江苏洪泽新城项目可持续发展战略_167PPT.ppt

30亿我们造城,洪泽项目可持续发展战略,说在前头,关于本案几个问题的思索,我们首先需要看到的几个数字,1、住宅建设总量及人均居住面积不断增长。“十五”期间，全县住宅开发总量达79.9万平方米，总投资8.3亿元，竣工面积35.94万平方米。2、2006年全县商品房销售面积28.06万平方米，增长28.2；商品房销售额4.2亿元，增长39.5，其中住宅销售额3.23亿元，增长38.0。3、按常住人口计算的2006年末全县城镇人口为14.04万人，到2010年城区人口达到15万人4、洪泽县社会消费品零售总额统计,摘自洪泽县国民经济和社会发展统计公报,本案占地：共741.4亩（1026.4亩）约494500平方米（684600平方米）建筑面积高达百万平方米销售额将达几十亿元,一、以洪泽县的城市规模，在3-5年内如何消化？二、如此大的商业面积，如何消化？业态如何选择？三、以洪泽县的地理位置和辐射能力，区域性专业市场是否可行？四、如此大的住宅面积，客户群如何支撑？五、如何弱化项目位置的劣势？,所以，在战斗之前我们必须解决项目的战略问题,1、企业在洪泽5年内的可持续发展2、项目在5年内的可持续发展,最终实现节节攀升的销售价格和众星捧月般的市场热度,解读这个城市,关键词：1、城市建设（加快城市建设步伐，抓紧改造旧城区和城市新区的建设）2、行政中心东迁3、传统的农业县城4、工业发展迅速，是城市的支柱产业5、具有丰富的旅游资源，但行业刚刚起步,解读当地房地产行业,关键词：1、对外开放程度低，规划设计和营销策划水平比较滞后。2、缺少龙头和大型开发企业带动领跑，整体开发水平较低。3、产品精致程度不够，缺乏创新，技术含量低。,我们的制胜策略,1、引导市场关于引导市场的问题，是一个比较敏感的话题：究竟是要迎合各种人的需求去开发项目，还是由我们开发的项目来引导人们的居住观念？我们的结论是：在市场需求分析的基础上，结合项目的核心价值，提炼出一个创新和务实的主题定位，继而营造符合主题的产品和居住文化氛围，去引导潜在客户群的居住理念和倾向。,2、产品的可持续发展3、由理性到感性的升华（在洪泽县轰轰烈烈地开展一场地产文化运动）4、先破后立、美丽蜕变5、政府帮忙吆喝6、外来的和尚好念经（企业品牌的建立和传播）,策略核心思想：,借势（洪泽县城市发展规划）+借力（政府政策扶植）+移植（原城市功能的转移）,缔造城市新中心/拓展洪泽新版图,洪泽新城商贸/旅游/文化/居住,产品构成：,（一）城市新商业中心,大型综合性购物广场,功能规划建议：,小商品批发城,专业家电数码城,鱼家傲餐饮娱乐一条街,家居大世界,时尚精品步行街,动感影城,星级酒店及大型会议中心,产品构成：,（二）百万M2城市生态居住区打造国家或省级康居示范工程,规划建议与开发策略：,一次性规划，分四期滚动开发一期：多层（6F）+小高层（9-12F）建筑面积：约15万平方米二期：小高层（9-12F）建筑面积：约20万平方米三期：小高层（9-12F）+高层（18-22F）建筑面积：约25万平方米三期：高层（18-22F）建筑面积：约25万平方米,住宅整体开发主题：,感受国际文明居住标准百万M2超大规模国际化生态人文社区,住宅形象定位：目前洪泽县最好的最大的居住社区。现代的、国际化都市标准的，让人耳目一新，极具诱惑力和购买欲。,做城市的主角,因此，我们的目标是：,一座城市的骄傲,领傲洪泽的新时代复合建筑群,一座可以改变你居住观念的“城”一座可以改变你消费观念的“城”一座可以改变你投资观念的“城”,构筑诚信巅峰，缔造城市高度,通过本项目，建立企业本县“顶极”房地产产品开创者的开发企业形象，具体形象表述为：具备实力和诚信品格、行业新锐、国际化视野、极具创造力和创新能力持续性的发展前途。,企业形象：洪泽县房地产行业的领跑者,实现企业可持续发展的要求,形象推广总精神,一座城市/一个时代/一次机会,优化一座城市推动一个时代,新洪泽，新里程,有历史才有今天有今天更有未来,明天，请洪泽做好准备,形象识别与广告视觉表现,CreativeProduction,方案（一）,方案（二）,其他方案,给我一个爱它的理由,勇夺高位之后，如何酝酿品位？,产品设计策略,其实一个产品投入市场，最能打动消费者的是产品本身。落实到房地产项目上，那就是项目的规划与设计，真正做到了“以人为本”。,最大深度的挖掘被锁定客户群需求和习性小题大做细节上下工夫“豪华”与“超前”要懂得适度为佳,打造巅峰品牌还靠惊人之举,PROMOTE,壹,货卖一张皮给项目一个美丽的容貌,包括建筑立面、景观环境、建筑细节,建筑风格的选择？,西班牙风格风情强力支撑！,选择一,西班牙建筑风格,蓝天、碧海、金沙、白墙，红色的屋顶显得分外耀眼。这就是西班牙的地中海建筑风格，用明快的色彩调和出的图画。标志性的穹廊，原木的宽大露台，视野宽阔的窗，都是为这一片海而存在的。窗外的风景，随时可以漫入窗台，成为生活的布景。,聚焦中国传统居住情怀！,选择二,中国传统建筑风格,让传统在继承中升华。古老浓郁的历史文化底蕴，历史上许多富人和文人雅士都费尽心思建园造宅，即便是普通百姓，也尽其所能，风火墙、石库门、墙门、飞檐翘角，黛瓦粉墙，比比皆是，俨然一幅幅写意水墨画卷。这些千百年来历经风雨而风采依旧的建筑风格和优良传统，对于我们来说，是不可多得的宝贵财富，必须加以继承和发扬。但是，继承不是照搬，发扬不能克隆，还必须经过提炼而实现升华。我们建议力争创造一个洪泽县首家全景式中式花园洋房的巧妙组合，营造一个坐落有致富有变化的高层低密度住宅区。,超现实、纯现代、多变幻建筑表现,选择三,特色入楼、入户廊桥,2.8米超宽漂浮式观景平台,顶层270甲板式露台设计三面观景空中花园别墅,巴比伦空中花园式立体叠园,平地、坡地、平台、露台构成多层次立体叠园绿化。,色彩绚丽的花园式洋房,选择四,PROMOTE,贰,景观注重实用，注重人的参与性和运动性,1、在社区内设置小型儿童游乐场即亲子乐园。2、不要大面积死心布置绿化带，要在绿化带中心设置休闲座椅、石凳、凉亭等，并铺设曲折的石经相连。3、老人健身活动广场，设置一些市民室外健身器械。4、设置分类垃圾箱,规划水景，尽可能的营造安全舒适的近水空间，包括看水、戏水、听水、闻水，身处厅室即可欣赏丘壑林泉的野趣。水景以活水和浅水为主，水底为硬铺盖或鹅卵石，以便在无水期仍不失为景观。在无大型水景的组团，楼间设置小型欧式喷泉。,关于水景：,尽可能在小溪上建有小桥，在水景边设置亭台等。所做的水景一定是活水，不然以该地块的特点容易滋生蚊虫。注：如有可能请考虑雨水和生活废水的回收和中水处理，并加以利用。,生态型透水地面，雨水回渗利用系统,PROMOTE,叁,小题大做细节上下工夫,外露的一切设施如背景音乐扬声器、门禁系统均做成雕塑、饰品或景致点缀其中，与周边环境融为一体。,PROMOTE,肆,绿色能源的充分利用,太阳能庭院灯、小型风力发电路灯,PROMOTE,伍,创新的户型设计,在户型设计上，我们领先市场首推全景式生态户型。所有居室厅房皆取南向，设置绿色玄关。窗窗有景。各户都有超大尺度的景观平台花园，无死角，从而实现健康均好性原则。,小高层和高层：首层4.5米架空、入户花园、户户朝南、时尚别墅式华宅,多层别墅式前庭后院,一层下沉式阳光私属庭院,顶层退台式阳光私属庭院,PROMOTE,陆,（自选项建议）,1、照明设施：照明设施包括人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等，其造型以现代、简洁、柔和、亮丽为原则，使灯光丰富建筑和小区环境景观。,2、道路交通：小区内尽量实现人车分流，车辆进地下车库或半地下车库，庭院完全为休闲、步行空间。,3、气派典雅的社区大门,商业地产的定位研究,讲在前面的题外话：,目前中国五种最具前景的商业地产业态,商业地产开发要平衡多种权益关系,1、目标消费群定位2、目标投资业主定位3、目标经营客户定位,目标客户定位研究,经营方式定位研究,1、自营2、委托管理公司进行经营管理3、统一招租4、部分招租加部分出售5、售后包租6、销售,本案商业模式定位,复合性商业地产：兼容投资、购买、消费、休闲的综合多元与持续发展的品牌行销模型，属新生代复合商业新标杆。,先确定开发商自身的定位与经营目标然后选择商业业态,店铺模式建议,临街独立公建，1-2层垂直分割独立式商街，2-3层垂直分割,内铺：一、二楼为“店中店”,三楼以上为开放式铺位或柜台,标准铺位应为6平方米左右（规格32），约占30%，中铺位应为12平方米左右，约占30%，大铺位应为18平方米以上，约占40%，以上指套内面积，而且铺位可合可分，可拆成数套标准铺位客户可根据自身需要自由选择。商场内主通道为3-3.5米宽，次通道为2-2.5米宽。,运营模式建议,1、出售（力争收回建设成本）,包括：自营型和投资型自营型：签定自营协议，要求必须按商场统一时间开业，统一开闭店时间。投资型：出售后，统一回租三年，给予回报。范围：临街独立店铺，30%-40%的店中店,2、出租（资产增值与长期收益）,3、联营（部分较大面积的阻力产品）,开发策略：先易后难，分批开发。建设成本低的和好卖的先行开发，降低投资风险。,经营策略：前期让利，放水养鱼。以特色的产品和服务带动商场后续经营。,营销推广的几个要点,鉴于本项目的实际情况，销售和招商工作应同时展开。成立租售接待中心，下设销售部和招商部。提前对主力商家进行招商，来带动后续的营销工作。确定商业管理顾问为树立投资经营者的信心，应在开盘前聘请知名的商业管理公司为商业管理顾问。成立商业管理公司。提前制定商场开业后的管理规范、服务标准和取费标准。向政府要政策，特别是经营业户前3年的税费。,销售与招商的几个技巧,1.针对目标人群：较小的投资者、首次创业者2.利益点：1)能降低销售门槛，吸纳更多的投资者购买。2)项目能统一经营，搞活项目的经营。3)给投资者信心的保证。4)体现发展商的实力。5)发展商能快速回笼资金。,针对自营型客户：1）赠送“创业基金”总铺款10%的自营创业基金,2）“8+8+8”计划,1)8万定金2)8%的首期3)其余34%的余款8个月还清举例：假设一个商铺价格100万，办理银行最高五成按揭，需要首期款50万。投资者现金支出：8+1008%=16万即可拥有。,抬高租金、延长免租期策略,针对租赁经营客户：,总体销控策略,1、销控目的保证不同营销阶段有足够的优质铺位供应，并使难销铺位提前消化。本次营销预计分几批推出为了达到爆发式销售的目的，需要制造限量供应的“供不应求”局面,2、三大销控原则原则一：认筹期间限量推出铺位（如只推80套），解筹当日引起客户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位。原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。,商业运营的几个要点,公共空间与导示系统的完善店招的统一审批和管理自身广告资源的充分利用商业运营管理能力的加强开业必须“开门红”,销售现场的包装是广告的有益补充，是营销策划中不可缺少的环节，特别是售楼处。因本项目销售期将高达5年，所以建议售楼处为永久性建筑，销售结束后可作为独立公建出售，或改为社区会所及物业办公用房。,售楼处建议,展示区,接待区,洽谈区,签约区,办公区,休息区,展示物业的功能、设施，建筑特色，物业管理等方面的看板与资料。,设置LOGO墙，接待总台/接待用桌椅及饮水机/复印本、传真机/客户回访线/客户电话进线/传真专线/背景音乐系统,深度洽谈区/部分办公区/登记区,设置吧台、沙发等设施，提供休息、饮料、报纸、杂志等。,设签约桌椅/财务间/收款点钞区,专案人员办公及电话租售等专用,羊毛出在羊身上的样板间,在激烈地楼市竞争中，样板房是开发商的必杀技。因为随着人们消费行为日趋理性，“听觉”已从人们的感官中消失，换之的是“视觉”效应，而“视觉”更能激发消费者的感观和刺激。样板房不是简单的展示单位，而是运用专业手段营造的真实家居环境。他给客户展现一个未来的梦中家园，对客户有极大的暗示和诱导作用，是激发最大购买欲的销售工具。可以