中兆物业房屋管理及维修养护制度

禁止违章占地及违章乱搭、乱建暂行管理规定为了进一步搞好管理工作，维护房屋楼宇的整体规划和外貌完好，坚决制止违章占地、违章乱搭乱建及破坏房屋总体规划的违法行为，现根据国家有关法令和规定，以及市政府关于特区内违章用地及违章建筑处理暂行办法特制定本暂行规定。一、凡属下列行为之一者，则属违章占地和违章乱搭乱建；（一） 占用的土地未经市规划局（或被授权机关）批准，未领取使用土地许可证或临时用地许可证的。（二） 擅自改变用地位置或扩大用地范围的。如占用公共场所作为私家庭院、花园、扩建车库、游泳池、堆放杂物等。（三） 转让、交换、买卖、租赁或变相买卖、租赁地的。如买卖公共绿化地、公共走廊等营建私人物业等。（四） 临时占地逾期不交还的。（五） 未经市规划局（或授机关）批准，未领取建筑许可证，擅自施工的。（六） 擅自改变建筑物的规模或建筑物使用性质的，在天台建筑物、阳台加设铁笼、窗檐、雨蓬各种附属物等。（七） 临时性建筑物逾期不拆除的。二、违章的处理办法（一） 经检查确认属违章占地或违章乱搭乱建按规划、城管部门的通知处理，对不服从制止者，由物业管理处停止供水供电，继续违章抢建的，要加以重处理，对情节恶劣或造成国家和人民生命财产损失者，则由执法部门依法追究责任。（二） 凡违章用地，一律限期退出，并给予罚款，建筑物给予没收或拆除，罚款并没收其转让、买卖、租赁或变相买卖、租赁土地的全部违章所得。（三） 不改变房屋用途、外貌，不损害房屋结构。业主、住户申请室内装饰时，如未发批准，擅自改变房屋用途、外貌或进行扩建、拆建、损坏房屋结构、影响环境整体规划的，除责令停工或恢复原貌外，并视其情节轻重，处以罚款，逾期交纳罚款者，每天加收百分之五的滞纳金。（四） 经审定限期拆除，逾期不拆除者，应强行拆除，以料抵工。如不能以料抵工者，拆除的全部劳务费由违章者负担。（五） 对参与违章设计、施工的单位，违章占地的单位或建设单位的负责人，按市府关于特区内违章用地及违章建筑处理暂行办法提请有关部门处理。日巡视检查工作规定1目的及时发现及时改进2职责管理处有关领导或综合管理部主管组织管理员进行。3内容31管理处内务巡视检查：a仪容仪表：着装整洁，佩戴工作牌；b服务态度：说话和气，使用文明用语，不与业主（住户）发生争吵；c工作纪律：按时上下班，不迟到不早退，上班不闲聊。32物业巡视检查：a房管查违章，如有无乱搭、乱建、乱装修，墙壁有无乱画、乱张贴，辖区有无乱摆买，是否占用消防通道，公用设施使用功能是否正常；b维修是否有不安全隐患，如房屋出现破坏、消防通道是否被堵，消防设施是否完好无损，有无临时乱拉乱接电线，公共及通讯设备有无损坏，室内外上下水管有无渗漏，道路、人行道等有无损坏，道路拦、路障是否完好无损等。c保安有无可疑人员在区内游荡，乱贴广告和治安可疑情况等d车辆管理有无车辆乱停放，车场管理和车辆摆放是否有序，有无乱收费现象，是否按规定对进出车辆进行登记等。e清洁有无垃圾乱堆放，垃圾是否及时清理，室外污、雨水管，化粪池，沙井是否有堵赛现象，是否及时疏通、清理，楼道是否按规定进行清洁。f绿化树木花草有无损坏，是否及时进行修剪和除杂草、病虫害，是否及时修枝剪叶，并对补种绿地、树木采取保护措施等。4巡视记录和记录的处理41在周末或周一应列出下周或本周巡视的重点、每天巡视的路线。42巡视中，主要记录发现的问题，对业主的提议、建议以及在工作中发现的需加强管理、提高服务质量等方面的想法也应予记录。43巡视中发现的问题，分类进行处理431收集的管理意见，需管理处主任处理的填写报告432即行关闭的轻微不合格在日巡视表中关闭，要求在表中反映出发现的不合格已安排部门整改，何时复检和复检结果是否合格。433严重不合格，按纠正和预防措施控制程序执行。5巡视时间每日上、下午各巡视一次，记录一次。6注意事项61各管理处参照本规定实行62一天两次的巡视检查能基本覆盖要求检查内容，上下午巡查应有不同的内容，每天检查的内容有侧重点。7相关记录（综合管理部）日巡查表（综合管理部）日巡查表单位： 年 月 日 上午： 检查人：序号检查项目检查情况整改情况复检时间复检情况复检人12345678910单位： 年 月 日 上午： 检查人：序号检查项目检查情况整改情况复检时间复检情况复检人12345678910（综合管理部）日巡查表上午：下午单位： 年 月 日 检查人：序号检查项目检查情况整改情况复检时间复检情况复检人1管理内务检查2房屋管理3保安4车辆管理5清洁6工程维修7其它管理处主任签名： 日期：违章整改通知书（存查）房号_ 通知日期：_月_日本管理处在装修检查过程中，现场发现你处装修有如下违章事项：1_2_请你在_年_月_日前采取有效措施整改完毕为盼，逾期将按有关规定处理。建筑物的维护程序10目的对公司所管辖区域建筑物进行维护，确保房屋完好率达到98%以上。20适用范围适用于公司所管理区域内建筑物的维护。30引用文件31质量手册4.932 ISO9002标准4.940职责41管理处综合管理部、工程维修部负责建筑物的日常维护。42公司工程部负责每年的建筑物年度查勘并监控各管理处对房屋建筑的维护实施。50工作程序51日常维护511综合管理部主管、工程部维修部主管组织管理员、维修工每季度对建筑物状况（墙体、屋面、楼地面、楼道、台阶、窗、扶手等）按房屋完好使用情况全面巡视检查一遍（未办理入住手续的空置房也在内），将巡视检查情况记录在建筑物巡查/查勘登记表上，综合管理部管理员、保安部保安员在日常巡查过程中，要注意房屋本体控制，并予以记录。512如建筑物有裂缝、漏水等方面的问题，工程维修部能处理的及时解决处理，不能解决处理的应填报建筑物维护申请/实施表报公司审批解决办法，并按部门职责范围进行处理。52查勘及维修养护521每年十二月份由公司工程部牵头组织管理处综合管理部管理员、工程维修部技术人员进行一次房屋全面查勘，检查房屋完损状况，并由综合管理部工程维修部填写建筑物巡查/查勘登记表。522工程部根据查勘结果汇总统计，并将情况及时向公司总经理汇报。523对需要进行维修养护的房屋建筑，由工程维修部填写建筑物维护申请/实施表，报上级领导批准后，工程部监督管理处具体实施。524管理处组织工程维修部对建筑物的日常维护和每年巡视，保证管理处房屋完好率达到98%以上。60支持性文件和记录61建筑物巡查/查勘登记表62建筑物维护申请/实施表建筑物巡查/查勘登记表部门： 日期：建筑物名称检查结果检查人员备注建筑物维护申请/实施表申请部门申请日期建筑物名称申请人维修项目内容： 签名/日期：管理处主任意见签名/日期工程部意见签名/日期公司领导意见 签名/日期维修记录 经办人签名/日期房屋完好率统计表小区名称房屋名称权属房屋用途结构类别总建筑面积（M2）（T）完好房建筑面积（M2）（M）基本完好房建筑面积（M2）（N）完 好 率（100%）（L）L=（M+N）/T*100%=综合部管理文员（制表）日期评定小组组长（审定）日期说明：每栋楼的完好率统计完毕后，由综合管理部文员汇总统计小区房屋完好率。乱张贴整改通知书房号：_ 通知日期：_月_日本管理处在巡视检查中发现您家张贴的_。根据深圳经济特区市容和环境卫生管理条例第三十、三十一条属乱张贴违章行为。限您在_年_月_日前整改。否则我处将依据有关给予处罚。特此通知。室外招牌、广告牌、霓红灯安装管理规定1、 依据深圳经济特区城市管理条例制定x花园室外招牌、广告牌、霓红灯安装管理规定。2、 为保证大厦外立面的整洁统一、美观，未经管理处同意，不得在室外安装招牌、广告牌、霓红灯。大型广告牌、招牌还必须经过市城管办批准，方可安装。3、 未经管理处同意，擅自安装或乱搭乱建的招牌、广告牌、霓红灯的，又有碍市容，并遭到其他业主（住户）或市政有关投诉，视情节轻重，管理处依法处罚。a.限期自行拆除b.强行拆除c.处于200500元罚款4、管理处不定期组织管理人员巡视检查，一经发现违章，立即给予纠正。5、凡经批准设立的广告牌、招牌、霓红灯一定要做好安全措施：a. 固定牢固防止被风刮倒伤击行人；b. 防止遭雷击；c. 安全用电。x花园住宅空调规定为使x花园高层楼宇外墙面达至统一美观，防止破坏外墙面，特制订空调安装规定：1、 本园区住宅均采用分体式空调安装。2、 空调安装位置及空调架做法必须按照管理处提供的样品规格制作安装、材料采用不锈钢，全部按1.5匹的架子制作安装。3、 管孔必须按管理处的指定位置开孔，并须采用专业钻孔机开孔，否则，所造成外墙面破坏均由施工队负责。4、 违反上述规定者，一律不给予验收，直至达到上述规定才给予认可通过。 x物业管理（深圳）有限公司 x花园管理处 年 月 日通 知x花园建筑设计单位，开发商及管理部门在现场根据有关技术规范，经反复斟酌研究，对x花园立面装修控制规定如下：一、一层：1、 准许x花园一层后阳台封闭，但必须与x花园景色保持一致：2、 一层后阳台的封闭工程，必须到管理处进行申报。二、二层及二层以上：1、 二层及二层以上的前后阳台禁止任何形式的封闭；2、 严禁在阳台玻璃门靠外侧安装任何材料的拉闸门，允许不锈钢拉闸门安装在客厅落地玻璃门内侧，拉闸门的款式按照管理处指定统一式样制作；3、 二层及二层以上不准将阳台三扇玻璃门改为四扇玻璃门或木门；请各业主在装修时遵照以上规定。如有违反上述规定的，应立即整改；逾期不整改的，管理处将按有关规定进行处理。有不祥之处请到管理处咨询。特此通知 x物业管理（深圳）有限公司 x花园管理处 年 月 日关于安装防盗门、窗花及空调安装的通知本管理处从业主安全利益出发，特就入户门安装防盗门以及室内内置窗花和空调安装事宜通知如下：1、 业主居室入户门可安装不锈钢防盗门，防盗门式样可自己选择；但必须平开门（大小两扇），安装时不得改变原门洞尺寸的大小；2、 室内置窗花（防盗网）本管理处正在设计式样、花型、规格。具体时间下周二前落实，望全体业主见谅；3、 空调安装以及空调架的规格式样也将在下周三确定公布；4、 在未安装空调前，请勿先安装窗花，以免造成冲突，给安装空调整来不便。特此通知！ x物业管理（深圳）有限公司 x花园管理处 年 月 日出入证办理程序综合部盖章归档审批完毕入 住申请领表签认装修管理规定综合部初审主任审批财务收款装修审批程序图凭装修审批表综合部领施工人员登记表照片、身份证的复印件填写表格综合部主管审批财务收款、登记、发证综合部盖章；登记表归档凭盖章出入证进场结 束验收程序图 住宅装修管理规定1目的维护楼宇结构的安全和物业外观的完整，确保给排水、低压配电、消防、通讯、防盗、对讲智能监控、公用天线系统的正常功能。保障业主的合法权益。2适用范围适用于住宅的装修管理3职责31管理处综合管理部主管负责装修申请审核32管理处主任负责装修申请的审批4工作程序41装修资质要求411凡使用材料对建筑物、构筑物外表和内部进行装饰装修活动的企业须持有建设行政主管部门颁发的建筑企业资质证书；412承接简易工程的（如仅做面层涂料、贴墙纸、铺面砖）个体从业者，须持有相关的技能等级证明书持证上岗；413无建筑企业资质证书的单位、无建筑行政主管部门发放的个体装饰装修从业者上岗证书的个人，不得承接居家装饰装修工程。42装修申请业主或受业主委托人（须持委托书）对室内进行装饰前，必须到管理处领取装修申请审批表，如实申报装修项目、施工方案、施工人数，拟开工、竣工时间等内容：涉及拆改间隔结构、水电功能结构的须画出装修更改设计图纸，大量使用易燃材料进行室内装饰的须报消防部门审批，改移煤气管道须向煤气公司申请并到管理处登记备案。43装修审批报批时，施工单位须带齐企业营业执照副本和建筑企业资质证书或加盖公章的建筑企业资质证书的复印件、委托装修函。个体装饰人员须持建设行政主管部门颁发的装修上岗证书，审查合格后装修单位每人应向管理处提交身份证复印件（验原件）和两张免冠照片，同管理处签订施工安全责任书，交装修押金2000元和相应的管理费、电梯使用费、垃圾清运费；须交证件押金、装修人员管理费并办理施工人员出入证。44装修施工管理441装修队进场装修时必须按管理处审查批准的施工方案进行，如实际需要变更增加项目必须报管理处审批，管理处出具变更通知后方可进行施工；442装修期间施工队必须遵守装修管理规定，业主要经常在现场监理，确保装修队严格遵守建设部建筑装饰管理规定家庭居室装饰装修管理规定以及深圳市住宅装修管理规定，对施工队违章装修除按上述规定处罚外，管理处有权发出警告责令停工、罚款、没收工具、停水停电，对屡教不改的单位可拒绝其进入小区；443装修时间：在业主（住户）未入住时，装修时间为早晨7时至晚9时；业主（住户）入住后装修时间为上午8时至12时、下午2时至18时；444禁止拆改房屋主体的承重结构，禁止在承重墙、梁柱上穿凿、拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗的尺寸，另建或封堵门窗；禁止使用大理石或明显加大楼板荷载材料；445禁止拆改房屋主体的承重结构，禁止在承重墙、梁柱上穿凿、拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗的尺寸，另建或封堵门窗；禁止使用大理石或明显加大楼板荷载材料；446禁止用户擅自更改煤气管道设施、安装燃气用具。安装、改装、拆移维修必须符合国家标准，由煤气公司进行或持有专业资格证书的单位施工，用户和装修单位不得拆改、安装挪移；447禁止改移单元内的电路开关（配电盒），不得在装修室内乱拉接电源；使用电炉和增加电力负荷；重新加改布线时必须要申请，埋没暗线或天花吊顶穿线必须使用PVC套管；448为保证消防安全禁止使用过量的易燃材料装修，禁止在木柜、木制品上安装开关、插座；449装修人员必须采取有效措施控制现场的各种粉尘、废气、固体废弃物及噪音振动对周围环境的危害，以保证业主（住户）的正常生活秩序；4410装修施工垃圾严禁向楼下丢抛，因丢抛引起的事故由当事人、施工单位和业主共同承担后果；4411防盗网或内置式防盗网、不锈钢门或铁门必须按管理处规定统一花型、式样、尺寸制作和安装，每栋楼须全部统一，禁止另行安装；4412空调安装前业主（住户）须事先到管理处查询，在指定的位置上统一使用管理处指定的不锈钢空调架方可安装，安装时管理处将派人到现场参与安装工作；4413建筑垃圾由装修者清运或委托管理处集中清运，下午5时至9时方可将垃圾袋放置到楼下，摆放整齐。沙、装修的砖（袋装）等材料须在20分钟之内运到装修单元内，超长超宽超高的材料必须通过安全措施吊装运至楼上；4414天台、楼道等公共场所不得堆放材料或装修垃圾，不得在公共场所进行加工装修作业；4415不得在室外安装防盗网、牌、罩等物件或招牌。45装修期限：中小工程为15天，较大工程为20天，最长不超过30天，如确实需要延期，须到管理处办理延期手续。46施工监督管理处管理人员和保安人员有权对装修单位检查、抽查。装修人员出入证和装修施工情况，施工人员必须服从小区管理，不得到与装修无关楼层、处所游串、逗留，如发现违章装修，管理处有权限期整改，责令停工、没收工具、停水停电、按规定罚款，屡教不改者将拒绝其进入小区。47验收装修工程完毕后业主和施工队负责须向管理处申请验收，管理处将会同消防、电工、房管员到现场进行验收，隐蔽部分必须事先进行，对未经验收的隐蔽工程，管理处可拆除遮挡部分再进行验收，由此造成的损失由业主或施工单位共同负责。验收不合格的装修单位必须整改直至合格为止。装修验收合格后，使用三个月后再进行复验，经确认装修工程无渗漏等明显工程质量问题，押金退回业主或装修队，在装修过程中如发现超出申报内容、违章装修将按规定扣除押金（多退少补）。5相关记录51装修申请审批表52装修施工人员登记表53装修施工违章处罚单54房屋装修汇总表装修管理补充规定根据一九九八年十二月二十日制订的x花园装修管理规定中未详细说明事项特作如下补充说明：1、首层前阳台禁止任何形式封闭，后阳台准许封闭，住户装修前必须向管理处申报批准。其外观景色必须与管理处指定格式、色彩保持一致，防盗网安装必须内置。2、二楼及二楼以上阳台（包括前后阳台）严禁任何形式、材料的封闭、异色喷涂，并且阳台落地玻璃门不得拆卸、更改或木门。阳台不得加装放置影响小区外观的柜具。3、帝庭轩主人房空调插座因设计因素，业主在申请装修前可由装修队改装或可直接向管理处请求改装。主人房空调容量只适宜安装1匹单体机，敬请业主在安装空调前到管理处咨询。4、首层住户拥有私家花园者，其花园设计按5：5或6：4分配绿化草坪。5、乐庭轩三座B房、C房热水管未能到达卫生间，故在此管理处请住户予以考虑安装电能热水器为佳，若强调冷热水管输达，可请装修队另加装。6、小区内所有对外窗户、门玻璃不得改变其外观（如色彩、框架）。7、煤气改装须向燃气公司网管所申请，获得批准并由该所施工；若住户私请燃气公司其他部门而不能通过点火验收，责任自负。8、乐庭轩三座A房因设计因素未设空调插座，敬请业主装修时须另增设插座。9、小区排气（烟）电器不得使用吸顶式；强排式热水器必须使用上排气管式，不得使用后排管式。10、乐庭轩A、D房主人房和客房的空调主机建议不要安装容量3匹以上的；客厅使用单体机。11、2层以上房间隔墙必须作用泰白板（白宫墙）或空心砖，严禁使用红砖砌墙，地面不得铺垫大理石（1.0mm以上）。12、有线电视、电话、可视对讲线路、远程抄表系统（水表、煤气表）改装必须向相关部门提出申请；若因私自改装或装修造成接收（听）不清，必须承担其维修恢复的所有费用。x花园装修施工许可证装修施工单位：_装修施工负责人：_装修施工地点：_轩_层_号装修施工范围：_ _装修期限：_年_月_日至_年_月_日止 管理处签章： 发证日期： 年 月 日注：此证必须贴在所施工单元房门上，以便检查，未贴证者视为无证违规装修。装修申请审批表楼 座 号业主：施工单位名称：装修负责人：住址：联系电话：装修日期： 年 月 日至 年 月 日申请扩改图例（附表）供排水图照明及插座电路图间隔结构图申 请 装 修 项 目内容天花墙面地面给排水照明电路间隔位置客 厅卧 室厨 房卫生间管 理 处审批意见年 月 日房主装修押金施工单位预交费用其它财务签字部门验收签字消 防电 路房管（渗漏、堵塞）其 它管理处验收意见说明1业主和装修单位必须如实填报装修申请内容，严格执行深圳市装修管理规定、小区（大厦）装修管理规定。2装修完工后物业管理公司申请初验，由维修工程部和房管员、消防管理员验收有无违章装修，装修期满三个月经管理处验收签字方可退回押金。装修工程队安全责任书为了使业主（住户）有一个舒适、安全的生活环境，保证业主（住户）的合法权益，凡装修