盐城房地产项目市场报告.ppt

盐城项目市场可行性分析报告,江苏金立威房地产咨询顾问有限公司2009年11月,金居地产盐城项目,目录第一篇宏观部分第二篇经济与产业第三篇房地产市场概述第四篇项目地块分析第五篇板块市场第六篇城南个案分析第七篇价格测算及项目成本第八篇盐渎路、跃马路项目总体分析,金居地产盐城项目,第一篇宏观部分,金居地产盐城项目,1、历史：自汉武帝元狩4年（公元前119年）建县以来，共有2100多年历史2、人口：全市总人口815万，其中市区人口68.6万，全市人口年均增长速度为0.6%，城市人口年均增加6,84万人，户均人口数量为3.12人3、地理：滨海襟湖，具有典型的湿地景观，是丹顶鹤的故乡，气候年年均温度在13度左右4、居住：盐城市政府出台市区2008-2012年住房建设规划,确定规划期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米,盐城概况-城市介绍,金居地产盐城项目,盐城概况-城市交通,铁路：1987年，由盐城、淮安、南通三市联合提出了修建淮盐通铁路的构想。到目前为止，已经有8列火车途径盐城火车站，可以直达北京、哈尔滨、太原、成都、青岛等城市公路：204国道，204国道在市区内原名“通榆路”，近些年改称“开放大道”，是市区东部的主干道。宁靖盐高速公路，在盐城市区以西方向，向南最远可至南京，向北可至连云港，它基本与东边的沿海高速平行，这两条高速公路是盐城境内重要的高速公路航空：盐城机场，IATA代码YNZ，位于江苏省盐城市亭湖区南洋镇境内，距市中心直线距离约8.3公里，并和宁盐、连盐、淮盐、盐通等高速公路连接。盐城机场2000年3月29日正式通航，飞行跑道长2200米，飞行区等级为4C，设计年旅客吞吐量30万人次。目前已开通盐城至北京、广州、韩国等地航班大丰港起步于1991年，经过8年科学严谨的论证，由国家交通部、江苏省政府批准，于1998年开工建设，2005年一期工程建成通航，弥补了沿海大省江苏历史上只有连云港一个大型海港的遗憾。至今，已建成万吨级码头2个，在建5-8万吨级码头6个，2007年经国务院批准，开放了大丰港一类口岸。,金居地产盐城项目,地区生产总值,2008年盐城全年地区生产总值突破1600亿元，比上年增长13.6%，盐城房地产业进入快速发展阶段从01年开始地区生产总值开始进入一个相对高速增长的时期,近几年来基本增长速度基本维持在14%左右,增长速度惊人08年人均首次超过3000美元；财政总收入达到216.1亿元，增长45.7%，实现了两年翻一番根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系（美元）,金居地产盐城项目,08年城镇居民人均可支配收入15862元，农民人均纯收入6790元，分别增长14.5%、11.5%。2000年以来，人均可支配是收入一直保持稳定的增长，该区域经济发展较为稳定全市第一产业实现增加值260亿元，增长4%；第二产业实现增加值642亿元，增长19.1%；第三产业实现增加值466亿元，增长16.2%,可支配收入及三产结构,金居地产盐城项目,城市总体规划,盐城市区包括亭湖区和盐都区的行政区范围，总面积为1728平方公里。城市规划区包括盐城市区的全部；主城区，即规划用地范围，是指宁靖盐高速公路及其东延段、徐淮盐高速公路、沿海高速公路围合成的范围加上新兴镇区，总面积为423平方公里。远景发展构想展望不定年限，主城区总人口将达到150万左右。城市发展方向：东跨、南拓、西延、北调。主城区形成：“一城二片，比翼双飞”的空间形态。,金居地产盐城项目,第二篇经济与产业,金居地产盐城项目,1、19831988年，经济振兴阶段。农业和乡镇工业获得发展，GDP年均增长9%，二产劳动力比重上升8.4%，三产上升4.2%，固定资产投资增加70%；2、19891991年,经济调整阶段。GDP年均增长6.9，二产劳动力比重下降1.1个百分点，三产劳动力比重仅上升0.5个百分点，固定资产投资增长6%；3、19921996年,继续发展阶段。建设市场、招商引资、兴办开发区、工业园区、开发房地产，GDP年均增长13.1，二产劳动力比重上升3.2个百分点三产劳动力比重上升2.7个百分点，固定资产投资增长35%；4、19972000年,平稳发展阶段。亚洲金融危机的冲击，通货紧缩的压力，内需不足。GDP年均增长10.9，二产劳动力比重下降4.9个百分点，三产劳动力比重上升4个百分点，固定资产投资增长8%；5、2001-2008年，快速发展阶段。GDP年均增长13.6，二产劳动力比重上升9.2个百分点，三产劳动力比重上升10.7个百分点，固定资产投资增长29%,盐城经济发展阶段,金居地产盐城项目,1、纺织服装：共有各类棉花加工企业100多家，是盐城市未来较长时期的主要产业2、汽车制造：主要是悦达汽车、中威客车等汽车产业园3、农副业：年产粮食500万吨、油料30万吨、肉类60万吨、禽蛋70万吨、水产品60万吨左右4、旅游及物流：目前所占比重不大，属于未来大力发展的产业5、房地产业：到2010年，规划中增加值年均增长达到20%，开竣工总量达到480万平方米,盐城目前主要产业,金居地产盐城项目,调整期限预测：根据以往盐城经济发展调整期限预测，第一次调整用时3年，97金融危机时用时4年。本轮经济调整自08年始，按以往年限预测，将会达到2011年，并且，随着经济体规模的加大，调整时间不会变短房地产业预测：房地产对GDP的直接贡献达到20%左右，而在一些城市，达到60%左右。从盐城人口增加速度来看，每年增加0.6%，即4.83万人，而城市人口每年（01-07年）增加6.84万人，未来随着沿海开发，盐城城市人口将扩至150万，平均每年将增长10万人口，由此，盐城房地产开发规模应不少于年平均400万方。目前的开发规模还具有很大差距，所以盐城开发潜力巨大。,盐城经济判断,金居地产盐城项目,第三篇房地产市场概述,金居地产盐城项目,供应分析,盐城地产起步自2003年起，在近五年中，政府每年的土地供应量基本维持在每年3000-4000亩。2006年，盐城市区住宅的去化量在120-130万，之前每年去化量也都在约100万左右。2007年上市量230万,去化量180万左右。08年受金融危机影响，未有土地成交。09年前三季度，目前南区上市土地仅有三块，前期凡开工的项目因市场趋好，销售已基本结束，供需关系明显趋向于卖方市场。,在盐城土地供应量充分的情况下，市场后期推出量增速可观；随着“两年内土地必须开发”政策的落实，大批土地赶在09年内开发上市；新政府城市规划的调整，对于大批项目规划重新调整后，已于09年集中上市；未来，特别是城南片区，土地供给空间缩窄，住宅产品的供需关系进一步趋向卖方市场。故未来盐城地产发展空间巨大。,金居地产盐城项目,土地成交情况,2009年城南片区土地成交信息,金居地产盐城项目,价格分析,整体来说，盐城地产热潮起步于2003年，地产整体市场的发育是比较健康、平稳的。在政府的调控下，整体房价从2003年的均价约1200元涨到了2006年底的2600-2700元，2007年底3300-3800元，2008年底3800-4100元，（主体城区，非老城核心区域）盐城的房价增长有两个跳跃点，一是2003年：在地产开发之初，房价有一个大幅提升的过程；二是2006年，由于城市旧改慢、住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升，2006年的涨幅约在600-700元，2007年整个一年市场放量，但是市场还是处于供不应求的局面，造成07年整个市场价格飙升涨幅约800元。2008年初,由国内房地产市场的整体形式,导致盐城市场也停止不前,全市范围内价格有所回落,但是幅度不是很大。到09年年后市场普遍回暖，价格大幅提升,金居地产盐城项目,产品分析,物业类型：盐城之前普通住宅多以多层为主，从近年开始市场上陆续有小高层、高层产品亮相，通过07年和08年的过渡，目前市民对于小高层物业还是比较认可的规划：产品由兵营式布局向半围合、围合空间、错落式布局发展户型面积：消费者热衷约85两房户型，100左右的两房半户型以及改善型需求者的110-125的三室两厅的户型户型特点：两房半偏好两房向南，三房偏好两个卧室及客厅向南车库、地下室：每户均需要有一个一楼车库或是半地下室的储藏室集中车库：通常采用半地下室结构，车库的顶部做成绿化的园林增加了项目绿化以及休闲活动的空间园林绿化：各项目园林规划水平不一、但是总体均会营造水系，园林内部采用高低错落的常青植物以及竹子来进行点缀,金居地产盐城项目,第四篇项目地块分析,金居地产盐城项目,本案宗地,项目背景信息,地块位于盐城市跃马路西面，内港湖南面，解放南路东侧，盐渎路北面。,项目基本经济指标占地：136.19亩建筑面积：181587.6规划用地：居住用地容积率：2.0建筑密度：20%；绿地率：40；,金居地产盐城项目,地块四至,项目西面是解放南路，这条道路比较繁华，交通也很便利,金居地产盐城项目,项目内河流,项目内建筑,项目现状,项目地现状,金居地产盐城项目,地块SWOT研判,优势（Strength）,劣势（Weakness）,1.毗邻内港湖公园，生态环境良好，适应生活2.城南新区居住氛围较浓，经济文化日益成熟3.在建学校较多，学区越来越好4.是政府重点开发的区域，发展前景无限,1.目前生活配套一般，需要大力完善2.离市区较远，目前公共交通不太完善,金居地产盐城项目,机会（Opportunity）,威胁（Threat）,1.土地稀缺，土地价格上涨，现有物业去化率非常快，导致本项目具有较强的发展空间2.本项目作为盐城市政府所在地是城南新区的核心区，未来生活配套和交通配套设施会很快发展3.未来1-3年内，本区域市场供求关系比较均衡,本区域已经成为热点区域，未来围绕着本区域政府一定会向东向南推出大量土地以满足市场的需求。同时，众多一线城市开发商都将目光投向了盐城，势必提高当地的开发水平和标准，为未来我项目的开发带来潜在威胁,金居地产盐城项目,第五篇板块市场,金居地产盐城项目,以新洋港、通榆河、西环路、盐马路、大庆路、世纪大道等主要河流、干道为界，划分为城中、河东、城南、城西、盐渎等五大板块。,盐城房地产市场依照区域的市场特性和发展规律大致可以分为五大板块：,城中板块城西板块盐渎板块城南板块河东板块,总述,金居地产盐城项目,随着城市的进步，如今迅速发展的盐渎版块和城南板块的界限日渐模糊，因此本报告将把盐渎版块和城南板块统称为城南新区板块。,各板块界限,城中板块：大庆路以北，新洋港河以南，通榆河以西，盐马路以东,河东板块：通榆河以东地块,城西板块：盐马路以西，以西环路为轴线,城南新区板块：北至青年路，南至盐渎路，东至串场河，西至解放南路西侧,金居地产盐城项目,板块特征城中、河东,城中板块：该板块处在盐城市最繁华商圈建军路和解放路沿线，商业氛围浓厚，在该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。市行政中心的南移使城市发展的重心偏南，但是由于企事业单位、学校及商贸中心多在老城区，周边配套最完善，购房需求量居高不下。,河东板块：受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚，但是其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，大洋湾天然湿地风光带、“串场河风光带”，工业集团产业支撑，教育产业搬迁至此，还有政府的大力扶持，可以预见它将是百万人口城市的经济支撑点，将会是一个城市的新中心。,金居地产盐城项目,板块特征城西、城南新区,城西板块：03年时八大房产商鹿战西环路时代的开始就宣告了城西板块市场活跃性，随着开发的深化，区域房地产发展被拉动，片区的发展也得到带动。楼盘主要集中于青年路与西环路交汇处，由于区域位置的特殊性（紧邻老城，青年路为城市的轴心位置），再加上价格有一定的优势，城西板块认同率较高。,城南新区板块：临近城南新行政中心，依据城市发展“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”的发展方向，南城区发展潜力无限。07年南城区建设处于起步阶段，房价有一定的优势，升值潜力巨大。08年市场放量较大，接近80万平方的市场放量，市场压力较大，走势缓慢。09年楼市火爆，把南区的销售推上了高潮，到目前为止，房子已经所剩不多。,金居地产盐城项目,盐城市场板块发展小结,现阶段盐城地产已进入板块发展的格局：各板块近年的发展以及结合媒体的炒作，其板块特征已较为明显不同层次的客户的购买行为，其对于不同板块的需求特征已逐渐形成目前整个盐城市场，还是以城南板块发展为重点。,金居地产盐城项目,第六篇城南个案分析,金居地产盐城项目,城南新区板块区域划分及配套,板块区域：北至青年路，南至盐渎路，东至串场河，西至解放南路西侧配套情况：教育市一中，盐城实验小学，盐城中学医疗市三院新区医院，南中医院购物雅家乐超市，苏果超市，家乐福金融中国邮政，中国银行，中国农业银行，中国建设银行功能定位：行政中心、教育中心、生活中心,金居地产盐城项目,区域特点,优势（Strength）政府规划居住区域，无工业污染，居住环境较好毗邻大型生态公园、高教园区、大型商业区及市区两级政府经过近几年的房地产开发，城南板块成为居住热点周边重点学校较多距风光名胜世纪公园、城南公园、规划中央湿地公园较近,劣势（Weakness）生活配套一般，需要大力完善离市区较远，交通有待完善,金居地产盐城项目,金居地产盐城项目,在售楼盘,钱江方洲销售状态：在售5#、6#楼，优活街招商中。将推房源：13#、15#、16#已销售均价：5100元/平方米面积区间：86-126平米，二房、三房主力户型：110平米紧凑三房,公园道一号销售状态:13号楼，目前仅有单身公寓，余二十几套。年底将推4栋高层已销售均价:4900元/平方米面积区间:56-143平米主力户型:94-110平米紧凑三房,金居地产盐城项目,瑞尔国际公馆销售状态:目前在售96和131平米的三房产品正销售均价:4500元/平方米面积区间:58-205平方米主力户型:83平米两房,96平米三房,学林雅苑销售状态:即将销售1#小户型，面积在70-100平米销售价格暂未定已销售均价:4300-4400元/平方米面积区间:80-120平方米主力户型:96平方米的紧凑三房,金居地产盐城项目,恒荣世家销售状态:14#15#号楼有少量130、110平米户型在售明年将推出沿街商铺。已销售均价:4200-4300元/平方米面积区间:83-140平方米主力户型:110平米三房,恒盛都市豪庭销售状态:目前没有在售房源,二期将在元旦左右推出。正销售均价:多层4500元/平方米,小高层4300元/平方米面积区间:52-138平方米主力户型:109-117平米的三房,金居地产盐城项目,华厦绿城销售状态:9#楼有200平米户型在售,下月推出C1#C2#两栋高层，价格未定已销售均价:4300元/平方米面积区间:75-140平方米主力户型:115-118平米三房,城南印象销售状态:在售15#,16#,17#三幢小高层,将推小区商铺已销售均价:多层4700元/平方米,小高层4300元/平方米面积区间:75-125平方米主力户型:96-114平米三房,金居地产盐城项目,天澜湾销售状态:目前36平米小公寓热销已销售均价:4200元/平方米面积区间:36-134平方米主力户型:92-104平米小三房,金色水岸销售状态:11.28开盘2栋共100套,开盘当天几乎售罄销售均价：4200元/平方米,起价3980元/平方米面积区间：90-130平方米,金居地产盐城项目,汇景新城销售状态:19-21号楼有1、2、3层面积130、140、150平米的商品房已销售均价：4500元/平方米，电梯多层5000元/平方米,叠加别墅6000元/平方米面积区间：64-206平方米主力户型：120平米左右三房,领秀嘉园销售状态：目前尚未开盘,预计春节前后销售均价：预计4000元/平方米面积区间：85-120平方米,金居地产盐城项目,国基城尚未开工,国基城地块,宝龙物业类型：18+1高层，22+1高层预计销售均价：5200元/平方米项目情况：在建,宝龙地块,金居地产盐城项目,在售楼盘规模统计,总计：328万平方米，总户数2万余户,金居地产盐城项目,在售楼盘开发企业统计,金居地产盐城项目,第七章价格测算及项目成本,金居地产盐城项目,销售价格测算,对地块未来销售价格的定位，对本项目和其他几个项目进行相对优劣势和销售价格的横向对比，从而找到最合理、符合市场规律的售价预测。,首先，从城南新区筛选了本项目有竞争力的三个项目进行横向对比。,其次，结合实际市场调研以及经验，在各类置业因素考虑中筛选了10个主要因素，并根据它们的重要程度设置了不同的评分权重，评分的依据来自于实地考察以及对本项目的预期，最终得到本项目的得分和三个项目的平均分。,最后，根据三个项目的目前平均售价，得出本项目的理论售价，计算公式为：本项目理论售价=（项目综合得分/可比项目平均得分)x可比项目目前平均售价,金居地产盐城项目,本项目,金居地产盐城项目,钱江方洲,金居地产盐城项目,华厦绿城,金居地产盐城项目,瑞尔国际,金居地产盐城项目,按照年10%的增幅计算，明年项目上市的起盘均价应不低于5127元/平方米,金居地产盐城项目,项目成本,项目明年上市预计起盘价不低于5127元/平方米，一期毛利润为752元/平方米。项目共计18万余方，分三期建设，一期总利润为4512万元。,预定总盘均价为5640元/平方米,金居地产盐城项目,第八章盐渎路、跃马路项目总体分析,金居地产盐城项目,1.盐城房地产住宅销售以城南为主力供应区，城南片区也是城市过去五-六年及未来5年左右的最大热点。2.从本项目周边已上市楼盘的调查可知：09年第三季度，城南片区的住宅销售量呈现出“两快一高”的态势。“两快”一是价格上涨快，住宅产品普遍上涨600-800元/平方米,个别楼盘,如钱江方洲上涨近900元/平方米,涨幅接近120%；二是销售速度快，周边楼盘一般都以15000平米，120套左右为一个推出序列（2栋-3栋，小高层住宅），销售率都在2个月左右达到90%以上，时间越是接近本月（11月），推出的销售速度越快。如瑞尔国际，1个本月出售90套；又如金色水岸（11.28开盘），开盘当天，两栋住宅100套左右，除第一层外全部售罄。“一高”是销售价格的市场预期高。根据我司对一些潜在购房者及当地专业人士访谈，普遍认为城南区域2010年的价格应在5000元/平方米以上运行,而个别比较突出的楼盘,如钱江方洲、公园道一号，2010年都可能上涨至5500元/平方米左右。,金居地产盐城项目,3.从城南区域未来12年的产品供给来分析，由于受2008年金融危机的影响（2008年未成交一块土地），潜力供给明显不足。今年开工的楼盘都已进入尾楼销售，有些楼盘的未来供给已可忽略不计，如华厦绿城、学林雅苑、都市豪庭等。而未来本地块项目的主要竞争产品将会出现在本项目更南、更东的方向，以及本项目所属的“内港湖高档商务住宅区板块”内部。,金居地产盐城项目,4.从目前在售楼盘的开发商及开发水平角度分析目前在盐城城南片区进行开发的企业多为盐城当地成长起来的品牌，品牌影响力及综合开发实力偏弱；开发水平：除去钱江方洲（浙江卡森置业），公园道一号等个别项目的开发水平可算进入了一线城市中等左右水平外，其余的项目产品打造还在一个相对较低的层面；开发商关注的重点目前还是户型的合理性和经济性等指标，