房改12年-地产那些事_总结报告_102页.ppt

中国房改12年,1998-2010地产那些事,2011.1.7策划部陈品邃,新中国是建出来的，还是拆出来的？,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,房改,按揭,联盟,炒房,招拍挂,支柱,飙升,调控,对峙,地王,救市,疯狂,重建,19982010关键词,房改,关键词1,1998,98年之前,大锅房,1998年7月3日是中国住房制度改革的一个分水岭这一天，国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知,福利分房制度彻底被,废止,从这一刻起,中国房地产市场,激活,金融,钢铁,建材,广告,劳动力,房地产市场,？,银行,证券,保险,下游产业,朱镕基：让住宅形成消费热点,朱镕基指出，当前最有可能形成消费热点的是住宅，要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，带动相关产业发展。,关键词2：,1999年,按揭,1999年年初中国人民银行下发关于开展个人消费信贷的指导意见,在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。这标志着中国房地产市场从过去的集团消费彻底转向个人消费。,房市金碟,按揭贷款,购房需求,房市金碟,朱镕基：中国政府太穷了,国住房制度改革以前，很多城市分房受益者的大头是干部。即使在国企，工人分房也是越来越难，1999年朱镕基访问新加坡参观组屋区，专门就住房制度改革问题回答了记者的提问。朱镕基说：“我的政府太穷了”，所以路要一步步走。,房市金碟,关键词3：,2000年,联盟,房市金碟,万科企业股份有限公司,万科A证券代码：000002企业文化一、简单不复杂二、规范不权谋三、透明不黑箱四、责任不放任,董事长：王石,房市金碟,北京万通地产股份有限公司,万通地产证券代码：600246企业使命：“创造最具价值的生活空间”,万通董事长：冯仑,房市金碟,龙湖地产有限公司,龙湖地产香港联交所股份代码：00960(2009年11月19日上市)经营原则：更省钱、更省时、更方便、更人性、更好看、更环保、更有效、更时尚、更舒适、更可靠,董事长：吴亚军,房市金碟,扔鞋门,华远地产有限公司,华远地产（借壳）股票代码：600743企业使命：责任地产、品质建筑。工作理念：总体最优、价值创造、高效执行。核心价值观：诚信、责任、坚韧、进取。,董事长：任志强,最想揍的人,房市金碟,中城联盟,中国城市房地产开发商策略联盟，简称中城联盟，成立于1999年12月，由深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都等一批中国具有市场影响力的房地产企业共同发起的企业联盟。目标是通过信息交流、共同培训、联合采购、集体融资和联合开发等深层次的合作，提高企业竞争力，推动建立行业秩序和公信力，引导并规范中国的房地产市场。,房市金碟,全国工商联房地产商会,全国工商联房地产商会已发展以万通地产、华远地产为代表的房地产开发商和以青岛海尔、长沙远大集团为代表的部品供应商等500余家会员，其中副会长会员25家，常务理事会员51家；房地产开发企业占三分之一，部品生产和集成商超过三分之一。,房市金碟,朱镕基：使住房建设成为重要产业,朱镕基在2000年政府工作报告中指出，大力发展住房、助学和大件商品的消费信贷，改进办法，简化手续，提高审贷效率。要积极培育住房等新的消费热点，使住房建设真正成为重要产业。,房市金碟,关键词4：,2001年,炒房,2001年上证走势,温州炒房团,太太炒房团,温州炒房团,特点：,有钱,有钱,灰常有钱,？,10万人炒楼，动用资金2000亿元。上海陆家嘴102套住宅仅两天就被温州人一抢而空，成交近亿元；杭州西子湖畔每平方米逾万元的“黄金房产”的主人大多是温州人；至少1000名温州人吃下喀什商贸城半壁江山。据称温州炒家腰间挂满了钥匙，有挂22把钥匙的、35把的、50把的、最惊人的是72把。迪拜金融危机亏损20亿,有钱,2001年胡润排行榜前50名,2001年共28名开发商登上胡润排行榜,朱镕基：大力发展经适房建立廉租房供应保障体系,朱镕基在2001年政府工作报告指出，要调整消费结构，改善消费环境。着力改善城乡居民的住行条件。大力发展经济适用住房，建立廉租房供应保障体系。,关键词5：,2002年,招拍挂,房市金碟,协议出让,协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。,弊端,给政府和宏观经济带来严重不利损害了农村集体经济组织的利益对投资者（用地者）未必完全是好事容易滋生腐败土地资源浪费或低效率利用导致土地市场秩序混乱,土地招拍挂制度,土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。,1987年12月1日，中国首次土地拍卖,房市金碟,政府以地生财,朱镕基关注楼市“冬天论”,2002年元旦，清华大学经济管理学院教授魏杰发表了题为2002，房地产的冬天的访谈讲话，“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”魏杰教授高论一出，一场围绕“冬天”还是“春天”，有无“泡沫”的世纪大论战贯穿全年。“冬天论”还引起了朱镕基总理的关注，他亲自打电话给建设部部长俞正声，要求加强市场分析。,关键词6：,2003年,支柱,房市金碟,2003年8月12日国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知将房地产业视为“国民经济的支柱产业”，实质起到了鼓励房地产发展的作用。从“18号文”开始，住房的公共产品特性被削弱，房价继续飞涨。,房地产进入一个狂飙时代,1998年2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年2004年，每平米的房价就比上年暴涨了352元。,温家宝：促进房地产市场持续健康发展,2003年7月30日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议认为，促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。,关键词7：,2004年,飙升,房市金碟,始于2002年的全国房价上涨，在2004年开始出现井喷式的飙升势头。18月份商品房价格涨幅达到了两位数，上海及浙江部分地区的房价上升达20%以上。土地价格也一路猛涨，住宅用地的地价更是以12.16的涨幅位居全国榜首。,房地产陷入“越调越涨”怪圈,2004年政府调控的结果，尽管一定程度上抑制了房地产的投资规模，但房价并没有停止攀升。对宏观调控下的房价不断增长，美国商业规划专家何瑞杰有过精辟的分析：中国房地产业所存在的一系列问题，跟中国现行经济体制带有浓厚的行政色彩有极大的关系。,温家宝支持央行降温房地产,2004年3月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，支持央行对房地产业过热进行降温的努力，因为这种过热会给银行业带来新的危机。,关键词8：,2005年,调控,2005年成为房地产史上的首个大举“宏观调控”之年。160天的调控大戏中，从高调出场到黯然落幕，其间带给普通购房者的欢欣雀跃，带给地产界的恐慌，留给政策制定和执行部门的反思都告一段落，但房地产市场依然要在高利润和民生需求满足、在行政干预和市场选择中前行。,政策,央行上调房贷利率与首付比例3月17日宣布上调商业银行自营性个人住房贷款利率和公积金贷款利率，个人住房贷款最低首付款比例可由现行20%提高到30%。“国八条”以及随后对其解释和细化的“新国八条”相继出台。,旧“国八条”（3月26）,一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。,新“国八条”（4月27）,一、强化规划调控，改善商品房结构；二、加大土地供应调控力度，严格土地管理；三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；六、加强金融监管；七、切实整顿和规范市场秩序；八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。,房价经过短暂停顿后出现报复性上涨,在各方利益的不断博弈中，政府的各项政策也在执行中慢慢消融。房价在经过短暂停顿后出现报复性上涨，并呈现出价格与成交量双双上升的局面，打破了所有看空人士的预期，更让2005年的宏观调控面临着流产的危机。,温家宝：将控制房地产价格过快增长,国务院总理温家宝在“两会”上所作政府工作报告当中，单辟章节提出抑制高房价，剑锋直指房地产投资过热。政府与开发商的博弈、政策频出与房价继续上涨成为宏观调控掀起的滔天巨浪，2005年由此在中国房地产发展史上留下了浓重的一笔。,关键词9：,2006年,对峙,房市金碟,“供需双方”对峙,房市金碟,VS,房价大比例飙升越调约涨,2006年一年之间，十道令牌，房地产调控政策之多，措施力度之大前所未有：“国六条”、“90/70”、“171号文”限外令使得2006年再次成为“调控年”。然而尴尬的是，房价却在正比例飙升，越控越涨。,“国六条”细则,住房供应结构：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。土地政策：对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。信贷政策：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20的规定。,“不买房运动”,被南方周末称为挑战房地产暴利的“侠客”邹涛通过网络力量，在2006年，一场“不买房运动”可以将“侠客”情怀做到如此局面从“不买房运动”到“万人购房团”，邹涛通过地产博客、QQ群、MSN群，在全国组成了400多个这样的不买房联盟，而每个群体里都有至少几百人。,房市金碟,温家宝：最痛心医疗、住房等问题未解决好,2006年3月14日，温家宝总理答中外记者问时说：“我最觉得痛心的问题是在我这三年的工作中，还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等各方面问题解决得更好。但是，中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败。”,关键词10：,2007年,全国地王频出房价突飞猛进,整个2007年，“面粉贵过面包”的地王频出，这一年，房价高涨，地王频现，是我国住房商品化10年中房价最为突飞猛进的一年。在市场“追涨”的大军中，房奴身上背负的是更多的民生痛楚。这也是一个让人备感沉重的“地王年”。7月底，万科经过117次疯狂竞价后，天价拿得南京江宁一地块，最终成交价格高出底价12.03亿元，创造该区域新地王。万科拿地三天左右，整个江宁区二手房挂牌价平均涨了300元/平方米。,房市金碟,本市地王,位于民发商业广场旁开发商：震天下房地产公司占地约10427.2平米拍卖价：1.6亿每亩地价：1023万元折成楼面价：3400元/平米同地段每亩地价：600-800万元,住房保障短缺正在加剧市场失衡,在新加坡，85%左右的居民都住在政府提供的保障性住房中，剩下的房子爱怎么涨就怎么涨，反倒对国家有利。在中国，到2006年底，还有5个省没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。,温家宝：老百姓总告诉我不要忘记房价,2007年11月20日，温家宝在新加坡表示：“另一个突出问题是房价上涨。今年前十个月房价总体上涨了百分之九，一些城市上涨超过百分之十。老百姓总告诉我：不要忘记房价。”,关键词11：,2008年,救市,2007年的疯狂没有在2008年得以延续，一场严重的金融危机横扫了全球。以救市之名，地方政府率先举起了刺激经济的大旗，各地分别出台了救市举措，大举救市大旗；中央政府也抛出了4万亿救市计划，与此同时，房地产信贷的利好政策也款款而来。,“拐点论”,拐点论有两种，一是房价的绝对值是往下走的，从一个高的价位向下走，这是很多人理解的“拐点”。二是指房价的增长速度大大减缓。一般房地产拐点论是指2007年12月13日，在万科资助的“海螺行动II中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会”上，接受记者采访时，王石提出的论点。此论点一提出为房市带来很大的波动。,房价下跌政府救市,在王石的“拐点论”激起业界和坊间的剧烈反应的几个月后，万科终于在多个城市率先选择降价销售。“金九银十”的哀鸿遍野，让开发商再也按捺不住，降价潮已经由个别开发商的“首吃螃蟹”演变成“遍地开花”。,金融危机地产调整,中国房地产市场遭遇了前所未有的“寒冬”，这令一些心存希望的开发商措手不及。楼市陷入低迷，政府又频发政策进行救市。很多人期望着，低迷的楼市会继续低迷下去，如专家学者的判断一样，房价会真正地降下来。然而，专家又错了。,温家宝：房地产业是国民经济的重要支柱产业,11月5日国务院的十项救市政策和11月10日的落实中央政策措施的七项工作部署，再次把房地产作为“重要的支柱产业”提上前台，并主要侧重于保障性住房,关键词12：,2009年,如何疯狂？,2007年房价与收入比房屋平均销售价格：3885元/平方米城镇居民人均可支配收入：13786元2008年房价与收入比房屋平均销售价格：3877元/平方米城镇居民人均可支配收入：15781元2009年房价月收入比房屋平均销售价格：4695元/平方米城镇居民人均可支配收入：17175元,2007-2009年房价与收入,房产经济理论之：小三推高房价,平衡理论模型条件：1、房产开发量的增加2、适龄购房人口数的同比增长3、土地资源的同时期内减少4、一户人购置一套自住房数学公式：2+4=1+3（条件）导致结果：上述4条件的共同作用下，单位房产价格的上升应是稳步中略有上升，其上升幅度应与同期收入上升水平大抵想持平。非平衡模型：在上述4条件不变的情况下（一定时期内上述条件比较难得到根本性的改变），另外增加了附加条件，即：5、小三的介入数学公式：2+4+51+3从上可以看出：小三的介入明显影响了供需的平衡，供需平衡被打破了，房价的急剧推高那就是必然的产物了。综合结论：小三推高房价是必然的结局！,六十后的男人最爽，有钱有房有老婆，还能抢走了八十后的女人；七十后的男人最幸运，可以在房价上涨前买到房；八十后的男人最衰，没钱没房，而且连自己的女人都保不住。六十后女人最惨，勤俭持家一辈子，最后老公被八十后抢走；七十后的女人最累，买到了房子，辛辛苦苦还房贷；八十后的女人最爽，直接傍上六十后，有钱有房有老公。,温家宝：遏制部分城市房价过快上涨势头,温家宝指出，坚决遏制住房价格过快上涨。地方政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。,2010年,重建,关键词13：,房市金碟,2010调控最给力楼市很折腾,“国十条”二套房首付比例和利率被调高，90平米以上的首套房也受到限制。地方细则调控力度随时间而弱化，部分城市细则避重就轻，一线城市调控力度不严，细则不细多是模糊概念，重点城市细则姗姗来迟，仅压缩成交未影响房价。房产税房产税改革试点将加快推进，并逐步扩大到全国。二次调控首套房首付提至三成，三套房停贷之后公积金贷款也逐渐受限。打击囤地土地问题一直房价高企的根本所在，打击囤地、土地违规问责在执行到位的情况下确实可以缓解土地市场的症状。限购令各地暂停发放第三套住房以及以上贷款。预售制度企业方面，预售制度的管理、信托方面的严控都是为了控制住房企的资金链，从而迫使企业降价。央行加息10.20起，一年存款基准利率提高至2.50%一年期贷款基准利率提高到5.56%。加息影响部分人购房计划。融资限制证监会暂停地产或与地产相关的上市公司通过股市进行再融资，以抑制房价泡沫。至少有30多家地产企业放弃了上市计划。保障房2011年和2012年两年内，全国保障性住房建成量将达到1300万套。,呼唤二次“房改”,中国投资学会副会长刘慧勇、清华大学李稻葵以及住宅法专家李明等学者，各自提出了再次对住房制度进行改革的方案。由于是相对我国1998年首次实施住房制度改革而言，社会舆论称之为“二次房改”。,温家宝：任期内使房价保持在一个合理的价位,在谈到网友关心的房价问题时，温家宝说：“群众的心情我非常理解，我也知道所谓蜗居的滋味。”温家宝表示：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”,收入与房价,19982010,房市金碟,房市金碟,房市金碟,房价收入比：指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。房价租金比：指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。