房地产市场 (4)

3房地产市场,本章主要内容：3.1房地产市场概述3.2房地产市场的运行规律3.3房地产市场的参与者,3.1房地产市场概述,一、房地产市场的概念传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所。房地产开发经营及管理活动中涉及的房地产市场，则采用了房地产经济学中对房地产市场的定义，指买卖双方在某个特定的地理区域内，于某一特定的时间段内，达成的所有房地产交易的总和。,二、房地产市场的结构,国家,房地产一级市场,房地产二级市场,房地产三级市场,一级市场：是国家垄断市场，国家作为特地所有者将土地使用权投入市场运行，其投入总量、地块价格和交易方式等均由政策根据国家整体利益而确定。二级市场：是经营者与消费者之间进行房地产商品经营交易的市场，如：城市土地使用权的转让、房地产开发公司的商品房出售等。三级市场：是消费者进行房地产交易的市场，如私房出售、租赁等。,三、房地产市场的特征,市场供给垄断性,广泛的经济外部性,周期性,权益性,区域性,竞争不充分性,3.2房地产市场的运行规律,一、房地产市场基本要素,影响房地产需求的因素有哪些？,影响房地产供给的因素有哪些？,该房地产商品的价格水平，消费者的收入水平，消费者的融资能力，消费者的偏好，相关商品的价格水平，消费者对房地产市场未来发展的预期。,该房地产商品的价格水平，各种房地产的开发建设成本，供给者的融资能力，该种房地产的开发技术水平，开发企业对房地产市场未来发展的预期。,二、房地产市场的影响因素,房地产市场,社会环境,政治环境,经济环境,金融环境,法律环境,技术环境,资源环境,国际环境,三、房地产四象限分析模型,三、房地产四象限分析模型,使用市场,资产市场,D(R，E)=S,存量价格R（元/月）,增量价格P（元）,增量C（平方米）,物业存量S（平方米）,D(R，E)=S,P=R/i,P=f(C),S=C/(S=C-S=0),租金的确定,估价,新项目开发建设,存量调整,1.宏观经济变化对均衡的影响,2.资本需求发生变化对均衡的影响,3.开发成本变化对均衡的影响,有什么启示？使用市场和资产市场之间的重要联系：一、房地产使用市场上确定的租金影响着房地产资产市场上的房地产价格；二、房地产资产市场上的房地产价格决定了新开发建设的房地产数量，进而影响到房地产使用市场上可使用的房地产存量及租金。,作业：请同学们分析：1.经济衰退对均衡的影响；2.资本化率增大对均衡的影响；3.开发成本减少对均衡的影响。,四、房地产市场的周期,链接：房地产泡沫与过度开发（一）房地产泡沫及成因房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。成因：1.土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；2.投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；3.金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的助燃剂,链接：房地产泡沫与过度开发（二）过度开发过度开发有时也称为房地产“过热”，是指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。诱因：1.开发商对市场预测的偏差；2.开发商之间的博弈和非理性行为；3.开发资金的易得性。,链接：房地产泡沫与过度开发（三）房地产泡沫和过度开发的区别与联系,视频资料腾飞中国：1992年海南房地产泡沫,3.3房地产市场的参与者,房地产市场,土地所有者或土地使用者,开发商,政府及政府机构,金融机构,建筑企业,专业顾问,消费者或买家,房地产开发者和开发企业的角色房地产开发活动的发起者是开发创意、规划设计、投资融资、工程建造和市场营销环节的协调管理者是开发风险的主要承担者开发利益的主要分享者,链接1：房地产开发企业1.房地产开发企业的设立2.房地产开发企业的资质管理一级、二级、三级、四级、暂定资质3.资质审批一级资质由省、自治区、直辖市住房城乡建设行政主管部门初审，报国务院住房城乡建设行政主管部门审批；二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门制定。,视频资料：杨澜专访万科董事长王石任志强vs潘石屹：我