房地产经营管理2房地产开发.ppt

,第二章房地产开发,分类影响因素发展阶段程序,二1,在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。,二2,1、物业管理的收费标准多少为宜？,1、物业管理的收费标准多少为宜？,二3,二4,1985,1988,1989,城市经济体制改革,发展的小高潮,国家宏观调控，寒流,二5,1992,南巡讲话、十四大,房地产开发投资增长速度,二6,1998,1993.下,1995,1997,国家宏观调控适度从紧,速度大降,-1。93%,住房制度改革,二7,个人住房商业贷款、公积金贷款利率下调0.54%建设部于2月26日出台住宅室内装饰装修管理办法契税降低,2002,二8,7月1日出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用权招标新的规定物业管理条例(草案)公布经济适用房价格管理新办法,2002,二9,央行121号文件关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,国务院18号文关于促进房地产市场持续健康发展的通知,2003。6,2003。10,二10,央行提高金融机构存款准备金率,央行决定8年来的首次加息0.274%,2004,经营性土地使用权的831大限,二11,上海禁止期房转让,开发商交房后90天内发给业主产权证,各地全面停止审批新设立和扩大各类开发区,二12,最适合宜居的城市,排名,标准,二13,NO.1上海,NO.2大连,NO.3北京,47。9%,46。1%,43。9%,广州成都青岛杭州,桂林珠海厦门,房地产开发程序,一、投资机会选择与决策分析二、前期工作阶段三、建设阶段四、租售阶段,二13,将设想落实到具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前拥有者、潜在租家或买家、自己的合作伙伴及专业人士接触，提出初步方案。如果可行，就草签购买土地使用权或有关的合作意向书。,二14,增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件,常见的对地段优劣的影响因素：,目的,精装版,完整版,一、项目简介,二、地块所在片区简析,三、项目周边环境分析,四、项目SWOT分析,五、项目定位分析,六、项目工程进度安排,八、结论及建议,七、项目经济分析,七、项目经济分析,如果能，什么时候开始赚钱？,项目能否赚钱？,赚钱时是否面临的风险？,财务分析（确定性分析）,风险概率分析（不确定性分析）,静态分析（NO资金时间价值）动态分析（YES资金时间价值）,简单投资收益率静态投资回收期,动态投资回收期财务净现值（FNPV）财务内部收益率（FIRR）,盈亏平衡分析敏感性分析风险概率分析,一般采用现金流量分析方便、直观,现金流量以开发项目为系统，反映开发项目在整个投资过程中流入和流出系统的现金活动。,现金流出为开发项目所投入的一切现金。,现金流入开发后土地转让和房屋租售收入。,净现金流量现金流入与现金流出的代数和。,累计净现金流量如果以年为单位，逐年的现金流量依次累计之和。,现金流量分析的表达方式现金流量表,基础数据收集,1.项目投资规模及类型2.项目开发、营销计划（预测数据市场调查）3.项目投资估算（1）开发成本估算：成本构成土地成本+建造成本（2）开发费用估算：费用构成管理费用+销售费用+财务费用中国最大的资料库下载（3）总成本费用估算=（1）+（2）4.筹资计划（1）资金筹措与投资计划（2）贷款本金的偿还及利息支付,项目利润=项目总收入项目总成本费用,销售收入出租收入,1.土地费用2.前期工程费3.房屋开发费,4.管理费5.销售费用6.财务费用,7.其他费用8.不可预见费用9.税费,土地使用权出让金土地征用费城市建设配套费拆迁安置补偿费,建安工程费附属工程费室外工程费,现金流量表,（单位：万元）,4000,0,2500,1500,1000,1500,1500,1000,500,500,500,1000,500,-1000,1000,500,-1000,1500,2500,0。7,1,0。8,0。6,-1000,400,600,700,-1000,-600,100,700,成本利润率=1500/4000*100%=37。5%,净现值(NPV)netpresentvalue,将项目开发经营过程中各年的净现金流量用一定的贴现率折算成开发期初的现值之和。（看现金流量表）,例：现值为10000元的资金，6个月后的价值是10615，则月贴现率为？,判断标准：NPV0，盈利能力强，财务上可行NPV0，淘汰该项目,现金流量表,（单位：万元）,4000,0,2500,1500,1000,1500,1500,1000,500,500,500,1000,500,-1000,1000,500,-1000,1500,2500,0。7,1,0。8,0。6,-1000,400,600,700,-1000,-600,100,700,内部收益率(IRR)internalrateofreturn,是在项目建设经营期内累计净现值=0时的贴现率。,是项目所能承受的最高贷款利率,判断标准：IRR贷款利率，项目保本、盈利IRR贷款利率，项目亏损,现金流量表,（单位：万元）,4000,0,2500,1500,1000,1500,1500,1000,500,500,500,1000,500,-1000,1000,500,-1000,1500,2500,0。7,1,0。8,0。6,-1000,400,600,700,-1000,-600,100,700,投资回收期静态、动态,是计算项目何时赢利的指标,判断标准：越短越好,投资回收期计算方法：,静态不算时间价值动态考虑时间价值,现金流量表,（单位：万元）,4000,0,2500,1500,1000,1500,1500,1000,500,500,500,1000,500,-1000,1000,500,-1000,1500,2500,0。7,1,0。8,0。6,-1000,400,600,700,-1000,-600,100,700,T静=？T动=？,房地产开发程序,一、投资机会选择与决策分析二、前期工作阶段三、建设阶段四、租售阶段,二13,将设想落实到具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前拥有者、潜在租家或买家、自己的合作伙伴及专业人士接触，提出初步方案。如果可行，就草签购买土地使用权或有关的合作意向书。,二14,增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件,常见的对地段优劣的影响因素：,目的,1、申报要求（1）申报单位拟建设使用的土地现状性质和用途为：国有农用地、集体农用地或集体建设用地，以及未利用地，建设用途为营利性建设项目；（2）申报单位应具有从事开发经营活动的资质，拟新增建设用地须经征（转）用土地和供地审批后，方可作为国有建设用地使用；（3）申报单位向土地储备中心提出建设意向，土地储备中心根据有关规定纳入储备统征计划，并办理完结征（转）用土地和供地审批手续；（4）申报单位在土地交易中心（投标、竞买、摘牌等方式）购买该宗土地使用权；（5）申报单位持土地交易确认书、规划设计（土地使用）条件、建设（用地）申请、1：2000地形图等相关资料，到规划国土行政主管部门办理土地审批、规划报建手续；2、报建审批的主要流程和时限（1）携报建资料到窗口登记；（2）规划处、利用处、地籍处、建管处并行办理选址定点（补办）、土地出让、土地证、规划方案（14-18个工作日，一般项目14个工作日，大型或重要项目18个工作日）；（3）建管处（财务处、红线办、办公室）办理（建设工程）规划许可（20-28个工作日，一般项目20个工作日，大型或重要项目28个工作日）；（4）法规处（利用处、财务处）办理规划验收（15日）。3、主要审批结果（1）建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、规划方案审批意见书；（2）建设工程规划许可证及