大连房地产市场概况

大连市房地产市场概况,天朗地产北京公司2011年12月22日,项目本体状况,1,2,区域市场房地产发展,项目介绍,项目位于大连市星海广场附近，紧邻大连市会展中心；项目是大连沿海国际中心二期，沿海国际中心总建筑面积30万平米，其中一期项目为17.5万平米，建设住宅、公寓、商业，目前已经完工，二期为五星级酒店、写字楼和公寓，规划建筑面积12.5万平米。二期规划五星级酒店已经洽谈好JW万豪酒店负责经营；目前项目一期完工，二期基坑已经完成施工，完成边坡护理，规划手续已经完好，等待办理施工证。,项目位于大连星海广场边缘，是大连星海广场附近的知名项目,项目位置,星海广场区域,核心商圈,东港区域,项目位置,项目位置,项目位置,项目位置,项目一期已完工,项目二期,总用地：3.4万m2总建筑面积：37.984万m2,项目一期,项目二期,1,2,3,4,5,6,项目指标,JW万豪酒店及写字楼等,项目二期规划指标表,注：可售面积为将公用部分已分摊到相应业态后的建筑面积,二期规划指标,出售与持有方案一：项目二整体转让，转让价格为人民币7亿元方案二：由双方共同进行项目二的开发，合作可由投资人提出，再由双方协商整体运营（建议）经营：开发完毕后发展商公司将过渡成为持有物业部分的经营管理公司物业管理及运营：CBRE将承担日常物业管理、运营管理工作，同时将牵头组织开展除酒店外的持有物业部分的出租管理等工作。酒店：委托万豪国际集团管理经营JW万豪酒店，业主将派驻业主代表及财务代表。写字楼：委托CBRE牵头但非独家代理租赁管理持有部分商业：委托CBRE牵头但非独家代理租赁管理,合作方案,项目整体转让价格7亿元，楼面地价约5600元/平米,项目本体状况,1,2,区域市场房地产发展,大连城市辐射力：东北亚国际航运中心大连，位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大小岛屿260个。是中国的副省级城市、计划单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。,城市概况,城市产业,大连三产在城市中地位不断加重，未来将大力发展城市旅游、贸易、金融、软件科技产业，为城市发展注入巨大活力,目前来看，第三产业所占的比重与第二产业所占的比重差距较小，这说明城市产业结构较为合理，城市经济成熟发展。对于大连市来说，由于东北老工业基地的建设，东北亚国际航运中心的加快落实等一系列利好政策，今后我市在第二产业和第三产业的金融、贸易、货运等方面都会有长足的发展。,因自身所具有的地理优势和政府规划的引导，大连正努力向旅游、贸易、金融、软件业等科技型、精细轻工产业的经济模式发展。近年来大连一直在发展高科技及软件产业，这两个行业的发展将对大连经济推动起到不可估量的作用，下一步，大连的装备制造业也会进入一个高速的发展势头。由此推断，新生的公司、企业将不断扩大，商用设施需求将进一步加大。企业的大量入驻，以及以服务业为主体的第三产业快速发展，增强了大连的城市竞争力。,城市人口稳定增长、外省市人口不断输入一定程度上支撑商品房需求和消费,城市人口,近几年，大连人口数量逐年增加，2005年以后如人口增速明显加快。规划至2020年，大连人口要达到1000万人。近九年来，大连户籍人口增长率在1%左右，而非农业人口增长率则在3%左右；每年均有8万左右的外省市人口迁入大连，外省市人口不断输入在一定程度上支撑商品房的需求城市人口的扩容一定程度上增加了房产需求，促进商品房市场中客户来源的多渠道发展。,2009年第三季度末在岗职工产业构成：第一产业0.9万人，比上年同期减少0.4万人；第二产业47.2万人，比上年同期增加4.6万人；第三产业44.5万人，比上年同期增加2.4万；到2010年，服务业增加值占地区生产总值的比重提高到47%，现代服务业有较大发展，银行、期货、保险、信息、物流、商贸和中介等服务功能进一步增强；据估计到2013年，软件和服务外包从业人员超过20万人，2020年将超过40万人。,新增人口主要集中在现代服务业、高新技术产业和制造业；人口结构升级，城市中间阶层扩大,特色产业,大连作为著名的避暑胜地和旅游热点城市，依山傍海，气候宜人，环境优美，旅游业发展迅猛，对于酒店业有巨大的拉动作用,旅游资源,旅游业,2008年，共接待国内游客3000万人次，比上年增长21%；接待海外游客95万人次，增长13.1%。实现旅游总收入400.8亿元，增长23.3%。与此同时全年举办：达达沃斯世界经济论坛中国国际软件和信息服务交易会大连国际汽车工业展览会,往来人口目的统计,住宿餐饮业,2008年，大连市星级住宿业和限额以上餐饮业稳定增长，累计实现营业收入48.9亿元，同比增长11.7%。按行业分，住宿业营业收入28.3亿元，餐饮业20.6亿元。按收入类别分，客房收入13.9亿元，餐费收入30.2亿元，商品销售收入9131.9万元，其他收入3.9亿元。,星海广场,星海广场是大连市著名的旅游名片，已经成为大连旅游必去景点,亚洲最大的城市广场位于大连南部海滨风景区的星海广场，原始是星海湾的一个废弃盐场。星海湾改造工程启幕于1993年7月16日，市政府利用建筑垃圾填海造地114公顷，开发土地62公顷，形成了总占地面积176万平方米的亚洲最大城市公用广场，工程竣工于1997年6月30日。,依托城市“大大连”、“西进北拓”的发展思路，城市逐渐扩容,主城区核心地位不断加强,“大大连”城市层面规划城市性质：我国北方沿海重要的中心城市和港口城市，文化、体育、旅游及现代产业协调发展的国际名城城市功能：国际枢纽港，区域性物流中心、商贸中心、旅游中心、金融中心和信息中心；发展目标：2005年前后，为构筑现代化国际名城奠定基础，2020年前后，确立国际名城地位，远景实现国际名城的发展目标；沿海经济带和三大中心的规划：一方面表明区域中心向心力增强、经济发展前景好；另一方面明晰了产业发展格局，城市北部发展制造加工业，南部发展金融、高新产业等低碳经济。,主城区的功能定位:市委九届五次全会通过的建设“大大连”规划纲要，把主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区，市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。星海板块凭借旅游、强势海景、与传统核心的便利承接、知名开发商纷纷进驻、政府的实质进程，成为当前城市核心边缘发展前景最好的一个区域。,城市规划,城市核心板块,星海板块,机场新区板块,新软件园板块,软件园板块,华南泉水板块,东港板块,东南沿海板块,虽然大连提出“西拓北”进发展“大大连”，但老城中心区的地位并未改变；市内四区中，中山区依然商务最集中的区域，扮演着城市核心的角色；在大连本地人看来，大连最繁华的地方还是在中山区，中山区仍是大连人认知中的价值峰值；伴随着供应的不断减少以及政府规划利好，位于主城区的星海板块地位不断增强。,城市格局,中山区未来仍然是城市核心，区域地位将更加巩固，星海区域将形成大连市的豪宅板块,项目本体状况,1,2,区域市场房地产发展,板块划分,中山板块及星海板块为大连高端公寓板块，城市豪宅大多在星海板块,中心区,高新园区,星海区,中山板块资源：大连传统中心，商业、商务机构聚集价格平台：1.8-2.2万/平,西岗板块资源：政府所在地，城市生活配套完善价格平台：1.2-1.3万/平,西安路板块资源：副市级商圈，城市生活配套完善价格平台：1-1.2万/平,星海板块资源：海景资源，商务规划价格平台：2-3万/平,甘井子板块资源：大连未来房地产项目集中供应区价格平台：0.8-1.1万/平,大连公寓传统市场主要由六个板块构成。其中中山板块及星海板块为高端板块。中山板块内部基本无新开发土地供应，土地放量主要集中在东港区域。星海板块也逐渐往泛星海板块扩散。市中心的其他2个板块，西安路板块及西岗板块的供应量也很少，目前只有零星几个在售项目，未看到未来大体量供应。,高新园区板块资源：产业资源、教育资源价格平台：1.2-1.8万/平,依托资源,产品特点,类型丰富，各种公寓类型均有,客户构成,未来供应,未来供应集中在东港区,开发水平,开发水平参差不齐，能代表部分城市高端公寓,平台价格,公寓均价：1.8万元2.2万元/平米,传统金融商贸区、高端城市配套,整体客户群以投资客为主,中山板块是大连传统金融商务板块，依托于强势的城市资源，物业价值较高,中山区板块,大连城市名片区域，为资源投资型的财富客户，看重稀缺海景资源，关注区域价值潜力,依托资源,产品形式,高端公寓及小户型公寓为主,客户构成,未来供应,未来土地供应较少,区域整体开发水平较高，多以强势海景资源作为依托,平台价格,公寓：23万元/平方米,星海广场，强势海景资源；较高的知名度；商务区规划利好,投资兼自住客户，及投资客,开发水平,星海板块,西岗板块公寓依托城市中心区的配套资源，目前在售项目较少，未来供应量也较少,依托资源,产品形式,小户型公寓为主,客户构成,未来供应,未来供应较少,产品有一定差异化，产品水平一般，面积范围较广,平台价格,公寓：1.2-1.3万元/平米,位于城市老城区、配套齐全,公寓以投资客为主,开发水平,西岗板块,产品水平一般，同质化严重，供应量现有，以地段为核心驱动，同时价格具有一定优势,依托资源,产品形式,居住公寓为主，少量商住类公寓,客户构成,未来供应,未来可见供应少；,开发水平普遍不高，产品同质化严重,平台价格,1.0万-1.2万元/平米,位于西安路商圈、配套齐全,居住客户为主,开发水平,西安路板块,依托资源,产品形式,居住式公寓为主，多见小户型，精装修，总价低,客户构成,未来供应,未来供应较多,开发水平,产品差异化不强,平台价格,居住公寓：8000-11000元/平米,良好的自然环境及人文环境，交通便利,为满足居住需要而购买的自住型客户,甘井子板块,甘井子板块发展迅速，现普遍价格水平偏低，发展潜力大，未来产品会继续增加,依托资源,产品形式,小户型公寓、类住宅式公寓为主,客户构成,未来供应,未来供应较少,开发水平,开发水平较好,平台价格,目前均价13000-18000元/平米,产业资源、教育资源,周边软件园区的产业人员和周边高校的教育人员,高新园区板块,目前有很强价格优势，发展速度很快，未来的供应量也较大,大连市场公寓的主要客户为投资客户，中山板块及星海板块为城市高端公寓板块,板块结论,大户型公寓的去化速度在8-16套/月左右，小户型的去化速度在7080套/月左右，与酒店式服务公寓相当，商务公寓较弱,万达公馆,骊高新世界,中心裕景,时代广场,嘉和花样年华期,良运四季会,香榭里CEO时代,北京公园,锦华银座,良玖国际,城品城,美佳华公寓,星海大观,星海大观,杰特公寓,华业玫瑰东方,东方星海,富丽庭,软景E居,中辰国际公寓,华星彼得公寓,中心裕景,去化速度,2010,2011,2012,东塔约1.2万，西塔约6-8万,约8万,约1万,约11万,时间,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,约14万,万达公馆,骊高新世界,大连中心裕景,约8万,嘉和花样年华四期,