房地产评估 (6).ppt

资产评估,第二版刘仕煜主讲,哈尔滨工业大学大学,第五章房地产评估,第一节房地产评估前期工作第二节市场途径及其方法在房地产评估中的应用第三节收益途径及其方法在房地产评估中的应用第四节成本途径及其方法在房地产评估中的应用第五节其他评估技术方法在房地产评估中的应用,1土地的概念广义：土地是地球陆地表面上，上自大气对流层的下部，下至地壳一定深度的风化壳这一立体空间的，由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等全部自然地理要素，以及人类活动对它们的作用的结果所组成的自然经济综合体。狭义：土地指地球表面构成陆地的土壤层，又称地皮或地表。2地产的概念具有权益属性的土地，即作为财产的土地（土地的社会属性）狭义：作为资产或财产的土地广义：指房地产或不动产3房地产的概念广义：指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）、基础设施、水和矿藏等自然资源和承载它们的土地，以及与之相应的各种财产权利狭义：指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权,一、房地产特性土地的特性房地产的特性（一）土地特性1、土地的自然特性（1）土地位置的固定性：产权转移（2）土地质量的差异性：级差地租（3）土地资源的不可再生性（4）土地效用的永续性2、土地的经济特性（1）土地经济供给的稀缺性（2）土地产权的可垄断性（3）土地利用的多方向性（4）土地效益的级差性,决定,（二）房地产的特性1、位置固定性：其他特性的基础2、供求区域性3、使用长期性：实体vs产权4、投资大量性5、保值与增值性：长期性，有限性6、投资风险性7、难以变现性8、政策限制性,一、明确评估基本事项（一）评估目的从本质上讲，评估目的作为资产评估结果的具体用途，它会在宏观上和微观上影响或决定着资产评估的条件，因此，不同评估目的下评估结果的价值内涵也不完全相同。房地产的评估目的可按业务性质划分为:房地产转让，房地产抵押，房地产典当，房地产保险和损害赔偿，房地产课税，房地产征用拆迁补偿，处理房地产纠纷和有关法律诉讼，企业合资、合作、兼并、分立、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等。,第一节房地产评估前期工作,（二）评估对象明确评估对象，就是对房地产的类别、实体状况和产权状况进行了解和掌握，并在资产评估业务约定书和评估报告中写明评估的具体对象。具体工作包括以下内容：1.明确评估对象类别从实物角度来看，房地产有土地、建筑物和房地等三种类别。2.明确评估对象的实体状况房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业建筑、公共建筑等）；土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建筑物的建筑结构、建筑面积、建筑式样、建筑物层数、朝向、平面布局、施工质量、新旧程度、装修水平、室内外设施等。3.明确评估对象的产权状况土地使用权性质、土地使用权的权属状况、土地使用权年限、建筑物权属状况、评估对象设定的其他权利状况等。,（三）评估价值类型房地产评估的价值类型，是房地产评估结果的价值属性及其表现形式。1.市场价值市场价值又称公开市场价值，是指房地产在评估基准日公开市场上最可能形成的价值。评估房地产市场价值的基础条件包括：房地产评估目的（如以市场交易为目的）、评估时的市场条件（如发达的房地产市场）、评估对象自身的性质和状况（如商业房地产、住宅房地产等）。2.市场价值以外的价值凡不符合房地产市场价值评估定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。房地产评估中市场价值以外价值可以包括投资价值、抵押价值、典当价值、保险价值、课税价值、征用价值等。市场价值与市场价值以外的价值区别在于参数的选择！,（四）明确评估基准日评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常用公历年、月、日表示。1.选择在现在某个日期（现实性评估）2.选择在过去某个日期（追溯性评估）3.选择在未来某个日期（预测性评估）评估业务约定书的内容一般包括（例子word文件）：委托方和评估机构名称、评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日、委托方应提供的资料及对提供资料的真实性和合法性的承诺、评估服务费用及其支付方式、评估报告提交日期、违约责任和解决争议的方法、委托方和评估机构认为需要约定的其他事项等。,二、拟定评估作业方案1.确定评估投入的人员2.确定评估作业步骤及进度安排3.确定评估作业所需经费预算,三、实地勘察评估对象1.勘查房地产的位置及周围环境宗地四至是指一宗地四个方位与相邻土地的交接界线。一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的也称为一宗地。一般填写四邻的土地所有者或使用单位和个人的名称。2.勘查房地产使用状况对房地产实际状况和周边环境的勘查，应做好详细的记录,并且进行拍照或摄像，作为评估的工作底稿和存档的基础资料。四、收集评估所需资料房地产评估的资料收集分为：日常收集和评估时收集。日常收集，就是要求评估人员平常应留意和收集与房地产评估有关的资料，并将收集的资料分类和建立资料库，以备评估时使用；,评估时收集，是根据初选的评估途径和方法,评估人员通过市场调查、委托人提供或现场勘察等获得本次评估所需资料。1.对房地产价格具有普遍影响因素的资料这类资料主要包括：工业化和城市化状况、房地产制度、土地使用权出让方式、税收政策、经济发展速度、财政金融状况、利率水平、汇率水平、科技进步状况等。2.对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料主要：地区的人口数量和质量、家庭结构、城市发展和建设规划、房地产供求状况、居民收入和消费水平、工资水平、物价水平、就业状况，以及房地产所在区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、环境质量、基础设施和公共设施状况等。,3.反映评估对象状况的资料反映土地状况的资料包括土地的区位、面积、临街状况、土地形状、地形、地势、容积率、土地使用权年限等；反映建筑物状况的资料包括建筑物的面积、结构、材料、设计、设备、施工质量、装修水平、新旧程度、周边环境等。4.类似房地产的交易、成本、收益实例资料收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的评估途径和方法。如果采用市场途径，主要收集交易实例资料；如果采用成本途径，主要收集成本实例资料；如果采用收益途径，主要收集收益实例资料。房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。,一、我国土地权属类型与土地使用权价格体系,（一）我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地1.根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资产其价值取决于其载体土地的特性和条件。划拨是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与出让不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。例：非经营性用地，经济适用房，军事基地等使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。,2.土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。,（二）我国土地使用权价格体系1、基准地价各种用途土地的使用权区域平均价格2、标定地价在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。3、出让底价是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。4、转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5、其他价格上述13属土地一级市场价格，由政府垄断定价。45属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。,经营性房地产用地出让方式,主要有招标、拍卖、挂牌三种土地招拍挂的共同特点是：采用市场竞争机制显化土地的真实价格，“出价高者得地”是招拍挂共同的游戏规则。1、挂牌出让的优缺点优点：如果只有一人参加报价同样可成交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报价，有利于投资者理性决策和竞争，具有很强的灵活性和操作性。缺点：容易受挂牌设定的限制条件、信息公开程度等因素影响；较多地考虑土地的价值，而较少顾及政府对资源的配置职能。2、拍卖出让的优缺点优点：土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。“出价高者得地”是拍卖出让的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现。缺点：过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源的调控职能。3、招标出让的优缺点优点：招标的评估过程中，衡量投标方案最主要因素并不是地价，而是外界环境设计、配套设施建设等综合指标。评标小组由出让人代表、有关专家等五人以上组成，较能体现中标的合理性和科学性。缺点：容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。,二、房地产价格种类,根据价格表示单位：总价；单价；楼面地价楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率容积率=建筑总面积/建筑占地面积所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。物业类型参考容积率独幢0.4-0.5联排0.7-0.8多层1.2-1.5小高层（12层）2.5-3高层（13层以上）3.5-5,有关“容积率”,一、市场售价类比法（一）市场售价类比法的基本思路1.市场售价类比法的含义市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等。市场售价类比法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可以单独对土地价值进行评估。市场售价类比法的理论依据：房地产价格形成的替代原理。,第二节市场途径及其方法在房地产评估中的应用,合法原则：合法产权；合法使用；合法处分；价格政策最有效使用原则：合法范围内,房地产评估的原则,2.市场售价类比法适用的条件和对象市场售价类比法的适用条件是具备发育完善的房地产市场,并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。适用于：房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。下列情况市场法难以适用：（1）没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；（2）某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；（3）很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；（4）风景名胜区土地；（5）图书馆、体育馆、学校用地等。,3.市场售价类比法评估计算公式（二）市场售价类比法的评估步骤1.广泛收集房地产交易资料收集房地产交易资料可采取以下途径：（1）查阅政府有关部门关于房地产交易的资料；（2）各种报刊上有关房地产交易的广告；（3）同行之间相互提供经手的交易实例资料；（4）假装成顾客，与出售、出租房地产的经办人员洽谈，以获得有关资料；（5）其他途径。,2.选择可供比较的交易实例作为参照物为确保估价精度，参照物的选取应注意以下几点：（1）参照物所处区域与评估对象所处的区域相同，或是土地级别相同；（2）参照物的用途应与评估对象的用途相同；（3）参照物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同；（4）建筑物的规模应与评估对象的规模相当；（5）参照物的权利性质应与评估对象的权利性质相同；（6）参照物的实体特征应与评估对象相接近；（7）参照物的交易类型应与评估目的相吻合；（8)参照物的交易日期应与评估基准日接近；（市场稳定，小于3年，否则，近两年）（9）参照物的交易价格应是正常交易价格，或可修正为正常交易价格；（10）参照物应选择多个，一般为3个以上。,3.进行市场交易情况修正特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：（1）有特别利害关系人之间的交易，如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易，通常价格偏低。（2）有特殊动机的交易，如急于出售的价格往往偏低，急于购买的价格往往偏高。（3）有意为逃避交易税，签订虚假交易合同，造成交易价格偏低。（4）买方和卖方不了解市场行情，盲目购买或出售，使交易价格偏高或偏低。（5）其他特殊交易情形。如：契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。（6）特殊交易方式。如：拍卖、招标等。,进行交易情况修正的一般公式为：正常价格=参照物交易价格交易情况修正系数（53）式中：交易情况修正系数通常以正常交易价格为基准来确定，分子100代表正常交易情况值，分母括号中的数值为参照物交易情况值，如果参照物是正常交易则分母的数值为100，如果参照物是非正常交易则分母的数值大于（高于正常）或小于100（低于正常）。【例5-1】参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正后的正常交易价格为：上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏低2%，则修正后的正常交易价格为：,4.进行区域因素修正区域因素主要包括：商业繁华程度、交通状况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面的差异。房地产区域因素修正的思路是：（1）列出对评估对象房地产的价格有影响的各种区域因素；（2）判定评估对象房地产和参照物房地产在这些因素方面的状况；（3）将参照物房地产与评估对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；（4）根据价格差异程度对参照物房地产的价格进行调整。,进行区域因素修正的一般公式为：评估对象房地产区域状态下的价格=参照物交易价格区域因素修正系数（55）式中：区域因素修正系数主要采用参照物房地产与评估对象房地产直接比较，通过评分的办法确定，即直接比较修正。采用直接比较修正法确定房地产区域因素修正系数的表达式为：（56）其中：括号内应填写的数字是参照物房地产与评估对象房地产相比较的区域因素综合得分。参照物房地产区域状况好于评估对象，分数大于100，否则，小于100,表51区域因素修正直接比较表,5.进行个别因素修正个别因素修正的主要内容包括：参照物房地产与评估对象房地产在土地面积、土地形状、临街状态、基础设施状况、位置、地势、地形、土地使用年限、土地容积率等方面的差异，建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、建筑式样、朝向、楼层、设备、装修、平面布置、工程质量等方面的差异。进行个别因素修正的一般公式为：评估对象房地产自身状态下的价格=参照物交易价格个别因素修正系数（57）式中：（58）土地使用权年限修正系数的数学表达式为：y=1（59）式中：n评估对象土地使用权剩余年限；y年限修正系数；N参照物土地使用权剩余年限；r折现率。,【例5-2】评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使用权剩余年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用权年限修正系数为：容积率修正系数的数学表达式为：（510）式中：y为容积率修正系数【例5-3】评估对象土地的容积率为3，参照物土地的容积率为2，根据容积率地价指数表（见表52）,土地容积率的修正系数为：,表52,6.进行交易日期修整交易日期修正一般是利用价格指数，将参照物房地产当时的交易价格，修正为评估基准日的价格。利用价格指数进行交易日期修正的公式为：(511）（1）运用定基价格指数修正如果能够获得本地区同类房地产的定基价格指数或定基价格变动指数，房地产交易日期修正的公式为：（512）或（513）,【例5-4】某地区某类房地产2005年4月至10月的价格指数分别为103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7%（以2005年1月为100%）。其中某宗房地产在2005年5月的价格为3500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：【例5-5】某地区某类房地产2005年上半年各月的价格同2004年底相比，分别为上涨了2.5%,5.7%,6.8%,7.3%,9.6%,10.5%。其中某宗房地产在2005年3月的价格为3800元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2005年6月的价格为：,（2）运用环比价格指数修正。如果能够获得本地区同类房地产的环比价格指数或环比价格变动指数，房地产交易日期修正的公式为：（514）或（515）【例5-6】某宗房地产在2005年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：3000103.6%98.3%103.5%104.7%=3311（元/平方米）,【例5-7】某宗房地产在2005年5月的价格为3600元/平方米，该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%,2.3%,-1.5%,1.7%,2.1%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：3600（1+1.6%）（1+2.3%）（11.5%）（1+1.7%）（1+2.1%）=3827（元/平方米）（3）运用价格变动分析法修正当缺乏本地区同类房地产定基价格指数和环比价格指数资料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的情况，运用价格变动分析法进行交易日期修正。,该方法是以参照物交易日的价格水平为基准（100），根据本地区同类房地产价格随时间变化的情况，测算出评估基准日的该类房地产的价格水平（高于、低于或等于100），用下列公式进行修正：（516）7.确定评估对象房地产评估价值按照要求，运用市场售价类比法至少应选择三个以上参照物，通过上述各种因素修正后，至少应得到三个以上初步评估结果（通常称为比准价值），最后需要综合求出一个评估值，作为最终的评估结论。在具体操作过程中，可采用以下两种方法：,（1）简单算术平均法将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后，作为评估对象房地产的最终评估价值。简单算术平均法的计算公式如下：（517）式中，P评估对象房地产的评估价值；Pi第i个参照物房地产的比准价值；n参照物房地产个数。【例5-8】对四个参照物房地产交易价格修正后得出的4个比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200元/平方米、4300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：（4500+4800+4200+4300）4=4450（元/平方米）,（2）加权算术平均法判定各个初步评估结果（比准价值）与评估对象房地产的接近程度，并根据接近程度赋予每个初步评估结果以相应的权重，然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值。加权算术平均法的计算公式如下：(f1+f2+fn=1)式中：P评估对象房地产的评估价值；（518）Pi第i个参照物房地产的比准价值；fi第i个参照物房地产比准价值Pi的权重；n参照物房地产个数。【例5-9】在例5-8中，如果赋予4个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，则用加权算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：45000.4+48000.1+42000.2+43000.3=4410（元/平方米）,（三）市场售价类比法的评估案例1.评估对象房地产概况评估对象房地产为滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米，具体情况如下：（1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,依山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套。规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。,（2）占用土地的基本情况。该评估对象为住宅区，该小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。根据滨海市政府200040号文件，该地块土地级别为六级。目前已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2003）字第188号。（3）评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是阳光小区第8号楼，建于2003年，一层为公建，8号楼共13层，总建筑面积11000平方米，其中一层公建1400平方米。公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。8号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。,2.评估要求评估该房地产2005年4月1日的市场价值。3.评估过程（1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场售价类比法进行评估。（2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的3个交易实例作为参照物。参照物A：阳光小区12号楼一层公建。该建筑建于2003年,位于评估对象房地产东面，中央公园的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。其售价为5300元m2，成交日期为2002年4月，当时为期房。参照物B：光明住宅小区的步行商业街一层公建。,光明小区位于阳光小区东侧500米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。参照物房地产位于阳光小区中部，建于2003年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同，售价为5800元m2，成交日期为2004年9月，交易情况为清盘房。参照物C：阳光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。该参照物房地产为一临街公建，建于2003年，其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修，售价为7000元m2，成交日期为2004年11月。(3)对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。评估对象房地产与三个参照物各种因素比较情况见表53。,表5-3因素条件说明表,进行交易情况修正。经分析，3个参照物中，参照物A为期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；参照物B为清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：100/95；参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。进行交易日期修正。经分析，滨海市2005年4月该类房地产的市场价格与2002年4月、2004年9月和2004年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。则参照物A、参照物B和参照物C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。进行区域因素修正。,将参照物A、参照物B和参照物C的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6，具体打分及计算情况见表54。进行个别因素修正。将参照物A、参照物B和参照物C的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的个别因素修正系数分别为：100/99.6、100/100.2、100/101.4，具体打分及计算情况见表55。,表5-4区域因素直接比较表,表5-5个别因素直接比较表,计算评估对象房地产价值。首先计算三个参照物的比准价值，计算过程见表56。通过对三个参照物的可比性分析，对参照物A、参照物B和参照物C分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为：67990.5+63030.2+69980.3=6760（元/平方米）4.评估结果房地产单价：6760元/平方米。房地产总价：14006760=9464000（元）。,表5-6房地产价值计算表,二、基准地价修正法（一）基准地价修正法的含义基准地价修正法，是指利用当地政府确定的评估对象宗地所处地段的基准地价作为参照物，对出让年限、交易日期、土地状况、市场转让因素等进行修正，从而计算评估对象宗地在评估基准日市场价值的一种方法。基准地价修正法中的基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。一级市场平均价格,基准地价一般由3个部分组成：土地出让金基础设施配套费包括市政公用设施配套费、四源费（自来水、污水处理、供热、供气建设费）、小区建设配套费等。土地开发及其他费包括平整土地费用、征地拆迁费用等。基准地价修正法的数学表达式为：p=Aa1a2a3a4（519）式中：p评估对象土地使用权评估价值；A评估对象宗地所处地段的基准地价；a1年限修正系数；a2交易日期修正系数；a3土地状况修正系数；a4市场转让因素修正系数。,2009年10月1日起，哈尔滨市国有土地基准地价进行调整，调整后的土地基准地价分为十个级别，其中一级商业用地每平方米7073元，一级住宅用地每平方米3689元。以2008年1月1日为估价基准日，各用途土地法定最高出让年期为：商业用地40年期、住宅用地70年期、办公用地50年期、工业用地50年期，平均容积率为2.0。此次调整土地有偿使用以净地公开出让为主，确需毛地出让时，以净地出让基准地价的40%为基准进行宗地评估。哈尔滨市城镇国有土地基准地价（单位：元/平方米）用途一级二级三级四级五级六级七级八级住宅3689233618441230799430222151,（二）基准地价系数修正法的估价步骤1.收集有关资料关键是获取当地政府最新发布的关于基准地价的文件和有关资料，具体包括：土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表和相应的因素条件说明表等，这是采用基准地价系数修正法的前提。2.计算土地转让年限修正系数基准地价的年限是以某类用途允许出让的最高年限加以测算的，如商业用地最高出让年限为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年，而对此年限以下的年限并没有考虑，因此在估价时，应根据评估对象土地的实际转让年限进行修正。年限修正系数的数学表达式为：a1=1其中：N土地最高出让年限；（520）n土地实际出让年限；r折现率。,3.计算交易日期修正系数基准地价反映的是基准地价在其评估基准日的地价水平，基准地价评估基准日与评估对象宗地评估基准日通常是不一致的，因此，必须把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日的水平。4.计算土地状况修正系数土地状况修正系数的计算方法同市场售价类比法中个别因素修正系数的计算方法相同。5.计算市场转让因素修正系数把一级市场地价修正为二级市场地价的问题类比推算法:利用已进入二级市场且成交的地块的二级市场地价（参照物市场交易价格）与其一级市场的基准地价的比值计算。它主要取决于评估时间二级市场的活跃程度。市场转让因素修正系数的计算公式为：市场转让因素修正系数=参照物地块市场交易价格参照物地块基准地价（521）,6.计算评估对象宗地的评估价值上述各修正系数计算出来后，可根据下列公式计算评估对象宗地的价值：评估对象宗地的价值=评估对象宗地所处地段的基准地价年限修正系数交易日期修正系数土地状况修正系数市场转让因素修正系数（522）三、市场租金倍数法评估计算公式为：房地产的评估价值=房地产的年收益市场租金倍数市场租金倍数是用与评估对象房地产类似的参照物房地产的市场价格除以其相关口径的收益（租金）后所得的倍数。租金倍数会因参照物相关收益计算口径的不同而有多种，如毛租金倍数、净租金倍数、总收入倍数和净收入倍数等。市场租金倍数的计算公式为：（523）,毛租金是包含物业管理费、采暖费、房产租赁税等在内的租金，净租金就是扣除各项成本税费后的房主净收入（100%出租）。,第三节收益途径及其方法在房地产评估中的应用,一、收益途径的基本思路1.收益途径的含义收益途径，是计算评估对象房地产未来预期的正常纯收益，选用适当的资本化率将未来纯收益折算为现值，以估测房地产价值的思路及方法。,收益途径及其方法既可以评估房地产（房地合一）的价值,也可以评估土地或建筑物的价值。收益途径的理论依据是预期原理。2.收益途径适用的条件和对象收益途径适用的条件，是房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化，房地产的收益年限能够确定。收益途径适用的对象，是有收益或潜在收益的房地产，如商场、商务办公楼、公寓、宾馆、酒店、餐馆、游乐场、影剧院等房地产。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的评估，收益途径及其方法一般不适用。,3.收益途径的评估步骤收集房地产有关收入和费用的资料；测算房地产的正常收入；测算房地产的正常费用；测算房地产的纯收益；估测并选用适当的资本化率；确定房地产的收益年限；估测并确定房地产评估价值。二、房地产纯收益的测算（一）纯收益的测算思路房地产纯收益=房地产的正常收入-房地产的正常费用房地产正常收入不是房地产的实际收入房地产正常收入通常是在考虑和分析房地产的实际收益、类似房地产收益、房地产市场走势以及房地产收入的风险性和可实现性的基础上确定。,房地产正常费用也不是房地产为取得实际收益而付出的实际费用房地产的纯收益计算的基本公式为：纯收益=潜在总收入空置等造成的收入损失运营费用=有效总收入运营费用（524）潜在总收入，是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。有效总收入，是潜在总收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。运营费用，是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收入。,（二）不同类型房地产纯收益的测算1.出租型房地产纯收益的测算纯收益=租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费（525）租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等是否要扣除，应在分析租赁合同的基础上决定。关键看租赁合同中规定这些费用具体由谁来负担。2.直接经营型房地产纯收益的测算直接经营型房地产，是指房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与房地产经营者利润没有分开的房地产，如商场、宾馆、饭店等。直接经营型房地产纯收益可按下面的公式进行计算：纯收益=销售收入销售成本销售费用销售税金及其附加管理费用财务费用经营利润（526）,3.自用或尚未使用的房地产纯收益的测算自用或尚未使用的房地产可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料，按上述相应的方法计算纯收益，或直接比较得出纯收益。4.混合性房地产纯收益的测算混合性房地产，是指有多种收益类型（出租、经营、自用等）的房地产，在测算纯收益时，可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合，先分别计算，然后进行综合（如何？）。三、房地产资本化率的估测（一）房地产资本化率的种类在房地产评估中，由于评估对象不同，应采用的资本化率有所不同，主要有以下几种类型：1.土地资本化率2.建筑物资本化率3.综合资本化率,三种资本化率的联系可用下列公式表示：式中：r综合资本化率；r1土地资本化率；r2建筑物资本化率；p1土地价值；p2建筑物价值。【例5-11】某宗房地产的总价值为1000万元，经估测建筑物部分的价值为600万元，假定综合的资本化率为8%，建筑物的资本化率为10%，则土地的资本化率为：（二）房地产资本化率的估测方法1.累加法：安全利率加上风险报酬率法安全利率，通常选择国债或银行定期存款利率作为安全利率风险报酬率这种方法的数学表达式为：房地产资本化率安全利率风险报酬率（530）,（527）,（528）,（529）,2.市场租价比法该方法是在市场上选取多个（通常为三个以上）与评估对象房地产地相似的交易实例的正常纯租金（纯收益）与价格的比率作为依据，然后求出各交易实例正常纯租金与价格比率的平均值，以此作为评估对象房地产的资本化率。该方法运用的前提是各年租金等额、收益期限永续，其数学表达式为：r=n（531）式中：r评估对象房地产的资本化率；Ai交易实例i的纯收益；Pi交易实例i的价格；n交易实例个数。,【例5-12】选择4个与评估对象房地产相类似的交易实例，各交易实例有关数据资料如见表57所示。,表57交易实例及相关资料,根据表中的数据资料，采用简单算术平均数法求得：房地产资本化率（9.09%+11.11%+10.44%+10.08%）410.18%,3.投资收益率排序插入法该方法是通过收集市场上各种投资的收益率资料，如银行存款、政府债券、企业债券、股票以及各个领域的工商业投资等，然后把各项投资收益率的大小排队，制成图表（如图51所示）。,四、房地产收益年限的确定（一）单独的土地或单独的建筑物评估情况对于单独的土地或单独的建筑物的评估，应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限。对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。（二）土地和建筑物合成一体评估的情况1.建筑物的经济寿命比土地的使用年限长或二者相等，根据土地使用年限确定未来可获收益的年限（如图52所示）。对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。如果建筑物的经济寿命比土地的使用年限长，还应将土地使用年限到期时建筑物部分的残余价值或政府收回土地使用权对建筑物的补偿价值折现。,2.建筑物的经济寿命比土地的使用年限短，以土地使用年限为房地产总的收益年限，但对房地产的收益折现分两段进行,第一段以建筑物的经济寿命为界，将房地合一的纯收益折现，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；第二段将土地使用年限超过建筑物经济寿命的土地剩余使用年限中的土地纯收益折现，并把此价值加到第一段的房地产的评估价值中（如图53所示）。,五、房地产价值的估测（一）房地合一价值的估测估测房地合成一体的房地产价值，应根据上述介绍的有关方法分别测算和确定房地产纯收益、资本化率和收益年限，并运用合适的评估计算公式进行收益折现。房地产评估实务中常用的评估计算公式主要有以下几种：1.收益年限为有限期，各年收益额不相等式中：p房地产价值；Ri第i年房地产的纯受益；r综合资本化率；n房地产收益年限。,（532）,2.收益年限为有限期，各年收益额相等式中：p房地产价值；A房地产的纯收益（年金）；r综合资本化率；n房地产收益年限。3.收益年限为无限期，各年收益额相等式中：p房地产价值；A房地产的纯收益（年金）；r综合资本化率。4.收益年限为无限期，收益额按等比级数递增式中：p房地产价值；A房地产的纯收益（年金）；r综合资本化率；g房地产收益递增率。,（533）,（534）,（535）,（二）土地价值的估测1.单纯的土地出租首先通过土地的正常收入减去土地的正常费用得到土地的纯收益，然后用适当的土地的资本化率将土地的纯收益折现。常用的收益折现公式为：（1）收益年限为有限期，各年收益额相等式中：p1土地价值；A1土地的纯收益（年金）；r1土地资本化率；n土地收益年限。,（536）,（2）收益年限为无限期，各年收益额相等式中：p1土地价值；A1土地的纯收益（年金）；r1土地资本化率。2.房地产出租或经营土地价值是房地产价值减去房屋价值后剩余的价值。运用收益途径及其方法评估土地的价值，通常是用房地产的纯收益减去建筑物的纯收益得到土地的纯收益，用土地的资本化率对土地的纯收益折现求和即可得到土地的价值。常用的评估计算公式如下：,（537）,（1）收益年限为有限期，各年收益额相等其中，A2=p2r2（539）式中：p1土地价值；A房地合一的纯收益（年金）；A2建筑物的纯收益（年金）；r1土地资本化率；n土地收益年限；p2建筑物价值；r2建筑物资本化率。评估时，建筑物价值应采用收益途径以外的途径和方法计算，通常采用成本途径，评估计算公式为：,（538）,建筑物价值=建筑物重置成本成新率（540）（2）收益年限为无限期，各年收益额相等式中：p1土地价值；A房地合一的纯收益（年金）；A2建筑物的纯收益（年金）；r1土地资本化率。公式中建筑物纯收益的计算方法与第一种情况相同。（三）建筑物价值的估测建筑物价值是房地产价值减去土地价值后剩余的价值。,（541）,运用收益途径及其方法评估建筑物的价值，通常是用房地产的纯收益减去土地的纯收益得到建筑物的纯收益，用建筑物的资本化率对建筑物的纯收益折现求和即可得到建筑物的价值。评估计算公式如下：（1）收益年限为有限期，各年收益额相等其中，A1=p1r1（543）式中：p2建筑物价值；A房地合一的纯收益（年金）；A1土地的纯收益（年金）；r2建筑物资本化率；,（542）,n土地收益年限；p1土地价值；r1土地资本化率。评估时，土地价值应采用收益途径以外的途径和方法计算，如市场途径和成本途径等。（2）收益年限为无限期，各年收益额相等（544）式中：p2建筑物价值；A房地合一的纯收益（年金）；A1土地的纯收益（年金）；r2建筑物资本化率。,六、收益途径及其方法评估案例【例5-13】1.某评估对象概况如下：评估对象为6层砖混结构办公楼，土地总面积500平方米,房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，营业税及附加综合税率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本法求得为120万元。,房屋保险属家庭财产保险范畴，主要保障火灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失。房屋保险一般由屋主或住户投保，保险费率为0.1-0.2%，发生损失时，保险公司按房屋的实际价值计算赔偿，但以不超过保险金额为限。房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税。又称房屋税。征收范围限于城镇的经营性房屋土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。一般规定每平方米的年税额，大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。营业税金及附加：反映企业经营主要业务应负担的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税、土地增值税和教育税附加等。,评估要求：用收益法评估该房屋基地使用权价值。解：评估过程如下：（1）计算年有效总收入年有效总收入4500012450002517500（元）（2）计算年运营费用管理费5400003%16200（元）修缮费12000001.5%18000（元）保险费120000033600（元）房产税54000012%64800（元）,营业税及附加5400005.5%29700（元）土地使用税50021000（元）年运营费用16200+18000+3600+64800+29700+1000133300（元）（3）计算房地产纯收益房地产纯收益517500133300384200（元）（4）计算土地纯收益房屋纯收益120000010%120000（元）土地纯收益384200120000264200（元）,（5）计算土地使用权价值土地使用权价值3150483（元）土地单价31504835006301（元/平方米）4.评估结论本宗土地使用权的评估值为3150483元，单价为每平方米6301元。【例5-14】评估对象概况如下评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。该写字楼的土地使用权于2005年4月1日以出让的方式获得，土地使用权年限为50年，写字楼于2007年4月1日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为60年。,评估要求：评估该写字楼2010年4月1日的价值。解：评估过程如下（1）选择评估方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，故采用收益法评估。评估计算公式为：（2）收集有关资料。通过调查，收集的有关资料如下：租金按净使用面积计算。可供出租的净使用面积为15000平方米，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用面积。,（545）,租金平均每月每平方米85元。空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%。建筑物原值为4800万元。家具设备原值为420万元，家具设备的经济寿命平均为10年，残值率为4%。经常费用平均每月8万元，包括工资、水电、供暖、维修、保洁、保安等费用。房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3计算。营业税及附加为年总收入的5.5%。（3）估算年有效总收入年有效总收1377（万元）,（4）估算年运营成本年经常费用81296（万元）房产税137712165.24（万元）家具设备折旧费40.32（万元）年保险费4800314.40（万元）营业税及附加13775.5%75.74（万元）年运营成本96165.2440.3214.4075.74391.70（万元）（5）计算年纯收益年纯收益1377391.70985.30（万元）（6）确定资本化率。经估测，房地产的资本化率确定为8%。（7）确定房地产收益年限,房地产收益年限土地使用权年限开发建设期房地产开始出租至评估基准日的年数502345（年）（8）计算房地产评估价值房地产单价11930.4110000250004772（元/平方米）4.评估结果根据计算结果，经分析确定评估对象房地产2005年4月1日的公允价值为11930.41万元，约合每平方米建筑面积4772元。,练习,1由成本法经济性贬值的估算方法可知，可以通过被评估资产的功能与其价值的关系（指数关系或线性关系）计算经济性贬值率，然后再计算经济性贬值额。问：经济性贬值额的计算公式，下列哪个正确，为什么？（1）经济性贬值额=资产的