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丹阳市云阳南区经济发展有限公司丹阳市高新技术产业集中区规划建设项目商业计划书二00八年三月保密须知本计划书属商业机密，为丹阳市云阳南区经济发展有限公司所有。其所涉及的内容和资料只限于有意向的合作着使用。收到本计划书后，收件人即可确认，并遵守以下规则：1、 若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回。2、 在没有取得丹阳市云阳南区经济发展有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分的予以复制，传递给他人，影印，泄露或散布给他人。3、 应该像对待贵公司的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。项目名称：丹阳市高新技术产业园区规划建设项目项目单位：丹阳市云阳南区经济发展有限公司地 址：丹阳市云阳镇横塘政府路传 真：051186282130电 话 编：212355公司网址：目 录第一章 摘要-5一、 项目情况-5二、 项目资金情况-5三、 合作的初步意见-5第二章 公司-6一、 公司位置概况-6二、 公司简介-6三、 项目建设理念-7四、 人力资源-7五、 管理团队-8六、 组织机构网络图-9七、 环境保护与劳动安全-10第三章 项目概况-11一、 项目建设的背景-11二、 项目投资的可行性-11三、 项目建设的目标-13第四章 市场分析-14一、 创建“省级高新区”已具备一定的基础和条件-14二、 在市场运作中，争创“省级高新区”给公司带来的发展机遇-15第五章 风险分析及对策-18一、 经营风险-18二、 管理风险-19三、 法律风险-19四、 政策风险-20五、 经济风险-20六、 财务风险-21第六章 资金筹措与使用计划-22一、 投资估算-22二、 资金筹措-27三、 资金使用计划-28第七章 投资回报和还款计划-29一、 项目投入产出及归还计划表-29二、 投入产出情况-30三、 还款计划-30附1：丹阳市云阳南区经济发展有限公司土地流转、迈村中心村项目资金运用及归还方案附2：高新区区位示意图附3：企业营业执照副本附4：税务登记证 第一章 摘要一、项目情况：1、对高新技术产业集中区内10平方公里以及2平方公里启动区进行总体规划，产业规划，专业性区中园和新农村规划。2、2007年以前已投入2.5亿人民币对2平方公里启动区域内道路、绿化、给水、污水、雨水、供电、电信、燃气、供热、管线、公共设施等设施基本到位。还需投入3亿人民币继续完善。高新区的“六通一平”和新农村建设、房地产开发。二、项目资金情况本项目总投资14.7亿人民币，总收益19.41亿人民币，需筹资5亿人民币，但近二年需要资金3亿人民币，资金来源：拟寻找合作融资的国际财团1500万元美金（约1亿人民币），通过立项申请固定资产银行贷款5000万人民币，其余企业自筹15000万人民币。三、 合作初步建议1、拟请贵公司以合资合作形式，参股本公司或组建新公司。2、合作融资、借款方式，可采用经评估后的土地、房产和项目进行抵押。第二章 公司一、公司位置概况丹阳市云阳南区经济计划发展有限公司座落于富饶的丹阳市南郊，丹阳市位于江苏省南部，地处美丽富饶的长江三角洲，车距上海200公里，西接南京80公里，属苏南板块，长江三角洲经济圈。区域内交通便捷，沪宁高速、京沪铁路、京杭大运河、312国道穿境而过，距国内第三大内陆港口大港20公里，距常州机场28公里，上海浦东机场230公里，南京禄口机场90公里，建城有3000多年的历史，是国务院命名的国家卫生城市。二、公司简介丹阳市云阳南区经济发展有限公司，是具有独立法人资格的有限公司。公司成立于2002年4月，注册资本为3000万元人民币，现公司固定资产6000万元人民币。公司主要经营范围是：自主独立负责丹阳市高新技术产业集中区（以下简称高新区）内的基础设施及有关项目的投资与资产管理、经济技术开发、管理、服务、包括公司区域内的有关建设、改造和管理等。公司法人代表：吴文龙，出生于1971年，大学学历，经济师职称，长期从事经济技术合作、投资、开发与管理，具有丰富的市场经济知识和较强的经济驾驭能力。三、项目建设理念向苏州、无锡、常州看齐：以优质服务，用科学的管理，以“一年打基础，两年大变样，三年见成效”的发展要求。通过公司35年市场化运作，力争把丹阳市高新技术产业集中区打造成“省级高新开发区”使区域内经济实力实现大提升，百姓生活水平大提升，企业发展层次规模大提升。四、人力资源人才是企业竞争的根本，企业之间的竞争实际是人才的竞争，谁拥有人才，谁就拥有财富，公司现有各方面的专业技术人才。在人力资源管理上，公司奉行人本主义管理，以实现员工价值最大化为人力资源管理的目标，具体分解为：1、建立科学合理的人才智力、时间结构，创造崭新的人才空间，实现人才的互补效应。2、建立公开、公平、公正的绩效考评体系与合理的薪酬制度。3、导入竞争机制，充分调动员工的积极性和发挥他们的创造性。4、开展员工培训工作，建立起集管理、培训、技术和新员工上岗培训于一体的培训体系。提倡员工之间交叉互动式学习，努力提升员工素质，实现公司价值与员工价值的同步增长。本公司人员构成情况如下：1、 按专业结构划分专业人数（人）比例（%）管理人员2083财务人员4172、 接受教育划分专业人数（人）比例（%）本科833大专521中专（高中）11463、 按年龄结构划分年龄（岁）人数（人）比例（%）45以上62531-45156330以下312五、管理团队公司将实行职能化管理，建有一整套管理制度，严格按有限公司企业标准进行管理。公司拥有一批团结、务实、高效，具有很强开拓精神的领导团体，公司在对企业环境的理解和把握上，在基础设施建设、开发、公司管理、公共关系等方面具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，确保了公司的长远发展。六、组织机构网络图董事会监事会总经理副总经理财务总监财 务 部拆迁安置部工 程 部规划管理部项目招商部行政事务部七、环境保护与劳动安全1、我公司在负责集中区的基础设施及有关项目的投资建设，严格遵照国家环境保护的规范进行设施，尤其在引进项目中，不符合环境保护的项目不能引进高新技术产业集中区内。2、认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保项目实施后符合国家有关职业安全和劳动保护要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，提高劳动生产率，除对本公司职工安全保护外，要督促所有参与项目设施，施工单位应设置专门的人员机构负责安全生产，对上岗工人组织安全教育，制定严格的安全生产操作规程，同时，加强施工现场的安全防火工作。第三章 项目概况一、项目建设的背景1、区域发展竞争需要，打造丹阳市高新技术产业集中区正是全面提升丹阳市的区域经济实力和竞争力。丹阳要争雄于苏南板块，必须要力求跨越式发展，大力培育发展载体，提高承载能力，搭建强势平台，才能在新一轮经济发展中奋勇抢先。丹阳市高新技术产业集中区正是在这个背景下孕育诞生，顺应了区域发展的需求。2、城市建设拓展需要。丹阳要建设现代化中等城市，必须要拓展城市发展空间，提升城市品位，扩大城市规模上求突破，丹阳市高新技术产业集中区位于丹阳城市南部，地理位置绝佳，区域内地势平坦，道路纵横，村庄散落，为城市向南部拓展提供了广阔的空间和宽阔的腹地，有利于规划与建设新的城市功能区。3、承接产业转移需要，丹阳市高新技术产业集中区紧紧抓住城市产业“退二进三”步伐的加快和城市功能不断优化完善对工业企业发展的要求，主动承接城区产业转移，为做大区域经济规模提升产业层次，优化产业结构，扩大百姓就业发挥积极作用。二、项目投资的可行性1、项目建设的基础，公司已在丹阳市高新技术产业集中区建设项目上累计投入资金2.5亿人民币，其中07年度投入达1.3亿人民币，构建了“四纵四横”的道路网络，形成了较为完整的功能布局和完善的配套设施。投入8000多万元人民币，完成土地流转近4000亩，对迈村、汤甲（区域内行政村）两个自然村拆迁和安置房建设正在加速推进，大大拓展了发展空间。07年新建标准厂房20万平方米。2、项目建设的实力，07年高新区的工业销售38亿元人民币，各项主要经济指标增幅均超过40%，注册外资和出口创汇超1亿美元，实际利用市外民资7亿元人民币，均达到近年最高水平。公司引进了德晶电子（美国海归），华阳太阳能（台湾）两家企业总投资超亿美元的外资企业。区域内已有2家企业上市，同时07年又有3家公司与券商签约，并基本完成了股份制改造，经济发展活力更强。民营企业和个体工商户新增注册资本突破5亿元人民币，同比增长2.5倍。工业销售超亿元人民币企业达到15家，超5000万元人民币的企业30家。4、 项目建设的前景。区域内企业研发实力和品牌竞争力大幅提升，有3个研发中心被评为省级工程中心，2个项目通过了国家级技术鉴定，1个公司与北京科技大学合作成立了气体分离工程中心，全区现有镇江市级以上高新技术企业7家，其中：国家级1家，省级3家；镇江市级以上高新技术产品10个，其中：省级5个；有10家企业11个项目被列入市科技创新“双百工程”，获得中国名牌产品和中国驰名商标各两个。三、项目建设的目标以“一年打基础、两年大变样、三年见成效”的发展要求和争创“省级开发区”为目标，通过公司35年市场化运作和全力发展，力争把丹阳市高新技术产业集中区创建成“省级高新开发区”。第四章 市场分析丹阳市南部高新技术产业集中区是通过营造良好的政策环境、服务环境、产业环境、实现优势产业集聚，加速高新技术产业发展的重要基地。目前江苏省有18家省级和国家级高新区，绝大部分高新技术园区采用公司化发展模式实行滚动开发，苏州高新区、无锡高新区等国家级高新区在市场运作中已经成为促进区域区域经济结构调整，带动区域经济发展的一支重要力量。丹阳市处在苏南板块，经济发达的长三角地区，近邻苏州、无锡、常州，区域内交通便捷，沪宁高速、京沪铁路、京杭大运河、312国道穿境而过，距国内第三大内陆港口大港20公里，距常州机场28公里，上海浦东机场230公里，南京禄口机场90公里，水、陆、航运直达世界各地。不仅具备了独厚的区位优势，更具备了较强的经济实力和产业基础，公司提出在丹阳城市南部地区创建“省级高新区”的目标完全有基础、有条件，在市场经济运作中提高公司和高新区的知名度也非常有必要。一、 创建“省级高新区”已具备一定的基础和条件。几年来，公司以土地利用节约化，经济发展生态化和产业集聚高新化为目标，实现了发展速度和“以人为本”的管理效率同步提升，为争创省级高新区奠定了一定基础条件。1、市场运作是加强经济实力的动力。2007年高新区的工业销售38亿元人民币，各项主要经济指标增幅均超过40%，注册外资和出口创汇超过1亿美元。实际利用市外民资7亿元人民币，均达到近年来的最高水平。2、科技领先。在市场运作中，科技是关键，区域内现有镇江市级以上高新技术企业7家。其中：国家级1家；省级3家；镇江市级以上高新技术产品10个，其中省级5个；有10家企业11个项目被列入丹阳市科技创新“双百工程”。3、载体合理。高标准进行高新区的规划。公司在园区建设上累计投入资金2.5亿元人民币。2008年力争投入3亿元人民币，推进道路建设，拆迁安置等重点工程。使高新区基本形成较为完整的功能布局和完善的配套设施。、二、在市场运作中争创省级高新区给公司带来新的发展机遇。1、有利于加快创新平台建设和提升园区承载力。公司将通过基础设施建设，专业园区的服务功能建设，村庄的整体搬迁，腾出空间；通过中小企业创业园的规划和高新技术孵化区建设在高新区内建设一定规模的孵化园区，中小企业创业园和研发中心；加快信息平台建设，抓好人力资源平台建设，加速高管俱乐部建设，为高层次人才提供完善的配套服务，让高层次人才引得进，留得住，提高园区承载能力。2、有利于推动产业升级，提高自主创新能力与加速产业集聚，引资、引智、引才。目前我区正处在基础建设为主，产业形成为辅的阶段。这个阶段主要是把要素集聚和产业集聚结合起来，把提高自主创新能力和招商引资结合起来，不但要招商引资，更要招才引智，围绕如何促进产业升级，提高自主创新能力来进行招商，增强引进世界500强企业入区吸引力。3、有利于推动培育重点项目与放开发展。根据国家产业政策和现有产业基础，加快重点特色产业、特色基地建设、重点加快公司引进的德晶电子、华阳太阳能、光纤维等项目的推进，着力培育电子信息技术、医疗器械、光伏产业等为龙头的特色主导产业。着力抓好区域内鱼跃（上市公司）、医疗器械工业园、恒宝（上市公司）IC卡工业园、德晶（美国海归）半导体工业园，太阳能光伏（台湾）产业工业园建设。4、有利于改善产业环境，创新环境建设。新一轮区域竞争将主要围绕两个方向进行。一是围绕产业链进行，就是看谁的产业链发展快，发育得健全，谁的创新能力和竞争力就强。凡是产业链较完善，较成熟的地方，创新的动力也强，创新的需求也多，创新的信息，创新的要素，也容易获得，从而创新也容易开展。二是围绕产业环境，创新环境进行，就是看谁的产业环境，创新环境优越，只有在上述两个方向实现大的突破，高新区创建才能快速推进。要实现这两大突破，关键是要有政策扶持，发挥政策效应，丹阳市政府已研究出台一些激励政策，将会不断优化和提升我区的创业载体和创新环境。本项目市场前景广阔，具有很大投资价值和很高的经济效益。第五章 风险分析及对策一、经营风险我公司主要经营范围，自主独立负责丹阳市高新技术产业集中区内的基础设施投资建设，资产管理。其中：包括标准厂房建设和新农村建设。目前工业园区初具规模，已集聚各类企业176家之多，但是距苏州、无锡、常州工业园区还相差太远，还未形成规划中的“韩国光学电子城”和“台商工业园”，原因是投入资金暂缺。对 策1、加大基础设施的投入和加大园区标准厂房的基础建设和新农村建设，用土地，建成的标准厂房和基础设施进行参股、租赁、出卖等，形成公司的经济效益。2、按国家政策，加大对中心村新农村建设，改善农民的居住条件和就业机会，通过科学规划及政府的优惠政策合理推动促进新农村改造，变富余土地为开发用地，实现双赢。3、通过对公司经营队伍的继续培训，增强职工的素质，在实际工作过程中，依照国家法规，科学有秩地进行运作。通过分析和目前的实践，原则上经营风险可以克服，而公司的利润可观。四、管理风险我公司现拥有一批素质较高的经营管理人才和技术人员，经多年的辛勤劳动，所取得的成果有目共睹。随着公司高新技术产业集中区内的建设，企业规模大幅度的不断扩大，资产成倍增加，现在如何做好管理工作，是摆在公司管理者和技术人员面前的课题，新问题。对策1、经营管理领导层对目前公司的管理经验和理念是否跟得上更高层次管理的要求，这必须走去取经，请管理专家到公司来指导，学习现代化先进的管理模式和经验。2、管理机制是否适应市场经济条件下，现代化企业的发展，通过实践，机制不宜过大，人才必须精干。三、法律风险在市场经济中，法律风险贯穿企业的始终，如：劳动关系、合同管理、施工建设、投资管理等，公司处在不同发展阶段有着不同法律风险的侧重点。为防止法律风险，公司在全体员工和重点职能部门，组织学习国家有关法律、法规知识、增加员工的法律意识，并在公司建立法律风险防范制度，使员工学习法律，懂得法律，遵守法律，公司并聘请法律顾问，重大合同、协议事项等法律顾问直接参与。四、政策风险国家在宏观经济和产业政策上的调整，必然会影响到相关产业的发展，开放鼓励则发展速度加快，紧缩限制就会减慢，从近年国家对房地产、煤矿等产业采取宏观调控政策，一定程度上影响到部分人群和相关行业。但仔细分析，国家是区别对待，有保有压，实际上是使许多不符合产业政策和手续不全，违章违规的在建，拟建项目停下来，同时要求这些产业进行了结构调整，防止盲目重复低水平的投资和建设。由于我公司在发展战略中，选择了“高新技术产业集中区”的开发基础设施建设，标准厂房投资建造和国家支持的新农村建设，均是国家产业政策鼓励的发展方向，改善提高农民的居住条件和生活，在较大程度上可以规避国家政策带来的风险。五、经济风险引发经济风险或经济危机的因素很多，在内部的原因，因财政问题、金融、资源、环境问题、市场问题、“三农”问题、收入差距问题等，也有外部因素，包括对外贸易和利用外资等，目前可能对我们产生较大的影响的主要是金融（包括银行利率）。公司关注跟踪分析紧密相关因素的信息，采取对公司的营销市场，融资渠道进行重点分析，尽可能减少和降低经济风险带来的影响和损失。六、财务风险本项目的投入到形成完整的规模，是一个长期的过程，在整个过程中，可能面临通货膨胀、利率提高、汇率变化等因素而导致公司非管理原因增加投入、减少收益的风险。对策提高公司财务部门的运作水平，加强网络信息的收集，了解分析国内、国际金融方面的调整、利率、汇率的变化，及时向领导汇报，研究切实可行的应对方案。公司在园区内按规划实施中，必须以人为本，加强管理，精打细算工作，以质量求效益。第六章 资金筹措与使用计划一、 投资估算。项目第一年第二年第三年第四年合计备注有关基础设施投入31503150当年全部投入土地流转投入20002000200020008000当年全部投入折迁投入1316013160当年全部投入安置房建设成本11147477715924属14万安置房成本商品房建设成本64604845484516150属16万商品房成本投入成本小计29457132376845684556384（一）、基础设施投入。为拉大城市发展框架，构建高品位、高品质的高新技术产业集中区和集中居住区，拓展城市发展空间。已投入基础设施建设3150万元，其中已完成道路投入1330万元、总长度5070米，其他配套设施1820万元1、已建道路3条，总路长5070米，总投资1330万元。已完成1180万元。南三环2005年12月启动；全长2390米；路宽12米，总投入400万元，已完工。振兴东路（2006年6月启动），全长1400米，路宽16米，总投入380万元，已基本完成。中兴路（2006年9月启动），全长1280米，路宽14米，总投入550万元，已完成400万元。2、其他配套设施，累计已投入1820万元。已完工。下水道：总长11500米，总投入150万元绿化：总面积14万平方米，总投入1100万元路灯：共236盏，总投入140万元杆线：高压杆线5600米，总投入280万元 自来水管网共5200米，总投入150万元（二）迈村中心村建设。（迈村行政村新农村建设简称）第一、概况：1、规划：一期规划面积185亩，总建设面积154123m2，居住面积140025m2，公建6273m2、商业7825m2，规划总户数1084户（高层136户、多层948户），规划总人口3794人。2、拆迁：涉及迈村村所辖11个自然村24个村民小组，总户数705户，总人口2231人，11家小商店，14家小型作坊（占地约80亩）；总村基实测面积660亩，现状图（土管部门）面积503.4亩，需拆迁居民房约142738m2。第二、实施原则：1、突出区位优势，符合新农村建设的总体要求；2、立足新农村建设的要求，建设高品位集中居住区（商贸区）；3、结合实际，符合大规划方针，一次性规划、分期拆迁、分阶段建设；4、政府唱主角，由公司运作，采取合作共建，多方收益。第三、实施构想：以新农村建设为抓手，通过科学规划，整合拆迁和逐步建设，联合开发，实现双赢，力争用2-3年的时间规划200-400亩，拆迁整个迈村片区（11个自然村705户），建设成居住面积15-30万m2、容入住户800-2000户、人口2500-5000人的精品高档集中居住区。第四、实施计划（步骤）：1、拆迁：一期拆迁小马甲、大马甲、姜邓甲、迈村村等4个自然村309户面积62513m2，08年上半年评估，下半年拆迁；二期拆迁李甲、景甲2个自然村178户32217m2，08年下半年评估、拆迁；三期拆迁整个迈村片区剩余的5个自然村218户48000m2，09年上半年评估，下半年拆迁。2、建设：一期工程71亩，08年上半年建设6万m2，年底完工；二期工程114亩，08年底开工建设8万m2，09年上半年竣工；三期工程待定。第五、成本合算：迈村中心村一、二期工程占地185亩，建筑面积140000m2，绿化面积20000m2，其主要成本估算如下：1、拆迁费用：以拆迁14万平方米民房基数计算是13160万元。、不需安置房的折迁费成本：20000m2*1500元/m2=3000万元、拆迁手续：（需安置120000500+不需安置3000万元）*（3%+4+6）=360万元、装潢、过渡、搬运费、奖励费：140000m2*700元/m2=9800万元拆迁现金折算=1（20000m2*1500元/m2）+2（360万元）+3（9800万元）=13160万元2、安置房建设成本：以现有迈村中心村规划布局结构作初步成本分析：（国有土地）合计17919万元。其中8-12项计1995万元，可与政府协调缓交或免交。实际需支付15924万元。（1）、总建筑面积140000m2*700元/m2（含水电及其它费用在内）=9800万元（2）、绿化面积20000m2*50元/m2=100万元。（3）、道路、广场及部分附属物9000m2*80元/m2=72万元。（4）、小品雕饰估价100万元。（5）、小区内雨污水垃圾处理设施估价200万元。（6）、小区外雨 污水管道铺设约3400m*300元/m=102万元。（7）、土地挂牌185亩*30万元/亩=5550万元（土地挂牌间日增部分不少于150万元/亩）。（8）、各项规费支出140000m2*72元/m2=1008万元。（9）、高低压水电增容47017.17m2*50元/m2=235万元。（10）、营业税7.28*5.8万元*2200元/m2=92万元。（11）、契税4%*5.8万元*2200=510万元。（12）、其他办公经费等150万元。3、商品房建设成本：165亩*30万元/亩（土地）+16万m2*700元/m2（成本）=16150万元第六、方案分析：由公司运作，政府唱主角、合作收益（国有土地）建设成本17919万元（其中公司投资15924万元，政府协调1995万元）。（若按市场价2200-（成本价）1200元/m2出售可获利=1000元/m2*140000m2=14000万元 20000m2*2200元/m2=4400万元）分析：成本高、易拆迁，与城市接轨，农民接受，合理利用土地，公司与政府双赢，公司利润大幅增长、政府完成新农村建设。以上中心村折迁建设总成本：13160+15924+16150=45234万元。（三）：土地流转和土地储备 1、土地流转2007年5月共流转土地承包面积2700亩，农民保养数2173人，实际流转土地面积4000亩，通过土地流转，可增加1300亩的净地。流转费用8000万元（农民保障金及赔青）。 2、土地储备在高新区规划内的所有土地均由公司进行储备，企业用地均向公司购买土地。拟08-09年计划土地流转和储备土地3000亩。二、资金筹措。项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年合计备注自筹资金投入11000400015000银行贷款50005000需要融资投入1000010000土地收益返还120012001200120012006000每年出售800亩土地土地差价收益3600360036003600360018000每年出售800亩土地农民保障金返还1678.52685.64364.1多余的1300亩多余安置房出售44004400约20000商品房出售资金回笼20001500060005000720035200属16万商品房出售收入资金来源小计3080015200198001080011478.59885.697964.11、公司拟自筹15000万元，其中已投入4750万元（基础设施3000万元、土地流转1750万元）；当年还需投入6150万元；第二年再投入4000万元。2、拟向中国农业银行贷款5000万元。3、拟国际财团融资借款1500美元（约1亿多人民币）。三、资金使用计划。项目第一年第二年第三年第四年合计备注有关基础设施投入31503150土地流转投入20002000200020008000折迁投入1316013160安置房建设成本1114747771592414万安置房成本商品房建设成本6460484548451615016万商品房成本投入成本小计294571323768456845563841、基础设施投入目前已投入3000万元，继续投入150万元。2、中心村折迁投入13160万元。3、安置房建设成本15924万元，第一年投入70%、11147万元，第二年投入30%、4777万元。4、商品房土地和建设成本16150万元，从第二年开始按40%、30%、30%分三年投入。5、土地流转投入8000万元，第一年投入2000万元，当前已投入1750万元，当年继续投入250万元；第2-4年分别投入2000、2000、2000万元。以上总投入563