【房地产】易居：上海浦东星河湾项目工作总结.pdf

浦东星河湾项目工作总结 2009.08 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司 2 星河湾，如何实现自己的价值？ 3 内容页码 第一部分 浦东星河湾介绍3 第二部分 星河湾热销解码77 第三部分 项目成销启示96 4 黄文仔 宏宇集团于2000年推出的“星河湾”，以“打造中国房地产劳斯莱斯”为旗帜，成为当 时国内最受瞩目的房地产品牌之一，黄文仔也因此奠定了在业内的强势地位。在制造 “星河湾神话”的同时，与和记黄埔联手把海怡半岛打造成广州的“长岛”，成为顶级 富豪的家园。宏宇集团规模不小的土里储备也让投行加快了帮助其上市的步伐。 (摘自：胡润百富) 公司背景介绍 舍得用心创新 2005年 北京星河湾 走向全国 2000年 广州星河湾 立足广州 2009年 浦东星河湾 面向世界 5 星河湾产品介绍 我们对星河湾项目进行层层分解： 社区 规划 建筑 景观 装修 建筑 装修 规划 景观 社区 6 社区营造 星河湾，给业主打造的不仅是单一区域的豪宅产品 而是通过完整社区营造为业主提供高端的生活与社交平台！ 那么，星河湾如何打造社区整体感？ 功能完善和城市意象手法是关键。 7 社区营造/配套 完善居住、生活、社交各个方面，打造星河 湾社区 五大要素 商业街物业酒店教育会所 完整配套 星河湾的完善之处在于：不仅有住宅街区、物业、商业街等生活要素，也包括学校等教育配套 和会所社交配套，还拥有五星级酒店配套。 8 社区营造/配套 浦东星河湾商业街将以高端定制为主，引进具有悠久历史的国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务。 通过顶级品牌入驻，进一步强化跨界营销以及生活方式、交流平台的塑造。 广州星河湾广州星河湾 酒店会所教育物业商业街 9 社区营造/配套 物业服务方面，浦东星河湾统一为酒店式管理，且引入“金钥匙”管理标准。星河湾是第一个把金钥 匙酒店服务引入住宅管理服务的房地产企业。 酒店会所教育物业商业街 10 社区营造/配套 浦东星河湾在教育配套方面规划有小学、幼儿园，以“大社区、大教育”的理念，努力为业主孩子提供卓越教育， 给孩子营造一个高尚的成长氛围。 广州星河湾配 套有番禹执信 中小学，灵格 风国际幼儿园 北京星河湾配 套有星河实验 小学，德福双 语幼儿园 酒店会所教育物业商业街 11 社区营造/配套 会所分为两种：泛会所及四季会 泛会所分散于各个组团中，如底层大堂等交流空间 四季会为项目星级会所，包括中西餐厅、康体娱乐中心等 星河湾项目配置有四季会会所，以国际顶级的品质标准，为高知、高贵、高雅的品质精英，打造独特、优雅的体验空间。 功能上包括会议、餐饮、康乐等常规会所项目，同时也承载各种跨界活动和交流。 2008年6月3日，世界奢侈品协会中国俱乐部正式落户北京星河湾会所，同时，北京外商俱乐部也入驻到星河湾。在北京星河湾会所的门口，挂着 许多机构的牌子，这里汇聚了在中国经济大潮中崛起的各代表性高端圈层、协会和机构。 酒店会所教育物业商业街 12 社区营造/配套 星河湾酒店致力于打造成为政界、商界、体育界等各界知名人士的顶级休闲商务酒店，浦东星河湾配 有白金五星级标准酒店 北京星河湾四季会，中国首家超五星级精品酒店，以国际顶级的品质 标准，囊括酒店、俱乐部等多种功能 广州星河湾酒店建筑面积近70000，投资超过7亿元，突破社区 配套极限，目的在于缔造名流生活文化圈以及国际社交商务平台。 星河湾酒店拥有329套客房和上千平米的国际宴会厅和六个多功能 会议室，有红酒雪茄吧、星级食府以及私家游船，其采用地中海 式的城堡设计，室内装潢弥漫欧洲宫廷贵族气息 四季会楼高12层，设有30间豪华客房及37套250米三房两厅服 务式公寓。 配有各式餐厅，酒吧，户内户外豪华泳池，桑拿，网球场，羽毛 球，台球，乒乓球以及设备齐全的健身房和9洞高尔夫球生态公园。 酒店会所教育物业商业街 13 社区营造/城市意象手法 城市意向手法 星河湾在空间上包括居住、商业、会所、学校和酒店五大功能区域， 如何在功能完整的基础上实现社区整体感？ 建筑符号反复使用 红线外大环境改造 14 社区营造/城市意象打造 红线外景观建筑符号 通过反复应用建筑符号强化项目印象 星河湾所有建 筑，包括住宅、 酒店、会所、幼 儿园都采用同样 的建筑风格 广州、北京、 上海各地项目 建筑符号反复 利用，形成星 河湾独特风格 ?建筑符号从住宅建筑延伸到配套建筑，整个社区采用统一风格，塑造项目整体感，增强整体性 15 社区营造/城市意象打造 红线外景观建筑符号 营造市政道路景观化解对社区的分割 ?将市政道路纳入项目道路体系，使其成为社区道路体系的一部分，从而将几个 组团街区紧密联系在一起。 营造造红线外景观，注重大环境改造 以提升项目整体形象，强调社区意象 星河湾 手法 北京星河湾 北京星河湾 北京星河湾北京星河湾北京星河湾 16 社区营造 小结 广州、北京、上海三大项目一气呵成，风格、材质、工艺、手法一脉相传， 使得具有很高的形象识别度，成功塑造星河湾高端居住、生活、社交平台 17 规划 星河湾社区规模较大且功能完整， 通过规划布局使得空间距离最大化！ 18 规划/项目基础信息 占地面积：23.2万 容积率：1.38 总建面积：41.8万（住宅） 开盘时间：2009年8月8日 车位配比：1：1.45 装修标准：10000-12000元/ 小区景观：组团景观绿化，户外游泳池，下沉式园林 配套面积：49000（占地） 服务内容： 室内泳池;壁球馆;桌球馆;网球场;阅览室;健身房;多功能宴 会厅;餐厅;社区主题商业 销售价格：48000元/ 上海浦东星河湾 19 规划/经济技术指标解析 住宅面积290000 商业面积（商业街） 21560 总户数2063 车位数 2983（其中地下2905， 地面78） 商业街 地上面积：10907 地下面积：10653 基底面积：5640 会所 地上面积：5793 地下面积：11288 基底面积：2956 道路面积25000 平均栋距约70m 建筑密度12.94%（住宅） 车位配比1：1.45 住宅商业配比：13.45：1 商业街为地上2层+地下形 式，户均面积10.45 会所形式为地上2层+地下部 分，户均面积8.28 路网占比：10.76% 车库下沉式庭院 会所地上2层下沉园林与地下会所 建筑密度低，视野开阔 20 规划/功能排布 小学及 幼儿园 商业街 会所 居住区 居住 会所及酒店 商业街 位于项目西侧，分为三期开发，形成三大组团，相对 独立 位于东南角，既拥有河道景观满足高尚会所对景观的 需求，又临锦绣路具有较好的昭示性 上海浦东星河湾主要分为教育（小学及幼儿园）、商业街、会所及酒店、 居住区五大功能区 居住区与其他功能区，形成相对独立而配套又充分满足居住需求的格局 位于锦绣路临街面，以地上商业与地下商业相结合， 商业外街与商业内街相结合的形式 教育 位于地块东北角突出位置，距离居住和会所区域较 远，有效规避学校早操等事件可能对居住和会所带来 的干扰和影响 21 规划/建筑排布 组团 分为A、B、C三大组团，每个组团以围合和半围合排 布，通过大尺度中央景观、绿化带、水景等达到均 好： 宅间以70m以上的景观宽度形成景观带； 北面后排住宅拥有20m左右的北向绿化带； 南面前排住宅拥有浪水浜水景景观。 组团间通过加设围墙相互独立。采用堆坡形式保证组团内私密性。 一期楼王建筑（特A/特A1户型）拥有最大栋距和景观视野 22 规划/建筑排布 建筑组合 错落有致。相邻两个单元楼皆采用不相同的高度，使 得最终表现为建筑高低错落有致的空中形态。 错落天际线避免建筑规整、呆板。 建筑高度相异形成错落屋顶形态，增加天际线的曲线。 23 规划/路网及动线分析 车行道路 人行道路 地面停车场 地下车库出入口 星河湾在路网规划上采用人车分流形式，项目内部车辆不通行 上海浦东项目车行路网围绕三个组团而行，内部全人行系统，路网占比 10.76% 车行系统 车行道围绕组团而行，连接居住区三个组团以及商业 街和会所，组团内部人车人流 停车 每个组团设置2-3个车行出入口，会所及商业街出入 口与临近居住区共用 会所旁设有地面停车，满足外向型活动需要 步行系统 小区内部消防通道与步行系统相结合，通过景观处理 增加实际景观面积和绿化率 各组团内部人车分流，内部道路通过景观处理作为组团景观面积的进一步延伸 24 建筑 星河湾，经过8年的发展、沉淀，在建筑上已形成一套体系， 立面风格、用材、符号应用等方面与以往项目有很强的延续性， 星河湾特色已逐渐形成 25 建筑/立面/风格 星河湾从广州到北京、上海，一直延续同样的新古典主义建筑风格 广州星河湾北京星河湾上海浦东星河湾 通过符号的反复应用，形成星河湾独特的建筑表现，具有很好的识别性 26 建筑/立面/风格 标志性建筑符号：八角亭 ?项目每栋建筑上均会出现八角亭 ?突出的尖顶增加项目识别度 ?实际上是对建筑电梯筒和水箱的隐藏处理手法 钟塔为标示型建筑会所也带有标志性八角亭 建筑风格具有很好的项目识别度 27 建筑/立面/风格 标志性建筑符号：荷花浮雕 ?柱体、单元入口等处，常以荷花浮雕修饰 ?材质为澳洲砂岩 ?增强建筑外立面表现力 会所风雨廊柱体住宅楼单元入口会所外部修饰 28 建筑/立面/风格 标志性建筑符号：八角窗 29 建筑/立面/风格 标志性符号：钟塔楼 广州星河湾 上海星河湾 30 建筑/立面/色系 色系选择上仍沿袭一贯的米黄色，以明亮和柔和的色彩，避免楼体显得厚重 31 建筑/立面/材料 立面材料的使用主要分为三部分：基座、主体墙身和屋顶瓦片 主体墙身采用加拿大佛漆，色彩明快 基座为澳洲淡水砂岩 瓦片为西瓦（西班牙瓦的简称） 32 建筑/立面/材料 西瓦 西瓦，是西班牙瓦的简称，英文名 Spanish tile,因其外型象英文字母“S”，所以俗称又叫S型瓦，因其最早是在西班牙等西欧国家 出现并流行，逐渐传入亚洲。西瓦造型起伏变化多，富有古典的欧式风味，铺盖后自然高雅，格调独特。 国内能真正生产西瓦的厂家较少，且集中于广东佛山一带。星河湾源于广州，一直使用西瓦铺设。 33 建筑/立面/材料 澳洲淡水砂岩 ?淡水砂岩形成于江河，由于河涧的流量恃恒，故淡水石的组成砂粒较之咸水石细致，继而坚密。不会因为雨水的侵蚀而反碱泛 白。 ?此外，砂岩拥有漂亮的纹理变化。 34 建筑/立面/材料 澳洲淡水砂岩 浦东星河湾，单元入口配以砂岩浮雕 35 建筑/立面/材料 澳洲淡水砂岩 北京星河湾 北京星河湾 浦东星河湾 ?基座2-3层以砂岩铺设 ?宽窄相间的石材丰富线条变化，同时也增加铺设难度 36 建筑/细部塑造/入口 单元入口精雕细琢，景观建筑互相融合 ?入口处精雕细琢，配有花坛、壁灯、纹路装饰等。 ?入口处里侧也用砂岩铺设装饰 北京星河湾 ?单元入口与水系结合处理，充分体现建筑与景观的融合。 37 建筑/细部塑造/入口 ?每个入口的处理是重点塑造节点，从室外到室内自然过渡 38 建筑/细部塑造/大堂 首层为整层大堂，大理石铺地、马赛克饰墙面以及挑高空间塑造富丽堂皇的入 户体验 ? 每个单元均设有入口和车库双大堂，且以相同标准打造 ? 大理石拼花地面、穹顶装饰、挑高空间为其主要特色 ? 地面以大理石为主，墙面采用大理石+马赛克拼图 挑高部分大理石拼花 大理石拼花 车库大堂大理石拼花 39 建筑/细部塑造/大堂 马赛克拼 贴饰面 水晶吊灯 大理石拼 花地面 天花繁复 线条修饰 水晶吊灯 地面大理 石拼花 墙面大理 石饰面 铁艺扶手马赛克饰面 40 建筑/细部塑造/大堂 大理石灯箱 大理石拼花 地面 马赛克拼花 墙面 无障碍通 道，大理石 铺设，增加 防滑处理 铁艺扶手 注重材质和工艺的同时，也关注人性化设计 41 建筑/细部塑造/大堂 大堂挑高，通透性好入户大堂与地下车库大堂相连接的楼梯 42 建筑/细部塑造/大堂 43 建筑/细部塑造/檐口 檐口处理通过柱体、浮雕的不同组合显现出变化丰富而又风格统一的檐口 北京星河湾北京星河湾北京星河湾 浦东星河湾 浦东星河湾 44 建筑/细部塑造/车库 车库入口增加节点设计 全吊顶形式保证车库美观，无梁楼板增加车库净高， 45 建筑/细部塑造/车库 地下车库自然通风口地下车库自然通风口车库与瀑布景观结合 车库与下沉式园林景观相结合，为地下空间引入自然风景，解决地下车库通风采光的问题 46 景观 星河湾的景观是独一无二的，不光是布景，还有其中种植的每一棵树，每一块石 47 景观/特色 主动创造场地高差， 通过庭院空间的高低错落，形成丰富的庭院空间， 下沉式花园结合地下车库，下沉的园区泳池结合地下室。 立体式园林 连绵不断的绿化体系和流动的景观空间，以花园围绕建筑， 建筑坐落在花园中 对小区周边环境的改造，不局限于小区本身 与建筑交融 注重红线外景 观改造 设计、施工、选材等各环节的亲密合作完成各个细节的塑造 细节塑造 48 景观/立体园林 主动营造高差，通过坡地和下沉式庭院等营造立体园林 从广州到北京、上海，星河湾皆采用独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过36种高差的变化，形成自然的起伏。 有效增大绿化面积 使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合 增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感 49 景观/道路/外部 大手笔对周边环境（红线外）进行改造，营造社区感 以北京星河湾为例：将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的青年沟、朝阳北路、四周边的围墙、道路改 造和绿植。 对沿街建筑进行粉刷，种植了近百棵大叶法国梧桐树；把13公顷绿化代征地，先期投入形成北京星河湾生态公园 完成青年沟改造；完成四周围墙、道路的改造和绿植 在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖各类大小灌木乔木围墙”的层次变化使道路景观十分丰富 街角处理创造丰富景观层次。(几条主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了10个形态各异的景观喷水池，形成怡人的环境 和园区景观的延伸) 50 景观/道路/内部 ?星河湾的内部道路为步行系统，除园林步道以外，通过对消防车道的景观处理形成景观步道 ?内部道路以弧线型为主，道路两旁景色不断更迭，各种各样的景观小品和各种材质的道路交相辉映。 防腐木条 迎宾树 内部道路鸟瞰 碎石道路 绿化隔离带 裂纹片石铺设 项目内部为人行系统，不通车辆。通过各种不同的铺装材质增加景观步道的可 观赏性和趣味性 51 景观/元素/材料 黄腊石： 大型石景常采用的种类，体 型较大较完整。 青色鹅软石： 铺设在水底，表明光滑，能 令水景更显晶莹剔透，灵动 活泼。 莹青片石： 质地光滑，以水为邻，重塑 大自然的原始风貌。 澳洲沙岩片石： 适用与大面积铺贴，倍增质 感；色系分为黄色、浅灰色 等，淋漓尽致展现沙岩永恒 的质感。 斜裂纹片石： 质地坚硬，耐磨损，常用于 地面铺设，能够仿造天然形 成的石路。 人造环保地砖： 色彩丰富，形状规则，绿色 环保，铺设人行道和盲道。 社区内部景观中应用各种石材营造水景、步道和小品等 52 景观/元素/小品 各种小品在形态、用材、雕花等方面的具有统一性和一致性 ?星河湾的内部景观以软景为主，配以少量的硬景设施， ? 园林小品主要为花坛、小亭、喷水雕塑、休闲座椅等。 53 景观/元素/植物 在植物的选配上采用树多、花多、草少，强调以乔木为骨干的绿色植物作为主 体，形成良好的生态效益。 树木： 近百种树木错 落有致地排布 ，令小区绿树 成荫，四季常 青。 灌木： 数十种灌木 有序的生长 草坪： 大面积草坪给 人们提供了一 个追逐嬉戏， 休息玩耍的绿 色平台。 盆栽： 放置于细微 的角落，能 很好的融合 周边景观， 体现品味。 坡地： 既美观也能起 到消除杂音， 过滤空气的作 用。 池景： 绿色能让水池 生机盎然，起 到进化水质， 调节水系平衡 的做用。 ?认真分析当地条件。(了解分析所在地的气候、土壤与水源条件) ?广泛选择植物种类。(提前一两年引种收集适用的大规格、高质量 苗木乃至成树、大树，并从国外进口了若干观花、观叶和地被植 物品种。) ?建立囤苗、假植的苗圃 ?应用落叶乔木带冠移植技术、反季节栽植技术 ?对需保护越冬的个别植物品种，采取防寒、增温措施 ?对全部栽培土采取了增加腐殖土等改良理化性质的措施等 54 景观/元素/水 水景体系上包括湖泊、泳池、水池、喷泉等形式，动静相结合 北京星河湾几条主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1 O个形态各异的景观喷水 池，形成怡人的环境和园区景观的延伸 55 景观/施工细节 道路采用隐形排水，其上井盖经过精心设计和处 理，既防盗又平整。 行道树和经修剪成型的灌木种植在斜坡绿地上，其 下敷设部分市政管线，并将管井和非金属可在顶部 绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化 覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感。 应用异形井盖完善细部处理 56 装修 浦东星河湾的装修标准在一万元/平方米，但看过产品的客户都说，值！ 57 装修/配置表 地面墙面 设备 配置品牌 厨房系 统 大理石 大理石、 玻化砖 吊柜与地柜菲林格尔 脱排及灶具德格 龙头汉斯格雅 烤箱德格 洗碗机德格 微波炉德格 电冰箱伊莱克斯 卫浴系 统 大理石 大理石、 玻化砖、 马赛克 座便器 TOTO智能座便器（主卫） 杜拉维特豪华坐厕（客卫） 浴缸豪式 台盆TOTO 龙头花洒DORN BRACHT 台面大理石 中央系 统 采用日本“三菱”户式热泵中央空调含新风系统。 门 大门 黑胡桃子母门比普通门加厚40尺寸更宽更高。配防盗眼及意 大利Salice taolo门锁 房门“树熊牌”木饰面门，配德国“海福乐”门锁。 星河湾以作五星级酒店的手法和理念来做住 宅，坚持精装修成品房，同时体现尊贵 与自豪、舒适与人性 A.名贵石材、木材大量使用 B.顶级厨卫、洁具品牌应用 C.着重天、地、墙的打造 D.个性化饰面装饰、人性化细部处理 星河湾在建筑设计之时就融入了精装修的理念，从 户型设计、平面布局到水电等专业设计始终都围绕 着土建装修一体化的概念展开 名贵材料/顶级品牌，着重天、地、墙的打造，塑造全成品豪宅 58 1. 大量钢结构 装修/材质 作用一： 钢结构方便后期挂石材 作用二： 钢结构增加稳定性 59 装修/材质 2. 大理石 一方面表现在地面大面积大理石铺设、墙角部位装饰、大理石实心 柱、灯台、门框等 另一方面表现为大理石品种多达十几种 玄关大理石拼花 卫生间大理石拼花大理石灯台 黑色实心大理石装饰柱 60 装修/材质 3. 木质。全实木应用，工厂定制独星河湾专属 61 装修/材质 4. 其他。玻璃马赛克，玻璃幕墙、软布包等 62 装修/工艺 1.吊顶部位：穹顶和各种线条等。 难点：弧线的平滑和对称 63 装修/工艺 2. 大理石地面：拼花铺设。 难点：拼花制作和精确铺设 64 装修/工艺 3. 大理石墙顶及装修：线条制作和大体量饰品。 难点：造型制作 65 装修/工艺 3. 木材：门套及线条。 难点：无钉安装 66 装修/工艺 4. 其他：饰面装饰。 难点：线条修整 67 中式风格，客厅挑高，艺术吊顶圆形吊顶，空间分隔钢琴提升品味花和艺术品 点评： ?在客厅中运用一些体现业主品味的附属品，能够提升空间的艺术气息 ?通过错层等手法，使客厅层高较其他空间更高 ?地面为大理石拼花，天花板吊顶造型复杂，墙面装饰精细，用材高档，对施工难度大 装修/功能区/客厅 68 点评： ?餐厅的装修风格多种多样，但餐具的摆设和酒柜的设置更多地融入了欧式风格 ?地面为大理石拼花，天花板吊顶造型复杂，墙面装饰精细，用材高档，对施工难度大 ?墙面精细化装饰，玻璃、实木、软布包等广泛使用 华丽的现代围合式餐厅 中西合璧的餐厅，不同花色的地砖划分出餐厅界限 隐蔽的空调送风口整面墙用大型酒柜装饰，极具气势和格调 艺术画 装修/功能区/餐厅 69 装修/功能区/卧室 点评： ?卧室常设置落地窗，运用多种灯饰，营造舒适安逸、温馨私密的环境 ?卧室材质以黑檀木为主，包括实木地板、实木门及门套、实木及软布包装饰墙面、实木家具等 ?八角窗是主卧特色 豪华吊灯吊顶落地窗，光线良好 270度观景主卧室： 八角窗是项目建筑立面特 点，八角主人套房则是房型 设计中一大亮点。 70 点评： ?书房的设计偏中式风格，家具多用木质材料，书房宽敞明亮，配以画框等元素体现书香气息。 艺术品艺术画中式木质书桌 大型书架 装修/功能区/书房 71 点评： ?目标客户主要为国内认识，厨房设计上仅有中式而无西式厨房 ?大理石台面和地板、墙面不锈钢防污板、德格品牌厨具、吊顶等元素，体现装修品质 吧台式餐桌德格品牌配置大理石地面和台面 厨房吊顶 装修/功能区/餐厅 72 点评： ?豪华酒店的设计风格，高级卫生洁具彰显财富，舒适的卫生体验让用户充分享受生活的乐趣和惬意。 ?地面、台面、浴缸裙边材质为大理石，浴室镜为防雾镜 ?墙面石材铺设，玻璃马赛克修饰 浴室镜面电视 双台盆设计电话 按摩浴缸欧式风格 桑拿房 中式风格 装修/功能区/卫生间 73 点评： ?木质橱柜，防虫防霉，内设冰箱，能够存储最为奢华的衣着饰品。 木质橱柜皮包架 装修/功能区/衣帽间 74 点评： ?过道作为功能区的分割，地面以复杂大理石拼花铺设 ? 墙面大理石修边处理，线条繁复，工艺难度大 ?吊顶，装饰，楼梯，扶手和栏杆花饰等，全方位体现客户的身份。 吊顶吊灯安全楼梯 艺术栏杆艺术地砖艺术品 艺术灯饰 艺术画 装修/功能区/过道 75 点评： ?星河湾在细节处理方面显示出了开发商绝佳的实力和品质。 双层中空玻璃窗，进口 五金件，隔音隔热 隐蔽的空调出风口， 艺术顶角线 艺术大理石地砖， 拼接无痕 高级把手机房百叶窗美观不突兀空调隔音双层门拒绝噪音 装修/功能区/其他 76 总结 星河湾的企业文化总结 星河湾的产品总结 星河湾是一家值得信赖的企业，拥有非常完美的产品制造体系和营销模式。 77 内容页码内容页码 第一部分 浦东星河湾介绍3 第二部分 星河湾热销解码77 第三部分 项目成销启示96 78 项目组全体推广 集团高层推广 研究院专家推广 媒体公司推广 臣信推广 第一财经战略合作 新闻炒作五路攻势 广告集中投放攻势 老业主 易居高端客户资源 公关活动 舆论攻势媒体攻势客户攻势 易居为星河湾所做的 79 三大攻势之舆论攻势 全员总动员 易居星河湾项目组全体成员推广 易居集团各板块高层推广 易居研究院专家推广 易居媒体公司推广 易居臣信推广 80 三大攻势之媒体攻势 1、第一财经战略合作 2、新闻炒作五路攻势 3、广告集中投放攻势 81 第一财经战略合作 五项合作方案： ?全国高尔夫精英挑战赛 ?波士堂三周年庆典 ?CBLA活动 ?平面媒体投放（专题 + 硬广） ?电视广播投放（高收视率栏目投放） 82 第一财经战略合作 由第一财经主办、易居中国作为全年合作伙 伴、星河湾特约献映的2009年度高球盛事 “易居中国第一财经商界精英高尔夫挑战赛” 于7月3日在北京叠泉乡村高尔夫俱乐部挥杆启 程。 第一财经传媒有限公司董事长、总经理高韵斐 与易居中国董事局主席周忻以及星河湾地产副总 裁梁上燕女士共同出席并做简短发言，并举行了 第一财经与星河湾战略合作的签约仪式。 83 新闻炒作五路攻势 公关活动线 销售动态线 新闻炒作线 1 2 3 坊间传说线 4 生活情调线 5 84 广告集中投放攻势 85 三大攻势之客户攻势 1、老业主 2、易居高端客户资源 3、公关活动 86 广州站北京站 老业主攻势 87 易居会高端客户资源 易居一手板块高端项目接触过的未购客户 易居投资基金板块财经、基金经理圈等客户渠道 财经圈、基金经理圈延伸出去的客户渠道（BOSS级客户） 易居高端客户资源优势 88 公关活动优势 上海陆家嘴金融博览会 时间：2008年9月20日 89 公关活动优势 受邀组队参加“中国 首届慈善马术嘉年华 暨大使杯马球赛” 时间：2009年5月 2830日 地点：九龙山马球会 国际标准马球赛场 90 公关活动优势 荷兰银行梵高贵 宾理财风水论坛 时间：2009年6 月20日 地点：浦东香格 里拉酒店 91 公关活动优势 星河湾名流名媛高 尔夫苏州巡回赛 时间：2009年7 月3日 地点：苏州 92 公关活动优势 “星生活，臻感 觉”奢雅品鉴专享 晚宴 时间：2009年7月 18日 地点：十乐会所 93 时间：2009年8月9日 地点：星河湾酒店宴会厅 汇聚中国最受瞩目、最具影响力商界领袖、财经专家、 文化艺术大家的顶级商界盛会。 “中国波士倾城之夜”波士堂三周年庆 94 95 96 内容页码内容页码 第一部分 浦东星河湾介绍3 第二部分 星河湾热销解码77 第三部分 项目成销启示96 项目组全体推广 集团高层推广 研究院专家推广 媒体公司推广 臣信推广 第一财经战略合作 新闻炒作五路攻势 广告集中投放攻势 老业主 易居高端客户资源 公关活动 舆论攻势媒体攻势客户攻势 有2500组客户表示参观；易居会邀约2万组，筛选200组意向客户； 邀约全上海的基金经理；易居高管交际、饭局邀约的客户；研究院邀约的客户； 8月8日易居参战人员达300多人； 易居臣信金鹰队、红鹰队维护秩序；新浪现场直播； 当天接受客户预定270套，销售率达85% 易居为星河湾所做的取得市场反响销售业绩 98 ? 易居会邀约2万组，筛选200组意向客户 有2500 组客户表示参观 ? 邀约全上海的基金经理 ? 易居高管交际、饭局邀约的客户 ? 研究院邀约的客户 ? 8月8日易居参战人员达300多人 ? 易居臣信金鹰队、红鹰队维护秩序 ? 新浪现场直播 万人看星河湾 8月8日 来访车辆达3000辆 公关活动优势 99 100 101 102 30岁以下 7% 3135岁 13% 3645岁 58% 4650岁 14% 51岁以上 8% 25岁以下 5% 26至30岁 6% 31至35岁 15% 36至40岁 28% 41至45岁 28% 46至50岁 10% 51至55岁 6% 56岁以上 2% 星河湾意向购房客户年龄分布星河湾实际认购客户年龄分布 星河湾实际认购客户年龄集中在36-45岁之间，占56%，低于意向客户同年龄段比例2个百 分点；而35岁以下客户实际认购比例则高出6个百分点，整体客群年龄分布呈现年轻化的 趋势。46-50岁客户比例也较意向客户下降4个百分点。 成果星河湾意向及认购客户组成 103 成果星河湾意向及认购客户组成 星河湾意向购房客户来源分布星河湾实际认购客户来源分布 安徽 4% 北京 6% 广东 4% 河南 2% 黑龙江 2% 江苏 4% 江西 3% 陕西 2% 上海上海 23% 四川 2% 外籍外籍 14% 浙江浙江 24% 其他 10% 上海 18% 外籍 4% 江浙 37% 北京黑龙江 辽宁陕西 9% 广州 23% 其他 9% 星河湾实际认购客户来源比意向客户更广泛。认购客户以浙江人和上海人为主，占47%； 江浙一带客户的实际认购比例较意向比例下降9个百分点，其中江苏人只占到4%。广州人 在意向客户比例中高达23%，实际认购比例却只有4%。 104 成果星河湾意向及认购客户组成 星河湾上海认购客户来源分布星河湾浙江认购客户来源分布 杭州 6% 湖州 2% 嘉兴 3% 宁波宁波 11% 衢州 2%台州台州 13% 温州温州 55% 舟山 2% 金华 6% 浦东新区 22% 杨浦区 15% 虹口区 12% 静安区 10% 黄浦区 9% 徐汇区 4 7% 普陀区 5% 闸北区 4% 闵行区 3% 卢湾区 3% 其他 10% 上海本地的认购客户主要来自浦东新区，其次是杨浦、虹口和静安等中心城区。另外，认 购客户的另一大军浙江人的来源地分布也很集中，一半以上来自温州，其次是台州。 105 成果星河湾意向及认购客户面积偏好 星河湾意向客户面积偏好星河湾实际认购客户面积偏好 230平米以 下 25% 230至245平 米 34% 246至310平 米 25% 311至330平 米 9% 331平米以 上 7% 230平米以 下 24% 230至245平 米 46% 246至310平 米 5% 311至330平 米 20% 331平米以 上 5% 意向客户最偏好230-245 面积段的房屋，其次是230 以下较小的户型，331 及以上 的超大户型需求度仅为5%；实际认购客户对311-330 的偏好比意向客户低11个百分点 ，其他面积段的偏好与意向客户较相似 。 106 成果星河湾意向及认购客户房型偏好 星河湾认购客户来源与房型交叉表 出生地 三房三 厅三卫 B2 三房三 厅三卫 B1 四房三 厅四卫 B5 四房三 厅四卫 B3 四房三 厅四卫 B4 四房三 厅四卫 A8 四房三 厅四卫 A7 四房三 厅四卫 A6 四房三 厅四卫 A5 四房三 厅四卫 A4 四房三 厅四卫 A3 五房三 厅四卫 A2 五房四 厅五卫 A1 五房四 厅五卫 特A 五房四 厅五卫 特A1 总计219220240245245281283289291300316486528592592 安徽0.43%1.72%0.86%0.86%0.43%4.31% 北京0.43%0.86%0.86%0.86%0.43%0.43%0.43%1.72%0.43%6.47% 广东0.86%1.29%0.43%0.43%0.86%0.43%4.31% 河南0