国内生产总值突破 4000 美元。 XX 年11 月，中国统计局公布了全国综合实力城市评比结果，大连市经济实力排名第六位，综合实力居第七位。已形成电子信息、石油化工、纺织服装、海洋产业为主导的产业集群。这些都为大连发展会展旅游奠定了最基本的经济基础。 2地理位置的优越性 大连地理位置优越，位于辽东半岛最南端，东濒黄海、西临渤海，处于环渤海地区的圈首，是京津的门户，北依我国东北的辽宁省、吉林省、黑龙江省和内 蒙古自治区广大腹地，南与我国山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。 3丰富的旅游资源 大连是我国著名的避暑胜地和旅游热点城市，依山傍海、气候宜人、环境优美、适于居住，夏无酷暑、冬无严寒，年平均气温为 10，年降雨量 700 毫米左右，无霜期 6个月。大连是我国首批“优秀旅游城市”，不仅有丰富的近22 / 25 代人文历史旅游资源，还有许多风景奇秀的自然旅游资源。南部沿海风景区、旅顺口风景区、金石滩风景区和冰峪风景区是大连四大名胜风景区。 4会展资源的优越性 大连每年都有烟花爆竹迎春会、啤酒节、赏槐会、国际服装节、国际马拉松赛。在国内外具有很强的影响力，办展经验丰富，很多知名的国际酒店管理集团入驻大连，如香格里拉酒店、富丽华酒店、瑞士酒店等等。现代化的星海会展中心占地面积 8 6 万平方米，建筑面积 9 4 万平方米，分地下一层，地面四层，其设施先进，装饰豪华，具当今展馆一流水准。中心中央大堂高 40 米，面积 2000 平方米，富丽堂皇，气势恢宏，音响效果极佳，可举办大型庆典及娱乐活动。 5.国家政策支持 “十二五”时期大力发展大连旅游产业的确立主要规划 ,为 加快旅游业全域布局，积极开发高端旅游项目，规划游艇码头、水上飞机俱乐部等新型高端旅游消费品基地。 6.大连的高端旅游产品： 白银山温泉城，温泉“ SPA”一词源于拉丁文，即“健康之水”。如今， SPA 概念越来越丰富，它成了一种集香熏、精油、泡浴、按摩为一体的极具时尚的养生与养颜方式。据国际 SPA 协会的调查， SPA 已经成为旅游度假中必备的旅游产品之一，在北美有 60%的游客都会进进 SPA 消费， SPA 业23 / 25 收入甚至超过电影收入，受到越来越多高端游客的欢迎，逐渐成为旅游业中新的增长点。密度之高居全国 之首。这些都是冒出地表且富含有益矿物质的正宗温泉，因此而建成温泉旅游度假区。 游艇，是一种水上娱乐用高级耐用消费品。它集航海、运动、娱乐、休闲等功能于一体，满足个人及家庭享受生活的需要。在大连星海湾游艇港建设上升为国家战略之后。“游艇”已成为一个与大连关联度很高的热词。“十二五”期间，大连将积极发展游艇旅游、海上运动等新型旅游产业。游艇经济是一种高附加值的经济活动，被称为“漂浮在黄金水道上的商机”作为经济高端化、消费现代化的代表产业，游艇业的产业链涉及研发、设计、制造、销售、培训、旅游等一系列活 动，具有高回报和强带动性。据统计，目前海南已有 260 多家游艇相 关企业。随着大连星海湾游艇港建设上升为国家战略，游艇产业将成为大连旅游业转型升级、创新发展的一个亮点 “